損害賠償
臺灣高等法院(民事),重上字,111年度,1025號
TPHV,111,重上,1025,20250107,1

臺灣高等法院民事判決
111年度重上字第1025號
上 訴 人 粨鴻科技有限公司

法定代理人 黃俊琳
訴訟代理人 方正儒律師
被 上訴人 新竹縣政府

法定代理人 楊文科
訴訟代理人 陳昶安律師
萬哲源律師
潘佳苡律師
上列當事人間損害賠償事件，上訴人對於中華民國111年10月11
日臺灣新竹地方法院110年度重訴字第235號判決提起上訴，上訴
人並為訴之追加，本院於113年12月10日言詞辯論終結，判決如
下：
　　主　　　文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之
聲請，暨訴訟費用之裁判，均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣貳佰柒拾陸萬肆仟零叁拾柒元，及
自民國一一０年十二月九日起至清償日止，按年息百分之五計算
之利息。
其餘上訴、追加之訴及假執行之聲請，均駁回。
第一、二審訴訟費用（含追加部分），由被上訴人負擔百分之四
，餘由上訴人負擔。
本判決所命給付，於上訴人以新臺幣玖拾貳萬元為被上訴人供擔
保後得假執行，但被上訴人以新臺幣貳佰柒拾陸萬肆仟零叁拾柒
元為上訴人供擔保後得免為假執行。
　　事實及理由
一、程序方面：
　　按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下
　　列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者
　　」，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文，並依同法第4
　　46條第1項適用於第二審程序。上訴人粨鴻科技有限公司於
原審依據民法第184條第1項後段等規定，請求被上訴人新竹
縣政府賠償損害（上訴人於本院陳明在原審所主張民法第18
4條第1項請求權，係指民法第184條第1項後段規定，見本院
卷㈠第91頁）。嗣於本院追加民法第231條第1項為請求權（
　　見本院卷㈢第189頁）；被上訴人則反對其追加（見同頁）
　　。經查，追加部分與起訴部分之基礎事實，均為被上訴人終
止兩造間民國104年12月25日之「租賃契約書」（下稱系爭
租約，承受租約情形詳後述）所涉及損害賠償之爭執；依前
開規定，應准許上訴人追加。
二、上訴人主張：訴外人福松建設股份有限公司（下稱福松公司
　　）為門牌號碼○○縣○○市○○○路00號建物（下稱系爭建物）所
有權人，前於104年12月25日與伊公證訂立系爭租約
　　，將前開建物之停車場（下稱系爭停車場）、附表1所示商
場店舖（下稱系爭商場店舖）出租予伊，租期自105年1月1
日起至114年12月31日止，每月租金為新臺幣（下同）110萬
元（未稅）。伊承租後，將系爭商場店舖分別轉租予附表1
第⑴欄「商場租客」之人，系爭停車場則出租他人以收取租
金。被上訴人於109年7月16日登記為系爭建物所有權人之後
　　，忽以109年10月8日（109）銘律仕字第000000號函（下稱1
09年10月8日律師函），主張依系爭租約第2條第4項終止租
約，並要求伊在3個月內搬遷。於本件訴訟中，復以欠租逾2
個月、未能取得停車場登記證等項為由，以原審111年3月21
日答辯狀之送達，另為終止系爭租約之意思表示。然而，被
上訴人前開終止均非合法，被上訴人違反民法第148條誠信
原則，未履行出租人義務，且故意以背於善良風俗之方法加
損害於伊，應賠償伊承租期間所失利益。自109年12月1日起
至114年12月31日止，伊損失系爭商場店舖租金1億1015萬07
77元（如扣除中間利息，損失為附表1所示9193萬7254元）
　　、系爭停車場租金5906萬2548元，扣除營業成本等成本9861
萬9690元，損害為7059萬3635元（計算式：11,0150,777+59
　　,062,548-98,619,690=70,593,635）。爰依民法第421條第1
項、第229條第1項、第184條第1項後段、第216條，並於本
