臺灣高雄地方法院民事判決
112年度重訴字第179號
原 告 中正南憲大廈管理委員會
法定代理人 邱柄儒
訴訟代理人 單文程律師
黃子浩律師
被 告 洪谷源
訴訟代理人 蘇鈺鑫
被 告 陳雅莉
被 告 賞固股份有限公司
法定代理人 葉子溶
訴訟代理人 葉富崇
郭清寶律師
鍾靚凌律師
被 告 杜錦賜
訴訟代理人 黃如流律師
黃宥維律師
被 告 王勝弘
訴訟代理人 張義群律師
程光儀律師
上一人複代
理人 林泓均律師
上列當事人間拆除地上物等事件，本院於民國113年12月10日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告洪谷源應將如附表一編號1「請求拆除部分」欄所示之地上
物均拆除，並將前開部分土地騰空返還全體共有人。
被告陳雅莉應將如附表一編號2「請求拆除部分」欄所示之地上
物均拆除，並將前開土地騰空返還全體共有人。
被告賞固公司應將如附表一編號3「請求拆除部分」欄所示之地
上物均拆除，並將前開部分土地騰空返還全體共有人。
被告杜錦賜應將如附表一編號4「請求拆除部分」欄所示之地上
物均拆除，並將前開部分土地騰空返還全體共有人。
被告王勝弘應將如附表一編號5-1、5-2「請求拆除部分」欄所示
之地上物及系爭監視器均拆除，並將前開部分土地騰空返還全體
共有人。
被告洪谷源、陳雅莉、賞固公司、杜錦賜應自民國112年4月1日
起、被告王勝弘應自民國113年10月1日起，均至其等占用土地騰
空返還全體共有人之日止，分別按月給付原告如附表二「按月給
付不當得利總額」欄所示之金額。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之一部或全部，民事訴訟法
第262條第1項定有明文。查原告於民國113年9月18日具狀、
於113年9月26日言詞辯論期日當庭撤回對被告王莉婷部分之
起訴(見本院卷二第357至359頁、第373頁)，揆諸上開規定
，已生撤回之效力。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此
限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。查本
件原告聲明第六項原請求：被告應自112年4月1日起至返還
其等占用如附表一所示之土地之日止，按月給付原告如附表
二「按月給付不當得利總額」欄所示之金額(見本院卷一第1
3頁)，嗣於本院審理中迭經變更及減縮該項聲明如下所述(
見本院卷二第151至152、261至264頁，卷三第61、69、70頁
)，核其所為變更之請求基礎事實俱屬同一，且為減縮本件
應受判決事項之聲明，核與上開規定相符，應予准許。
三、本件被告陳雅莉經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無
民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其
一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：
㈠中正南憲大廈(下稱系爭大廈)共分2棟建物，即門牌號碼高雄
市○○區○○○路000號建物(下稱A棟，建物基地坐落高雄市○○區
○○○段000000○00○00○00地號土地，下分別稱系爭0000-0、-0
、-0、-0土地)、中正二路000號建物(下稱B棟，建物基地坐
落高雄市○○區○○○段000000地號土地，下稱系爭0000-0土地)
，均於71年10月22日建築完成，並於72年1月4日辦畢建物所
有權第一次登記，每戶為一區分所有權人，現有區分所有權
人共64人（戶）。被告現均為系爭大廈之區分所有權人，分
別於不詳時間無權占用系爭大廈之公共空間(法定空地)搭蓋
如附表一編號1至5-1所示之違章地上物《關於地上物坐落位
置及面積，參照高雄市政府地政局新興地政事務所112年11
月16日收件、112年12月20日複丈之就編號C、G、J、M部分
