給付管理費等
內湖簡易庭(民事),湖訴字,94年度,2號
NHEV,94,湖訴,2,20050929,1

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　 94年度湖訴字第2號
原　　　告　壬○○Ｃ區公寓大廈管理委員會
法定代理人　丁○○
訴訟代理人　朱俊雄律師
　　　　　　劉嵐律師
複代理人　　子○○
被　　　告　德盈股份有限公司
法定代理人　甲○○
訴訟代理人　黃世芳律師
被　　　告　志全科技股份有限公司
法定代理人　丑○○
訴訟代理人　庚○○
被　　　告　大方廣科技股份有限公司
法定代理人　庚○○
被　　　告　癸○○
訴訟代理人　庚○○
被　　　告　乙○○○有限公司
法定代理人　庚○○
被　　　告　己○○○有限公司
法定代理人　丑○○
上列5人共同
訴訟代理人　鄭昱廷律師
　　　　　　朱容辰律師
　　　　　　王泓鑫律師
複　代理人　辛○○　　住台北市○○○路○段59號11樓
被　　　告　扉涵科技股份有限公司
　　　　　　　　　　　設台北市○○區○○路130號10樓
法定代理人　戊○○　　住台南縣
被　　　告　仁迅科技有限公司
　　　　　　　　　　　設台北市○○區○○路130號11樓
法定代理人　何若屏　　住同上
被　　　告　利仲科技有限公司
　　　　　　　　　　　設台北市○○區○○路354號5樓
法定代理人　丙○○　　住同上
上列3人共同
訴訟代理人　庚○○　　住台北市○○區○○街180巷11號B1
上列當事人間給付管理費等事件，於中華民國94年9月8日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
被告德盈股份有限公司應給付原告新台幣貳佰肆拾伍萬伍仟玖佰



陸拾參元及自如附表一所示各該應繳納月份之次月一日起至清償日止按年息百分之十計算之利息。
被告志全科技股份有限公司應給付原告新台幣壹拾玖萬捌仟參佰壹拾柒元及自如附表二所示各該應繳納月份之次月一日起至清償日止按年息百分之十計算之利息。
被告大方廣科技股份有限公司應給付原告新台幣壹拾壹萬伍仟壹佰玖拾柒元暨自如附表三各該應繳納月份之次月一日起至清償日止按年息百分之十計算之利息。
被告癸○○應給付原告新台幣伍萬零陸佰肆拾叁元及自如附表四所示各該應繳納月份之次月一日起至清償日止按年息百分之十計算之利息。
被告乙○○○有限公司應給付原告新台幣壹拾捌萬伍仟貳佰貳拾元及自如附表五所示各該應繳納月份之次月一日起至清償日止按年息百分之十計算之利息。
被告己○○○有限公司應給付原告新台幣壹拾陸萬伍仟玖佰貳拾貳元及自如附表六所示各該應繳納月份之次月一日起至清償日止按年息百分之十計算之利息。
被告仁迅科技有限公司公司應給付原告新台幣壹拾叁萬柒仟伍佰柒拾叁元及自如附表七所示各該應繳納月份之次月一日起至清償日止按年息百分之十計算之利息。
被告利仲科技有限公司應給付原告新台幣叁萬捌仟伍佰叁拾叁元及自如附表八所示各該應繳納月份之次月一日起至清償日止按年息百分之十計算之利息。
被告扉涵科技股份有限公司應給付原告新台幣壹佰貳拾陸萬叁仟壹佰伍拾元及其中新台幣捌拾陸萬陸仟壹佰叁拾元部分自民國九十四年五月七日起，其中新台幣叁拾玖萬柒仟零貳拾元部分自民國九十四年七月二十日起，均至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告德盈股份有限公司負擔百分之五十三、由被告志全科技股份有限公司負擔百分之四，由被告大方廣科技股份有限公司負擔百分之二，由被告癸○○負擔百分之一，由被告乙○○○有限公司負擔百分之四，由被告己○○○有限公司負擔百分之四，由被告仁訊科技有限公司負擔百分之三，由被告利仲科技有限公司負擔百分之一，由被告扉涵科技有限公司負擔百分之二十七，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣捌拾壹萬捌仟陸佰伍拾肆元為被告德盈股份有限公司供擔保後得假執行，但被告德盈股份有限公司如以新台幣貳佰肆拾伍萬伍仟玖佰陸拾叁元為原告預供擔保，得免為假執行。




