臺灣高等法院民事判決
109年度重上字第943號
上訴人即附
帶被上訴人 台灣肥料股份有限公司
法定代理人 李孫榮
訴訟代理人 蕭偉松律師
張敦威律師
陳添信律師
杜英達律師
陳怡秀律師
李宗憲律師
被上訴人即
附帶上訴人 城邦有限公司
法定代理人 陳壽美
被上訴人即
附帶上訴人 寬築建設股份有限公司
法定代理人 翁國薰
被上訴人即
附帶上訴人 大薰有限公司
法定代理人 翁依平
被上訴人即
附帶上訴人 廖國智
共 同
訴訟代理人 鄭智文律師
李永然律師
黃斐旻律師
沈曉玫律師
陳清進律師
上 一 人
複 代理 人 王心瑜律師
上列當事人間請求減少價金事件，上訴人對於中華民國109年9月
1日臺灣臺北地方法院105年度重訴字第1090號第一審判決提起上
訴，被上訴人並為附帶上訴，本院於113年12月24日言詞辯論終
結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟
費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
附帶上訴駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審（含附帶上訴部分）訴訟費用
均由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
本件上訴人之法定代理人原為黃耀興，嗣於本院審理中變更
為李孫榮（見本院卷六第517至522頁），並據其具狀聲明承
受訴訟（見本院卷六第515至516頁），核無不合，應予准許
。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：被上訴人廖國智於民國100年3月5日向上訴
人購買由其所興建「日升月恆」預售建案（下稱系爭建案）
之B棟B1戶11樓房地（含地下2樓編號第205、206號法定停車
位，嗣門牌號碼經編配為臺北市○○區○○○路000巷00號11樓，
下稱系爭甲屋），及B棟B5戶11樓房地（含地下2樓編號第21
8、219號法定停車位，嗣門牌號碼經編配為同巷23號11樓，
下稱系爭乙屋）；系爭甲、乙屋買賣總價款各為新臺幣（下
同）8,312萬元、7,938萬元，並分別簽訂房屋土地預定買賣
合約書（下分別稱系爭甲合約、系爭乙合約）。另被上訴人
城邦有限公司、寬築建設股份有限公司、大薰有限公司（下
分別稱城邦公司、寬築公司、大薰公司，與廖國智合稱被上
訴人）共同於100年3月18日以總價款7,950萬元向上訴人購
買系爭建案之A棟A3戶9樓房地（含地下3樓編號第52、53號
法定停車位，嗣門牌號碼經編配為同巷35號9樓，下稱系爭
丙屋，與系爭甲、乙屋合稱系爭房屋），並簽訂房屋土地預
定買賣合約書（下稱系爭丙合約，與系爭甲、乙合約合稱系
爭合約）。詎系爭建案之結構體混凝土及公共設施存有如附
表編號1至8「瑕疵項目」欄所示瑕疵，同時構成不完全給付
，爰依附表「請求權基礎」欄所示規定，於行使減少價金請
求權後求為判命上訴人返還該應減少之價金或賠償伊因上訴
人未依債之本旨給付所生之損害等語。
二、上訴人則以：
㈠依系爭合約第14條第2項約定，伊保有系爭建案外觀修改之權
利；伊銷售之廣告文宣並未顯示將裝設「大樓側立面挑空天
井式格柵」（下稱系爭格柵），係伊考量美觀及確保住戶隱
私而額外無償贈與之設施，並非伊承諾提供之契約內容，縱
經拆除對於陽台使用不生影響；泳池上方棚架（下稱系爭棚
架）雖有在廣告文宣中顯示，但僅為美觀遮陽之用，若經拆
除不會減少泳池使用之效能；上開二者雖均屬違建，若經全
體所有權人書面同意即可辦理使用執照變更手續，客觀上並
非不能補正，不致造成系爭房屋交易價值減損。
㈡伊已進行大規模花草植披綠化行為及種植樹木，系爭建案之
綠覆面積已達1,953.22坪，且花園面積達1,500坪，並無與