及排氣管、水泥箱涵測繪之土地複丈成果圖(下稱甲附圖)，
及同地政事務所於A棟、B棟竣工後之就編號A、B、E、F、H
、I、K、L部分實施現場勘測所製作之建物複丈(勘測)結果(
共有6紙，下合稱乙附圖)，全部地上物合稱系爭地上物，若
單獨指稱則以各該附圖後綴英文代號為之》，被告王勝弘另
自行裝設監視器共10支(下稱系爭監視器，裝設處所如附表
一編號5-2、附件照片所示)，被告上開所為嚴重侵害系爭大
廈全體共有人就公共空間之使用收益、消防安全、隱私等權
利，原告前請求被告自行將無權占用之公共空間回復原狀未
果，自得依公寓大廈管理條例(下稱公寓條例)第9條第2項、
第4項、民法第767條規定、系爭大廈111年12月9日區分所有
權人會議決議(下稱系爭12月9日區權會決議)，請求被告應
將其等各自占用如附表一「請求拆除部分」欄所示之地上物
、監視器拆除，並將該等土地騰空返還全體共有人。
㈡又被告無權占用如附表一編號1至5-1所示之土地，受有不當
得利，而系爭大廈111年3月25日區分所有權人會議決議(下
稱系爭3月25日區權會決議)自112年4月開始向被告收取其無
權占用之損失補償費(管理費)，計算補償費用之方式如下：
⑴有關法定空地遭占用部分，因法定空地原規劃作平面停車
位使用，依系爭大廈地下室汽車停車格之收費標準即按每格
、每月新臺幣（下同）2,500元計收管理費。⑵有關天井遭占
用部分，依所占用坪數以及按①A棟每坪每月45元，②B棟每坪
每月40元，③營業用則加計50%之標準計算管理費。被告王勝
弘並有依前開決議繳納補償費至113年9月，從而，原告自得
請求被告洪谷源、陳雅莉、賞固股份有限公司(下稱賞固公
司)、杜錦賜均自112年4月1日起、被告王勝弘自113年10月1
日起，至將所占用之土地騰空返還全體共有人之日止，分別
給付依附表二「按月給付不當得利總額」欄所示之管理費。
㈢綜上，爰依公寓條例第9條第2項、第4項、民法第767條、系
爭12月9日區權會決議、民法第179條提起本件訴訟等語。並
聲明：㈠被告洪谷源應將如附表一編號1「請求拆除部分」欄
所示之地上物均拆除，並將前開部分土地騰空返還全體共有
人。㈡被告陳雅莉應將如附表一編號2「請求拆除部分」欄所
示之地上物均拆除，並將前開土地騰空返還全體共有人。㈢
被告賞固公司應將如附表一編號3「請求拆除部分」欄所示
之地上物均拆除，並將前開部分土地騰空返還全體共有人。
㈣被告杜錦賜應將如附表一編號4「請求拆除部分」欄所示之
地上物均拆除，並將前開部分土地騰空返還全體共有人。㈤
被告王勝弘應將如附表一編號5-1、5-2「請求拆除部分」欄
所示之地上物及系爭監視器均拆除，並將前開部分土地騰空
返還全體共有人。㈥被告洪谷源、陳雅莉、賞固公司、杜錦
賜應自112年4月1日起、被告王勝弘應自113年10月1日起，
均至其等占用土地騰空返還全體共有人之日止，分別按月給
付原告如附表二「按月給付不當得利總額」欄所示之金額。
㈦願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：
㈠賞固公司：
⒈伊不爭執現占有使用乙附圖F部分(即A棟1樓左側獨立天井)、
甲附圖G部分(即A棟屋後空地上興建之RC建物1樓)。惟伊於1
08年6月25日向被告杜錦賜購買系爭大廈中門牌號碼高雄市○
○○路000號0樓及000號、000號之地下室，外觀及使用情形均
依被告杜錦賜告知之現狀使用迄今。而系爭大廈係於70年間
取得建築執照，並於71年8月31日竣工、71年10月22日取得
使用執照，原告所指伊、被告杜錦賜、王勝弘等分別無權占
用甲附圖G、J、M部分(分別對應A棟屋後空地之RC建物1、2
、3樓)，其外觀磁磚與主體建物外觀磁磚相同，足見係與系
爭大廈一併興建完成，屬原建商二次施工增建處，且於竣工
後即約定分管予當時之業主使用迄今，另參照74年4月12日
之空照圖(下稱74年空照圖)，當時已存在伊購買之建築物及
原告請求拆除之乙附圖F部分、甲附圖G部分之地上物。伊因
