臺灣橋頭地方法院民事判決
113年度訴字第194號
原 告 財政部國有財產署南區分署
法定代理人 黃莉莉
訴訟代理人 蔡文健律師
複代理人 黃信豪律師
王又真律師
訴訟代理人 楊家瑋律師
被 告 石君聖
訴訟代理人 王翊瑋律師
上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國114年2月11日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落高雄市○○區○○段○○段0000地號土地上如附圖及
附表所示之地上物拆除，將占用面積合計2,147平方公尺之
土地騰空返還原告。
二、被告應自民國113年7月1日起至返還前項所示土地之日止，
按年給付原告依前項占用土地面積乘以當年度申報地價年息
百分之五計算之金額（未滿一年者按實際占用日數依比例計
算之）。
三、訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：高雄市○○區○○段○○段0000地號土地（面積5,394
平方公尺，下稱系爭土地）為原告管理之國有土地，被告向
原告承租系爭土地其中3,328平方公尺作耕作使用，兩造並
簽立國有耕地放租租賃契約書，嗣換約續租，原定租期自民
國109年1月1日起至118年12月31日止（下稱系爭租約），詎
被告違反系爭租約第4條第2項第6款、第6項、第7項第1款、
第5條第3項約定僅供自任耕作種植農作物之用，而於系爭土
地上鋪設、搭建門牌號碼高雄市○○區○○○路00巷00○00號房屋
（下稱系爭房屋）、鐵皮鐵架造平房、鐵皮鐵架棚（泡茶區
、釣蝦場）、儲水塔、水泥地（停車場、泡茶區）、RC造擋
土牆、地磚、電動鐵門並種植香蕉、芒果等樹木，用以便利
經營石家莊休閒會館（登記商號「石家莊競技休閒館」）營
利使用，經原告通知限期改善未果，乃於112年4月26日通知
被告終止系爭租約，經被告於同年5月2日收受送達。系爭租
約既經終止，惟其上仍留有如附圖及附表所示之建物、廁所
、鋼造樓梯、棚架、水槽、鐵門及圍籬等地上物（下合稱系
爭地上物），被告占用系爭土地既無合法權源，原告自得本
於所有權人之地位，請求被告拆除系爭地上物並返還系爭土
地。又被告無權占有系爭土地，屬無法律上原因受有使用系
爭土地之利益，致原告受有無法使用系爭土地之損害，且被
告占用土地作為房屋及基地而非作耕地使用，應依國有非公
用不動產租賃作業程序第55點1項第1款、國有非公用不動產
被占用處理要點第7點、國有非公用不動產使用補償金計收
基準表項次一之規定，以占用面積乘以申報地價年息5%計算
相當於租金之不當得利。因申報地價每年度均略有漲跌，無
法於起訴前即特定請求之金額，而被告已繳納計算至113年6
月30日之使用補償金，爰請求被告自113年7月1日起至拆除
系爭地上物騰空返還系爭土地之日止，每年按占用面積乘以
當年度申報地價年息5%計算之金額(未滿一年者按實際佔用
日數依比例計算之)給付於原告。為此，爰依系爭租約第4條
第2項、第21項、第5條第3項約定及民法第767條第1項前段
、中段、第179條等規定，提起本件訴訟，其中就騰空返還
系爭土地部分依所有物返還請求權或系爭租約約定擇一為有
利判決等語。並聲明：如主文所示。
二、被告則以：被告雖違約使用系爭土地，惟已自行拆除大部分 非屬農業使用之建物或設施，僅餘供居住及農用設施，違約 情節非重，且原告未給予合理期間進行改善即終止租約，侵 害被告之信賴，又被告委託台南市土木技師公會出具鑑定意 見就安全性評估結果認基於安全考量建議維持目前現狀，原 告亦不請求拆除擋土牆，系爭地上物有維護土地之用，拆除 系爭地上物對環境影響甚鉅，原告終止租約所保護之契約利 益顯小於拆除所生損害，違反行政程序法第7條第3款、第8 條及民法第148條規定，其終止系爭租約應為無效，則其請 求被告騰空返還土地及給付相當於租金不當得利，均無理由 。又原告主張依國有非公用不動產被占用處理要點第7點第1 項及附表為計算基準，惟該要點為對內發生效力之行政規則 ，效力不及於被告，且系爭土地為農牧用地而非建築用地， 應依國有非公用不動產租賃作業程序第55點第1項第3款規定 ，以地方政府公告當期正產物甘薯單價乘以單位面積正產物 收穫量乘以占用面積乘以年息千分之250計算。再系爭地上 物其中附圖編號3634⑴之涼亭基座為原有山石，非被告施設 ，其餘地上物均為被告所設置，部分便利經營石家莊休閒農 場使用，部分農作使用，無拆除必要等語置辯。並聲明：原 告之訴駁回。
