臺灣臺北地方法院民事判決
112年度訴字第5495號
原 告 林芃芃
林驍騎
林芊芊
前三人共同
訴訟代理人 謝天仁律師
被 告 張孫腰
張玉龍
張䕒蔆
兼前三人共同
訴訟代理人 張銘哲
上一人
訴訟代理人 黃和協律師
上列當事人間不動產所有權移轉登記事件，本院於民國113年12
月2日言詞辯論終結，判決如下︰
主 文
原告之訴駁回。
關於被告張孫腰、張銘哲、張玉龍、張䕒蔆部分之訴訟費用，由
原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按公同共有債權人起訴請求債務人履行債務，係公同共有債
權之權利行使，非屬回復公同共有債權之請求，尚無民法第
821條規定之準用，而應依民法第831條準用第828條第3項規
定，除法律另有規定外，須得其他公同共有人之同意，或由
公同共有人全體為原告，其當事人之適格始無欠缺（最高法
院109年度台上字第2073號判決意旨參照）。原告3人主張其
等為訴外人林義忠之繼承人，有繼承系統表、戶籍謄本、除
戶謄本（見卷一第13-20頁），堪信為實。原告3人行使林義
忠出名之買賣契約權利（請求所有權移轉登記），核屬公同
共有權利之行使，本件由林義忠之全體繼承人即原告3人一
同進行訴訟，當事人適格並無欠缺，先予敘明。
二、本件被告張孫腰、張玉龍、張䕒蔆經合法通知，未於最終言
詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，
應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠伊3人之父為林義忠，母親為蔡玉珠，林義忠於民國106年6月
過世，蔡玉珠於110年1月過世，伊3人為林義忠、蔡玉珠之
繼承人。被告張孫腰、張銘哲、張玉龍、張䕒蔆（下稱張孫
腰4人）則為訴外人張正吉之繼承人。79年間林氏家族為購
買土地，由林耀德（五房）出面洽談，林義忠（大房）出名
為買方，向訴外人張正吉、張文忠購買其等所有之新北市○○
區○○段○○○段00○00○00○00○00○0000○00○000地號等8筆土地（
下稱系爭8筆土地）及同區段19地號共9筆土地（下合稱系爭
9筆土地，分則稱19地號土地）均每人各持分1/4；同時亦向
訴外人張良雄、張金鳳購買其等所有系爭9筆土地均每人各
持分1/4。上開交易均由楊宏毅代書辦理簽訂買賣契約事宜
。惟因屬農地之故，需有自耕農身分且取得農用證明，方能
辦理過戶，當時僅取得19地號土地之農用證明，林氏家族指
定移轉19地號土地予林忠一（四房），系爭8筆土地未取得
農用證明，無法完成移轉登記，買賣雙方為擔保日後可移轉
時出賣人不依約履行之損害賠償及價金返還，張正吉、張文
忠乃以其等所有之系爭8筆土地（每人均各持分1/4）設定最
高限額抵押權新臺幣（下同）1,000萬元予林氏家族指定之
買方林義忠（下稱系爭抵押權）。相同情形，同期間張良雄
、張金鳳亦以其等所有之系爭8筆土地（每人均各持分1/4）
設定最高限額抵押權1,000萬元予林氏家族指定之買方林義
忠。
㈡因法規已鬆綁，出賣人張良雄將其所有系爭8筆土地持分於11
2年間移轉予林氏家族五房顏冰心；出賣人張金鳳及其繼承
人高再生均於起訴前死亡，張金鳳之繼承人吳篡瑩、張寶秀
、張寶月對於買賣契約存在並無爭執，並同意辦理系爭8筆
土地持分移轉登記；至與張正吉、張文忠之買賣關係，買賣
契約書面雖已遺失，出賣人張文忠已歿，其繼承人即訴外人
張鄧玉雲、張龍鎮、張龍偉、張秀華、張龍賢、張龍義等6
人（下稱張鄧玉雲等6人）於112年間與伊3人簽訂協議書，
確認買賣關係存在，且同意將系爭8筆土地持分移轉登記予
林氏家族指定之五房林陳舜玉，並辦理移轉登記完畢；至出
賣人張正吉已歿，其繼承人即被告張孫腰4人就系爭8筆土地
已辦理繼承登記，上開買賣契約買受人均為林氏家族，價金
亦由林氏家族公產支出，委託林義忠出名，代表林氏家族簽
約並擔任最高限額抵押權之債權人，伊3人為林義忠之繼承
人，繼承林義忠買賣契約上權利，且林氏家族財產分配，業
經臺灣高等法院調解成立，系爭8筆土地及他項權利歸五房
，且協議書約定登記名義人應出名行使權利，伊等有權提起
本訴。關於時效抗辯部分，因系爭8筆土地為農牧用地，79
年間受限於當時法令限制無法過戶，前開無法辦理移轉登記
之法律上障礙，嗣96年1月10日修正農業發展條例第31條規
定後始予排除，林氏家族於時效屆至前已向出賣人請求辦理
移轉登記，出賣人或其繼承人承認買賣契約存在並同意移轉
登記，顯然構成時效中斷事由，且設定抵押權再延長5年時
效，本件起訴時時效尚未消滅，爰依買賣契約、民法第348
條規定請求張孫腰4人將系爭8筆土地之持分移轉登記予伊3