院追加民法第231條第1項之規定為選擇合併，訴請：被上訴
人應給付伊7059萬3635元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清
償日止，按年息百分之五計算之利息；並願供擔保請准宣告
假執行等語。
三、被上訴人則以：伊與福松公司於85年1月26日簽定投資契約
（下稱系爭投資契約），由伊提供坐落○○縣○○市○○段000地
號土地，為福松公司設定地上權並由福松公司承租該地，福
松公司應興建系爭建物，於完工後取得建物所有權，
　　於20年期滿後移轉所有權予伊。系爭投資契約屆滿前1個月
　　，福松公司忽與上訴人簽立系爭租約，但是二者間具有連動
關係，故系爭投資契約105年1月25日期滿後，系爭租約亦失
其效力。再者，伊與福松公司因遷讓房屋等項涉訟（下稱10
5年前案），該件確定判決命福松公司應將系爭建物所有權
移轉登記並返還予被上訴人；已發生系爭租約第2條第3項「
　　無法完全履行出租人義務」之終止事由，嗣系爭建物於109
年7月16日移轉登記為伊所有，並由伊依法繼受系爭租約出
租人地位，遂寄發109年10月8日律師函，依照系爭租約第2
條第4項終止系爭租約。其次，上訴人欠租逾2個月，且未能
申領停車場登記證，伊另以111年3月21日答辯狀之送達為終
止意思表示。系爭租約既已終止，則上訴人請求伊賠償關於
系爭租約所失利益，即無可採，且其主張損害過鉅等語，資
為抗辯。
四、原審為上訴人全部敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請。上
訴人提起上訴並為訴之追加，聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴
人應給付上訴人7059萬3635元，及自起訴狀繕本送達翌日起
至清償日止按年息百分之五計算之利息；㈢願供擔保請准宣
告假執行。被上訴人答辯聲明：㈠上訴與追加之訴均駁回；㈡
如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
五、兩造不爭執事項：（見本院卷㈠第89-90、258頁筆錄、卷㈡第
258頁筆錄）
　㈠福松公司與被上訴人於85年1月26日簽定系爭投資契約，被上
訴人提供坐落○○縣○○市○○段000地號土地（下稱000號土地）
，為福松公司設定地上權，福松公司承租土地並出資興建停
車場，每20年換約1次，系爭建物於承租期間登記於福松公
司名下，期滿之日應無條件移轉登記予被上訴人。福松公司
因而興建系爭建物（主要用途：商場、餐廳、人行道、停車
場、一般事務所、避難室），並登記為系爭建物所有權人；
另就系爭停車場領有竹縣停場登字第000號停車場經營登記
證（見原審卷㈠第503-509頁即本院卷㈡第169-174頁契約書、
原審卷㈠第511頁使用執照、卷㈡第117頁停車場登記證）。
　㈡上訴人與福松公司於104年12月25日公證簽訂系爭租約，由上
訴人向福松公司承租系爭商場店舖、系爭停車場，租賃期間
自105年1月1日起至114年12月31日止；每月未稅租金為110
萬元，上訴人應於每月1日付租，並應於每年1月1日開立12
張支票交付福松公司以按月兌現（見原審卷㈠第21-33頁與本
院卷㈡第69-94頁租賃契約書）。系爭租約第2條第3、4項分
別約定：「三、鑑於新竹縣政府與甲方（指福松公司）間之
投資合約目前產生若干爭議，以致關於『甲方得否於本租賃
期間完全履行出租人義務』之課題存有潛在風險。為因應此
等風險，雙方特別約定如下：1.於租賃期間內，乙方（指上
訴人）得以三個月前之書面通知，提前終止租賃合約，無需
對甲方負損害賠償責任。2.甲方應將其與新竹縣政府之間關
於『契約』之重要發展（包括但不限於：甲方收到新竹縣政府
要求變更契約內容之信函，要求提前終止契約或拒絕換約之
信函，或以甲方為一造之法律訴訟或仲裁程序開始之法院或
仲裁通知書等）於三個月內以書面通知乙方，以利乙方適時
因應，於本約訂立時，已交付新竹地方法院民事庭通知書一
份予乙方」、「四、倘甲方基於其與新竹縣政府間之上述合
約之權利有具體喪失危險時，甲方應於合理且相當之時間內
儘速以書面通知乙方，以利乙方因應，屆時甲乙雙方均得主