從事美容美髮及化妝品等營業需求，且系爭大廈屋齡已逾40
年，先前耗費約2000萬元進行建物內部地磚強固及裝修時，
當時就乙附圖F部分之結構僅以塗料塗裝，而該構造伊於購
屋時即已存在，關於前手或前前手對於此構造之施作經過、
範圍及面積均無所知。
⒉原告係84年後始成立之管理組織，故系爭大廈於84年以前之
管理與使用，應適用71年民法有關共有物分管使用關係之相
關規定，而附表一編號3至5-1所示地上物與B棟1至3樓、A棟
1至3樓間密切附合而不可分，加以當時已約定由B棟1至3樓
、A棟號1至3樓之區分所有權人使用，管理委員會成立前、
後俱無不同，系爭大廈區分所有權人歷年交易繼受，均應承
受既有之約定分管使用關係，應解為系爭大廈之共有人已默
示同意成立分管契約，原告及系爭大廈住戶均應承受該約定
，是伊就所占用部分自非無權使用。
⒊另原告主張依公寓條例第9條第4項規定請求拆屋還地，然伊
占有使用部分依上開空拍圖等事證，應屬符合同條第2項規
定，故原告請求權基礎及要件事實並不符法律規定。另觀之
系爭12月9日區權會決議內容並未記載拆除乙附圖F部分、甲
附圖G部分之內容，亦未見原告舉證證明該等地上物係違建
，縱認屬違建，然原告本件請求拆除之地上物既與B棟1至3
樓、A棟號1至3樓間密切附合而不可分，果若拆除，是否有
危害整棟建築物公共安全之虞，不免無疑。
⒋原告依系爭3月25日區權會決議請求伊應就所占用部分繳交管
理費，惟此部分請求顯然與上開拆除地上物之請求兩相矛盾
。綜上所陳，伊乃合法占用乙附圖F部分、甲附圖G部分，未
使原告受有損害，亦無不當得利等情事。至如認原告得請求
不當得利，然乙附圖F部分未經地政機關實際測量，面積不
明，至甲附圖G部分既經測量，伊同意比照以營業用管理費
即每坪65元作為計算標準等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁
回。㈡若受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。。
㈡洪谷源：
⒈伊不爭執現占有使用乙附圖A部分(即B棟建物1樓中央天井)、
B部分(即B棟建物2樓中央天井)、甲附圖C部分(即B棟建物1
樓屋後空地)，及在B棟屋後汽車出入通道上方設置如甲附圖
所示之排氣管2道、水泥箱涵及排污水管線。惟伊為系爭大
廈原始起造人洪勝福(已歿)之孫，洪勝福當初與建商合建，
興建完成取得B棟1至3樓所有權，當時即已就系爭大廈之共
有部分約定分管。伊自72年6月10日以贈與為登記原因取得
系爭大廈B棟1、2樓區分所有建物及坐落基地所有權，上開
地上物外觀及使用情形截至今日均為現況使用，伊亦為系爭
大廈迄今未曾交易變動之區分所有權人，是伊基於上情就乙
附圖A部分、B部分、甲附圖C部分及所設置排氣管2道、水泥
箱涵及排污水管線，均為有權使用。
⒉另系爭12月9日區權會決議、系爭3月25日區權會決議均未於
開會前15日送達開會通知予全體區分所有權人，且原告復於
111年3月16日委員會議由委員自行決議區分所有權會議之出
席人數由4分之3改為2分之1，並未依法公告、張貼、送達，
系爭3月25日區權會決議應屬無效。其次，系爭12月9日區權
會決議同意人數不符公寓條例第31條規定，亦未記載不同意
之區分所有權比例，出席人數亦與會議紀錄不符，經高雄市
政府發文糾正仍未獲置理，故該會議之決議均未通過。
⒊系爭大廈自71年10月22日完工迄今均為現況，原告於91年8月
10日制定之相關規約亦未經全體區分所有權人決議通過，且
於91年12月6日召開第一次正式委員會，並訂立管理費收取
標準，原告非法超收管理費1.5倍至今已40餘年，且多次違
反規約逕行代理投票。
⒋再者，原告之主任委員亦有有違建之事，本件訴訟又僅針對
營業住戶，所為實有違公平原則，況系爭3月25日區權會決
議通過之補償費用計算方式，並不合理，是原告本件請求並
無理由等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡若受不利判決