人等語。並聲明：被告張孫腰、張銘哲、張玉龍、張䕒蔆應
將系爭8筆土地每筆土地持分各1/16移轉予原告公同共有。
二、被告張孫腰4人則以：伊等否認原告主張之買賣關係存在，
且張正吉亦未受領任何買賣價金，系爭抵押權擔保之原因債
權並不存在，否則原告之母蔡玉珠為何不行使抵押權請求拍
賣抵押物；又依原告主張買受人無自耕農身分，且無農地農
用證明，依民法第246條第1項前段規定該買賣契約自始當然
確定無效；依原告所述買賣簽約時間為79年間，其等之買賣
標的物交付請求權於本件起訴時已罹於時效而消滅等語置辯
。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
原告主張79年間林氏家族為購買土地，由原告之父林義忠出
名為買方，向張正吉購買其所有系爭9筆土地之持分，因屬
農地之故，買賣當時無法辦理過戶，張正吉乃以其等所有系
爭8筆土地持分設定系爭抵押權，爰依買賣契約、民法第348
條規定請求被告將系爭8筆土地之持分移轉登記予原告，為
被告所否認，並以前詞置辯。茲將得心證之理由說明如下：
㈠林義忠與張正吉間就系爭9筆土地存在買賣契約：
⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支
付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣
契約即為成立，民法第345條定有明文。是買賣契約為諾成
契約，一經當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即
為成立（最高法院20年上字第2202號判例意旨參照）。次按
當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民
事訴訟法第277條前段固有明文。惟證明應證事實之證據資
料，並不以可直接單獨證明之直接證據為限，舉凡先綜合其
他情狀證明某事實，再由某事實為推理資以證明應證事實，
該證明某事實之間接證據，亦包括在內（最高法院103年度
台上字第663號裁判意旨參照）。
⒉證人即代書楊宏毅到庭證稱：原證11-1是伊授權員工書寫、
簽名及蓋章；依代書程序，買賣雙方一定有簽約，如果沒有
簽約付款，是不可能調權狀及印鑑證明，簽約後要交付權狀
及印鑑證明於移轉過戶之文件上蓋章，過戶完、設定完才能
向買方申請代辦費及印花稅；第3頁明細表關於新北市○○區○
○段○○○段00地號土地，項目記載為「買賣」，確實有買賣關
係存在，買方由林耀德出面，權利人林忠一則是林耀德指定
；第4、5欄位8筆土地之項目記載為「設定」，是因當初8筆
土地屬於農業用地，以當時法規必須要有自耕能力始能登記
，當初買的人沒有自耕能力無法過戶，僅能以設定來保障買
方權利，萬一出賣人將土地轉賣第三人或是被徵收，買方發
現土地有設定抵押權就會找林家來塗銷抵押權；已過戶之19
地號與這8筆土地是同一個買賣，同一份契約，依申請書請
款時間是在80年2月4日推算，買賣契約應該在79年底簽訂等
語（見卷二第127-130頁），並有楊宏毅向群展建設股份有
限公司請求給付買賣規費、印花稅、代辦費之申請書及所附
項目標示、費用明細足佐（見卷二第93-99頁）。此外，證
人楊宏毅於臺灣高等法院112年度重上字第361號塗銷抵押權
登記事件（下稱另案）到庭證述：伊擔任代書40多年，伊長
期客戶有林義忠、群展公司、林耀德也是群展公司的人，因
為是家族企業，林義忠；林張麥花只是名義上簽約人，主要
是林耀德在主導，林耀德針對山坡地買賣，一個買賣中能過
戶的辦過戶，不能過戶的就會辦設定，這是當時辦理的通例
，買賣價金一定全部付清才會蓋章辦理設定或過戶，向群展
公司申請費用都已付清；抵押權設定最高限額1000萬元，金
額只是形式上表彰土地已經出售，設定是土地賣給買方，擔
保之後會過戶；農地過戶之前要向主管機關申請農業使用證
明，一般是買方辦理，委由代書去辦，設定抵押權之土地有
可能買方沒辦法取得自耕農身分證明，有可能沒辦法取得農
業使用證明，政府會履勘現場，如果發現沒有做農業使用也
不會核發等語，有另案113年3月1日準備程序筆錄在卷可參
（見卷二第355-361頁）。復有系爭9筆土地第一類謄本、他
項權利證明書在卷可憑（見卷一第25-91頁、卷二105）。依
申請書上所載楊宏毅申請費用日期為80年2月4日，核與19地
號辦理買賣所有權移轉登記、系爭8筆土地設定抵押權登記
之登記日期均為80年1月29日，與證人楊宏毅上開證述辦理
代書事務通例之時序相符，則證人楊宏毅上開證述，應屬可
採。
⒊證人張良雄到庭證稱：張正吉是伊弟弟，張金鳳是伊堂姐，
張文忠是伊堂弟；伊與張正吉、張金鳳、張文忠於78年間有