本判決第二項於原告以新台幣陸萬陸仟壹佰零陸元為被告志全科技股份有限公司供擔保後得假執行，但被告志全科技股份有限公司如以新台幣壹拾玖萬捌仟叁佰壹拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告以新台幣叁萬捌仟叁佰玖拾玖元為被告大方廣科技股份有限公司供擔保後得假執行，但被告大方廣科技股份有限公司如以新台幣壹拾壹萬伍仟壹佰玖拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第四項於原告以新台幣壹萬陸仟捌佰捌拾壹元為被告癸○○供擔保後得假執行，但被告癸○○如以新台幣伍萬零陸佰肆拾叁元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第五項於原告以新台幣陸萬壹仟柒佰肆拾元為被告乙○○○有限公司供擔保後得假執行，但被告乙○○○有限公司如以新台幣壹拾捌萬伍仟貳佰貳拾元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第六項於原告以新台幣伍萬伍仟叁佰叁拾元為被告己○○○有限公司供擔保後得假執行。
本判決第七項於原告以新台幣肆萬伍仟捌佰伍拾捌元為被告仁迅科技有限公司供擔保後得假執行。
本判決第八項於原告以新台幣壹萬貳仟捌佰肆拾肆元為被告利仲科技有限公司供擔保後得假執行。
本判決第九項於原告以新台幣肆拾貳萬壹仟零伍拾元為被告扉涵科技股份有限公司供擔保後得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序事項：
壹、依壬○○C區公寓大廈管理規約第15條第2項之規定：「有關 區分所有權人、管理委員會或利害關係人間訴訟時、以台灣 士林地方法院為第1審管轄法院。」，本件原告係請求被告 給付管理費及管理基金，是依前揭規定，合意由本院管轄， 本院自有管轄權，應先敘明。
貳、原告起訴時其法定代理人為俞淑媛，於訴訟進行中原告之主 任委員於民國93年12月2日93年第2次區分所有權人會議改選 由丁○○擔任，是丁○○聲請承受本件訴訟，自應准許。參、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告 同意者，不在此限，又被告於訴之變更或追加無異議，而為 本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第 255條第1項第1款、第2項定有明文。原告起訴時原訴之聲明 如下：
一、先位聲明：
（一）被告德盈股份有限公司（下稱德盈公司）應給付原告管理



費新台幣（下同）1,121,496元及自起訴狀繕本送達之日 起至清償日止按年息5%計算之利息。
（二）被告德盈公司應給付原告管理基金1,263,171元及自起訴 狀繕本送達之日起至清償日止按年息5%計算之利息。（三）被告志全科技股份有限公司（下稱志全公司）應給付原告 管理費77,240元及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止按 年息5%計算之利息。
（四）被告大方廣科技股份有限公司（下稱大方廣公司）應給付 原告管理費48,988元及自起訴狀繕本送達之日起至清償日 止按年息5%計算之利息。
（五）被告癸○○應給付原告管理費37,912元及自起訴狀繕本送 達之日起至清償日止按年息5%計算之利息。
（六）被告乙○○○有限公司（下稱全龍公司）應給付原告管理 費71,126元及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止按年息 5%計算之利息。