三、兩造不爭之事項：
㈠系爭土地為原告管理之國有地，自89年8月1日起以其中面積3 ,328平方公尺出租於被告作為耕作使用，嗣經換約續租，原
定租期自109年1月1日起至118年12月31日止。 ㈡高雄市政府警察局岡山分局（下稱岡山分局）於112年1月5日 以高市警岡分行字第11270025200號函向原告舉報系爭土地 涉嫌違規使用國有財產地為營業使用，經原告於同年2月13 日派員勘查結果，發現系爭土地係作系爭房屋、鐵皮鐵架造 平房、鐵皮鐵架棚（泡茶區、釣蝦場）、儲水塔、水泥地（ 停車場、泡茶區）、RC磚造擋土牆、水泥石頭造擋土牆、種 植芒果、香蕉及樹木等使用，違反系爭租約第4條2項第1款 第6目、第6項、第7項第1款、第5條第3項約定。 ㈢原告於112年3月15日以台財產南租字第11260005340號函通知 被告於同年4月21日前改正恢復系爭租約約定用途使用，逾 期將終止租約，嗣於同年4月26日以台財產南租字第1126000 8500號函以被告逾期未補正，且認被告未自任耕作及違反租 約約定，通知自即日起終止租約，被告於同年5月2日收受送 達。
㈣原告委請律師以112年6月7日暘國財字第11206070001號函通 知被告儘速清除地上物返還土地，被告於翌日即同年月8日 收受送達。
㈤被告於112年7月4日向原告提出陳情書，表示願配合原告改善 本案耕地使用情形，惟因疫情解封僱工不易，無法於112 年 7月7日前騰空拆除，請求原告給予緩衝時間，並願先拆除費 用較低之鐵皮鐵棚架、水泥地以利完成改善作業。 ㈥原告於112年7月12日以台財產南租字第11200129640號函同意 展延拆除期限至同年8月26日止。嗣於112年9月5日以台財產 南租字第11260018590號函促請被告於同年9月15日前檢附地 上物已拆除之現況照片，否則即訴請返還租賃物。原告嗣於 112年12月7日提起本件訴訟。
㈦被告於112年7月25日委請台南市土木技師公會鑑定拆除系爭 地上物之安全疑慮，經該會所屬會員土木技師於同年8月6日 出具鑑定報告書，認「本案地上物之建物、RC擋土牆及水泥 地坪所處位置坡度甚大，打除恐因擾動對現有已穩定之土層 造成滑坡現象，基於安全考量建議維持目前現狀較為適當。 」（下稱系爭鑑定報告）
㈧系爭土地上有如附圖所示之系爭地上物，除其中編號3634⑴之 水泥基座被告否認係其施設外，其餘均為被告所設置，部分 係便利農作使用，部分係便利經營石家莊休閒農場使用。 ㈨原告於112年4月26日發函通知被告終止系爭租約後，係依國 有非公用不動產租賃作業程序第55點第1項第1款、國有非公 用不動產被占用處理要點第7點、國有非公用不動產使用補 償金計收基準表項次一規定，以系爭土地被占用面積乘以申
報地價年息5%計算使用補償金，被告均依原告通知繳納計算 至113年6月30日之使用補償金而無異議。四、兩造爭執之事項：
㈠原告終止系爭租約，是否違反行政程序法第7條第3款比例原 則、同法第8條、民法第148條誠信原則而無效？ ㈡原告依民法第767條第1項前段、中段及系爭租約第4條第2項 、第21項、第5條第3項之約定，擇一請求被告拆除系爭地上 物，將占用之土地返還原告，有無理由？被告抗辯附圖所示 編號3634⑴涼亭下方基座非其施設，有無理由？ ㈢原告依民法第179條請求被告給付相當於租金之不當得利，有 無理由？如有理由，數額以若干為當？
五、本院之判斷：
㈠原告終止系爭租約，為合法有效：
⒈觀諸系爭租約第5條第3項約定：「承租土地，承租人確係自 任耕作，種植農作物使用，無擅自變更使用情事，如有虛偽 不實，願負法律責任，並承認租約無效，交還土地，絕無異 議。」、第4條第6項約定：「租賃耕地，租人應自任耕作種 植農作物（或畜牧)之用。」、同條第7項第1款約定：「承 租人對租賃耕地使用限制如下：1.不得作違背法令規定或約 定用途之使用。」、同條第20項第1款第7目約定：「不適用 耕地三七五減租條例之耕地租約，有下列情形之一者，放租 機關得終止租約，承租人不得向放租機關要求任何補償：7. 承租人違背本租約約定時。」（審訴卷第23至24頁）。是依 系爭租約約定，系爭土地限由被告自任耕作，種植農作物使 用，如承租人以承租之土地建築房屋或供其他非屬耕作之用 者，即認違反系爭租約之約定，出租人自得依上開規定終止 租約。
