臺灣臺中地方法院民事判決
112年度豐簡字第718號
原 告 李琮億
被 告 劉香伶
賴郁騏
王永瀚
廖慧燕
共 同
訴訟代理人 王仁祺律師
複 代理人 孫薏茹
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國113年12月19日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為
本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項
定有明文。查本件原告於民國112年12月8日具狀撤回對林國
瑄之起訴（本院卷一第103頁），因林國瑄尚未為本案之言
詞辯論，故毋庸得其同意，原告此部分撤回，合於前開規定
，應予准許。
二、賴郁騏於訴訟繫屬中已成年，取得訴訟能力，並於113年9月
24日具狀由其本人承受訴訟（本院卷二第465至455頁），於
法無不合，爰予准許。
三、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者
，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條分別定有明文
。原告起訴時之聲明為：㈠被告劉香伶所有臺中市○○區○○路○
○巷00000號房屋（下稱系爭19-49號房屋）及其附屬相關建
物、設備拆除，並將侵占之土地之臺中市○○區○○○段00000地
號土地（下稱系爭土地）歸還給全體共有人。㈡被告賴郁騏
所有臺中市○○區○○路○○巷00000號房屋（下稱系爭19-50號房
屋）及其附屬相關建物、設備拆除，並將侵占之土地之系爭
土地歸還給全體共有人。㈢被告被告王永瀚所有臺中市○○區○
○路○○巷00000號房屋（下稱系爭19-51號房屋）及其附屬相
關建物、設備拆除，並將侵占之土地之系爭土地歸還給全體
共有人。㈣被告廖慧燕所有臺中市○○區○○路○○巷00000號房屋
（下稱系爭19-53號房屋）及其附屬相關建物、設備拆除，
並將侵占之土地之系爭土地歸還給全體共有人，嗣於本院審
理中變更聲明為：㈠被告劉香伶所有系爭19-49號房屋坐落系
爭土地如民事準備狀㈢所附地籍圖（本院卷二第579頁，下稱
系爭地籍圖）及照片（本院卷二第581至587頁，下稱系爭照
片）所示地上物拆除（拆除面積約231平方公尺，以實際測
量為主），並將其無權占有之系爭土地（法定空地）返還原
告及系爭土地全體共有人。㈡被告賴郁騏所有系爭19-50號房
屋
坐落系爭土地如系爭地籍圖及系爭照片所示地上物拆除（拆
除面積約255平方公尺，以實際測量為主），並將其無權占
有之系爭土地（法定空地）返還原告及系爭土地全體共有人
。㈢被告被告王永瀚所有系爭19-51號房屋坐落系爭土地如系
爭地籍圖及系爭照片所示地上物拆除（拆除面積約245平方
公尺，以實際測量為主），並將其無權占有之系爭土地（法
定空地）返還原告及系爭土地全體共有人。㈣被告廖慧燕所
有系爭19-53號房屋坐落系爭土地如系爭地籍圖及系爭照片
所示地上物拆除（拆除面積約430平方公尺，以實際測量為
主），並將其無權占有之系爭土地（法定空地）返還原告及
系爭土地全體共有人（本院卷二第573至575頁），與首揭規
定相符，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠系爭土地為原告、被告劉香伶、賴郁騏、廖慧燕與他人共有
，被告王永瀚非系爭土地之共有人，且未經系爭土地全體共
有人同意，擅自於系爭土地上興建系爭19-51號房屋及附屬
建物（詳如系爭地籍圖及系爭照片所示地上物）；被告賴郁
騏、廖慧燕雖為系爭土地之共有人，惟其等所有之系爭19-5
0號房屋、系爭19-53號房屋占用系爭土地面積均已逾依其等
應有部分比例計算之面積；且依系爭土地地籍圖謄本所示之
建物建號再比對內政部地籍圖資網路便民服務系統查詢結果
，均無被告等人所有之建物建號，被告所有之系爭19-49號
房屋、系爭19-50號房屋、系爭19-51號房屋、系爭19-53號
房屋（下合稱系爭被告房屋）於84年間均違反當時民法第82
0條規定，未取得系爭土地共有人同意就於法定空地興建，
嚴重侵害系爭土地共有人之權益。為此，爰依民法第71條、
第72條、第114條、第820條、第821條、第767條規定，提起
本件訴訟，請求被告將無權占用系爭土地之地上物部分拆除
，並將占用部分土地返還予原告及其餘全體共有人等語。並
聲明：如上開變更後聲明。
㈡對被告抗辯所為之陳述：元鼎山莊社區管理委員會已於113年
6月30日停止運作，元鼎山莊社區自無有約定專用部分之情