廣告不符之瑕疵或未依債之本旨給付，亦不致造成系爭房屋
交易價值減損。
㈢依系爭合約第14條第2項約定，伊保有系爭建案共有部分修改
之權利，伊使用銅雕藝術品裝飾取代廣告中的7米高植生牆
，避免施藥除蟲及澆水導致衛生及潮濕等問題，維護上較為
容易，並未影響整體建物之功能效用，倘經系爭建案所屬管
理委員會（即日升月恆公寓大廈管理委員會，下稱系爭管委
會）決議須增設植生牆，伊亦願意配合施作，客觀上並非不
能補正，不致造成系爭房屋交易價值減損。
㈣系爭建案之外牆燈箱僅為夜間打光提供外觀美感之用，並非
照明設施，裝設平燈或凸燈並無功能上差異，且系爭合約就
燈箱之材質並未特別約定，並因社區住戶已使用多年，鏽蝕
屬一般自然耗損，並非瑕疵；縱有瑕疵，伊已與系爭管委會
協議由其委託廠商進行外牆燈箱改善工程，再由伊補貼該修
繕費用，現該修繕工程業已完工，並經系爭管委會驗收通過
，自無構成瑕疵。
㈤系爭建案之1樓大廳地坪係以天然石材鋪設，石材本身即會有
狀似裂痕之天然不規則紋路，非屬瑕疵，況該地坪已使用多
年，是否落實清潔維護保養等工作均可能會導致劣痕增生，
非必然於伊交屋時即有裂痕存在，且修繕方式應以個別瑕疵
替換取代全面更新之方式處理；又伊已於113年5月3日與系
爭管委會完成點交，僅約定伊應定期實施地坪晶化之維護工
項，並未將地坪大理石裂縫列為伊應修繕改善之項目，足徵
地坪石材鋪設並無瑕疵可言。
㈥建築技術規則建築設計施工編第247條僅在規範「高層建築物
」之管線，不包括地下室管線，且該項規定於110年1月19日
修正後已將不燃材料包覆列為合法之施工方式；系爭建案只
有游泳池排水與景觀排水之管線使用PVC管材，伊以玻璃棉
保護筒包覆方式施工已可達到與不燃材料同等效能之防火效
果，並無消防安全疑慮。
㈦關於被上訴人主張系爭建案公共設施具有違反法令、與竣工
圖不符及違反施工常規等瑕疵部分，經鑑定後多數已改善完
畢或無須改善，少數未改善完畢者所需修補費用加計管理費
、廢料清理費等僅為600,625元，自無品質、使用效能減損
之問題。
㈧伊否認系爭建案之結構體混凝土摻用電弧爐還原碴，被上訴
人所舉之證人並未進行鑽心取樣或其他科學試驗，自難僅以
目視方式判斷是否摻用爐碴；系爭建案為SRC鋼骨結構而非R
C結構，混凝土僅為裝飾保護結構，並無承載相關應力，故
被上訴人主張爆點之處均非建物之結構柱或結構面，而係伊
為處理「柱、牆面粉刷空心」問題〈即「膨拱」（台語）〉灌
注EPOXY環氧樹脂進行修補，與摻用爐碴所生「青春痘」爆
突現象迥異；況爐碴爆突具有普遍性，若系爭建案摻用爐碴
，各處應會爆突叢生，惟迄今僅有被上訴人所提照片有爆點
現象，其餘專有及共用部分均未發現問題，可見被上訴人指
稱混凝土摻用爐碴云云，非屬實在等語，資為抗辯。
三、經查：
㈠被上訴人於原審求為判命：⒈上訴人應給付廖國智30,357,022
元，及其中16,250,000元自起訴狀繕本送達翌日起、其餘14
,107,022元自民事擴張聲明狀繕本送達翌日起，均至清償日
止，按週年利率5%計算之利息。⒉上訴人應給付城邦公司、
寬築公司、大薰公司14,849,045元，及其中795萬元自起訴
狀繕本送達翌日起、其餘6,899,045元自民事擴張聲明狀繕
本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
㈡經原審判決：⒈上訴人應給付廖國智27,316,293元【含①隔柵
及棚架為違建以致減少房屋交易價值：系爭甲屋1,246,861
元、系爭乙屋1,196,898元；②外牆燈箱鏽蝕修復費用：系爭
甲屋353,348元、系爭乙屋338,123元；③地坪裂紋修復費用
：系爭甲屋35,412元、系爭乙屋33,887元；④PVC管材更換費
用：系爭甲屋3,418元、系爭乙屋3,270元；⑤公設違反法令