⒉查被告自89年8月1日起向原告承租系爭土地其中3,328平方公 尺作為耕作使用，嗣經換約續租，原約定租期自109年1月1 日起至118年12月31日止等情，為兩造所不爭執，而被告於 承租期間起造系爭房屋，自98年5月起課房屋稅，且於111年 8月2日以系爭房屋登記為「石家莊競技休閒館」所在地，自 同年12月26日起以「石家莊休閒會館」對外營業，登記營業 項目包括飲料店業、休閒活動場館業、競技及休閒運動場館 業等項，嗣經員警於112年1月2日稽查結果，會館營業項目 有德州撲克3桌、麻將桌1桌、釣蝦池2小池、卡拉OK包廂1間 ，營業時間長達24小時等情，有高雄市稅捐稽徵處岡山分處 112年12月26日高市稽岡房字第1128573309號函暨所附房屋 税籍證明書及平面圖、岡山分局隨函檢送其所屬嘉興派出所 陳報單、商業登記抄本及現場照片在卷可參（審訴卷第129
至133頁；訴字卷第259至271頁），並有原告提出之拍攝日 期112年2月13日及同年10月6日之勘查照片附卷可佐（審訴 卷第31至39、65至77頁），另依被告提出其自行拆除非屬農 業使用之建物及設施前、後照片（審訴卷第199至202頁）， 亦明顯可見被告就系爭土地有未自任耕作之情形，依系爭租 約約定，原告自得對被告終止系爭租約。又原告於112年4月 26日發函以被告違反自任耕作約定及租約約定為由通知被告 終止系爭租約，並請被告於同年5月26日前騰空返還非農林 作物回復土地原狀後，通知原告辦理點交返還租賃物等語， 該函於同年5月2日送達被告，有前揭函文在卷可稽（審訴卷 第47至49頁），且為兩造所不爭執，則系爭租約已於112年5 月2日合法終止，應堪認定。
⒊被告雖抗辯原告終止系爭租約違反行政程序法第8條、民法第 148條信賴保護原則、誠實信用原則。惟所謂誠實信用之原 則，係在具體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定 並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己 ，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權 利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法（最高法 院86年度台再字第64號判決意旨參照）。被告違反系爭租約 約定之使用用途，未作農業使用系爭土地，前經原告通知改 善，被告僅拆除部分地上物，未將系爭土地上非屬農業使用 之地上物拆除，則原告發函終止系爭租約，請求被告返還系 爭土地，自無違反誠信原則。另按信賴保護原則所應保護者 乃合於契約約定之利益，被告既持續違約使用系爭土地，且 原告從未同意其於系爭土地上興建非供農作使用之地上物， 就被告之違約行為，自無加以保護之必要。被告固辯以原告 未給予合理改善期間，然原告於終止租約前，曾於112年3月 15日通知被告於同年4月21日前改善，因未獲被告回應願恢 復原狀但要求原告展期等情，原告始於同年4月26日通知被 告終止系爭租約，並限期於同年5月26日前騰空返還系爭土 地，被告迄至原告委請律師於112年6月7日致函被告回復原 狀後，始於同年7月4日以陳情書表示願配合辦理，原告即於 同年月12日通知被告同意展延至同年8月26日，然拆除期限 屆至，仍未見被告自動陳報履行情形，有陳情書及相關函文 在卷可佐（審訴卷第187至191頁），衡以系爭地上物為簡易 之鐵皮造、鋼造等物，應無不能於期限內回復原狀，以維持 系爭租約效力之情，況原告自112年12月7日提起本件訴訟後 ，迄至本院言詞辯論終結已歷時一年餘，亦未見被告自動履 行意願，原告主張系爭租約遭原告終止，係被告怠於於期限 內向原告回應同意自行拆除系爭地上物、請求展延期限所致