張終止本契約，甲方並應給予乙方三個月之免租搬遷期
　　，或支付相當三個月之租金予乙方，乙方則應立即搬遷」。
　㈢105年前案一審判決（原法院105年度重訴字第106號判決）
　　命福松公司應將系爭建物所有權移轉登記並返還予被上訴人
　　，本院107年11月28日107年度重上更一字第89號判決駁回福
松公司上訴，最高法院109年3月31日108年度台上字第981號
裁定駁回福松公司上訴確定（見原審卷㈠第427-439頁判決書
、本院卷㈠第161-164頁裁定書）。
　㈣被上訴人於109年7月16日登記為系爭建物所有權人（見原審
卷㈠第35頁建物謄本）。
　㈤被上訴人以109年7月17日府交通字第0000000000號函，要求
上訴人提出系爭租約，並自109年7月16日起，勿再給付租金
予福松公司（見原審卷㈠第37-38頁信函）。
　㈥被上訴人以109年10月8日律師函通知上訴人，依系爭租約第2
條第4項規定終止系爭租約，並要求上訴人於文到後三個月
內搬遷。上訴人在109年10月間收受該信函（見原審卷㈠第39
-40頁信函、第41頁信函）。
　㈦先前向上訴人承租系爭商場店舖之商家，於109年11月2日與
被上訴人進行協調會，被上訴人希望前述承租人於109年12
月1日改與被上訴人簽約（見原審卷㈠第45-51頁被上訴人109
年11月19日府交通字第00000000000號公函所附會議紀錄）
　　。
　㈧福松公司就系爭停車場所申領停車場登記證，經被上訴人109
年12月16日府交通字第0000000000號函廢止（見原審卷㈠第2
71-272頁公文、卷㈡第117頁停車場登記證）。
　㈨被上訴人收回系爭租約標的物後，於110年10月18日與訴外人
國雲公寓大廈管理維護股份有限公司（下稱國雲公司）訂立
「新竹縣公有停車場委託民間辦理開單作業案增加縣治停車
場協議書」，將系爭停車場委託國雲公司經營（見本院卷㈠
第333頁協議書）。先前向上訴人承租系爭商場店舖簽立租
約之商家，也分別與被上訴人簽立租約（見本院卷㈢第190頁
筆錄）。
六、本件爭點為：㈠系爭投資契約於105年1月25日期滿後，系爭
租約是否失效？㈡被上訴人109年10月8日律師函是否發生終
止系爭租約之效力？㈢被上訴人111年3月21日答辯狀是否發
生終止系爭租約之效力？㈣上訴人是否可得請求被上訴人賠
償7059萬3635元本息？茲就兩造論點分述如下。
七、關於系爭投資契約於105年1月25日期滿後，系爭租約是否失
效方面：
　　被上訴人主張系爭投資契約與系爭租約具有連動關係，系爭
投資契約於105年1月25日期滿後，系爭租約失其效力云云（
　　見本院卷㈢第30-39頁）。為上訴人所否認。經查：
　㈠福松公司與被上訴人於85年1月26日簽定系爭投資契約，被上
訴人提供000地號土地，為福松公司設定地上權，福松公司
承租並出資興建停車場，每20年換約1次，系爭建物於承租
期間登記於福松公司名下，期滿之日應無條件移轉登記予被
上訴人。福松公司遂興建系爭建物並登記為系爭建物所有權
人（見不爭執事項㈠）。至於系爭投資契約第5條約定：「租
賃契約存續期間，乙方（指福松公司）非經甲方（指被上訴
人）同意，不得將土地轉租給第三人、租賃權提供擔保
　　、建物移轉或設定負擔與第三人、變更用途、停止全部或部
分之營業」（見原審卷㈠第503頁）；依其文義，關於福松公
司出租系爭建物全部或一部（如系爭停車場、系爭商場店舖
），上開條款並未設有任何限制，是以福松公司本諸所有權
人地位，得出租系爭建物全部或一部，且上訴人與福松公司
所定系爭建物之系爭租約為單獨存在契約，基於債之相對性
，不因系爭投資契約之變更或消滅而受影響。
　㈡105年前案二審判決即本院107年度重上更一字第89號判決固
然認定：「㈥…系爭租約已於105年1月25日因租賃期間屆滿而
消滅，上訴人（指福松公司）在租賃期間屆滿後仍繼續使用
系爭土地及系爭建物，上訴人因此受有相當租金之不當得利
…」（見原審卷㈠第436-437頁判決書）。惟查，前開判決僅
係針對被上訴人與福松公司間不當得利關係而為論斷，
　　未涉及福松公司與承租人間租賃關係；被上訴人主張系爭租