（七）被告己○○○有限公司（下稱神頌公司）應給付原告管理 費69,168元及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止按年息 5%計算之利息。
（八）前7項請求原告願供擔保請准宣告假執行。二、備位聲明：
訴之聲明先位聲明2之備位聲明：
（一）被告德盈公司應給付原告管理基金967,571元及自起訴狀 繕本送達之日起至清償日止按年息5%計算之利息。（二）被告志全公司應給付原告管理基金80,465元及自起訴狀繕 本送達之日起至清償日止按年息5%計算之利息。（三）被告大方廣公司應給付原告管理基金55,670元及自起訴狀 繕本送達之日起至清償日止按年息5%計算之利息。（四）被告全龍公司應給付原告80,825元整及自起訴狀繕本送達 之日起至清償日止按年息5%計算之利息。
（五）被告神頌公司應給付原告管理基金78,615元及自起訴狀繕 本送達之日起至清償日止按年息5%計算之利息。三、再備位聲明：
（一）備位聲明2之再備位聲明：被告志全公司應給付被告德盈 公司管理基金80,465元及自起訴狀繕本送達之日起至清償 日止按年息5%計算之利息後，再由被告德盈公司給付與原 告。
（二）備位聲明3之再備位聲明：被告大方廣公司應給付被告德 盈公司管理基金55,670元及自起訴狀繕本送達之日起至清 償日止按年息5%計算之利息後，再由被告德盈公司給付與 原告。




（三）備位聲明4之再備位聲明：被告全龍公司應給付被告德盈 公司管理基金80,825元及自起訴狀繕本送達之日起至清償 日止按年息5%計算之利息後，再由被告德盈公司給付與原 告。
（四）備位聲明5之再備位聲明：被告神頌公司應給付被告德盈 公司管理基金78,615元及自起訴狀繕本送達之日起至清償 日止按年息5%計算之利息後，再由被告德盈公司給付與原 告。
嗣原告於訴訟進行中，追加扉涵科技股份有限公司（下稱 扉涵公司）、仁迅科技股份有限公司（下稱仁迅公司）、 利仲科技有限公司（下稱利仲公司）為被告，並變更訴之 聲明為如下列「乙、實體事項，壹、原告方面，一、聲明 」所示之聲明內容，經被告扉涵公司當庭表示同意僅被追 加為備位及再備位聲明之被告，且其餘被告等均無異議而 為本案之言詞辯論，揆諸前開規定，自應准許。乙、實體事項
壹、原告方面：
一、聲明：
（一）先位聲明：
1、被告德盈公司應給付原告管理費2,455,984元暨自如附表1所 示各該應繳納月份之次月1日起至清償日止按年息10%計算之 利息。
2、被告德盈公司應給付原告管理基金1,263,150元及自起訴狀繕 本送達之日起至清償日止按年息5%計算之利息。3、被告志全公司應給付原告管理費198,317元暨自如附表2所示 各該應繳納月份之次月1日起至清償日止按年息10%計算之利 息。
4、被告大方廣公司應給付原告管理費115,197元暨自如附表3各 該應繳納月份之次月1日起至清償日止按年息10%計算之利息 。
5、被告癸○○應給付原告管理費50,643元暨自如附表4所示各該 應繳納月份之次月1日起至清償日止按年息10%計算之利息。6、被告全龍公司應給付原告管理費185,220元暨自如附表5所示 各該應繳納月份之次月1日起至清償日止按年息10%計算之利 息。
7、被告神頌公司應給付原告管理費165,922元暨自如附表6所示 各該應繳納月份之次月1日起至清償日止按年息10%計算之利 息。
8、被告仁迅公司應給付原告管理費137,573元暨自如附表7所示 各該應繳納月份之次月1日起至清償日止按年息10%計算之利



息。
9、被告利仲公司應給付原告管理費38,533元暨自如附表8所示各 該應繳納月份之次月1日起至清償日止按年息10%計算之利息 。
10、原告願供擔保請准宣告假執行。
