臺灣臺北地方法院民事判決
113年度重訴字第1176號
原 告 孔翎
訴訟代理人 劉秋明律師
被 告 林志賢
訴訟代理人 吳煜德律師
王琛博律師
上列當事人間請求履行買賣契約等事件，本院於民國114年1月20
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：其前向被告承租門牌號碼為臺北市○○區○○○
路0段000巷0號4樓之房屋（下稱系爭房屋），因兩造互有買
賣系爭房屋之意願，故兩造於民國112年1月20日簽訂租賃契
約書，並於租賃契約書附加但書（下稱系爭但書），依系爭
但書，被告願以新臺幣（下同）735萬元出賣坐落臺北市○○
區○○段○○段000000000地號土地（面積：96.39平方公尺，權
利範圍：96/1000，下稱系爭土地）及系爭房屋（與系爭土
地下合稱系爭房地），且原告至遲須於113年4月30日將買賣
價金支付完畢，被告已收受原告給付之訂金20萬元。詎原告
已找好代書、銀行辦理貸款事宜，因被告拖延，致原告無法
如期將買賣價金支付被告，依民法第101條第1項規定，應視
為原告於113年4月30日前已將買賣價金支付完畢，系爭但書
之履行期約定為113年4月30日，被告自負有移轉系爭房地所
有權予原告之義務，原告同時亦負有給付價金715萬元（計
算式：735萬元-20萬元=715萬元）予被告之義務。為此，爰
依系爭但書第1條，請求被告應於原告給付735萬元之同時，
將系爭房地移轉登記予原告等語。並聲明：被告應於原告給
付735萬元之同時，將系爭房地移轉登記給原告；願供擔保
，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭但書為買賣預約，兩造間之買賣契約尚未成
立。況且，系爭但書第1條明確約定原告須於113年1月20日
前「全額付清」735萬元價金，原告既未於上開期限前給付
全額價金，兩造未成立系爭房地買賣契約，原告自不得請求
被告移轉系爭房地等語置辯。並聲明：原告之訴駁回；如受
不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由
㈠、按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利
人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約
內容請求履行（最高法院106年度台上字第480號判決參照）
。不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外
，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項。
買賣預約，固非不得就標的物及其價金，或其他事項之範圍
先為擬定，作為將來訂立本約之張本，惟預約與本約究非同
一，其內容未必盡同，通常均由當事人就預約所擬定之範圍
進行商議，於獲得具體之結論後，再據以訂立本約。苟當事
人間，除標的物及價金外，尚約定將買賣價金之清償時、地
或其他交易上之重要事項列為必要之點者，衡諸契約自由原
則，應非法所不許（最高法院79年度台上字第1357號、84年
度台上字第2295號判決參照）。又解釋契約，固須探求當事
人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已
表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而
更為曲解（最高法院113年度台上字第374號判決參照）。
㈡、系爭但書約定：「一、甲乙雙方於民國112年1月20日口頭議
定房屋買賣，議定價金為新臺幣柒佰參拾伍萬元整，議定時
乙方（即原告，下同）應支付甲方（即被告，下同）訂金新
臺幣貳拾萬元整，並訂於民國113年1月20日乙方全額付清價
金時，房屋買賣契約方得成立。二、甲方於租約期間民國11
2年1月20日起至民國113年1月20日止，承諾免收乙方一年租
金，若屆時於民國113年1月20日房屋買賣契約未成立，甲方
應於訂金貳拾萬元內扣抵一年之租金。三、甲方對房屋現況
含屋齡、屋況、房間漏水等均已詳細告知乙方，乙方已全知
悉，甲方免收租金期間同意乙方作房屋修繕，修繕費用乙方
自行負擔，若房屋買賣契約未成立，乙方不得要求甲方賠償
（支付修繕費用）。」，另外手寫：「甲乙雙方議定最晚希
望113年2月30日完成買賣手續。如2月30日未能完成，最晚
期限應於113年4月30日完成。」等語，有租賃契約書可參（
見本院卷第26頁）。是依上開約定，故可認兩造就標的物為
系爭房屋，價金為750萬元等買賣要素已為合意，然依系爭
但書所載「房屋買賣契約方得成立」、「若屆時於民國113
年1月20日房屋買賣契約未成立」、「若房屋買賣契約未成
立」等語，已表明系爭但書內容均非買賣之本約，而是預約
。再者，系爭但書之內容全未提及土地部分，而依公寓大廈
管理條例第4條第2項之規定，系爭房屋不得單獨出售，應併
同坐落之土地（即臺北市○○區○○段○○段000000000地號土地
，面積：187平方公尺，權利範圍：198/2108，原告誤載為
系爭土地）移轉，是客觀上無法逕依系爭但書第1條之約定
履行，須由兩造就買賣標的物之細節再行商議，獲得具體結
論後始可確定，自有另行簽定買賣契約之必要。據此，足認
系爭但書僅具預約之性質，不能僅因兩造就標的物即系爭房
屋、價金有合意，即認就系爭房屋暨坐落土地之買賣本約已
成立。從而，系爭但書第1條為系爭房屋之買賣預約，則原
告主張兩造就系爭房地成立買賣之本約，依系爭但書第1條
約定，請求被告於原告給付735萬元之同時，將系爭房地移
轉登記予原告，自屬無據。至原告主張被告已收受訂金20萬
元，兩造間已成立買賣契約云云，惟定金之種類因其作用之
不同，通常可分為證約定金、成約定金、違約定金、解約定
金及立約定金，自無從以被告已收受20萬元訂金，遽謂兩造
間就系爭房地之買賣契約已成立，原告上開主張，無從憑為
有利於原告之證明。
四、綜上所述，原告依系爭但書第1條之約定，請求被告於原告
給付735萬元之同時，將系爭房地移轉登記予原告，因系爭
但書第1條之約定為預約，而屬無由，應予駁回。又原告之
訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
五、至原告請求傳喚證人洪國峰、莊玉華，證明原告於系爭但書
第1條約定之113年1月20日前已找銀行辦理貸款事宜、找代
書擬好買賣契約之相關文件等語，惟系爭但書第1條為預約
，原告無從為本件之請求，業經本院認定如前，原告此部分
調查證據之聲請，並無必要，應予駁回。又本件事證已臻明
確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，認與
本件判斷結果無影響，爰毋庸再予一一審酌，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 2 月 20 日
民事第四庭 法 官 蕭涵勻
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 2 月 20 日
書記官 林立原