形；係爭被告房屋均係84年興建且均只取得同區段751-1地
號土地之同意書，並未取得系爭土地同意書，依98年1月23
日修正公布之民法820條規定，被告不得對系爭土地之特定
部分占有使用；被告未取得系爭土地全體共有人同意又違反
建築法第11條在法定空地上興建系爭被告房屋，且未向原告
及其他共有人確認是否知悉系爭被告房屋興建於系爭土地上
，則原告及其他共有人就其不知之事未為任何表示，僅為單
純之沉默，不構成有默示之意思表示；元鼎山莊社區規約全
文並未提及被告之專有部分具體位置及面積，被告提出之住
戶位置圖亦未標示系爭被告房屋所在地號及面積，自難僅憑
一張掛在管理示未標示房屋土地且明顯未按房屋土地編號正
確地號位置繪製之手繪位置圖，逕行推論被告84年間興建系
爭被告房屋有取得系爭土地全體共有人同意；原告行使所有
權之權利請求拆除、回復共有物，與公共利益無損，非以損
害他人為主要目的，更得以保全留設法定空地之公共利益及
公共安全之目的；系爭被告房屋係使用螺絲固定，可使用工
具將螺絲拆開再將房屋結構移至同區段751-7地號土地重新
組裝即可；縱認元鼎山莊社區存有默示分管契約，該分管契
約亦因違反強制或禁止規定，且有背於公序良俗而無效。
二、被告則以：
㈠茲因坐落臺中市豐原區上南坑段751之1、751之4、751之5、75
1之6、751之7、751之8地號等6筆土地上諸多土地共有人，彼
此間再成立「元鼎山莊管理委員會」以加強共有土地之管理和利
用，並確認初始興建時，由建商確認各共有人管理、專用範
圍，其中其於111年11月6日之【元鼎山莊社區住戶管理規約】
內所檢具之元鼎山莊全區圖社區住戶位置圖樣，就是以一開
始建商所提供各共有人管理、專用範圍 加註以約束各共用人
，此約定即是由建商與各承購戶即共有人約定部分共用部分
由特定共有人使用，此可認定共有人間已合意成立分管契約，
而且本案共有人間實際上對劃定使用範圍，對各自占有管領
之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之土
地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在
。且另依「元鼎山莊」社區管理規約第一條記載：『…⒉本山莊
為土地分別共有而建物產權獨立之合法農舍，所組成自用住宅
社區，為避免住戶之間產生不必要的產權與使用權糾紛；特
別訂定共有部分與約定專有部分..⑵約定專有部分：［1］ 經
保存登記合法農舍之庭院內所有設施（花台、水池、涼亭、
水塔、棚架）及車庫等
，分別屬於各區分所有權人私有範圍。［2］未辦理保存登
記之農舍與共有林地，使用情形與區分所有權人同等權利』
，且該規約後面亦附上於87年間，由建商張永林偕同當時元
鼎山莊第1任主委時就開始製作，並於第2任主委任內完成之
【元鼎山莊全區圖社區住戶位置】、「元鼎山莊區分所有權
人及住戶、門牌、房屋、土地地號狀況」，並早於87年間就已
經置放於元鼎山莊之管理室牆壁上公告周知，應具有公示力。
再者，建商張永林對其興建銷售之買受人－即元鼎山莊社區住
戶當時不僅僅只完成形式書面之【元鼎山莊全區圖社區住戶
位置】，當時實際上建商對各元鼎山莊社區住戶ABCDEFG內
各分區住戶，例如A區中A1、A2、A3..A8等等，之各住戶可以
實際使用管領範圍，再分別以砌蓋圍牆方式加以區隔、分別
彼此，元鼎山莊社區住戶也同意接受以此方式為使用、管領
，顯見元鼎山莊社區各建物、土地早已有一默示分管契約協議
存在，而原告等人早已是本案元鼎山莊土地之共有人之一，
其對系爭2筆土地使用實況之情形均早已知悉甚詳。系爭被
告房屋基於共有人間默示分管協議契約而為有權占有。
㈡另為完善在系爭土地上之各地上物所有人之土地利用、修繕、
重建等事宜，共有人間除有前述之默示分管協議外，更於112
年8月1日再行簽署有關系爭土地使用同意書以臻完善。
㈢系爭被告房屋所有權狀內記載之坐落土地地號與事實上所坐落
土地地號不符係因在84-85年土地移轉時，建商張永林移轉土
地登記錯誤，誤將同地段751-7登記為系爭被告房屋坐落之
土地，而未將真正坐落土地即系爭土地予以登記（嗣後因法令
變更無法再辦理土地分割），此等錯誤實不可歸責於被告，被
告亦無能力查悉上開錯誤；被告取得系爭被告房屋時均係善
意信賴系爭被告房屋是興建座落在如建物所有權狀內所記載之
建築地點。
㈣系爭被告房屋價值不斐、甚為堅固，倘依原告主張將系爭被告
房屋坐落系爭土地如系爭地籍圖及系爭照片所示地上物拆除
，被告所受損失頗鉅，遠遠超過原告所收回系爭土地所獲利益
，原告提起本件訴訟顯屬權利濫用、違反誠信原則並無理由等