約與系爭投資契約具有連動關係，系爭投資契約於105年1月
25日期滿後，系爭租約亦失其效力云云；並無所據，故非可
取。
八、關於被上訴人109年10月8日律師函是否發生終止系爭租約效
力方面：
　　被上訴人主張系爭租約第2條第3項所列福松公司無法履行出
租人義務之終止事由，業因福松公司於105年前案敗訴確定
而發生；其以109年10月8日律師函，依系爭租約第2條第4項
終止系爭租約云云（見本院卷㈢第35-41頁）。為上訴人所否
認。經查：
　㈠按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用
之辭句」，民法第98條定有明文。再按解釋意思表示，應探
求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，所謂探求真意，
應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之
理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之
法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解
釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院109
年度台上字第38號判決意旨參照）。
　㈡經查，系爭租約第2條第3、4項約定：「三、鑑於新竹縣政府
與甲方（指福松公司）間之投資合約目前產生若干爭議，以
致關於『甲方得否於本租賃期間完全履行出租人義務』之課題
存有潛在風險。為因應此等風險，雙方特別約定如下：1.於
租賃期間內，乙方（指上訴人）得以三個月前之書面通知，
提前終止租賃合約，無需對甲方負損害賠償責任。2.甲方應
將其與新竹縣政府之間關於『契約』之重要發展（包括但不限
於：甲方收到新竹縣政府要求變更契約內容之信函，要求提
前終止契約或拒絕換約之信函，或以甲方為一造之法律訴訟
或仲裁程序開始之法院或仲裁通知書等）於三個月內以書面
通知乙方，以利乙方適時因應，於本約訂立時，已交付新竹
地方法院民事庭通知書一份予乙方」、「四、倘甲方基於其
與新竹縣政府間之上述合約之權利有具體喪失危險時，甲方
應於合理且相當之時間內儘速以書面通知乙方，以利乙方因
應，屆時甲乙雙方均得主張終止本契約，甲方並應給予乙方
三個月之免租搬遷期，或支付相當三個月之租金予乙方，乙
方則應立即搬遷」（見不爭執事項㈡），綜觀前開條款文義
，指福松公司與上訴人均知悉福松公司與被上訴人涉訟，福
松公司可能於租賃期間（105年1月1日至114年12月31日）發
生無法完全履行出租人義務之情事亦即發生潛在風險等情狀
，故租賃雙方約定此時得依系爭租約第2條第3、4項終止租
約，即所謂「甲方得否於本租賃期間完全履行出租人義務之
課題存有潛在風險」、「合約之權利有具體喪失危險」，係
針對福松公司可能發生上開情形而無法繼續出租標的物而言
。是以福松公司於105年前案敗訴確定之際，租賃標的物可
能遭到騰空返還以致無法提供上訴人使用，福松公司得依上
開規定終止系爭租約，但應給予免租搬遷等優惠。
　㈢又按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有
權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」、「
　　前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或
未定期限者，不適用之」，民法第425條第1、2項定有明文
　　；系爭租約係經由公證程序所訂立契約（見不爭執事項㈠）
　　，於租賃標的物所有權移轉時，即有上開買賣不破租賃規定
之適用。經查：
　　⑴109年3月31日，福松公司於105年前案敗訴確定，應將系爭
建物所有權移轉登記並返還予被上訴人，嗣被上訴人於10
9年7月16日登記為系爭建物所有權人（見不爭執事項㈢㈣）
，有上開買賣不破租賃規定之適用；至於系爭租約第2條
第3、4項所載「甲方得否於本租賃期間完全履行出租人義
務之課題存有潛在風險」、「合約之權利有具體喪失危險
