臺灣板橋地方法院三重簡易庭民事簡易判決
原 告 乙○○
弄十九
訴訟代理人 王永森律師
複代理人 陳勇成律師
被 告 甲○○
當事人間請求遷讓房屋事件，本院判決如下：
主 文
被告應將坐落台北縣三重市○○路一六七號六樓房屋騰空回復原狀返還原告，並應給付原告新臺幣貳萬元，及自民國九十四年二月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣貳拾肆萬捌仟柒佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實 及 理 由
一、原告聲明：
（一）被告應將座落於台北縣三重市○○段○○段 0000-0000地 號土地上即門牌號碼台北縣三重市○○路167號6樓之房屋 騰空並回復原狀返還原告。
（二）被告應給付原告新臺幣（下同）60,000元，及自起訴狀繕 本送達翌日起即民國 94年2月16日起至清償日止，按年息 百分之五計算之利息。
二、事實摘要：
（一）原告起訴主張：
⑴被告向原告承租台北縣三重市○○路168號6樓房屋（下 稱系爭房屋），期間自89年7月12日起至90年7月12日止 ，租金每月10,000元，應於每月12日以前給付，有租賃 契約為證，租賃期間，原告曾表示租期屆滿不再續租， 被告亦應允屆期搬離，詎租期屆滿後，原告屢催被告搬 遷，被告均藉故推拖拒不搬遷，93年4、5月間，原告再 向被告表示要賣房子，買主楊瑞益亦於五月間曾去看過 系爭房子，原告再度要求被告於 93年5月底前搬遷，被 告表示希望能等至六月底，其念三重國中小孩放暑假才 搬，惟屆期被告又未搬遷，原告委由先生黃錦池邀同楊 瑞益於 93年7月間至系爭房屋，要求被告搬遷，被告又 要求延至 9月30日，惟屆時被告亦未搬遷，黃錦池再度 要同楊瑞益於 10月1日前往要求被告搬家，被告又要求 寬限至10月31日，原告應允，屆期被告又未搬家，由前 開事實可知雙方租賃關係於 90年7月12日屆滿前即因原
告表示不再續租，被告亦應允屆時搬離而終止，雙方已 無租賃關係，縱事後被告一再拖延，認雙方有租賃契約 ，雙方最晚亦已合意於93年10月31日終止租賃契約。再 者，被告自 90年8月1日起至93年8月20日止，租金應為 370,000元，被告只匯付310,000元，共欠六期即60,000 元之租金未為給付，原告已於起訴狀定期五日催告清償 ，被告至今未清償，原告亦以94年3月2日之準備書狀為 終止雙方租賃關係之意思表示，而且原告目前所住之房 屋係訴外人呂江泉有，原告承租供作住家及任負責人之 展煇有限公司（下稱展煇公司）登記營業之用，呂江泉 已表示欲收回，因系爭房屋不能作為工商登記，故原告 本欲將系爭房屋處分另購一可為住家兼營業之房屋，惟 由於被告之阻撓，原告只好先將公司遷出，而係爭房屋 則欲收回自住，是原告依土地法第100條第1款規定欲收 回自住，亦可終止雙方之租賃關係，原告亦以94年3月2 日之準備書狀為終止雙方租賃關係之意思表示等語，並 提出建物登記謄本一件、租賃契約書影本一件、經濟部 函影本一件、臺北縣政府營利事業登記核准通知書影本 一件、展煇公司變更登記表一件、展煇公司各類所得扣 繳暨免扣繳憑單影本二紙、原告與呂江泉之房屋租賃契 約書影本一件、原告彰化銀行三重埔分帳戶資料影本一 份，並聲請訊問證人呂江泉為證。
⑵對被告抗辯之陳述：①被告依兩造之租賃契約，應於每 月12日前繳租金，惟自90年2、3月時即繳租不正常，原 告至被告住處常無法收到租金，才將原告於彰化銀行三 重埔分行之帳號000000000000號給被告改以匯款方式繳 租，雙方並同意期滿不再續租，被告即表示租金由押租 金扣抵，故 2個月之押租金二萬元即扣抵最後二個月即 90年5月、6月之租金，詎租期屆滿，被告仍不願搬離， 於90年8月份即改以匯款方式匯入租金； ②又自從原告 將銀行帳號拿給被告改以匯款方式給付租金後，即未至 被告住處收取房租，且依被告之匯款紀錄，被告於92年 6月及92年8月27日已分別匯入10,300元及10,000元繳交 房租，證人丙○○竟證稱原告曾於92年6月及92年9月給 付現金各10,000元及20,000元予原告，其為證詞顯不實 在。③又原告從未受被告請求繕租賃物之通知，亦未同 意被告自租金扣除修繕費用之情事，況且，原告所主張 被告積欠六個月房租，並不包括被告於 90年1月23日及 91年12月5日、92年月30 日三次不足一萬元之匯款共七 千餘元。④又訴外人呂江泉有無其他不動產，與呂江泉