或與竣工圖不符之修復費用：系爭甲屋36,830元、系爭乙屋
35,243元；⑥混凝土摻用爐碴以致減少房屋交易價值：系爭
甲屋10,387,759元、系爭乙屋9,971,512元；⑦燈箱、地坪、
PVC管材及公設缺失部分衍生房屋污名化價值減損：系爭甲
屋1,874,421元、系爭乙屋1,799,311元】，及其中14,107,0
22元自起訴狀繕本送達翌日即106年10月6日起、其餘13,209
,271元自民事擴張聲明狀繕本送達翌日即109年8月29日起，
均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉上訴人應給付
城邦公司、寬築公司、大薰公司13,029,004元【含①隔柵及
棚架為違建以致減少房屋交易價值：1,164,878元；②外牆燈
箱鏽蝕修復費用：336,212元；③地坪裂紋修復費用：33,695
元；④PVC管材更換費用：3,252元；⑤公設違反法令或與竣工
圖不符之修復費用：35,044元；⑥混凝土摻用爐碴以致減少
房屋交易價值：9,704,748元；⑦燈箱、地坪、PVC管材及公
設缺失部分衍生房屋污名化價值減損：1,751,175元】，及
其中795萬元自起訴狀繕本送達翌日即106年10月6日起、其
餘5,079,004元自民事擴張聲明狀繕本送達翌日即109年8月2
9日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。並就判
命上訴人給付部分，分別諭知准、免假執行之宣告；另駁回
被上訴人其餘之訴及假執行之聲請。
㈢上訴人就其不利部分全部不服提起上訴，並於本院上訴聲明
：⒈原判決不利於上訴人部分廢棄。⒉上開廢棄部分，被上訴
人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲
明：上訴駁回。被上訴人就其請求「未施作植生牆、中庭花
園面積不足」所生修復費用及房屋污名化價值減損遭原審駁
回部分提起附帶上訴（至於被上訴人於原審另主張系爭建案
存有「非由日本建築師高松伸負責規劃設計及監造」瑕疵所
生減少價金或不完全給付損害賠償部分，業經原審判決駁回
，未據其聲明不服，不在本院審理範圍內，茲不贅述），並
於本院附帶上訴聲明：⒈原判決關於駁回被上訴人後開第⒉項
之訴及該部分假執行之聲請均廢棄。⒉上開廢棄部分：①上訴
人應再給付廖國智2,920,582元，及自原審民事擴張聲明狀
繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；②
上訴人應再給付城邦公司、寬築公司、大薰公司1,392,239
元，及自原審民事擴張聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，
按週年利率5%計算之利息。⒊願供擔保請准宣告假執行。上
訴人則答辯聲明：⒈附帶上訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔
保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事項（見本院卷一第19至20頁、本院卷二第12
頁）：
㈠廖國智係於100年3月5日向上訴人購買系爭甲、乙屋，買賣總
價款各為8,312萬元、7,938萬元，並分別簽訂系爭甲、乙合
約，有房屋土地預定買賣合約書影本在卷可稽（見原審卷一
第9至87頁）。
㈡城邦公司、寬築公司、大薰公司共同於100年3月18日向上訴
人購買系爭丙屋，買賣總價款為7,950萬元，並簽訂系爭丙
合約，有房屋土地預定買賣合約書影本在卷可稽（見原審卷
一第88至107頁）。
㈢被上訴人均已依約交付全部買賣價金予上訴人，嗣兩造於105
年3月8日完成系爭房屋專有部分之交屋手續。