」終止事由，係針對出租人地位所為約定，且此情形可能
因出租人更動而發生或消滅，於後手繼受租約後，應僅就
後手狀態為判斷。是以109年7月16日由被上訴人繼受福松
公司關於系爭租約出租人地位以後，有關系爭租約第2條
第3、4項之終止事由，應由被上訴人個別情形判斷。
　　⑵其次，在109年7月16日以前，福松公司並未以105年前案敗
訴確定且系爭建物將遭到清空為由，依系爭租約第2條第4
項終止契約；另一方面，福松公司債權人即被上訴人也未
在該日以前代位福松公司行使終止權。迨109年7月16日由
被上訴人繼受福松公司出租人地位以後，縱使福松公司先
前可能構成「甲方得否於本租賃期間完全履行出租人義務
之課題存有潛在風險」、「合約之權利有具體喪失危險」
之終止事由，由於被上訴人並未證明其有何風險或危險，
且福松公司此等終止事由不復存在，被上訴人無從據以終
止系爭租約。則被上訴人109年10月8日律師函略稱：依民
法第425條第1項規定，自109年7月16日取代福松公司成為
系爭租約出租人；福松公司於105年前案敗訴確定，故系
爭租約第2條第4項終止條件已成就，為此通知上訴人終止
系爭租約，並於文到後三個月內搬遷等情（見不爭執事項
㈥）。由於被上訴人繼受福松公司出租人地位以後，並無
系爭租約第2條第4項所指無法出租之具體危險，且兩造均
認被上訴人並非代位福松公司行使終止權（見本院卷㈢第4
6-47、201頁），則其寄發109年10月8日律師函並依上開
約定終止系爭租約，自屬無據，故不生終止效力。
　㈣從而，被上訴人寄發109年10月8日律師函，主張依系爭租約
第2條第4項而終止系爭租約一節；顯與系爭租約及民法第42
5條規定不符，自不合法，故不生終止系爭租約之效力。
九、關於被上訴人原審111年3月21日答辯狀是否發生終止系爭租
約之效力：
　㈠系爭租約第12條約定：「因可歸責於乙方之下列事由，經甲
方（指出租人）限期改善而逾期未改善者，甲方得以書面終
止契約：1.違反政府有關法令。2.未經甲方同意變更營業種
類。3.未依約繳納本標的物租金，逾期貳個月以上。4.違反
本契約各條款之約定者」（見原審卷㈠第23頁契約書）。嗣
　　被上訴人在原審111年3月21日答辯狀主張，上訴人發生系爭
租約第12條第1、3、4款之違反政府法令、積欠租金逾2個月
　　、未提供一般民眾充分停車位等情事，其據以終止租約等語
（見原審卷㈠第416-417頁）。為上訴人所否認。分述如後
　　。
　㈡關於上訴人是否欠付租金逾2個月部分：
　　按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得
終止契約」、「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二
個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於
每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止
契約」，民法第440條第1、2項定有明文。又按承租人租金
支付有遲延者，經出租人定相當期限催告後，承租人於期限
內不為支付，出租人固得終止契約，非於催告期限屆滿時，
即當然終止，出租人如欲終止者，仍須為終止之聲明。若承
租人於終止租約之聲明到達前已為租金之支付者，出租人不
得以租約已經終止為理由，請求交還租賃物（最高法院52年
度台上字第1289號判決意旨參照）。經查：
　　⑴被上訴人109年10月8日律師函略稱，上訴人109年7月未繳
租金59萬6129元，8、9月分別積欠115萬5000元，10月1至
12日未繳44萬7097元，合計欠租335萬3226元，請上訴人
於文到7日內補繳（見原審卷㈠第40頁律師函）。被上訴人
並於原審111年3月21日答辯狀補稱：系爭租約第3條第3項
約定上訴人應每月1日支付租金110萬元（未稅），系爭租
約經被上訴人109年10月8日律師函終止並催繳109年8至10
月租金，由於上訴人109年10月26日回函拒付109年8至10
月租金；其援引系爭租約第12條第3款約定，以該答辯狀
終止系爭租約云云（見原審卷㈠第416-417、39-40頁）。