，應非無據，原告行使權利當無違反誠信原則，堪以認定。 ⒋被告復執系爭鑑定報告結論，以原告終止租約所欲保護之契 約抽象利益顯然小於拆除系爭地上物所造成國有土地環境之 實際損害，認原告終止系爭租約有違比例原則。查系爭鑑定 報告固認系爭土地上建物、RC擋土牆及水泥地坪所處位置坡 度甚大，打除恐因擾動對現有已穩定之土層造成滑坡現象， 基於安全考量建議維持現狀等語（審訴卷第155至173頁）， 然該鑑定報告係被告單方申請，經被告單方陳述意見而作成 ，未經原告或高雄市政府相關權責機關會同並表示意見，已 難憑採。又系爭土地經兩造、高雄市政府地政局、農業局、 岡山區公所派員於112年7月18日共同到場勘查，經地政局認 定系爭土地之使用現況違反區域計畫法，依法應變更使用或 拆除地上物回復原狀，並促請原告善盡督促責任，亦據原告 提出高雄市政府地政局112年8月2日高市地政用字第1123282 0200號函在卷為憑（審訴卷第193至194頁），被告上開所辯 ，自無足採。
㈡原告依民法第767條第1項前段及中段，請求被告拆除系爭地 上物，將土地騰空返還原告，為有理由：
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之； 對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前 段、中段定有明文。查系爭租約終止後，被告僅拆除部分設 施，尚留有如附圖及附表所示之系爭地上物，此經本院於11 3年5月31日會同兩造履勘現場無誤，有勘驗筆錄、現況略圖 、現場照片及經本院囑託地政人員測繪現況，製有如附圖所 示之測量成果圖在卷可稽（訴字卷第121至139、159頁）， 堪信為真實。又系爭地上物為被告所興建、設置，被告亦不 爭執部分係便利農作、部分係便利經營石家莊休閒農場使用 ，惟系爭租約既已於112年5月2日經原告合法終止，被告迄 今仍以系爭地上物占有系爭土地即無法律上之正當權源，是 原告依據民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告拆除 系爭地上物並騰空返還系爭土地，即屬有據。被告雖抗辯如 附圖所示編號3634⑴位於基座上方之涼亭為其所搭蓋，然涼 亭下方之基座為既有山石而非其所有，自不負拆除該地上物 之義務。然觀諸該基座外觀平整，砌有水泥石磚，有照片存 卷可佐（訴字卷第138頁），顯非天然石材而為人造建物， 佐以系爭鑑定報告所附被告委託台南市土木技師公會勘查之 地上物亦包括該座涼亭在內（審訴卷第173頁），應認該涼 亭（含基座）確為被告所施設，應由被告負拆除該地上物以 回復原狀之義務。
㈢原告請求被告給付自113年7月1日起至拆除系爭地上物返還系
爭土地之日止，每年依占用面積乘以當年度申報地價年息乘 以5%計算相當於租金之不當得利，為有理由： ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。民法第179條定有明文。又占有他人之物，因影響他人 對該物之使用收益，自係侵害他人所有權之利益歸屬。而占 有人因對占有物有事實上之管領力，故占有本身於法律上縱 不認為係權利，然亦可被認為係一種利益，故占有人因占有 他人之物，當然可認為其已獲取占有之利益，至於占有人實 際上從事何用途，則均非所問。又依不當得利之法則請求返 還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害 為其條件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為 度，非以請求人所受損害若干為準（最高法院61年台上字第 1695號判決要旨參照）。是請求無權占有人返還占有土地所 得之利益，應以無權占有人可能獲得相當於租金之數額為計 算標準。經查，被告無合法權源以系爭地上物占用系爭土地 ，係屬無法律上原因受有使用土地之利益，致原告受有損害 ，又依其利益之性質（即占有土地之利益）不能返還，依前 揭說明，原告請求被告給付因無權占用系爭土地所受相當於 租金之不當得利，自屬有據。