㈣系爭格柵及系爭棚架均屬違章建築，經臺北市政府建築管理
處查報為違建，並命拆除，現尚未拆除。
㈤上訴人並未於系爭建案A棟1樓大廳施做7米高的植生牆。
五、得心證之理由：
㈠被上訴人主張系爭格柵及系爭棚架等違建係屬物之瑕疵或不
完全給付，是否有理？如為瑕疵，則被上訴人主張此等瑕疵
或不完全給付將致系爭房屋交易價值減損、污名化交易價值
減損，是否有理？金額應為若干？
⒈系爭格柵部分：
被上訴人主張系爭建案之廣告文宣已有顯示將裝設系爭格柵
，故系爭格柵之設置為上訴人依兩造買賣契約所應給付之契
約義務，上訴人則否認之，並辯稱係伊無償贈與之設施等語
，經查：
⑴觀諸上訴人所提系爭建案之廣告文宣影本（見原審卷一第298
、300至302頁、本院卷二第443至444頁），確實未見其有宣
傳系爭建案將裝設系爭格柵之情。
⑵被上訴人就此無非係以寬築公司法定代理人翁國薰於100年1
月7日至預售屋銷售中心參觀時，以手機拍攝銷售人員以電
腦螢幕解說之資料中即可看出含有系爭格柵之設計（見原審
卷一第261頁、本院卷四第57至59頁，下稱系爭照片）為據
。惟查，上訴人已否認系爭照片之形式上真正；且翁國薰於
本院陳述：「伊換手機時就將該照片的檔案存到電腦裡，目
前手機已經沒有保存這個影像」（見本院卷四第58頁），顯
然無法提供原始手機拍攝檔案以供檢核，故系爭照片之真實
性已非無疑；又翁國薰表示：「銷售中心有擺放模型，銷售
人員係以模型及電腦影像來介紹建案…當時預計以3家公司的
名義來買，伊拍照要回去跟股東討論」等語（見本院卷四第
58、59頁），可見翁國薰係特別拍攝系爭照片藉以向股東說
明詳情，衡情對於系爭建案之全部細節應十分注意，然細觀
上訴人自行提出之廣告模型拍攝照片（見原審卷一第259至2
60頁），卻未見有何設置格柵之情，與系爭照片顯有出入，
翁國薰見狀未曾起疑、詢問，仍逕自代表寬築公司簽約購買
系爭丙屋，實與常情有違，所言難以採信，自不能以其片面
陳述，逕認系爭照片確實拍攝自系爭建案銷售中心人員所提
示之電腦資料；況翁國薰稱：「伊是在簽約後隔了一段時間
才拿到廣告圖說，伊並未比對與系爭照片是否一致」等語（
見本院卷四第60頁），惟衡諸一般銷售實務，有意購屋之消
費者通常於聽取介紹時即會取得廣告圖說，俾能瞭解建案之
全貌，方可決定是否購買，銷售人員於簽約後再行交付廣告
圖說予消費者毫無任何實益，亦非通常流程，而翁國薰身為
建設公司之負責人，就此等預售屋銷售、簽約流程自無不知
之理，且依其對於系爭建案細節之注意程度，縱於簽約後始
取得廣告圖說，應會立刻與系爭照片比對是否有出入，並即
時向上訴人反應問題，然翁國薰竟表示「伊認為上訴人不會
騙人，在現場銷售電腦螢幕顯示外觀有格柵，就應該會作」
等語（見本院卷四第60頁)，其說詞顯與交易常情有悖，礙
難採認。
⑶準此，被上訴人不能證明上訴人於銷售過程中曾以口頭、廣
告文宣等方式承諾提供系爭格柵，且系爭契約中亦未明載系
爭建案將設置系爭格柵，自非系爭合約之買賣標的內容及範
圍，上訴人就此並無契約所約定之給付義務可言，是被上訴
人徒以系爭格柵屬雙方買賣契約之約定，並以此主張該部分
經證實為違章建築，為物之瑕疵、給付不能及未依債之本旨
給付情形，尚乏所據；縱該格柵係因違建而有遭拆除之可能
，被上訴人購買系爭房屋亦不生實質或污名化交易價值減損
可言，從而其依民法第359條及第179條、第227條第1項準用
民法第226條第1項之規定，請求上訴人應返還相當於交易價
值減損之價金或為同額之損害賠償，均為無理由，應予駁回
。
⒉系爭棚架部分：
⑴上訴人依系爭合約本應交付符合建築法規之合法建物予被上
訴人，而被上訴人主張系爭棚架為售屋廣告文宣中所明載，
完工交屋後始發現係屬違章建物乙節，為上訴人所不爭執（
見本院卷三第17頁、參不爭執事項㈣），是依消費者保護法
第22條第1項規定，企業經營者應確保廣告內容之真實，其
