臺灣高雄地方法院民事判決 93年度雄簡字第6509號
原 告 丁○○
訴訟代理人 何曜男律師
複 代理 人 朱育男律師
黃順天律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 康進益律師
上列當事人間請求返還車位事件，於民國94年10月14日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主 文
被告應將坐落高雄市○○區○○段四小段八四地號土地上之建號第二三八號建物之共同使用部分地下室1 樓編號第四十八號停車位騰空交還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行；但被告如以新臺幣貳拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：緣原告於民國93年10月14日因買賣而自訴外人簡 樑材處繼受取得坐落高雄市○○區○○段四小段84地號土地 應有部分萬分之110 （下稱系爭土地），及其上同段建號 200 號即門牌號碼為高雄市○○區○○路152 巷4 號8 樓之 2 建物全部，暨上開建物之共同使用部分即238 建號應有部 分萬分之139 （下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭房地） ，及該建物地下1 樓編號第48號之平面停車位（下稱系爭停 車位）。據查原告前手簡樑材係於93年7 月9 日經由本院拍 賣程序（93年度執字第400 號強制執行案件）而取得原為訴 外人戊○○所有之系爭房地，而戊○○向執行債權人即保證 責任高雄市第二信用合作社（下稱高雄二信）抵押貸款時， 即檢附系爭停車位使用權狀附卷，則原告前手簡樑材因拍賣 取得系爭房地之同時，亦繼受戊○○與其他住戶就系爭停車 位所為之分管約定，是原告再由簡樑材繼受取得系爭房地時 ，亦同繼受該分管約定，而對系爭停車位之使用享有專用權 。詎系爭停車位竟遭被告無權占用，為此伊自得本於民法第 767 條前段規定提起本件訴訟請求被告返還之等語。並聲明 ：㈠被告應自高雄市○○區○○段四小段238 建號地下室編 號第48號停車位遷出，將停車位返還原告。㈡原告願供擔保 ，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊係門牌號碼為高雄市○○區○○路152巷6號4 樓之3號所屬建物所有權人即訴外人潘壽鳳之配偶，確為「 高雄加州大樓」之住戶，而因該大樓有80戶，而停車位只有
60個，是住戶不一定配有車位，須另有購買車位使用權者始 能使用該大樓之車位；另依大樓住戶規約約定，該大樓住戶 間轉讓車位使用權時，得向大樓管理室登記並填寫基本資料 ，是原告陳稱本件系爭停車位與原告買受之專有部分具有主 從關係，不得單獨出售他人，顯乏有據，並與事實嚴重不符 。而伊乃於90 年5月14日向訴外人戊○○買受系爭停車位使 用權，並依上開規約約定之手續辦理完峻而取得該車位使用 權利證明書，是被告依住戶規約約定自有使用系爭停車位之 權。況且系爭停車位並未在訴外人戊○○設定予高雄二信之 抵押權範圍內，此觀上開強制執行案件並未將系爭停車位列 入拍賣公告中，亦未進行點交一情自明，另查原告所提呈之 地下室車位使用權利證明書，其所登記之原始使用權人即戊 ○○之前手訴外人麥錦英，惟戊○○自麥錦英處受讓系爭停 車位後，並無依規約向大樓管理委員會為受讓登記，是衡諸 常情，訴外人戊○○如有提供系爭停車位設定抵押者，高雄 二信應會要求戊○○向「高雄加州大樓」管理委員會補正上 述受讓登記之手續，以確保其抵押權之行使，惟依上開地下 室車位使用權利證明書所登載之內容，戊○○至今仍無向「 高雄加州大樓」管理委員會補正受讓登記之記載，益證系爭 停車位使用權並不在上述之抵押權範圍內，是原告就其主張 對系爭停車位有使用權乙節應負舉證責任等語置辯。並聲明 ：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，被告願供擔保，請准 宣告免予假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠原告於93年10月14日因買賣而由訴外人簡樑材繼受取得坐落 高雄市○○區○○段四小段84地號土地應有部分萬分之110 ，及其上同段建號200 號即門牌號碼為高雄市○○區○○路 152 巷4 號8 樓之2 建物全部，暨上開建物之共同使用部分 即238 建號應有部分萬分之139 之系爭房地，有土地暨建物 登記謄本各1紙可證。
