臺灣基隆地方法院小額民事判決
114年度基小字第23號
原 告 徐淑卿
被 告 徐小梅
訴訟代理人 戴美麗
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年2月6日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告將其所有門牌號碼基隆市○○區○○路000巷000
號1樓房屋及坐落土地(下稱系爭房地)，以新臺幣（下同）1
98萬元之價格，委託訴外人盛美不動產仲介有限公司（下稱
盛美公司）銷售，委託銷售期間自民國112年12月25日起至1
13年3月31日止，並簽立一般委託銷售契約書（下稱系爭委
銷契約），嗣於113年9月1日訂立委託事項變更契約書（下
稱系爭變更書），將委託銷售價格降為135萬元，委託銷售
期間自113年9月1日起至同年月28止。伊於委託銷售期間內
同意以135萬元買受系爭房地，並交付斡旋金10萬元予盛美
公司，盛美公司通知雙方達成交易條件，並約定簽立不動產
買賣契約。詎被告違約未到場簽約，伊於113年12月31日發
函催告被告履行契約，未獲置理，為此依系爭委銷契約第6
條第6項約定，請求被告加倍返還伊已支付之定金等語。並
聲明：被告應給付原告10萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止，按週年利率息5%計算之利息。
二、被告抗辯略以：伊不知悉原告有提出斡旋金10萬元，亦未收
受斡旋金，且斡旋金並非定金；又伊於系爭變更書要求實拿
買賣價金131萬元，且在簽訂買賣契約前已通知盛美公司不
願出售系爭房地，原告不得向伊請求加倍返還定金等語。並
答辯聲明：原告之訴駁回。
三、查被告將其所有系爭房地以198萬元之價格，委託盛美公司
銷售，委託銷售期間自112年12月25日起至113年3月31日止
，並簽立系爭委銷契約，嗣於113年9月1日訂立系爭變更書
，將委託銷售價格降為135萬元，委託銷售期間自113年9月1
日起至同年月28止，原告於委託銷售期間內同意以135萬元
買受系爭房地，並交付斡旋金10萬元予盛美公司，被告未出
面簽立不動產買賣契約，原告於113年9月11日寄發安樂路郵
局第318號存證信函，通知被告應於113年9月20日通知簽訂
不動產買賣契約之日期，嗣被告所有系爭房地已出售他人等
情，為被告所不爭執，並有系爭委銷契約、標的物現況說明
書、系爭變更書、不動產買賣意願書、盛美公司以LINE詢問
被告簽約時間、盛美公司通知原告簽約時間及成交明細在卷
可憑（本院卷第19頁至第23頁、第25頁至第29頁、第39頁、
第47頁），上開事實堪信為真實。
四、原告主張因可歸責於被告之事由而未能簽立不動產買賣契約
書，依系爭委銷契約第6條第6項約定，其得請求被告加倍退
還其所付定金10萬元云云，為被告所否認，並以前詞置辯，
本院判斷如下：
㈠當事人對於契約必要之點意思表示一致，契約始能成立。此
觀民法第153條之規定即明。當事人締結不動產買賣之債權
契約，固非要式行為，惟對於契約必要之點意思必須一致，
買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物，自屬買
賣契約必要之點，茍當事人對此兩者意思未能一致，其契約
即難謂已成立（最高法院40年台上字第1482號判決先例參照
）。
㈡原告主張雙方交易達件已達一致，經查：
⒈系爭委銷契約第5條第1項約定：「服務報酬為成交價額之百
分之4（內含營業稅），甲方（即被告）同意以現金或自履
保帳戶中撥款支付而乙方（即盛美公司）應開立同意發票為
憑據，甲方並意由買方應給付甲方之購屋價款中直接由買方
給付予乙方。」，可知於買賣雙方就買賣價金與條件一致而
成立時，盛美公司得依系爭委銷契約請求被告給付成交總價
4%之服務報酬。
⒉又被告於113年9月1日簽署系爭變更書，變更委託銷售總價為
135萬元，並約定「甲方實拿壹佰參拾壹萬元整、甲方簽定
不動產買賣契約時需支付土地增值稅」，銷售期間自113年9
月1日起至113年9月28日止，故依被告最終所簽署之系爭變
更書所載，被告所委託銷售之總價為131萬元，總價不含4%
服務費、房地合一稅、履保費、塗銷費等，故被告所謂實拿
131萬元，係指除扣除服務報酬4%外，尚應扣除房地合一稅
、履保費、塗銷費等稅費後，得以實拿131萬元。然而原告
之出價為135萬元，扣除服務報酬4%後，僅有129萬6,000元
，尚有房地合一稅、履保費、塗銷費等稅費之金額，顯然不
足使被告可實拿131萬元，原告主張雙方就買賣價金及條件
已為一致而買賣成立云云，自無足採。
⒊依原告所提出之不動產買賣意願書第3條第1項記載：「自簽
立本意願書至113年9月28日止為斡旋有效期間，於此期間內
若賣方接受買方之承買價款及本意願書之條款時，買方同意
買賣契約即已成立生效，若賣方有同意授權受託人可代為收
受買方支付之定金時，受託人得全權代理買方將斡旋金視同
定金交予賣方，此據即自動視為定金收據，買方絕無異議，
買方與賣方應於轉定之日起五日內簽訂不動產買賣契約書。
若買方之承買價款及本意願書之條款於斡旋有效期間內不為
賣方所接受，或期滿後不同意繼續斡旋，則本意願書自動失
效，買方所交付之斡旋金於失效後3日立即由受託人無息退
還買方。…。」（本院卷第25頁），可知於買方提出承購條
件簽立不動產買賣意願書時，須賣方接受買方之承買價款及
該意願書之條款時，買賣雙方始負洽商簽立買賣契約之義務
，而此時盛美公司始得依該不動產買賣意願書之約定將斡旋
金轉為定金，而原告所簽立之不動產買賣意願書上並無被告
簽署同意之簽名，則依不動產買賣意願書之約定，已難認被
告有同意原告之出價，亦無從認定雙方就買賣之價金已有意
思表示之合致，依此被告並無負洽商簽立買賣契約之義務，
盛美公司即無將斡旋金轉為定金之權甚為明確。再者，於盛
美公司約同被告於113年9月3日晚間9點與原告見面簽約前，
被告已於同日上午零時51分表示不賣，有LINE對話截圖可參
(本院卷第41頁)，可知兩造於113年9月3日約同見面前，並
無就系爭房地之買賣價金及條件為一致之合意，故兩造尚未
成立買賣契約。
⒋依系爭委銷契約6條第1項約定，須買賣契約成立後，盛美公
司始得代為收受原告支付之定金，兩造既尚未成立買賣契約
，盛美公司自無權代為收受定金，則原告主張依系爭委銷契
約第6條第6項約定，請求被告給付定金10萬元，及自起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率息5%計算之利息，
為無理由，應予駁回。
五、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及證據資料，
經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一
論述，一併說明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，判決如主文。 中 華 民 國 114 年 2 月 20 日 基隆簡易庭法 官 陳湘琳以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。當事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 2 月 20 日 書記官 洪儀君
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