（二）備位聲明
訴之聲明先位聲明2之備位聲明：被告扉涵公司應給付原告管理基金1,263,150元及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止按年息5%計算之利息。
（三）再備位聲明
備位聲明之再備位聲明：被告扉涵公司應給付被告德盈公司管理基金1,263,150元及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止按年息5%計算之利息後，再由被告德盈公司給付與原告。二、原告之陳述：
（一）原告於92年12月已完成相關管理委員會成立之報備程序， 係一合法成立之管理委員會，自92年12月1日起管理會務 ，負責公共事務之管理。被告等為如附表9所示房屋之所 有權人，為原告所管理壬○○C區公寓大廈之區分所有權 人。
（二）按「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：二、區分所 有權人依區分所有權人會議決議繳納。」「區分所有權人 或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費 用已逾二月或達相當金額，經定相當期限催告仍不給付者 ，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳納之 金額及遲延利息。」「一、為充裕共用部分在管理上必要 之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議決議之規 定向管理委員會繳交下列款項：1、管理基金。2、管理費 。二、管理費依起造人之房地買賣契約書第8條第1項第5 款之約定，由各區分所有權人分擔之。…」公寓大廈管理 條例第18條第1項第2款、第21條及壬○○C區公寓大廈管 理規約第10條第1、2項定有明文。是依公寓大廈管理條例 暨壬○○C區公寓大廈之規約規定，被告等負有給付管理 費之義務無疑。
（三）再按「區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳納之數 額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳納之數額及另 外收取遲延利息，以未繳金額之年息10﹪計算。」壬○○ C區公寓大廈規約第10條第6款訂有明文。壬○○C區公寓 大廈管理費係按月收取，區分所有權人應於每月之15日前 繳納管理費。
（四）依壬○○C區公寓大廈管理規約第10條第2項之約定，被告



等管理費計算方式依房地買賣合約書為據。依該買賣合約 書暨其附件大樓管理規約承諾書第4條之約定，已言明以 每坪80元計算管理費。而依92年12月22日下午8時由壬○ ○C區社區各棟代表出席到場（其中包括C棟住戶之代表蕭 美桂、曾永壽及兼任本案被告訴訟代理人庚○○），德盈 公司列席之第1屆第6次會議記錄中臨時動議提案1說明之 部份，該說明之部份亦提及管理費每戶每坪以80元、汽車 停車位每位500元（子母車位之清潔費每位750元）計，該 提案無異議通過。故管理費每坪80元計乃係依規約約定且 所有住戶均已知悉同意無疑。至除德盈公司以外之被告雖 抗辯93年第2次臨時區分所有權人會議已通過C棟住戶提案 即C棟住戶每坪之管理費以10元及40元計算之結論云云， 惟遍查該紀錄全文，並未有C棟住戶該提案通過之紀錄， 實際上就該提案亦未有任何通過之決議。是關於管理費之 數額部分計算即應按規約之約定每坪以80元計，惟原告因 考量訴訟費用，並考量當時C棟尚未全數遷入住居使用， 於92年12月至93年7月間之管理費暫擬以一部請求之方式 以半數40元計算，93年7月以後則以規約約定之80元計， 各被告之計算方式詳如附表1至8所示。