對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，系爭棚架自屬兩
造買賣契約交易內容之一部；而依建築法第25條、第86條規
定，此處棚架自有隨時被拆除之虞，於被拆除之後，不論具
有如何功能均將化為烏有，堪認系爭棚架確屬違章建物之瑕
疵，亦屬未依債之本旨給付無誤。
⑵上訴人據此主張系爭房屋因此交易價值減損、污名化交易價
值減損，請求上訴人應返還相當於交易價值減損之價金或為
同額之損害賠償云云，並以宇豐不動產估價師聯合事務所（
下稱宇豐事務所）出具「臺北市○○區○○○路000巷00號9樓等3
戶訴訟案件價值減損鑑定評估」之不動產估價報告為憑（下
稱宇豐報告）。惟查：
①就交易價值減損部分：
宇豐報告固選定由同一建設公司所興建位於臺北市南港區之
4個建案，區分有無格柵棚架設計而分析對於交易價格之影
響（見外放宇豐報告第56頁），然細觀其分析過程，明顯係
以「大樓立面有無格柵」作為評估比較之基準（見外放宇豐
報告第57頁），並未探究上開4個建案之游泳池上方有無設
置棚架、是否影響交易價值，揆諸「大樓側立面挑空天井式
格柵」位於各戶專有之陽台外側，屬大樓整體美觀形象，一
經拆除將致大樓整體外觀發生重大變化，核與大樓內部公共
泳池上方是否設置遮陽美觀作用之棚架自不可一概而論，則
其結論認定「格柵及棚架皆屬建物立面設計方式之具體展現
…二者雖設置處所不同，但對於建物所提昇的效用類型相同
，故將二者劃分為同一類別進行評估…各戶價值減損程度約
為總價之1.51％」（見外放宇豐報告第59頁），尚不足作為
有利於被上訴人認定之依憑。再者，不動產交易之價格因素
雖與公共設施項目、品質不免有關，惟系爭棚架僅係社區住
戶使用泳池時遮檔陽光之用，縱遭拆除，並未減損泳池本身
之使用效能，市場上亦未曾因公共泳池上方是否設置棚架而
成為房地買賣款議價之因素，自難認「原有設置泳池棚架」
變易為「拆除棚架」將造成交易價值減損，是被上訴人據此
主張系爭房屋因公共設施之泳池上方棚架屬違建而有拆除風
險以致交易價值減損云云，即難憑採。
②就污名化交易價值減損部分：
❶按所謂不動產所產生之價值減損，可分為技術性貶值及交易
性貶值，技術性貶值係指回復該標的物本來之外觀及效用所
需之修復費用，交易性貶值係指透過現代修復技術進行修復
後仍無法排除該標的物所殘餘之貶值。而所謂建物有瑕疵，
類型多樣，例如海砂屋、輻射屋、傾斜屋、凶宅、滲漏水、
龜裂、違建等情況均可泛稱有瑕疵，但並非建物有瑕疵存在
就必然導致污名效果，亦未必因此造成污名價值減損，仍須
視污名效果是否顯著，以明瞭價值減損與瑕疵問題間之因果
關係，倘不存在污名效果之顯著性，更難認有污名價值減損
存在（見外放宇豐報告第83頁）。換言之，污名效果產生係
基於市場多數參與者擔心瑕疵問題增加風險或不確定性，且
即使經過修復，仍擔憂瑕疵問題未完全消除或有復發之可能
性，在分析污名效果是否顯著時，得從收益性及市場性風險
進行分析，收益性風險指具有瑕疵問題之不動產在修復後仍
無法達到原有收益表現，或瑕疵問題無法進行修復導致收益
性降低，市場性風險指多數潛在買方在知悉不動產曾經發生
瑕疵問題時，無法確定瑕疵問題已完全修復或擔憂日後有復
發的可能性，導致市場性降低。是以，污名價值減損存在之
前提，在於污名事件為多數市場購屋意願者所知，且依客觀
情況可認該污名事件會影響房屋商品之價格。公寓大廈之房
屋於公共設施辦理移交或點交進行查驗時察知有瑕疵並非罕
見，依一般情形，倘發現公共設施有瑕疵，仍應視該瑕疵是
否重大無法完全修復而在市場上為大眾知悉以致足以降低購
買意願，尚不得逕謂公共設施有瑕疵即必生不動產污名價值
減損。
❷系爭棚架雖屬違章建物之瑕疵，亦屬上訴人未依債之本旨給
付，惟承前所述，系爭棚架縱遭拆除，亦未減損泳池本身之