是否要收回出租予原告之房屋並無任何關連等語。（二）被告則以：①伊與原告的租約只有簽訂一年，之後因為要 省稅金，所以就沒有跟伊簽租約，繼續讓伊住，也沒有說 住到何時，原告亦從未表示租期屆滿不再續租，甚至從90 年8 月起要求被告以匯款方式將租金匯入原告彰化銀行三 重埔分行00000000000000號帳戶內；②又原告所提匯款明 細表中尚欠六個月租金的匯款記錄，實是因原告自己來收 房租，此有證人丙○○可證被告曾當面給付原告三個月房 租及證人廖欽堯、王聖萍亦可證明被告曾給付原告各二個 月租金，另匯款明細表中90年1月23日及91年12月5日、92 年 4月30日三次匯款不足一萬元，係因電熱水器損壞、廁 所馬桶不能使用所修理產生之費用，另一次係電鈴壞了由 原告委託人來安裝，所有之費用均經房東同意從租金中扣 除；又原告曾分別於 93年11月4日及93年11月16日以存證 信函、律師函通知被告搬家，均未提出被告積欠租金，亦 證原告所言欠租六個月之事不實在，而且原告主張押租金 已於90年5、6月份前就已扣掉了，亦非事實，倘若如此， 原告又怎會放心叫被告改用匯款方式給付第二年之租金？ ②93年10月原告有帶一個人說房子那人已經買了，威脅伊 要在93年10月31日前搬走，伊有去派出所備案，伊並沒有 答應他搬走；③又原告主張系爭房屋要收回自住，因訴外 人呂江泉要將原告現所居住之房子收回也非事實，呂江泉 在台北市士林與配偶同住，房子是自己的，另在三重市○ ○路165號7樓、8樓還有二層房子出租，被告曾打電話去 呂江泉家，他太太接的，她說並沒有要收回原告的房子， 足見原告所言均非屬實等語資為抗辯，並提出存證信函影 本一件、律師函影本一件、彰化銀行存款憑條影本六紙、 國庫存款收款書影本三紙、備案紀錄影本一紙、建物謄本 影本二紙、呂江泉與他人之房屋租賃契約書影本一件、翔 暉水電行估價單影本二紙為證，並聲請訊問證人丙○○、 廖欽垚、丁○○、王聖萍為證。
三、法院之判斷：
（一）原告主張被告向原告承租系爭房屋，期間自89年7月12日 起至90年7月12日止，雙方租賃關係已於90年7月12日屆滿 前即因原告表示不再續租，被告亦應允屆時搬離而終止等 語，固據提出租賃契約書影本為證，惟為被告否認有屆期 不再續租之合意，況且，按最高法院33年上字第3763號判 例意旨：「上訴人如於期限屆滿後，仍為租賃物之使用收 益，被上訴人並已收受其期限屆滿後之租金，則依民法第 四百五十一條之規定，自應視為以不定期限繼續契約。」
，被告既於前開 90年7月12日租期屆滿後，仍繼續居住於 系爭房屋，原告並繼續收受被告所匯入之租金，兩造之租 賃契約即視為以不定期限繼續契約自明，原告前揭主張， 要無足取。
（二）又兩造間之租賃契約既屬不定期租賃，則除原告與被告間 合意終止契約外，原告必須符合土地法第100條所列各款 情形之一，始得終止租賃契約。本件原告另主張雙方亦曾 分別於93年6月底、9月30日及10月31日合意終止租賃契約 等情，已為被告所否認，自應由原告就此合意之利己事實 負舉證責任。