，願供擔保請准宣告免為假執行。。
㈢王勝弘：
⒈伊不爭執現占有使用乙附圖K部分（即A棟3樓左側獨立天井）
、L部分（即A棟3樓中央天井）、甲附圖M部分（即A棟屋後
空地上興建之RC建物3樓）。但系爭3月25日區權會決議通過
占有系爭大廈天井及A棟後方平面車位之住戶須繳納使用補
償金，伊自111年5月1日起即按月繳納，可推知系爭大廈全
體區分所有權人已將該部分出租予伊使用，雙方間成立默示
租賃契約，伊有權使用該部分。至如認雙方未成立默示租賃
契約，然觀之74年空照圖，原告本件起訴請求伊拆除之上開
地上物，當時即已存在，並由當時住戶專用迄今，截至原告
提起本件訴訟已歷經38年，而原告於91年9月10日成立並向
高雄市政府工務局建築管理處備查，亦可徵原告當時即已知
系爭地上物存在，並由A棟3樓之1、之2、之3、之4之歷任住
戶使用該部分，原告長達21年無積極作為，外觀上已使被告
主觀信任原告已不欲行使權利，是原告本件起訴顯然有違民
法第148條第2項誠信原則，而有權利失效之情事。
⒉又伊占用甲附圖K、L部分、甲附圖M部分之面積合計約僅10坪
，且用以經營軒博讀書會館，屬閱讀空間、研討室及家教空
間，提供有讀書、開會及上課之民眾使用，倘准依原告請求
拆除後回復為空地，不僅無任何用途，更無經濟價值，是原
告請求拆除所獲得利益與伊所受損害間兩相衡量下，亦徵原
告所為屬權利濫用。
⒊原告對伊裝設系爭監視器提出刑事告訴，業經臺灣高雄地方
檢察署（下稱高雄地檢署）偵查後以109年度偵字第9300號
案件為不起訴處分(下稱系爭偵查案件)在案，原告亦於109
年3月間決議撤回對伊之毀損罪刑事告訴，顯見原告對伊裝
設監視器已無異議，並足以使伊產生得繼續使用監視器之信
賴，現又要求伊拆除，所為有違誠信原則。其次，伊所有之
A棟3樓平時僅有軒博讀書會館員工及客入出入，伊係為維護
員工、客人安全、預防意外及犯罪及證據保全，始裝設監視
器，此舉對全體區分所有權人未造成任何妨害，況且設置處
所位處公共區域，要無侵害隱私之事。是以，原告請求拆除
系爭監視器所獲得利益與伊所受損害間兩相衡量下，原告所
為亦屬民法第148條第1項權利濫用。
⒋再如認原告得請求不當得利，就原告主張乙附圖K、L部分以
每坪45元計算不當得利，伊並無意見，甲附圖M部分，伊僅
是作為軒博讀書會館營業之用，應比照上開乙附圖K、L部分
之計算費用方式計算不當得利金額等語置辯。並聲明：㈠原
告之訴駁回。㈡若受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執
行。。
㈣杜錦賜：
⒈伊不爭執現占有使用乙附圖H部分（即A棟2樓左側獨立天井）
、I部分（即A棟2樓中央天井）、甲附圖J部分（即A棟屋後
空地上興建之RC建物2樓）。伊是於100年間向前手新加坡商
星展銀行股份有限公司購入系爭大廈A棟2樓區分所有建物，
而原告所指前開伊占用部分均係購入之初即存在，此見前開
空照圖即明，截至今日均未變更，且上開地上物係起造人於
72年間辦理所有權第一次登記後所興建，並出售交由第一手
承購戶管理、使用，迭經多次所有權移轉，現伊取得後使用
、管理迄今，均無其他共有人干涉，是伊就所占用部分已與
系爭大廈其他區分所有權人間成立默示分管契約，自非無權
占有，原告請求拆除，自屬無據。
⒉公寓條例第9條第2項、第4項並未賦予管理委員會行使民法第
767條第1項之物上請求權，原告據以此為請求權基礎，並訴
請伊應拆除上開地上物並遷讓返還予全體共有人，亦屬無據
。再者，原告非系爭0000-0、0000-0等土地之所有權人，系
爭12月9日區權會決議亦僅有決議拆除攝影機、監視器或任
何電子監控系統，並未授權原告對無權占用人提起本件拆除
地上物之訴訟，原告自無由執上開規定、決議作為請求拆除
地上物之依據。
⒊此外，由系爭3月25日區權會決議可知伊所占用部分自39年前
即由原始屋主興建使用迄今，原告長年未曾向屋主要求拆除
，尤甚者，原告更在系爭大廈一樓進出口天井附近違反增設