語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，
願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由：
㈠原告主張系爭土地為原告、被告廖慧燕、劉香伶、賴郁騏與
他人共有；被告劉香伶所有系爭19-49號房屋占用系爭土地
如系爭地籍圖及照片所示（面積約231平方公尺）；被告賴
郁騏所有系爭19-50號房屋占用系爭土地如系爭地籍圖及照
片所示（面積約255平方公尺）；被告王永瀚所有系爭19-51
號房屋占用系爭土地如系爭地籍圖及照片所示（面積約245
平方公尺）；被告廖慧燕所有系爭19-53號房屋占用系爭土
地如系爭地籍圖及照片所示（面積約430平方公尺），業據
其提出土地登記第三類謄本、元鼎山莊住戶名冊、現況照片
、系爭地籍圖、系爭照片為證（本院卷一第25至39頁、第43
至45頁、第95至101頁；卷二第579至587頁），且為被告所
不爭執，堪信為真實。
㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人
，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之
請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前
段、中段第821條分別定有明文。次按民法第820條第1項規
定「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數
及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾
三分之二者，其人數不予計算」；復按共有人間就共有物之
全部劃定範圍，各自占用特定部分而為管理者，為共有物之
分管契約，並非法所不許（最高法院86年度台上字第1382號
判決參照）；共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘
共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互
相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有土地未予干涉
，已歷年所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院
83年度台上字第1377號判決可資參照）。又按以不動產為標
的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特定人間發生法
律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，
以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權
利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何
第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。惟
特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的
隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用
，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因
已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登
記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之
第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結
果；（最高法院97年度台上字第1729號民事判決意旨參照）
；按債權契約具相對性，除法律另有規定或其他特別情形外
，固僅對當事人發生效力，惟以使用土地為標的之繼續性債
權契約目的，倘在便利社區發展、促進社會經濟或公共利益
，且該社區團體成員已長期使用該土地，縱該債權關係未經
以登記為公示方法，如第三人於受讓該土地所有權時，明知
或可得而知該債權契約存在及土地使用實況，且令其受該拘
束無致其財產權受不測損害之虞者，不妨產生「債權物權化