　　⑵然而，上訴人收受109年10月8日律師函以後，即以109年10
月26日信函回覆，願承擔可能重複給付之風險，將109年8
至10月租金付清，但是109年7月租金已依約支付福松公司
等情（見原審卷㈡第119-120頁信函），並提出109年10月1
5日匯款363萬8250元單據為證（見同卷第93頁）；是上訴
人於109年10月15日已付清109年8至10月租金。其次，系
爭租約第3條第3項要求承租人每月1日支付租金，則上訴
人在109年7月1日將當月租金全部交予福松公司，合於系
爭租約，應已發生清償效力，是以此部分租金並無被上訴
人109年10月8日律師函所示積欠情節。從而，上訴人在收
受被上訴人109年10月8日律師函以後，業已付清109年10
月以前租金；則被上訴人遲至111年3月21日，始以前述答
辯狀主張上訴人積欠109年10月之前租金逾2個月，依系爭
租約第12條第3款終止系爭租約云云，依前開說明，尚不
生終止效力。
　　⑶又被上訴人109年10月8日律師函並未以上訴人欠租逾2個月
為終止系爭租約之事由，被上訴人抗辯已於109年10月取
得租約終止權並合法行使云云，亦無可採。
　㈢關於上訴人有無違反政府有關法令部分：
　　⑴按「前條都市計畫停車場或路外公共停車場應於開放使用
前，由負責人訂定管理規範，向地方主管機關報請核備，
領得停車場登記證後，始得依法營業」，停車場法第25條
第1項定有明文。次按系爭租約標的物包含系爭停車場（
見不爭執事項㈡），是以承租人應領得停車場登記證始可
經營系爭停車場。參諸上訴人陳明其在南投縣草屯鎮等地
所經營多家公有停車場，均領得停車場登記證，並提出多
件停車場租賃契約書為證（見本院卷㈢第153頁、原審卷㈡
第19-85頁），益證上訴人應取得停車場登記證，始能合
法經營系爭停車場，否則即構成系爭租約第12條第1款「
違反政府有關法令」違約事由。
　　⑵惟查，福松公司就系爭停車場於停車場登記證記載經營主
體為福松公司（見原審卷㈡第117頁）；足見前開停車場登
記證專供福松公司經營系爭停車場使用。又上訴人於本院
111年8月5日準備程序自承，自105年1月1日起至110年9月
止，其以福松公司停車場登記證為經營權證。福松公司並
無異議云云（見本院卷㈡第337頁筆錄）。可知自105年1月
1日系爭租約生效以後，直至110年9月為止，歷時逾4年，
上訴人均未申請停車場登記證以合法經營停車場，顯與經
營系爭停車場法定程序不符。則上訴人空言被上訴人於10
9年7月16日登記取得系爭建物（含系爭停車場）所有權以
後，並未表示上訴人不得使用福松公司停車場登記證
　　　，故其並無必要變更停車場登記證名義人云云（見本院卷
㈢第143-144頁）；即與前開法規不符，故為本院所不採。
　　⑶上訴人固然主張兩造自109年7月16日起存在系爭租約關係
　　　以後，被上訴人依約應提供系爭建物使用執照、土地與建
物合法使用證明文件，協同其申辦停車場登記證；但是被
上訴人廢止福松公司停車場登記證以後，拒絕提供前述文
件協同辦理申請作業，且將其申請停車場登記證資料退回
云云（見本院卷㈢第127-133頁）。並舉上訴人110年5月13
日申請書、110年6月24日書函、被上訴人110年5月26日府
交通字第0000000000號公函、110年6月15日府工建字第00
00000000號公函等件（依序見原審卷㈠第273-298、307-31
0、299-300頁）為證。然而，系爭建物（含系爭停車場）
於109年7月16日移轉登記至被上訴人名下，已與福松公司
停車場登記證所載營業主體有別，嗣被上訴人於109年12
月16日以府交通字第0000000000號函廢止福松公司停車場
登記證（見不爭執事項㈧），於法並無不當。再者，系爭
租約並無任何條款約定出租人應協同上訴人申辦停車場登
記證或變更停車場登記證為上訴人名義，參以福松公司與
上訴人所簽立系爭租約於105年1月1日後，直至109年7月1
6日由被上訴人繼受福松公司出租人地位為止，上訴人從
未要求福松公司提出系爭建物使用執照、土地與建物合法
使用證明文件，供其申辦停車場登記證；自無從證明系爭
租約出租人具有協同辦理停車場登記證之義務。則其主張