雖證人楊瑞益到庭證稱：伊跟原告是朋友， 伊在去年93年上半年時有跟原告說如果他的房子要賣，伊 願意買，那時他有跟伊提到說裡面還有人住，曾經要他們 搬走都沒有搬，那我說要我買可以，但是必須要把房子清 空，伊有陪原告的先生去系爭房子要他們搬走，當時是被 告出來應門，原告先生要被告搬走，被告有說他們會搬， 當時是93年9月1日我有告訴被告說如果要搬，可否9月15 日搬，但是被告說他來不及，希望能到9月30日，被告也 有講說如果到9月30日還沒搬的話，隨便我們，一直到10 月2日伊又再陪原告先生去，那天也是被告開門，伊問他 為何不搬，他說他自己有房子，好不容易房客搬走了，他 在裝潢，希望能夠延到10月31日，後來原告先生就說在緩 一緩再延到10月31日，後來我就沒去了等語（見本院94年 4月6日言詞辯論筆錄），然被告則辯稱：證人楊瑞益可能 就是當時恐嚇伊搬家的人等語，並有證人廖欽垚證稱：伊 是在93年10月初，因為伊有事情去找被告，那時證人楊瑞 益有去找被告，那時他自稱是新房東，要裝潢房子，請被 告搬家，被告要求延期，楊先生不答應，後來楊先生要走 時，要王小姐在10月31日前搬家，不然家裡的東西要小心 ，那時我在旁邊，我本來要幫被告講話，楊先生還要我閉 嘴不要講話等語（見本院94年5月4日言詞辯論筆錄），是 以證人楊瑞益與廖欽垚之證詞既有互異，證人楊瑞益之證 詞，即非當然可信，而原告復未能更舉出其他證據證明兩 造至遲已於10月31日合意終止租賃契約，是原告此部分合 意終止租約之主張，亦無足取。
（三）又原告另主張自 90年8月1日起至93年8月20日止，租金應 為370,000元，被告只匯付310,000元，共欠六期即60,000 元之租金未為給付，經原告於起訴狀定期五日催告清償， 被告仍未清償，原告乃以94年3月2日之準備書狀為終止雙 方租賃關係之意思表示等情，業據原告提出彰化銀行三重 埔分帳戶資料影本一份及匯款紀錄一紙為證，被告對於匯
款紀錄尚欠六個月租金並不爭執，惟辯稱：該六個月租金 是原告自己來收房租等語，查：證人丙○○雖到庭證稱： 被告有時手頭比較緊就會給現金，我有看過2次，在92年 年6 月份那時因為被告的女兒要唸國中，但是原告沒有讓 他的女兒遷戶籍到承租址，因為原告怕被被告報稅，後來 有一天我在門口遇到被告，被告跟我說他已經把房租一萬 元拿給原告了。還有一次 92年9月份的時候我去被告家， 剛好房東去找被告收房租二萬元，我有看到被告給房東二 萬元等語（見本院94年4月6日言詞辯論筆錄），及證人廖 欽垚證稱：伊跟被告是朋友關係而已，伊沒有住在系爭房 屋址，在91年5、6月的時候，被告打電話跟我借二萬元， 說是要繳給房東的房租，因為被告的手頭不方便，伊就把 錢拿到被告家，伊去沒多久原告就到被告家收房租，伊親 眼看到被告拿二萬元給原告，至於這二萬元是繳何時的房 租伊就不清楚了，除了這一次外，其他房租的事情我就不 清楚了等語（見本院94年5月4日言詞辯論筆錄），然證人 丙○○就其所證稱被告曾於 92年6月給付原告租金一萬元 乙節，僅係聽聞原告事後之轉述，並未親眼看到原告將租 金一萬元給付原告，其此部分證詞，自難採信；姑不論何 以被告當面繳付房租予原告之前開時間，未與被告同住之 證人丙○○、廖欽垚均能恰巧在被告住處親眼目睹，且於 事隔多年仍就時間點記憶清楚，不無可疑之處，縱認證人 丙○○、廖欽垚所證分別於 92年9月及91年5、6月親眼目 睹被告給付租金予原告共四萬元之事均屬實情，被告仍尚 欠二期共二萬元之租金未為給付。雖被告又舉出其女兒王 聖萍為證，惟經予以隔離訊問，被告陳稱：伊是要王聖萍 證明在91年4月到6月的時候原告有來收過一次房租，她有 看到我給原告一萬元，因為那時伊父親生病，伊跟伊女兒 要回新竹看伊父親，所以有約原告到樓下，在樓下拿錢給 原告，另外一次是在 90年約9月間，原告有來伊家，伊給 他一萬元，她也有看到，那時他剛好在家等語，證人王聖 萍則證稱：伊不知道伊媽媽如何付房租，但是他有跟伊講 他有匯款，有時候是匯款有時候是直接給原告，因為伊有 看過二次直接付給原告房租，第一次是在伊四年級剛開學 ，伊現在是國一要升國二，可能是91年，暑假結束開學之 後，那次在家裡伊有看到伊媽媽拿錢給房東，伊有看到一 疊的壹仟元，但是伊不知道是多少錢，另外在同一學期寒 假中，在樓下大門口那裡，伊有看到媽媽拿錢給房東，伊 不知道多少錢，有看到一疊錢，當天是要回外公家，伊只 有看到這二次等語（均見本院 94年8月29日言詞辯論筆錄