管理室、廁所、信箱室、回收室等空間使用，其所為已足使
各屋主信賴無欲再就系爭地上物行使權利，竟在歷經40年後
提起本件訴訟，實有違民法第148條第2項之誠信原則。
⒋系爭地上物均係公寓條例84年公布實施前即已存在，共有人
間並已成立默示分管約定，自不受公寓條例第7條第4款規定
之限制，故伊依前開分管契約，得為有權使用，非屬無法律
上原因而受有利益，原告自無由請求伊給付相當於不當得利
之管理費，況地政機關並未測量乙附圖H、I部分，故原告無
法特定該部分所在位置及面積，自無從請求拆除返還。又就
甲附圖J部分之測量結果，則無意見。至如認原告得請求不
當得利，伊就原告主張乙附圖H部分以每坪45元計算費用、I
部分以每坪65元計算費用，並無意見，惟甲附圖J部分伊是
作辦公室之用，此部分應以每坪65元計算為宜等語置辯。並
聲明：㈠原告之訴駁回；㈡若受不利判決，願供擔保請准宣告
免為假執行。。
㈤陳雅莉經合法通知，均未提出書狀作何聲明或陳述。
四、兩造經本院整理下列不爭執事項並協議簡化爭點，不爭執事
項如下(文字用語依判決上下文略作更易調整)：
㈠系爭大廈共分有2棟大樓，即A棟(門牌○○○路000號)、B棟(門
牌○○○路000號)，均於71年10月22日建築完成，於72年1月4
日辦畢建物所有權第一次登記，現有區分所有權人61人(戶)
。
㈡被告現均為系爭大廈之區分所有權人，並分別為下列樓層所
有權人：洪谷源(B棟1、2樓)、陳雅莉(B棟3樓之2)、賞固公
司(A棟1樓)、杜錦賜(A棟2樓)、王勝弘(A棟3樓之1、之2、
之3、之4)。
㈢各被告目前占有使用：
⒈被告洪谷源：
⑴乙附圖A部分(B棟1樓中央天井)、B部分(B棟2樓中央天井)
、甲附圖C部分(B棟1樓屋後空地，有測量)位置。
⑵另在B棟屋後汽車出入通道上方設置排氣管2道、水泥箱涵
及排污水管線(有測量)。
⒉被告陳雅莉：乙附圖E部分(B棟3樓中央天井)位置。
⒊被告賞固公司：乙附圖F部分(A棟1樓左側獨立天井)、甲附
圖G部分(A棟屋後空地，RC建物1樓，有測量)位置。
⒋被告杜錦賜：乙附圖H部分(A棟2樓左側獨立天井)、I部分(A
棟2樓中央天井)、甲附圖J部分(A棟屋後空地，RC建物2樓
，有測量)位置。
⒌被告王勝弘：
⑴乙附圖K部分(A棟3樓左側獨立天井)、L部分(A棟3樓中央
天井)、甲附圖M部分(A棟屋後空地，RC建物3樓，有測量
)。
⑵另在系爭大廈3樓電梯出口通道與樓梯間設有監視器共5支
，在1樓大廳電梯出口天花板設有監視器共2支，在1樓正
門口天花板設有監視器1支、在大廈正門外騎樓天花板設
有監視器共2支。
㈣上開遭占用之天井、屋後空地等，依使用執照地盤圖、竣工
圖所示，均規畫設計為法定空地。
㈤系爭大廈於111年3月25日晚上7時召開之區分所有權人會議，
曾決議通過下列議案：
⒈甲附圖G、J、M所在位置，屬原本設計供停車使用之平面空間
，應比照地下室停車格收費標準，按占用人被告賞固公司占
用2格、被告杜錦賜占用2格、被告王勝弘占用1格，每格250
0元方式計算繳交補償金。
⒉天井部分占用面積計入占用人該戶管理費計算至回復原狀為
止。
㈥系爭大廈於111年12月9日晚上7時召開之區分所有權人會議，
曾決議通過：除管理委員會外，任何區分所有權人、住戶、
承租人不得私自設置監視器或任何電子監控系統之議案。
㈦被告王勝弘自111年5月至113年9月期間，有依照第㈣項決議內
容繳納補償金。
五、本件爭點在於：
㈠原告就本件訴訟有無訴訟實施權？
㈡原告請求被告應將所占用部分之地上物及排氣管、監視器等
物拆除後，將土地返還全體共有人，被告則抗辯天井部分未
經實際測量，不能逕以建築圖說之尺寸計算占用面積，且各
被告使用均有合法權源等語，何者有據？
㈢若原告㈡之請求為有理由，則得請求被告給付之不當得利金額
多少始為適當？
六、本院之判斷：
㈠按所謂當事人適格，係指具體訴訟可為當事人之資格，得受
本案之判決而言。此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權