（五）查規約之記載係「區分所有權人」即應繳納管理費，依我 國不動產物權之移轉成立生效乃採登記主義，是原告以土 地建物謄本所載之區分所有權人為請求給付管理費之義務 人實於法有據。
（六）再就除德盈公司以外之被告等抗辯應獨立分管部分，原告 陳述如下：
1、按同一基地所建構之公寓大廈有諸多共有或共用部分（相對 於專有部分），該共有或共用部分不論是結構上或是使用上 有不可分割之整體性，是立法機關因應公寓大廈之建築型態 日漸趨多，為免共有部分及共同設施之使用管理無所依循易 茲事端，遂立公寓大廈管理條例規範，由該公寓大廈全體區 分所有權人選任出之管理委員組成一個管理委員會統一管理 。
2、經查原告所管理的壬○○C區公寓大廈形式上雖區分為A、B 、C三棟，惟三棟之基地同一無從分割，且諸多的公共設施亦 無從分割區隔，無法分開管理，被告等抗辯應分開管理實有 事實上之不能。且倘被告等欲分開管理另行成立管理委員會 ，亦非以訴訟之方式為之，而應以公寓大廈管理條例第26條 所定之程序辦理始屬適法。
3、退步言，縱不論被告抗辯之應另成立管理委會之事由是否成 立有無理由，於未依法另行成立管理委員會之前，已發生之



管理費債務被告皆有給付之義務，是被告以應另成立管理委 會為由而拒付管理費，顯不足為採。
（七）次就除德盈公司以外之被告抗辯與其他棟住戶相同分擔每 坪80元之管理費未合理之部份，原告陳述如下：1、由94年6月10日勘驗筆錄記載「壬○○C區社區A、B、C棟之污 水處理設備、水庫、發電設備均在B4。A、B、C棟的變電系統 均在B3。A、B、C棟（共106戶）之消防系統在B4，另外C棟6 戶之消防系統在B3。整個社區總共有4部電梯可從B4達到12樓 。社區2邊均有花園，一邊有游泳池，均屬社區的公共設施， 四周圍紅磚步道亦屬公共設施。社區尚有2個會議室可供使用 ，1個在1樓，1個在B1。管委會設有管理中心及監視系統，由 該管理中心進出可達B4 到12樓。A、B、C棟共106戶之消防設 施的管制中心也設在該管理中心。」「C棟走廊、二部油壓電 梯、玄關等用電均屬公共用電，目前為原告所支付」觀之，A 、B、C三棟之公共設備、設施具一體性，原告所管理維運之 公共設備無從切割限於AB棟而排除C棟，且包括被告所住居之 C棟等各棟住戶所有公用之水、電費、污水設備清理、消防系 統維運、監管系統等所支出之費用均係由原告負擔支應2、依前述所有共用之設備、水電，原告皆統一管理維護。再所 設之公共設施，包括庭園、步道、游泳池等等，C棟住戶業可 透過4部電梯及6處之樓梯到達使用，並未有任何對C棟住戶不 公平之處，亦即C棟住戶就公共設施及公共設備享有之權益與 其他住戶無異，C棟住戶並無管理費應短少於其他棟住戶之理 。更何況每坪以80元計亦係C棟住戶進駐之始即已明知並於買 賣合約書上所同意之管理費，C棟住戶代表於爭議發生前亦就 此數額未有爭執，今竟反口指稱管理費之收費標準未合理， 除無所據外，更有違誠信。是依住戶平等原則，被告無少於 其他住戶分擔之理由。
3、被告僅以原告未提供其24小時警衛保全，即逕謂其C棟所繳交 之管理費應受有酌減之必要，實有未洽，經查：（1）壬○○ 公寓大廈建物係坐落於山坡地上，為確保整棟大樓結構之穩 固，原始竣工圖樣乃將C棟外圍為一封閉之堡壘式建築設計並 設有諸多回填區，以避免大樓滑落或崩陷。是C棟外圍現狀所 存在之開口包括被告所謂之門戶及窗戶，皆為違法之設施， 依日前台北市政府建管處之會勘紀錄，C棟外圍所有之開口皆 係違規之建築，依法應予以回復原狀。（2）原告之職責乃係 就合法公共設施為管理，承前C棟住戶外圍之開口包括門戶及 窗戶乃屬違建，並非合法公共設施，原告自無管理義務。被 告等先行違法開立一門戶，嗣再要求派駐一24小時之保全， 保障被告等住戶之安全，換言之，被告等要求以全體住戶之