⒉經查，被告占有使用之土地，坐落於高雄市岡山區，使用分 區為山坡地保育區，使用地類別為農牧用地，有土地登記公 務用謄本在卷可稽（審訴卷第123頁），而系爭土地鄰近種 植林木，位處偏遠，交通不便，生活機能不佳，固經本院勘 驗現場明確（訴字卷第123頁），然被告利用系爭土地地勢 、地貌，自111年12月26日起違法經營休閒會館營利使用， 經原告合法終止系爭租約後，仍以系爭地上物占用系爭土地 ，本院斟酌系爭土地地理位置、生活機能、工商業繁榮程度 、經濟價值、使用狀況等一切情狀，認原告請求按當年度申 報地價年息5%計算相當於租金之不當得利，尚屬適當。被告 固抗辯系爭土地屬農作地，應依國有非公用不動產租賃作業 程序第55點第1項第3款「出租不動產之租金，除另有規定外 ，依下列計算方式計收：㈢農作地（含原林乙地）、畜牧地 、養地及養殖地：年租金為地方政府公告當期正產物單價乘 以租約約定之正產物收穫總量乘以千分之二百五十。」辦理 ，然兩造間之系爭租約既已合法終止，原告依國有非公用不 動產被占用處理要點第7點規定，占用期間使用補償金，按 占用情形依附表基準表向實際占用人追收，該附表項次一規 定占用情形為房地或基地者，計收基準為土地每年以當期土 地申報地價總額乘以5%（訴字卷第115至117頁），適與本院 斟酌上情所認定被告應返還之不當得利範圍相同。倘認原告
僅得對違約使用之承租人收取與原租金相同之數額，無異使 承租人心存僥倖，一方面獲取較高價值之使用利益，他方面 僅須支付耕地使用之對價，助長承租人於承租耕地後，違法 將土地作建物基地使用之違約行為，實無足取。被告另援引 最高法院107年度台上字第811號判決意旨，以不當得利返還 範圍僅能以受損人所受損害作為計算利益之範圍，以免受損 人反而因此獲得不當之利益，轉失不當得利制度維護衡平之 旨意為其論據。然上開判決事涉得否逕以土地轉售價作為不 當得利返還範圍，與本件基礎事實不同，尚難比附援引，況 原告於系爭租約終止後，亦非按原耕地租金標準計收，而係 依土地申報地價年息5%計收使用補償金，被告均無異議而繳 納計算至113年6月30日之使用補償金，為兩造所不爭執，被 告上開所辯，要無足採。從而，原告請求被告自113年7月1 日起至拆除系爭地上物並返還系爭土地之日止，按年給付原 告依占用面積2,147平方公尺按當年度申報地價年息5%計算 之不當得利（未滿一年按實際占用日數比例計算），亦屬有 據。
六、綜上所述，原告依所有物返還請求權之法律關係，請求被告 將系爭土地上如附圖及附表所示之系爭地上物拆除，將占用 面積合計2,147平方公尺之土地騰空返還原告；另依不當得 利之法律關係，請求被告自113年7月1日起至拆除系爭地上 物並返還系爭土地之日止，按年給付原告依占用面積按當年 度申報地價年息5%計算之不當得利（未滿一年按實際占用日 數比例計算），為有理由，應予准許。原告雖另主張依系爭 租約第4條第2項、第21項、第5條第3項約定，就騰空返還占 用土地部分請求本院擇一有利於原告者為判決，惟本院既已 依所有物返還請求權之法律關係就原告之請求予以准許，自 無庸就其餘請求權再予審究，附此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所用之證據， 經本院審酌後，認與判決之結果不生影響，爰不逐一論述。八、據上論結，本件原告之訴為有理由，判決如主文。 中 華 民 國 114 年 2 月 27 日 民事第三庭 法 官 楊捷羽以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 2 月 27 日 書記官 許雅如 附圖：高雄市政府地政局岡山地政事務所收件日期文號113年5月20日岡土法字第211號現況測量成果圖。
附表（參訴字卷第109、124-1、159頁）：編號 地上物 面積（㎡） 土地勘查表-使用現況略圖編號 備註 3634⑴ 棚架 19 g 3634⑵ 水泥地 18 k 3634⑶ 鋼造樓梯 12 3634⑷ 棚架 50 e 3634⑸ 鋼造樓梯 9 3634⑹ 水泥地 150 3634⑺ 水泥地 289 3634⑻ 鋼造樓梯 13 3634⑼ 鐵門及圍籬 1,062 h 3634⑽ 廁所 9 m 3634⑾ 水槽 5 i 3634⑿ 建物 245 a 系爭房屋（被告自住） 3634⒁ 鋼造樓梯 15 3634⒂ 建物 70 b 無門牌號碼鐵皮造二層建物（工具間） 3634⒄ 水槽 3 j 3634⒅ 棚架 26 f 3634⒆ 水泥地 152 l 合 計 2,147