使用效能，亦難認「泳池上方未設棚架」因此將顯著減低消
費者之購買意願，自不能認定此項公設瑕疵已造成系爭房屋
受有污名價值減損。何況，參諸上訴人所提在內政部不動產
交易實價查詢服務網查詢列印所得資料及新聞報導資料（見
本院卷六第317、379至380頁），顯示系爭建案他屋近年成
交價均高於被上訴人買入價格，呈上升狀況，而系爭棚架屬
違建之情狀現今仍持續存在並未除去，更足認定即使在此項
瑕疵狀態下，系爭建案之房地仍無價值貶損情形，並未衍生
污名效果，客觀上實無從認為系爭棚架為違建瑕疵一事已損
及不動產交易市場中消費者對於系爭建案房地之購買意願，
實無因此造成污名價值減損之問題。
⑶從而被上訴人依民法第359條及第179條、第227條第1項準用
民法第226條第1項之規定，請求上訴人應返還因交易價值減
損、污名化交易價值減損所減少之價金或為同額之損害賠償
，均為無理由，應予駁回。
㈡被上訴人主張系爭建案所設私人花園面積未達1,500坪而屬物
之瑕疵或不完全給付，是否有理？
被上訴人主張依上訴人於系爭建案銷售時所提供之廣告圖說
表示「設計師以青楓、楓香、緋寒櫻等喬木，層疊交錯出1,
500坪的私人花園地界，日升月恆住戶限定的專屬自然，一
座外人難以窺探的秘密森林」（見原審卷一第257頁）、「
近1,500坪的庭園，是層次分明的喬木森林與綠映滿庭的香
草植物」（見原審卷二第78頁）等語，自應交付專屬於社區
住戶面積達1,500坪私人花園，然實際面積未符，認上訴人
未依契約本旨為給付，應構成物之瑕疵，上訴人則否認之，
經查：
⒈我國建築技術規則等相關法規，皆未有針對私人花園或庭園
（中庭花園）為相關之定義，不動產交易市場亦無私人花園
或庭園（中庭花園）之通說見解，且系爭合約亦未就「私人
花園」或「庭園（中庭花園）」之定義為特別約定，則依臺
北市新建建築物綠化實施規則第3條規定「本規則用詞定義
如下：一、總綠覆面積：指新建建築物建築基地之法定空地
及建築物本體上各綠覆面積之總和。二、綠覆率：指總綠覆
面積與法定空地面積之百分比。三、各類植栽綠覆面積比率
：指法定空地內各類植栽之綠覆面積與法定空地綠覆面積總
和之比」，再參諸系爭建案建築完成經主管機關核准之使用
執照圖（見原審卷二第27頁），花園內所種植植物，喬木類
為3,260平方公尺、灌木類為957.53平方公尺、地被類2,239
.41平方公尺，合計總綠覆面積6,456.94平方公尺（即1,953
.22坪），但綠覆面積之計算方式以覆蓋面積為基礎，不同
類別植栽間可能會有重疊覆蓋，因此，總覆蓋面積超過實際
法定空地面積。又臺灣臺北地方法院106年度消字第12號訴
訟事件（下稱另案）審理時，經臺北市松山地政事務所依上
訴人所指界包含涼亭等造景之「庭園」範圍測量後之庭園面
積為5,558平方公尺（即1,684.2坪）乙節，有臺北市松山地
政事務所107年3月22日土地複丈成果圖附卷可佐（見原審卷
三第242、246頁）。是系爭建案無論依完工後之總綠覆面積
1,953.22坪、或上訴人於另案所指界包含涼亭等造景之庭園
面積1,684.2坪，均逾廣告圖說所載之1,500坪，並無與廣告
圖說不符之瑕疵。
⒉再者，另案經本院囑託臺北市建築師公會就系爭建案是否有
廣告中所述之難以窺探的1,500坪私人花園，及系爭建案喬
木森林庭園面積是否已達系爭建案廣告中主打之1,500坪等
事項為鑑定，並經該公會以（109)鑑字第1356號鑑定報告
書認定：「依系爭建案一層平面圖內容得知，基地面積有8,
443.25㎡，建築面積有2250.72㎡，車輛進出之車道面積為197
.48㎡，建物旁露臺含大游泳池石片鋪面積433.63㎡，小游泳
池及休息區木板鋪面面積386.10㎡，故實算系爭建案喬木森
林庭園面積為：5,165.32㎡（1562.5坪），即基地總面積－建
築面積－其他不應計喬木森林庭園面積部分：8,443.25㎡－2,2