㈡原告前手簡樑材係於93年7 月9 日經由本院拍賣程序（93年 度執字第400 號強制執行案件）而取得原為訴外人戊○○所 有之前開系爭房地。
㈢被告於90年5 月14日與訴外人戊○○訂立買賣合約書，約定 由被告支付價金200,000 元，向戊○○買受系爭停車位使用 權，並向「高雄加州大樓」管理委員會辦理受讓登記，有買 賣合約書及地下室車位使用權利證明書各1紙為證。四、本院得心證理由：
（一）本院93年度執字第400 號強制執行拍賣抵押物，其拍賣之 標的是否包括系爭停車位使用權？
⒈按抵押權之效力，及於抵押物之從物與從權利，民法第86 2 條第1 項定有明文。次按區分所有建物之專有部分不得 與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地 上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，公寓大廈管理 條例第4 條第2 項亦有明文。是以區分所有建物之共同使 用部分，性質上係屬共有，共有人將各相關區分所有專有 部分之建物所有權移轉時，依土地登記規則第72條第2 款 規定（84年7 月12日修正後為第80條），其共同使用部分 之所有權亦隨之移轉。各共有人對於該共同使用部分之設 施，雖可依其共有部分之經濟目的加以使用，或約定分管 ，但使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離 而單獨為買賣之標的。地下室車位共同使用部分，與建物 專有部分具有密不可分之主從關係，建物專有部分所有人 ，不得將共同使用部分之車位使用權單獨出售他人，或保 留車位使用權而將建物專有部分出售他人（最高法院81年 度台上字第2962號、85年度台上字第569 號、87年度台上 字第2199號裁判意旨參照）。可知地下室車位共同使用部 分，與建物專有部分具有密不可分之主從關係，區分所有 權人基於分管契約對於該共同使用部分之使用權，亦應認 為係區分所有權之從權利，不得與所有權分離而單獨為買 賣之標的，依上開法律規定，自應為區分所有權所設定之 抵押權效力所及。再按共有物分管契約不以共有人明示之 意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。而 所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事， 足以間接推知其效果意思者而言。倘地下室登記為共有， 由共有人全體劃分停車位分別停車使用者，應視為全體共 有人就該地下室有分管之約定（最高法院87年度台上字第 1359號、81年度台上字第1060號裁判意旨參照）。查本件 高雄加州大樓之停車位空間並未編列獨立建號，而係與大 樓其他共同使用部分同編入前開238 建號乙情，經本院依 職權調取93年度執字第400 號執行卷宗所附高雄市政府地 政處楠梓地政事務所建物測量成果圖1 份可查，且為兩造 所不爭。又高雄加州大樓地下1 樓雖登記為系爭大樓全體 區分所有權人共有，惟該大樓區分所有權人數大於地下室 停車位之數目，故並非全部區分所有權人均擁有停車位使 用權，必須透過分管契約約定始能使需用停車位之區分所 有權人就特定之車位得加以專有使用等情，為兩造所不爭 ，並有上述建物登記謄本1 紙及卷附「高雄加州大樓住戶 組織管理規章暨生活公約」中，其第11條第2 項關於地下 停車場之管理約定可參，是該大樓地下室車位既屬共同使
用部分，並經區分所有權人基於分管契約約定該共同使用 部分之使用權，是依上開裁判意旨及說明，應認系爭停車 位之使用權係屬其區分所有權之從權利，應隨主權利即系 爭房地所有權之移轉而變動；其就區分所有權所設定抵押 權時，其效力自及於該停車位之使用權，並為拍賣抵押物 之標的，至為明確。