費用去承擔被告等違規行為之後果，並不合理。原告就被告 24小時警衛之要求予以拒絕，實係嚴守份際，為全體住戶繳 交之管理費運用為把關，被告等此部分服務之要求顯不合理 。（3）被告等自住居使用本公寓大廈迄今，未繳納分文之管 理費，導致每月收支見絀，諸多設施多無經費管理，包括A、 B 、C三棟住戶停車場之出口，有1個哨站原應設置警衛看守 ，迄因經費未足，無法設立，再如原有之游泳池設施，亦因 經費未足，無法使用等等，是合法公共設施之管理以行困難 ，實亦無餘力再就違法建物進行管理。故被告等以原告未聘 任24小時之保全人員為由，作為拒繳管理費之事由，實有未 洽。
4、綜前所述，被告就公共設備所得享有之權益與其他住戶並無 差異，包括C棟在內住戶所有公共之維運管理費用原告亦皆於 能力範圍內全數支應，無任何短少服務之提供，是被告等住 戶主張管理費酌減，顯無理由。
（八）再者，除德盈公司以外之被告等自94年2月份起陸續將所 有之建物，以扉涵公司之名義出租予第3人，並向第3人收 取管理費、水費、停車租金，是被告一方面享受原告所提 供之服務（包括每月數動輒數十萬元計算之公用電費水費 之利益、公共設施之維護費用、停車場之清潔等等），私 下向承租人另外收取原告所提供之服務之對價，卻自始至 終拒絕給付原告相關之管理費，被告等實係利用原告提供 之服務賺取不法利益。
（九）就管理基金之部分：
1、依據被告德盈公司於94年3月22日庭呈之買賣合約書，其於92 年8月14日將合約書附件1所示之房屋共計2526.3坪售予被告 扉涵公司。
2、按「為確實屢行本公約精神，在本大樓交屋期間至管理委員 會正式成立之前，同意由德盈股份有限公司成立本大樓管理 委員會籌備處，全權負責本大樓管理事宜，並依公寓大廈管 理條例籌組管理委員會，俟管理委員會成立並與管理委員會 籌備處正式移交後，由管理委員會負責本大樓之管理事宜。 管理委員會並得委託管理公司或管理人擔任本大樓之管理執 行單位。」「一、為使管理執行單位能充分發揮管理績效， 承購戶需負擔下列費用，此費用由德盈股份有限公司先行開 立專戶代收代付相關費用，待管理委員會成立後，依實際支 用狀況及本約程序由德盈股份有限公司將專戶轉給管理委員 會。2、管理基金：按房屋坪數每坪以500元計算，依房地買 賣契約第8條之約定繳付。」故扉涵公司依買賣合約書附件4 大樓管理公約承諾書第1條、第4條之約定，應負擔每坪以



500元計算之管理基金。
3、是關於管理基金部份，依前揭管理公約承諾書之約定，承購 戶即扉涵公司應依買賣合約繳付每坪以500元計算之管理基金 予原告，使原告有足夠之經費為管理公眾事務之用。僅於原 告成立前，承購戶即被告扉涵公司應將管理基金繳付予被告 德盈公司，由被告德盈公司先行開立專戶代收之（即實際應 給付之對象乃應為管理委員會，此代收之做法，乃為因應管 理委員會未成立前之便宜措施），待原告成立後，德盈公司 應將專戶轉給原告，並由原告自行負責管理基金之收付，蓋 此時原告既已成立，即毋庸德盈公司再代為處理，並且未繳 納管理基金之住戶，原告得依前揭規定直接向住戶請求。4、債權契約之效力原則上雖僅存於契約相對人即德盈公司與扉 涵公司，惟核前揭約定已使管理基金繳納之部份具有第3人利 益契約之效力，按「以契約定定向第三人給付者，要約人得 請求債務人向第3人為給付，其第3人對於債務人，亦有直接 請求給付之權。」民法第269條第1項就第3人利益契約之效力 定有明文。故原告基於被告扉涵公司與德盈公司之前揭約定 ，倘被告扉涵公司尚未繳納管理基金於被告德盈公司，原告 既已成立，即得直接向被告扉涵公司請求共計1,263,150元之 管理基金（計算式如下：2,526.3*500＝1,263,150）。5、原告於92年12月正式報備成立，是依前揭說明，被告扉涵公 司因承購房屋之時，原告尚未成立，是渠等依約應向被告德 盈公司繳納，嗣原告成立後，被告德盈公司即應將前列被告 繳納之管理基金移交予原告，惟原告成立迄今已歷年餘，期 間皆未獲被告德盈公司移交被告扉涵公司之管理基金，屢經 催討，亦未獲回應。為此，爰依前揭約定，請求判決如先位 聲明2管理基金給付之部份。