。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人與特
定訴訟標的之法律關係定之。一般而言，訴訟標的之主體通
常為適格之當事人。雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟標的
之權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事人。
又在給付之訴，只須原告主張對被告有給付請求權者，其為
原告之當事人適格即無欠缺。次按共用部分、約定共用部分
之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，公
寓條例第10條第2前段定有明文。而所謂管理，通常包含保
管、使用及收益。則其本於管理共同使用部分所生之私法上
爭議，無論為保管、使用或收益，均有訴訟實施權，依前揭
說明，即為適格之當事人（最高法院96年度台上字第1780號
判決意旨參看）。是以，本件原告為系爭大廈組織成立之管
理委員會，固非A棟、B棟基地所坐落系爭0000-0、-0、-0、
-0、-0土地之所有權人，所指被告各自占用興建地上物部分
，原均為規畫設計為左側天井、中央天井、屋後法定空地，
此為兩造所不爭執，並有起造人建築完成申請使用執照時，
向高雄市政府工務局檢附之地盤圖、1-3樓竣工圖及高雄市
新興地政事務所實施現場勘測後製作之建物複丈(勘測)結果
(即乙附圖)在卷可稽(見本院卷一第371、373至375頁，本院
卷二第81至93頁)，是前開天井、屋後空地應屬系爭大廈共
用部分，則原告依法既為系爭大廈共用部分之管理權人，就
上開土地屬於共用部分所生之私法上爭議，無論為保管、使
用或收益，均有訴訟實施權，是原告本件依公寓條例第9條
第2項、第4項、民法第767條、第179條規定請求被告拆除系
爭地上物，返還土地，並請求返還不當得利部分，依上說明
，其當事人均為適格。故有被告辯稱原告就本件訴訟無訴訟
實施權，非屬適格之當事人云云，應有誤會。
㈡又系爭0000-0、-0、-0、-0、-0土地位在高雄市○○區都市計
畫區內，屬都市計畫第五種商業區用地，土地地勢平坦，無
高低坡度起伏，並為A棟、B棟之建築基地，若自高雄市○○○
路向系爭大廈出入正門觀察，則A棟在左、B棟在右。又起訴
狀各附圖之相關位置為：①A、B棟之間有中央天井，其中乙
附圖A、B、E部分均屬於B棟範圍；乙附圖I、L部分則屬於A
棟範圍；②又A棟左側另有獨立天井(法定空地)，即乙附圖F
、H、K部分；③A棟屋後另有獨立天井(法定空地)，即甲附圖
G、J、M部分所在投影位置；④B棟屋後有設置汽車出入通道
，其旁亦有獨立天井(法定空地)，即甲附圖C部分所在位置
。至被告各自占用位置如下：①被告洪谷源為B棟1、2樓區分
所有權人，占用上開乙附圖A、B部分之中央天井；又占用甲
附圖C部分，在其上增建水泥磚造平房；另在B棟屋後汽車出
入通道上方設置排氣管、水泥箱涵及排污水管線。②被告陳
雅莉為B棟3樓之2區分所有權人，占用乙附圖E部分，係在天
井上方加蓋浪板屋頂，地面則作為住家一部使用。③被告賞
固公司為A棟1樓區分所有權人，占用乙附圖F部分，係增加
鋼構建材將天井作成與內部空間相連之辦公處所使用；又占
用甲附圖G部分，屬RC構造三層地上物中之1樓，作為辦公室
、車庫使用。④被告杜錦賜為A棟2樓區分所有權人，占用乙
附圖H、I部分之天井位置；又占用甲附圖J部分，為上開RC
構造物之2樓，作為辦公室附屬之室外園藝空間使用。⑤被告
王勝弘為A棟3樓之1、之2、之3、之4區分所有權人，占用乙
附圖K部分之左側獨立天井；又占用乙附圖L部分，係在天井
上方加蓋浪板屋頂，地面作為辦公室之一部使用；又占用甲
附圖M部分，為上開RC構造物之3樓，屬露台空間，有擺放桌
椅、遮陽傘，可供客人使用；又於3樓電梯出口左右通道設
監視器各2支、樓梯間設監視器1支；於1樓大廳電梯出口天