⒉次查，系爭房地係由訴外人簡樑材經由本院93年度執字第 400 號強制執行案件向訴外人戊○○拍得後轉賣予原告， 而訴外人戊○○係於83年9 月1 日，因向高雄二信貸款而 以系爭房地即高雄市○○區○○段四小段84地號土地應有 部分萬分之110 ，及其上同段建號200 號即門牌號碼為高 雄市○○區○○路152 巷4 號8 樓之2 建物全部，暨上開 建物之共同使用部分即238 建號應有部分萬分之139 設定 抵押權予高雄二信，有本院卷第76至第79頁之土地暨建物 登記謄本可考，並經本院依職權調取該執行卷宗查證屬實 。又訴外人戊○○於借貸當時提出訴外人丙○○○事業股 份有限公司（下稱丙○○○公司）所核發，標示權利範圍 為：「地下室肆拾捌號一個車位」（即系爭停車位）之上 開地下室車位使用權利證明書影本1 紙予高雄二信之情， 亦據證人即高雄二信三多分行經理甲○○到庭結證屬實， 且被告亦不否認於90年5 月14日與訴外人戊○○訂立買賣 合約書，而向戊○○買受系爭停車位使用權，足證系爭停 車位依該大樓住戶之分管契約原係配屬於訴外人戊○○當 時所有之系爭房地。是以，系爭停車位既原配屬於系爭房 地，依上開說明，該停車位自應為上述訴外人戊○○設定 予高雄二信之抵押權效力所及，並為拍賣抵押物之標的， 故訴外人簡樑材經由拍賣程序所取得者，除系爭房地之所 有權外，亦應包括系爭停車位在內。而原告再自簡樑材處 所繼受取得系爭房地之所有權，自亦包括附隨移轉之系爭 停車位無疑。至本院上開93年度執字第400 號民事強制執 行事件中之查封筆錄、拍賣公告、拍賣筆錄及權利移轉證 書等內雖均未記載拍賣範圍及於系爭停車位，然按強制執 行實務上對於停車位之權利歸屬通常均未加以實體認定， 自不得以該等公文書無此記載即認拍賣範圍未及於此；又 該停車位雖亦未經點交，惟此僅係拍賣標的物有無經法院 強制力解除占有，使標的物權利歸屬主體取得占有之問題 ，並不影響拍定人已取得系爭建物應有部分及其表彰之系 爭停車位專用權之事實，是被告辯稱執行債權人高雄二信 並未就系爭停車位併予聲請拍賣，本院民事執行處亦未在 拍賣公告內登載系爭房地附有系爭停車位，更未行點交，
故原告無從自訴外人簡棟樑處繼受系爭房地及停車位云云 ，容有誤會，無以為採。
（二）原告是否繼受分管契約而取得系爭停車位專用權？ ⒈按「最高法院四十八年台上字第一○六五號判例認為『共 有人於其他共有人訂立共有物分管之特約後，縱將其應有 部分讓與第三人，其分管契約對於受讓人繼續存在。』就 維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之 受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓 人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不 測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判 例在此範圍內，嗣後應不再援用。」，有司法院大法官會 議第349 號解釋可資參照。依該解釋，共有人於訂立共有 物之分管契約後，如其中1 人將其應有部分讓與第3 人， 而受讓人知悉有分管契約，或有可得而知之情形者，仍應 受分管契約之拘束，並非共有人中有將應有部分移轉他人 致所有人有所變更時，分管契約即失效力。另揆諸公寓大 廈管理條例第24條第1 項規定：「區分所有權之繼受人， 應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第 三十五條所定之文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人 依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」之立法意旨 ，應認共有人為共有物應有部分之轉讓時，除非受讓人不 知有分管協議，亦無可得而知之情形外，受讓人均應繼受 分管協議之權利義務。
⒉經查，高雄加州大樓區分所有權人就共有之地下1 樓停車 位已成立分管契約之情，已如前述。又本件訴外人簡樑材 經本院拍賣程序向訴外人戊○○為買受及原告再自訴外人 簡樑材受讓取得系爭房地（含共同使用部分）時，依上開 說明，均堪認其係於知悉或可得而知上開分管契約存在之 情形下而為買受，是原告繼受訴外人簡樑材成為共同使用 部分即系爭238 建號建物之共有人，自亦得本於共有人身 分繼受該大廈之分管協議，取得系爭停車位之專用權，洵 堪認定。