50.72㎡－197.48㎡－443.63㎡－386.10㎡＝5,165.32㎡）」（見本院
卷二第539頁）、「…整體觀之，系爭建案庭園係為優質之庭
園景觀及營造出美不勝收之集合住宅景觀及喬木庭園。又系
爭建案四周圍牆單元以透空之垂直金屬飾條為欄杆，空隙間
幾乎植滿攀爬植物成為綠籬，不但美觀，外人更難以觀察透
視内部庭園，大門口有專職警衛執勤人員兼指揮人車出入，
可知系爭建案住戶之私密性及管理面良好。就上述可知，因
四周圍牆之透空遮蔽性佳，圍牆上方配備監視系統防止宵小
入侵，大門口並配有專職警衛執勤人員兼指揮人車出入，可
見系爭建案已做到外人難以窺探其建物或庭園之地步」（見
本院卷二第534頁），由上可知，系爭建案之喬木森林庭園
面積應有達廣告圖說所載之1,500坪，並已合乎廣告中所述
「外人難以窺探的私人森林庭園」之要求，堪以認定。
⒊至於上開鑑定報告雖另表示：「若考量系爭建案西側、南側
圍牆外2公尺寬之公共連通性人行步道、東側圍牆外4公尺帶
狀開放空間（下合稱系爭圍牆外側人行步道等開放空間）共
計630.8㎡部分，為鄰里居民共享之人行步道空間，非屬外人
難以窺探之私人空間，而予以扣除後，則難以窺探的庭園面
積約為4,534.52㎡（約1371.7坪）」（見本院卷二第539頁）
。惟參諸系爭建案之綠覆配置圖（見原審卷二第81至83頁）
，可知系爭圍牆外側人行步道等開放空間亦均種有喬木，該
等圍牆外所種喬木係與圍牆內喬木森林庭園相連接，同具增
加外人難以窺探之目的，亦得兼具美化系爭建案圍牆外觀之
效果，自應併屬系爭建案之「外人難以窺探的私人森林庭園
面積；縱認應予扣除系爭圍牆外側人行步道等開放空間面積
，然該庭園既已具備外人難以窺探的私人森林庭園之要求及
功能，亦不能認此為廣告不實，或上訴人有提供低於廣告內
容之給付，亦難據以認定上訴人所提供之給付具有瑕疵，故
被上訴人依其片面認定之私人花園定義主張上訴人完工交付
之庭園面積未達廣告圖說之1,500坪，而屬物之瑕疵、給付
不能及未依債之本旨給付情形，尚乏所據，自難認其受有實
質或污名化交易價值減損之損害，從而其依民法第359條及
第179條、第227條第1項準用民法第226條第1項之規定，請
求上訴人應返還因交易價值減損、污名化交易價值減損所減
少之價金或為同額之損害賠償，均為無理由，應予駁回。
㈢被上訴人主張系爭建案之A棟1樓大廳未依廣告文宣內容設置7
米高植生牆而屬瑕疵，是否有理？
被上訴人主張依據銷售廣告圖說及展示模型，系爭建案之A
棟1樓大廳應設有7米高植生牆，然上訴人僅設置銅製藝術品
，應構成物之瑕疵，上訴人則否認之，經查：
⒈系爭合約第14條第2項約定：「乙方（指上訴人）為維護本社
區整棟建物精緻格調，經建築師核准得保有外觀及共有部分
修改權利，於必要改用同等級或以上建材，以求盡善盡美」
（見原審卷一第55頁）。被上訴人所指7米高植生牆，僅係1
樓大廳整體室內設計之其中一部分，而不動產某部分之價值
，應以其對整體價值之貢獻而定，非以其本身建造或購買成
本計算，植生牆及銅製藝術品雖施作成本不同，但生產者投
入成本並不一定會完整反映在房屋之售價，仍須視其增加的
成本是否能提高消費者的效用，刺激消費者願意支付更高購
買金額而定。換言之，1樓大廳牆面設置植生牆或銅製藝術
品，應屬個人主觀偏好，難以認定客觀上市場交易價值會受
影響，更不致造成持有不動產的風險變動（見外放宇豐報告
第80頁），是上訴人雖未設置7米植生牆（參不爭執事項㈤）
，惟對於系爭建案之功能、效用、價值難認有何客觀上之影
響，且系爭合約第14條第2項亦已約定上訴人保有系爭建案
共有部分之修改權，上訴人本於植物維護不易、澆水容易造
成牆面及地面滲、積水等缺點，更易為擺設銅製藝術品，尚
難認全無所據，應不構成瑕疵。
⒉且上訴人辯稱：7米植生牆維護困難，若社區區分所有權人會