被上訴人未協同其申辦停車場登記證，以致其無法取得停
車場登記證，顯已違約云云；即無可取。
　　⑷上訴人又謂被上訴人迫使其在110年9月26日退出系爭停車
場之營業，隨即交予國雲公司營業，且配合其申請停車場
登記證，顯違反平等原則與民法第148條誠信原則，係以
背於善良風俗加損害於上訴人云云（見本院卷㈢第90-92、
133-139頁）。經查：
　　　①上訴人並未領得停車場登記證而仍持續經營系爭停車場
，嗣被上訴人依停車場法第25條、第37條規定，以110
年5月21日府交通字第0000000000號函裁處罰鍰3000元
並限期7日內改正，再以同年6月4日府交通字第0000000
000號函裁處罰鍰9000元並命限期5日改正，復以同年6
月15日府交通字第0000000000號函裁處罰鍰1萬5000元
並命限期3日內改正（見原審卷㈠第317-326頁公函）；
上訴人提起訴願，經交通部110年8月27日交訴字第0000
000000號訴願決定書駁回（見原審卷㈡第127-135頁）
　　　　，兩造不爭執上開訴願業已確定（見本院卷㈢第50、108
頁）；應認上訴人確有前開違反停車場法第25條情事
　　　　。嗣被上訴人於110年8月27日以府交通字第0000000000
號公告，要求使用者在110年9月26日將車輛等物清空（
見原審卷㈠第343-344頁），自屬有據；上訴人其空言被
上訴人違法違約迫使退出系爭停車場營業一節，即無可
採。
　　　②其次，被上訴人在109年7月間辦理公開招標「新竹縣公
有停車場委託經營管理」勞務採購，由國雲公司在同年
月24日得標（見本院卷㈠第329-332頁決標公告），是國
雲公司得經營被上訴人公有停車場委託管理事項。迨被
上訴人收回系爭停車場後，於110年10月18日與國雲公
司訂立「新竹縣公有停車場委託民間辦理開單作業案增
加縣治停車場協議書」，將系爭停車場委託國雲公司管
理（見不爭執事項㈨），合於前述勞務採購契約。則上
訴人主張被上訴人配合國雲公司申請停車場登記證，顯
違反平等原則、誠信原則，其以背於善良風俗加損害於
上訴人云云；亦非可採。
　㈣綜上，系爭停車場為系爭租約重要標的物，上訴人本應依系
爭租約約定，遵照法令取得停車場登記證以經營。然而，上
訴人始終未領得停車場登記證卻經營系爭停車場，被上訴人
主張其違反停車場法第25條之規定，依系爭租約第12條第1
款「違反政府有關法令」之約定，以原審111年3月21日答辯
狀之送達，為終止系爭租約之意思表示（見原審卷㈠第416頁
），自屬有據。又上訴人陳明其於111年3月22日收受前開答
辯狀（見本院卷㈢第189頁筆錄），是系爭租約業於111年3月
22日經被上訴人合法終止（系爭租約既經終止，有關被上訴
人主張上訴人其他違反租約事由，於終止效力並無影響
　　，毋庸再為論述，附此說明）。
十、關於上訴人是否可以請求被上訴人賠償7059萬3635元本息方
面：
　　上訴人主張被上訴人在110年9月26日收回系爭停車場，交予
國雲公司經營，且與系爭商場店舖承租人在109年12月1日另
訂租約，致伊自109年12月1日起無從收取租金。自109年12
月1日至114年12月31日止，伊未能收取系爭商場店舖租金1
億1015萬0777元（如扣除中間利息，損失為附表1所示9193
萬7254元）、系爭停車場租金5906萬2548元，扣除營業成本
等成本9861萬9690元，損害為7059萬3635元本息。縱使被上
訴人111年3月21日答辯狀於送達日（即同年月22日）發生終
止契約之效力，其損害仍有2488萬1484元等語（見本院卷㈢
第93-96、200、205-206頁）。為被上訴人所否認。經查：
　㈠按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益
，他方支付租金之契約」、「給付有確定期限者，債務人自
期限屆滿時起，負遲延責任」、「債務人遲延者，債權人得
請求其賠償因遲延而生之損害」、「損害賠償，除法律另有
規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利