（三）被告得否以其與訴外人戊○○之系爭停車位使用權買賣契 約對抗原告？
⒈按「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及 其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負 擔。」、「區分所有建物共同使用部分不得分割，除法令 另有規定外，應隨同各相關專有部分移轉、設定或為限制 登記。」，公寓大廈管理條例第4 條第2 項、土地登記規 則第94條分別定有明文。前開條文所定，乃係為避免共同
使用部分之應有部分，與其區分所有部分之所有權，因各 別移轉與第3 人，造成所有權人相異，而妨害共同使用部 分存在功能之達成所作之規定。
⒉次按不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失及變更者 非經登記不生效力，為民法第758 條定有明文；而不動產 買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人 。因此在二重買賣之場合，出賣人如已將不動產之所有權 移轉登記與在後之買受人，在前之買受人縱已占有不動產 ，在後之買受人自得基於所有權請求在前之買受人返還所 有物，在前之買受人即不得以其與出賣人間之買賣關係對 抗在後之買受人，於買賣停車位之案例中亦有此法理之適 用（最高法院72年台上字第938 號判例、83年度台上字第 3243號裁判意旨參照）。
⒊經查，系爭停車位原為訴外人麥錦英於79年8 月11日向訴 外人丙○○○公司所購買，麥錦英於82年12月22日轉售訴 外人戊○○，戊○○於90年5 月14日再轉售予被告，並將 系爭停車位之地下室停車位使用權證明書交予被告等情， 有訴外人戊○○與被告所簽訂之加州大樓汽車車位買賣合 約書、地下室車位使用權證明書各1 件在卷可參。惟查被 告所居住門牌號碼為高雄市○○區○○路152 巷6 號4 樓 之3 之房屋亦同屬加州大樓，是被告亦係加州大樓之住戶 無訛，然上開房屋之所有權係登記於被告之配偶潘壽鳳名 下，故被告並非該大樓區分所有權人，則其與訴外人戊○ ○就系爭停車位使用權訂立之買賣契約，是否因違反首揭 禁止分離轉讓之規定而無效（民法第71條），已屬有疑， 且縱認其買賣契約尚不因違反該禁止規定而無效，然被告 與訴外人戊○○所訂立系爭停車位使用權買賣契約性質上 乃與不動產買賣契約相當，已如前述，是在被告未一併受 讓登記系爭停車位所歸屬之共同使用部分前，該停車位之 專用權尚未移轉予被告，而訴外人簡樑材已於拍賣程序中 拍得系爭房地（含系爭停車位所歸屬之共同使用部分）， 並於取得權利移轉證書後，再將系爭房地出賣並為所有權 移轉登記予原告，是被告自不得以其與訴外人戊○○之債 權買賣關係對抗原告，此不因被告與訴外人戊○○係在系 爭房地93年1 月2 日查封前即已訂立上述停車位使用權買 賣契約，且由被告占有使用系爭停車位而受影響，是原告 訴請被告騰空並返還系爭停車位，洵有法據。
五、綜上所述，原告既自訴外人簡樑材繼受取得系爭房地所有權 ，原告同時亦繼受該大廈就停車位分管契約之約定而取得系 爭停車位專用權，從而原告依民法第767 條之規定請求被告
應將上開系爭大樓地下1 樓編號第48號停車位予以騰空返還 ，為有理由，自應准許。
六、本件為就民事訴訟法第427 條第2 項訴訟適用簡易程序所為 被告敗訴之判決，應依同法第389 條第1 項第3 款之規定依 職權宣告假執行。又被告陳明願供擔保，請求宣告免為假執 行，核無不合，茲酌定擔保金額，予以准許。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結 果不生影響，爰不一一論述之。
八、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436 第2 項、第 78條、第389 條第1 項第3 款、第392 條第2 項，判決如主 文。
中 華 民 國 94 年 10 月 28 日 高雄簡易庭 法 官 蔣志宗
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由。
書記官 鄧思辰
中 華 民 國 94 年 10 月 28 日
, 台灣公司情報網