6、退步言，設若被告扉涵公司，並未將渠等本身所應給付之管 理基金交付與德盈公司，因原告業已成立，依前揭約定，爰 請求判命訴之聲明2之部份之備位聲明。
7、再退步言，倘認於原告成立前即承購系爭大廈房屋者，依前 揭之約定給付管理基金之對象僅限於被告德盈公司（即原告 無法直接請求給付管理基金），嗣再由德盈公司收受後依前 揭規定給付於原告，始屬適法者，則原告爰就管理基金給付 之部份，再請求判命為再備位聲明之判決。
貳、被告部分：
一、被告志全公司、大方廣公司、癸○○、全龍公司、神頌公司 則以下列情詞資為抗辯，並聲明：（一）原告之訴及其假執 行之聲請均駁回。（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣 告免為假執行。




（一）被告等所有之C棟B1、B2、B3為獨立區域。該C棟有2部專 用油壓電梯，因原告自始即未盡服務保養責任，故由被告 等自行與電梯保養商簽約保養。又C棟B3及B4為2區各自有 獨立出口之停車場，B3全數為被告等之停車場，又樓上住 戶之電梯均不停被告等所有之C棟B1、B2、B3。被告等經 常之清潔、安全未見管理委員會所派之人員服務。（二）依壬○○C區公寓大廈管理規約第3條第9項規定：「區分 所有權人會議討論事項，除本條例第30條及第31條規定外 ，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半 數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權人比例占出 席人數區分所有權合計過半數之同意行之」。而依壬○○ C區公寓大廈管理委員會93年第2次臨時區分所有權人大會 會議記錄，本件管理費之收受方式確曾於該次會議中提出 ，即提案5「討論本大廈管理費收繳辦法」。然上開會議 紀錄中亦明白記載「以上兩種不同意見，經主席徵求現場 出席27位住戶，舉手表決，計有22位住戶贊成在列2點決 議，惟地下C棟出席5位住戶反對。」當時C棟住戶（即5 位住戶代表）已明白表示反對意見，其中1位住戶代表庚 ○○並請求將反對意見記明於會議紀錄後以退席方式表示 抗議。查該次區分所有權人會議，地下C棟全部住戶所持 有之面積為2526.3坪，佔全部所有權比例49.7%（A棟 1167.82坪，B棟1276.56坪，C棟2526.3坪）。而當時出席 會議之住戶（即報到坪數）總面積為3308.15坪，則本案 被告等人（即C棟住戶）退席抗議之後，大會決議時區分 所有權數，僅餘1949.67坪，縱使全部同意，亦僅有出席 所有權比例38%同意，根本未達章程第3條第9項所定過半 數之要求。故有關管理費收取方式之決議根本未通過，依 法不生效力，是原告請求權基礎根本不存在，其不得依此 為由向被告等人請求給付管理費。
（三）雖買方於購屋時確有簽署「大樓管理公約承諾書」，然此 乃建商所「預定」之版本，無法反應區分所有權人之真正 需要，所以才需以召開「區分所有權人會議」，由全體區 分所有權人表示是否「同意追認」建商所「預定之版本」 還是要由住戶另行「制定規約」，此觀之公寓大廈管理條 例第56條規定之立法理由自明。本件全體住戶曾召開區分 所有權人大會，當時即針對管理費之收取方式，提請住戶 表示意見，並加以表決。於會議中C棟住戶代表（C棟占社 區分所有權比例為49.7%）涂邦寧先生即明白表示不同意 原先之管理費收取模式，提案改為於93年7月前改為每坪 10元，8月以後以每坪40元計算。而上開會議紀錄第3頁中