益為限」、「依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特
別情事，可得預期之利益，視為所失利益」，民法第421條
第1項、第229條第1項、第231條第1項、第216條第1、2項分
別定有明文。被上訴人於109年7月16日繼受福松公司關於系
爭租約之出租人地位，與上訴人就系爭商場店舖、系爭停車
場發生租賃關係，本應交付租賃物予上訴人使用收益。詎
　　被上訴人在110年9月26日收回系爭停車場經營，並要求系爭
商場店舖承租人在109年12月1日與其另定租約（見原審卷㈠
第47、343-344頁）；則在系爭租約終止以前亦即109年12月
1日至111年3月21日之期間，上訴人本得依照系爭租約收取
預期利益（如轉租租金等），因被上訴人拒絕提供租賃物而
有違約情形，上訴人主張受有無法取得預期利益之損害，其
得依上開規定請求被上訴人賠償預期租金之損失，自屬有據
。
　㈡關於系爭商場店舖之預期租金損失方面：
　　上訴人主張其在104年12月25日簽立系爭租約以後，將系爭
商場店舖出租予附表1第⑴欄所列19位商場租客，自109年12
月至111年3月21日之租金如附表1相對應欄位所示，並提出
租賃契約19件為證（見原審卷㈠第55-269頁）。被上訴人則
質疑前開契約之形式真正，且租約所載租金與附表1不符云
云（見本院卷㈢第71-76頁）。經查：
　　⑴依上訴人所提出19件「房屋租賃契約書」，其中多件租約
係經由公證程序所訂立（見原審卷㈠第55、67、79、99、1
13、159、173、215、225、237、257頁），堪信為真正
　　　。至於附表1編號6（108室）、編號7（109室）、編號8（
　　　110室）、編號10（112室）、編號12（115室）、編號13
（116室）、編號14（117室）租約雖未經公證，但是租約
文件大致完備，堪信為真正。其次，承租系爭商場店舖之
商家，曾於109年11月2日與被上訴人進行協調會（見不爭
執事項㈦），被上訴人109年11月19日府交通字第00000000
000號公函將前開會議紀錄寄送系爭商場店舖之承租人，
要求在109年12月1日與被上訴人簽立租約，公文所列受文
者商家係雲起國際股份有限公司等19人（見原審卷㈠第45
頁），核與附表1所載商場租客人數相同，益證附表1所列
19名商場租客於109年11月2日協調會時，仍與上訴人存有
租賃關係，但是遭到被上訴人要求在109年12月1日與其簽
立租約。再其次，前開房屋租賃契約書為上訴人事先擬定
之固定格式契約，第3條均記載租金與各年度調漲機制（
參見原審卷㈠第57頁等處），尚與附表1所示租金數額相符
；被上訴人以附表1所示租金金額與租賃契約書不符
　　　，否認租約之真正云云，實係忽略前述租金調漲機制所致
　　　，尚非可取。
　　⑵以上訴人所提上開租約為基礎，核算109年12月1日至111年
3月21日預期租金為：109年12月、110年1至4月、同年5至
8月、同年9至12月、111年1、2月租金分別如附表2所示第
⑶至⑻欄，合計如第⑼欄所示2298萬4933元。又111年3月1日
至21日租金如附表2第⑽欄所示119萬5164元；第⑼⑽欄合計
為2418萬0097元。上訴人主張此係因被上訴人違約而受有
系爭商場店舖預期租金之所失利益，自屬有據。
　　⑶至於上訴人主張系爭租約第2條第4項定有3個月免付租金搬
遷期，故被上訴人尚應賠付計111年3月22日起為期3個月
之預期租金損失云云（見本院卷㈢第95頁）；然查，系爭
租約係由被上訴人援引系爭租約第12條第1款約定終止，
已如前述，該款並無3個月搬遷期之約定，是上訴人此部
分主張並非可採。從而，上訴人就系爭商場店舖得請求預
期租金損失為附表2所示2418萬0097元，逾此數額之主張
，並非可取。
　㈢關於系爭停車場之預期租金損失：
　　上訴人主張其經營系爭租約標的物，依法成立新竹營業所，
　　關於系爭停車場110年9至10月每月銷售額平均值為169萬259
8元，110年11月至111年6月每月平均值亦為229萬4798元，
是以被上訴人應按此標準賠付系爭停車場之預期租金損失云
云（見本院卷㈢第95、157頁、卷㈠第199頁）。被上訴人則否
認此情。經查：