花板左右設監視器各1支；於1樓正門口天花板設監視器1支
；於大樓正門外騎樓天花板左右設監視器各1支，合計設有
如附件照片所示之10支監視器。另系爭大廈位處高雄市中心
，附近店面商家、辦公大樓眾多，面前道路即○○○路車流量
大、繁忙，附近有捷運車站，交通便利等情，有本院會同高
雄市新興地政事務所測量員到場勘測屬實，並製有勘驗筆錄
、現場取證照片、土地複丈成果圖(即甲附圖)在卷可參(見
本院卷一第173至179、181至265、359頁)，應堪信屬。
㈢本件被告均未爭執有占用原告上開所指位置之土地，惟對於
地政事務所測量員表示只能測量甲附圖C、G、J、M部分及排
氣管、水泥箱涵所在位置與面積，其餘乙附圖A、B、E、F、
H、I、K、L部分，因均位於室內，無法測量乙節(見本院卷
一第178頁)，辯稱：原告未能舉證前開不能測量部分所占用
位置及面積，聲明不明確，所為主張無理由等語。原告則主
張：被告均不否認占用前開中央天井、左側獨立天井之土地
，而乙附圖均是由地政人員現場測量後所繪製，屬公文書，
有推定真正效力等語，並酌請高雄市新興地政事務所人員按
乙附圖所記載面積尺寸計算上開無法測量部分之面積如該事
務所113年6月12日高市地新測字第11370442500號函附件所
示(見本院卷二第97至99頁)，原告並援用為認定被告占用土
地面積對方法。經查，乙附圖F、H、K部分均是以A棟左側獨
立天井土地作為建築基地而增建之地上物，增建地上物之外
牆與主體建物外牆切齊，並無內縮或外凸情形，故所增建範
圍已含括全部天井土地等之事實，可將地盤圖、1-3樓竣工
圖及乙附圖等圖說(見本院卷一第371、373至375頁，本院卷
二第81至93頁)，配合本院履勘時就系爭地上物外觀、內部
之取證照片(見本院卷一第203至210、215至218頁)互為比對
即可明瞭，再對照74年空照圖，足見拍攝當時系爭地上物業
已增建完成，並延續至今日，則乙附圖F、H、K部分確實已
占有使用A棟左側獨立天井之全部土地，自得認定，故以乙
附圖上之記載，作為憑算乙附圖F、H、K部分占用面積之依
據，非不可採。又乙附圖A、B、E、I、L部分係占用系爭大
廈中央天井，且各樓層全部天井均遭舖設浪板、放置物品等
，有本院取證照片在卷可稽(見本院卷一第221至230頁)，則
本諸相同事理，乙附圖上長寬尺寸之記載，自得作為計算占
用面積之依據。從而，本院認為原告此部分主張，應屬可取
，被告抗辯，無可認採。
㈣被告是否無權占用系爭0000-0、-0、-0、-0、-0土地？
1.按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益
之權。惟未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之
特定部分占用收益，仍須徵得他共有人全體之同意。其未經
他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，即屬
侵害他共有人之權利，他共有人得本於所有權請求除去其妨
害或請求向全體共有人返還占用部分（最高法院78年度台抗
字第297號裁定、81年度台上字第1818號判決參照）。再按
當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民
事訴訟法第277條前段亦有明文，以無權占有為原因，請求
返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無
爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之
事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之
事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由。本
件被告均不爭執有占用系爭0000-0、-0、-0、-0土地之事實