明載：「以上兩種不同意見，經主席徵求現場出席27位戶 ，舉手表決，計有22位住戶贊成在列2點決議，惟地下C棟 出席5住住戶反對。」當時會議主席不諳公寓大廈管理條 例之規定，逕以「人數」優勢為由，作成錯誤之決議，依 法上開決議應以「住戶人數加計所占區分所有權比例」方 可作成決定，上開決議事實上已遭佔區分所有權比例達50 %之C棟住戶代表予以否決，是該會議之決議應採納C棟住 戶之提議始為正確（即於93年7月前改為每坪10元，8月以 後以每坪40元計算管理費）。原告迄今仍不明白上開決議 之真義，先係主張依該決議請求，後又主張依原規約請求 ，實有未當。
（四）住戶規約第10條第1項已明載：「區分所有權人應遵照區 分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交」，是不論 管理費亦或是管理基金應如何收取，均需經由「區分所有 權人會議議決後始得為之」，是有關變更「收取之金額」 部分自已該當「規約之變更」，自應適用公寓大廈管理條 例第31條規定加以議決，始生效力。雖公寓廈管理條例第 31條規定：「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定 外，應有區分所有權人3分之2以上及其區分所有權比例合 計3分之2以上出席，以出席人數4分之3以上及其區分所有 權比例占出席人數區分所有權4分之3以上之同意行之。」 然因本社區規約第3條第9項另有規定，此時自應依規約約 定加以辦理。亦即區分所有權人會議討論事項，除公寓大 廈管理條例第30條及第31條規定外，應有區分所有權人過 半數及其所有權比例合計過半數之出席，以及出席人數過 半數及其區分所有權人比例占出席人數區分所有權合計過 半數之同意行之，系爭決議內容是否有效，管理費之收取 方式是否應依當時C棟代表所提議案決定，只要原告提出 當時之會議紀錄內容（含報到人數、決議人數、所佔所有 權比例…等）自得明白。果若上開決議內容因為出席人數 或所占比例不足而導致無效不成立，然在此至少吾人得明 白當時全體區分所有權人確有共識變更原來過高之管理費 （至少要將之調降為每坪40元），是此部分亦可表示原來 之收取規定，已遭全體區分所有權人所廢棄。是原告在此 主張其請求權基礎為「原先規約約定」一事，亦不可採。（五）系爭規約第5條第2項有明顯不公之處，該項規定：「管理 委員會由委員9人組成，各區分別增選候補委員1名，委員 名額依照左列劃分分配名額：（1）大樓地面層專有區分 所有權人分A、B兩棟，每區3名委員。（2）大樓C棟即地 下層1至4層（不含停車場）專有區分所有權人計3名委員



」，依理管理委員之產生比例應依「各棟大樓所占全體區 分所有權比例」始屬合理。本社區總面積為5079.42坪， 分別為A棟1276.56坪（25.13%），B棟1276.56坪（25.13% ，C棟2526.3坪（49.73%）。A棟、B棟所占之比例不到 30%，而C棟之產權近50%，然此3棟竟同樣取得3名委員席 次，如此選舉委員之方式，實難令人信服。而一旦A、B棟 之委員聯手，即可以過半數方式，作成不利益C棟住戶之 決議，此對C棟住戶實屬不利。故系爭住戶規約部分條款 明顯違反公平正義，違反部分，本於法律上之誠信原則、 公平原則應不生效力。
（六）被告等人（即C棟住戶）於買屋時即獲建商德盈公司之承 諾得為獨自管理，於區分所有權人會議中，被告等住戶亦 多次表明，要求獨立管理，然原告均以違法方式加以拒絕 承認，意圖掩飾太平。被告等C棟住戶，既已表明要另行 成立管理委員，而事實上也自行管理中，並未損及A、B棟 住戶之權益，原告自不能拒絕，亦不能將其所代表A、B棟 之住戶意見用以拘束C棟住戶。C棟、A棟、B棟3棟大樓， 各自獨立，本得獨立管理，對於獨立C棟住戶而言，其根 本不會利用到A棟、B棟之任何設備，然卻需要負擔A棟、B 棟住戶之不合理要求，繳交高額的管理費，C棟住戶自不