」之法律效果，以維法律秩序之安定（最高法院110年度台
上字第1714號民事判決意旨可參）。經查：
⒈證人陳巘池於本院另案即112年度豐簡字第569號（下稱另案
）審理中具結證稱：伊於82年間購買元鼎山莊房屋時，建商
已將土地分區規劃，圍牆、欄杆、擋土牆、花台作為區隔，
每塊基地都有區隔，建商有附編號，也有各區的位置圖，位
置圖就在守衛室，守衛室也是當初建商的辦公室，買的時候
大家都知道要互不干涉，社區也有管委會，一開始雖然沒有
，但是後來管委會就如何分區使用有定在規約，管委會收取
管理費也是按照分區規劃收費等語（另案卷三第413頁）；
證人謝興發於本院另案審理中具結證稱：伊86年買元鼎社區
房屋的時候有看過元鼎山莊的位置圖，後來伊當主委時也有
在守衛室牆壁上看過，就如本院卷被證9、10，我買的是A區
；在原告開始對權利範圍質疑前，住戶間都依照以前的分區
位置圖使用等語（另案卷三第416至417頁），顯見元鼎山莊
社區之房屋坐落位置、編號等，早於建商興建房屋前即已提
供予房屋買受者參考，嗣後該社區亦依據建商提供之房屋位
置示意圖繪製住戶位置圖，且公告於該社區之守衛室，元鼎
山莊住戶並長期依該住戶位置圖各自使用其所有房屋坐落之
位置，依一般社會通念可認元鼎山莊社區各建物、土地早已
默示分管契約協議存在，且已存有足使第三人知悉之公示狀
態。
⒉從而，本件應有債權物權化之適用，被告抗辯其等所有之地
上物基於共有人間默示分管協議契約而為有權占有等語，應
屬實情，堪可採信。
㈢原告雖又主張本件被告所有之系爭被告房屋有使用到法定空
地之情形等語，惟查：
⒈僅憑原告所提出土地套繪圖（本院卷一第439頁）、本院113
年4月10日中院平民壬112簡上209字第1139006192號、113年
5月17日中院平民壬112簡上209字第1139008686號函（稿）
及臺中市政府都市發展局113年4月16日中市都建字第113008
0374號、113年5月22日中市都建字第1130112865號函（本院
卷二第387至397頁）尚不足以證明原告此部分主張為真實。
⒉況按約定專用部分，依同條例第9條規定，除另有約定外，應
依其設置目的及通常使用方法為之；而另有約定之事項，不
得違反該條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定
，若有違反，依同條第4項規定，僅生管理負責人或管理委
員會應予制止，並得按其性質請求主管機關或訴請法院為必
要之處置，如有損害並得請求損害賠償之問題，非屬效力之
規定。是公寓大廈之法定空地，如經區分所有權人同意由特
定區分所有權人專用，尚非無效，該特定區分所有權人須依
約定方法使用，若有違反，其他區分所有權人得請求其除去
違反約定使用之結果，及請求返還逾越約定範圍之法定空地
（最高法院108年度台上字第761、2040號民事判決參照）。
本件被告所有之系爭被告房屋係基於共有人間默示分管協議
契約而為有權占有，業經本院認定如前，縱該等地上物有使
用至系爭土地法定空地，默示分管協議契約亦非當然無效，
原告仍不得以此為由請求被告拆除地上物。
四、綜上所述，原告依民法第71條、第72條、第114條、第820條
、第821條、第767條規定，請求被告劉香伶將其所有系爭19
-49號房屋坐落系爭土地如系爭地籍圖及系爭照片所示地上
物（面積約231平方公尺，以實際測量為主）；被告賴郁騏
將其所有系爭19-50號房屋坐落系爭土地如系爭地籍圖及系
爭照片所示地上物（面積約255平方公尺，以實際測量為主
）；被告王永瀚將其所有系爭19-51號房屋坐落系爭土地如
系爭地籍圖及系爭照片所示地上物（面積約245平方公尺，
以實際測量為主）；被告廖慧燕將其所有系爭19-53號房屋
坐落系爭土地如系爭地籍圖及系爭照片所示地上物（面積約
430平方公尺，以實際測量為主）拆除，並將上開土地返還
予原告及其他全體共有人，為無理由，應予駁回。
五、本件為判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資
料，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述
。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 2 月 6 日
豐原簡易庭 法 官 曹宗鼎
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
以上正本與原本相符。
中 華 民 國 114 年 2 月 6 日
書記官 許家豪