），是依證人王聖萍今年為國一升國二往前回溯至國小四 年級開學之時，應係 91年9月左右，同一學期之寒假則係 翌年92年2月間左右，則證人王聖萍所證稱曾於91年9月及 92年2 月間左右分別在家中及樓下看到被告拿錢給原告之 情，明顯與被告陳稱證人王聖萍係於90年9月間及91年4至 6 月間分別在家中及樓下看到伊拿錢給原告之情互有出入 ，證人王聖萍之證詞，自難採信。至於被告前所繳交之二 個月押租金，原告則主張已於90年5、6月扣抵租金完畢， 被告雖亦否認在卷，然被告並未能舉證其有繳納90年5、6 月租金予原告之事，是原告此部分主張，應堪信實。另有 關被告辯稱匯款明細表中90年1月23日及91年12月5日、92 年 4月30日三次匯款不足一萬元，係屬維修費用等語，惟 審酌原告所提自 90年8月1日起至93年8月20日止之匯款明 細表，租金應為370,000元，被告實際只匯付302,980元， 應尚欠67,020元，然原告就各該90年1月23日、91年12月5 日及 92年4月30日不足一萬元部分之匯款，仍以一萬元計 算，而主張被告僅匯付 310,000元，尚欠六萬元，是以此 部分是否真屬維修費用而得自租金中扣除，自無再審酌必 要。
（四）按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：... ３、承 租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時， 土地法第100條第3款定有明文，又出租人基於土地法第10 0條第3款承租人欠租之事由收回房屋，應依民法第 440條 第 1項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催 告其支付，必承租人於其期限內不為支付者，其租賃契約 始得終止。本件被告自 90年8月1日起至93年8月20日止， 仍尚欠二期共二萬元租金未為給付，已如前述，而經原告 於起訴狀內定期五日催告被告清償後，起訴狀已於 94年2 月16日送達被告，迄至原告另以94年3月2日之準備書狀向 被告為終止雙方租賃關係之意思表示止（業經被告於94 年3月2日當庭收受無誤），被告仍未給付，揭諸前開說明 ，原告於94年3月2日之終止租賃契約自屬合法有效。（五）綜上，兩造間不定期租賃契約已於94年3月2日因被告積欠 租金額達二個月以上而終止，是原告另主張依土地法第10 0條第1款規定欲收回自住而終止兩造間不定期租賃契約乙 節，因租賃關係已因終止而消滅，原告收回之目的如何， 亦無再予審究之必要。
（六）從而，原告依兩造租賃契約關係，請求被告騰空回復原狀 返還系爭房屋，並給付尚欠租金20,000元及自起訴狀繕本 送達翌日起即 94年2月16日起至清償日止，按年息百分之
五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之租金請 求，則非正當，應予駁回。
（七）本件事證已經明確，兩造其餘陳述及所提證據，或於判決 結果無影響，或於本案之爭點無涉，自不須逐一斟酌論述 必要，併此敘明。
（八）本件原告勝訴部分係適用簡易程序所為被告敗訴之判決， 應依職權宣告假執行；又被告陳明願供擔保，請求免為假 執行，經核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。四、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條但書、第436條第2項、第389條第1項第3款 、第392條判決如主文。
中 華 民 國 94 年 9 月 12 日 臺灣板橋地方法院三重簡易庭 法 官 葉靜芳
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 94 年 9 月 12 日 書記官 蔡麗芳
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