將系爭9筆土地出賣給林耀德，9筆土地總共賣1千多萬元，
當時是全部的人一起談，決定要一起賣，照持分來賣，價格
都一樣，伊有拿到全部價金，過戶是代書辦理的伊不清楚，
後來因為不是自耕農不能過戶；112年間伊將系爭土地持分
移轉登記予顏冰心等語，並有系爭8筆土地第一類謄本、新
北市土地異動清冊、14地號土地異動索引可佐（見卷一第31
-87、156、573-577、587頁），堪信為實。
⒋證人即張文忠之繼承人張龍義到庭證稱：張鄧玉雲6人有與原
告簽訂協議書，伊父張文忠生病時有告知錢已經拿了，但尚
未辦理過戶，將來對方有來討，記得要還人家，簽立協議書
過程不是很順利因伊哥哥張龍鎮出國導致延後，112年11月
間將系爭8筆土地持分移轉登記予林陳舜玉；買賣價金伊知
道伊父親拿到大約300萬元等語，並有協議書、新北市土地
異動清冊、地籍異動索引、土地所有權狀、土地標示清冊及
買賣登記申請書可佐（見卷一第93-94、579-585、589-603
、621-643頁），應堪採信。
⒌依上，證人張良雄、張龍義均明確證述買賣系爭9筆土地之事
實，且出賣人當時已取得全部價金，僅尚未辦理過戶，復參
以系爭8筆土地均於80年1月29日辦理抵押權設定登記，僅19
地號土地於同日辦理所有權移轉登記，核與證人楊宏毅證述
系爭8筆土地與19地號土地係同一買賣，僅19地號辦理過戶
，系爭8筆土地當時無法辦理過戶即辦理抵押權設定之通例
相符，堪認出名人林義忠與張正吉間就買賣標的物即系爭9
筆土地持分及價金互相同意，已成立買賣契約，且買賣價金
已給付完畢，始委由代書楊宏毅辦理19地號土地過戶、系爭
8筆土地設定抵押權登記至明。
㈡被告抗辯原告依買賣契約之所有權移轉登記請求權已罹於時
效而消滅，為有理由：
⒈按請求權，因15年間不行使而消滅。消滅時效，自請求權可
行使時起算。時效完成後，債務人得拒絕給付，民法第125
條、第128條、第144條第1項分別定有明文。而所謂請求權
可行使時，乃指權利人得行使請求權之狀態而言（最高法院
63年度台上字第1885號判決要旨參照）。又於時效開始進行
後，我國民法並無可停止時效進行之相關規定，而民法第12
9條規定所列舉之消滅時效中斷事由，僅有請求、承認、起
訴及與起訴有同一效力之依督促程序聲請發支付命令、聲請
調解或提付仲裁、申報和解債權或破產債權、告知訴訟、開
始執行行為或聲請強制執行等事項。
⒉按64年7月24日修正公布之土地法第30條規定：「私有農地所
有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有
。但因繼承而移轉者，得為共有；違反前項規定者，其所有
權之移轉無效。」，嗣土地法第30條已於89年1月26日公布
修正刪除；另農業發展條例第31條亦於96年01月10日修正：
「耕地之使用及違規處罰，應依據區域計畫法相關法令規定
；其所有權之移轉登記依據土地法及民法之規定辦理。」。
查系爭8筆土地為農牧用地（見卷一第29頁），原告自陳於7
9年買賣時受限於當時法令限制而無法辦理過戶（見卷二第5
26頁），惟土地法第30條於本件買賣契約簽訂後之89年1月2
6日業已刪除，關於耕地所有權之移轉登記，依上開農業發
展條例第31條規定回歸土地法及民法規定辦理，不再有法律
上障礙，原告繼承林義忠基於買賣契約之土地移轉登記請求
權，其請求權時效應自得行使時即96年1月10日起算15年，
於111年1月10日已罹於時效而消滅，原告迄至112年11月24
日始起訴請求被告移轉登記，從而被告抗辯本件請求已罹於
時效而拒絕給付，當屬有據。原告另主張其於111年1月10日
前已向出賣人或其繼承人聯繫請求土地移轉事宜而有時效中
斷事由云云，然並未舉證證明其確有向張正吉或被告提出請
求或被告承認之相關證明，其主張難謂有據。
四、綜上所述，原告依買賣契約、民法第348條規定，請求被告
將系爭8筆土地每筆土地每人持分各1/16移轉予原告公同共
有，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，
經核均與本件判決結果無影響，爰不逐一論駁。
六、訴訟費用負擔之依據︰民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 1 月 21 日
民事第八庭 法 官 張瓊華
上列正本係照原本作成。
如不服本判決對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出
上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴
審裁判費。
中 華 民 國 114 年 1 月 21 日
書記官 邱美嫆