，僅抗辯係有合法占用之法律權源，依上說明，自應由其就
此有利於己事實負證明責任。
2.被告均抗辯：各共有人間應有成立明示或默示分管契約等語
。然查：
⑴按修正前民法第820條第1項規定：共有物，除契約另有訂定
外，由共有人共同管理之。共有物分管契約乃共有人就共有
物管理方法所成立之協議，依此項規定，僅得由共有人全體
共同協議訂定之(最高法院111年度台上字第898號民事判決
意旨參照)。次按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共
同管理之，98年1月23日修正前民法第820條第1項定有明文
。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈
之共有部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規
定外，應認共有人間已合意成立分管契約(最高法院112年度
台上字第1321號民事判決意旨參照)。再按公寓條例係於84
年6月28日公布，同年月30日施行，該條例施行之前，公寓
大廈之建商與各承購戶，就屬地下室作為防空避難室兼停車
場之管理範圍，訂有分管之約定，應解為該公寓大廈之共有
人已默示同意成立分管契約，為維持共有物管理秩序之安定
性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，仍應
受分管契約之約束(最高法院105年度台上字第1443號民事判
決參照)。
⑵本件A棟、B棟均係於71年10月22日取得使用執照，於72年1月
4日辦理建物所有權第一次登記，此有建物登記第一類謄本
、土地建物查詢資料、建築執照存根查詢系統在卷可稽(見
審重訴卷第371至373頁，本院卷一第297至298頁，本院卷二
第437至440、441至444頁)，衡情建商亦是在此後分售各樓
層區分所有建物，則依上開最高法院判決意旨，系爭大廈共
用部分之分管使用，應經由全體共有人同意，或由建商與各
承購戶分別約定，始可認為有明示或默示成立分管契約。然
查，依被告所提出前開建物於74年空照圖(見審重訴卷第277
、279頁，本院卷一第61至62頁)，固可認定於航空照相當時
系爭地上物業已存在，可推定其增建時點應落在主體建物竣
工、取得使用執照後，航空照相之前，但系爭地上物僅為A
棟、B棟1至3樓住戶即被告等人可為使用，系爭大廈或其他
共有人未因此受益，也未見高樓層共有人有類此專用其他共
用部分情形，被告占用行為顯然僅對其等有利，對於其他共
有人而言則是共有權益之犧牲，雖未有干涉之舉，但其原因
可能僅是出於不知詳情、欠缺權利意識或睦鄰情誼而來之單
純沈默，非必出於默示同意之意思，因此，尚不能以有增建
地上物、歷經先後任區分所有權人長久使用而無共有人出面
干涉之事實，即遽認全體共有人曾為明示或默示同意，或承
造建商已與各承購戶有所約定。此外，被告別無其他舉證共
有人曾於何時、就被告得為何種內容及其範圍與限制之分管
使用協議，故其抗辯有分管協議存在云云，不足為採。
3.被告王勝弘抗辯：伊有按系爭3月25日區權會決議繳納管理
費，是兩造應已成立默示租賃契約，伊有合法使用權源等語
。經查，被告王勝弘確有依前開決議繳納管理費至113年9月
，此為兩造所不爭執之事實，並有占用面積補償金明細、繳
費收據附卷可稽(見審重訴卷第471、473至477頁，本院卷二
第385至392頁)。惟核系爭3月25日區權會決議會議紀錄之議
題五，其內容係關於「A、B棟天井及後方平面車位使用補償
案」之提案，並說明就過去已為使用事實，不再追究請求損
失補償費；至未來使用狀況，則於決議通過之隔月開始按所
列算式收取損失補償費，此參該次區權會會議紀錄自明(見
審重訴卷第53至54頁)，是該次會議決議僅是在就被告無權
占有系爭地上物之行為，決定請求給付損失補償(即不當得
利)之起算時點及數額算式，並無被告一經繳納，即成立租
賃契約之明示或默示意思，是被告王勝弘上開所辯，要無可