議不同意以銅製藝術品裝飾，伊願重新施作，並非無法補正
事項等語。依系爭合約第21條第1項約定「一、公共設施驗
收：乙方（即上訴人）應於本社區召開第一次區分所有權人
大會，選出第一屆管理委員會管理委員會後，即依據公寓大
廈管理條例第57條規定移交共有部分，乙方並應於管理委員
會成立並依法報備完成後，主動配合管理委員會辦理公共設
施驗收點交，管理委員會應就本合約所載之公共設施，及社
區應有之公共設備驗收點交。管理委員會逾期未配合辦理驗
收點交或藉故拖延點交作業，則視同乙方已完成公共設施、
公共設備驗收點交，乙方即無須負責公共設施及公共設備保
養維護責任。移交時，如發現有瑕疵時，乙方應負責修繕」
（見原審卷一第58頁背面），是依前揭約定，公共設施之驗
收點交及是否符合系爭合約之約定，業經被上訴人同意交由
系爭管委會為之。而上訴人於與系爭管委會進行公共設施點
交過程中，亦確已於105年11月2日列席管委會會議中表示「
有關植生牆之美化，因室內植栽維養困難，請管委會確認是
否確實要施作，如需施作，會遵照辦理」等語，經該次管委
會會議決議：「考量室內植栽維養困難，且會損傷地面大理
石，且更不美觀，決議送交區分所有權人會議討論，如決議
取消施作，則將施作費用回饋社區」等情（見原審卷二第31
至32頁）。上訴人嗣於本院審理中提出植生牆施工計畫書，
經本院轉知系爭管委會（見本院卷四第165至177頁），系爭
管委會則以111年2月11日日升月恆（111）函字第111021102
號函覆表示：…本社區於106年之區分所有權人會議討論未成
決議，各屆管委會持續與上訴人協商未有共識…現階段本社
區管委會仍認上訴人應以補（賠）償款項之方式處理，故就
應施作何位置等項尚未作具體之討論與計畫等語（見本院卷
四第183至185頁），可見有關被上訴人所指未設置7米高植
生牆部分係得予恢復修補，果經上訴人重新設置，即與原合
約之約定相符，且上訴人亦已多次向應負責系爭建案公共設
施點交事宜之系爭管委會明確表達修補之意願，係因系爭管
委會表示應由社區區分所有權人會議討論決定，然區分所有
權人會議無法達成決議，始未能進行修補，被上訴人自不得
據以作為減少價金之事由。
⒊況上訴人已於113年5月3日與系爭管委會簽立「『日升月恆』社
區公共設施點交協議書」及其附件1、2（見本院卷七第143
、271至329頁，下稱系爭點交協議書），其中第5條約定「
乙方（指系爭管委會）同意自本協議書簽定日起，承認甲方
（指上訴人）已完成公共設施之瑕疵擔保、保固等責任，除
本協議書另有約定外，不再為任何其他請求」、第6條約定
「乙方同意關於日升月恆社區公共設施均以甲方依第1、2條
約定施作完成之現況辦理點交，若與原合約不同之處，應視
為甲乙雙方業已合意變更，甲方將依變更後情況，依本協議
履行維護等責任，乙方及乙方社區住戶均同意不再按原契約
內容主張相關權利或要求甲方再行變更追加其他義務」（見
本院卷七第143頁），可見系爭管委會已無欲要求上訴人施
作7米植生牆，被上訴人亦未舉證證明社區區分所有權人會
議已討論決議重新施作7米植生牆，從而其主觀認定未施作
植生牆即屬瑕疵而受有修復費用、交易價值減損之損害云云
，難認有據，其依民法第359條及第179條之規定，請求上訴
人應返還因修復費用及交易價值減損所減少之價金，為無理
由，應予駁回。
㈣被上訴人主張系爭建案外牆燈箱之外型與廣告不符且鏽蝕嚴
重而屬瑕疵，是否有理？
⒈外型部分：
被上訴人主張系爭建案廣告模型所顯示之外牆燈箱均為「凸
燈」造型，而上訴人係裝設「平燈」造型（見原審卷一第25
9頁）等情，固為上訴人所不爭執，惟外牆燈箱為照明設備
，主要功能係提供燈光照明及視覺美化，此功能理應不分圓
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