臺灣桃園地方法院民事判決
112年度簡上字第379號
上 訴 人 顏建星
訴訟代理人 謝玉山律師
被 上訴人 高俊寬
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國112年9
月15日臺灣桃園地方法院中壢簡易庭111年度壢簡字第1670號第
一審判決，提起上訴，於113年12月18日辯論終結，本院判決如
下：
主 文
一、原判決廢棄。
二、被上訴人應將坐落桃園市○○區○○段0000號土地上如附圖A2、
B1部分所示之鐵皮停車位拆除，並將占用之土地騰空遷讓返
還上訴人。
三、被上訴人應給付上訴人新臺幣12萬元。
四、第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊為桃園市○○區○○段0000○號建物，即門牌號
碼桃園市○○區○○路000號4樓房屋（下稱系爭房屋）之所有權
人，伊於民國83年4月30日向建商購買系爭房屋時，有一併
購買地下室使用執照圖說編號18之停車位即「地下室汽車停
車位配置表」(下稱系爭停車位配置表)編號A4之停車位，嗣
與建商高龍江、劉得炫協議互換，故換得使用執照圖說編號
17、系爭停車位配置表編號M1L1停車位（下稱系爭停車位）
；被上訴人則於93年間購入同社區即門牌號碼桃園市○○區○○
路000巷0號1樓、地下1樓之房屋(下稱被上訴人房屋)。伊家
人於該社區共購入6戶房屋，而伊購入後交由亦有購入該社
區房屋之三弟顏允義管理使用，顏允義則在該社區居住至96
年4、5月才遷出，期間伊則將系爭房屋出租他人使用，故未
前往該社區，迄104、105年間因租客積欠房租未繳，伊前往
催繳房租時竟發現系爭停車位竟遭被上訴人以搭建鐵皮之方
式占用系爭停車位，占用範圍如附圖A2、B1之範圍所示，系
爭停車位係伊向建商承購，系爭停車位配置表即屬分管協議
，伊就系爭停車位有專用權，故被上訴人自應將鐵皮停車位
拆除後，將占用範圍返還予伊。又被上訴人占用期間致伊受
有損害，依附近停車場租金行情，認每月受有相當於租金之
損害新臺幣(下同)2,000元，故併請求被上訴人給付5年相當
於租金之損害共12萬元。爰依侵權行為、不當得利之法律關
係提起本訴，並於原審聲明：（一）被上訴人應將坐落桃園
市○○區○○段0000號土地上（下稱系爭土地），如附圖A2、B1
部分所示之鐵皮停車位拆除，並將占用之土地騰空遷讓返還
上訴人。（二）被上訴人應給付上訴人12萬元。
二、被上訴人則以：伊於93年間購買被上訴人房屋時，停車位即
已搭建有鐵皮而與現況相同，前手也告知鐵皮範圍內之空間
亦為買賣交易之範疇；而上訴人所提出之系爭停車位配置表
難認為分管契約，應係住戶間討論協議之紀錄或統計確認，
原告並未舉證證明其具有系爭停車位之專用權，亦不能認伊
應受分管契約之拘束等語以資抗辯。
三、本件原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，上
訴聲明為：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人應將坐落於
系爭土地上如附圖A2、B1部分所示之鐵皮停車位拆除，並將
占用之土地騰空遷讓返還上訴人。(三)被上訴人應給付上訴
人12萬元。被上訴人答辯聲明則為：上訴駁回。
四、系爭房屋為上訴人所有，被上訴人房屋則為93年12月16日購
入，附圖A2、B1部分現由鐵皮包圍，而為被上訴人管理使用
等情，有被上訴人房屋及系爭房屋建物謄本、被上訴人房屋
異動索引、現場照片在卷可參(見本院壢簡卷第14、19頁、
本院簡上卷第87至89、39至45、103頁)，且為兩造所不爭執
，是上情應堪認定。
五、上訴人主張其就系爭停車位有專用權，故請求被上訴人拆除
如附圖A2、B1所示鐵皮停車位，並請求給付相當於租金之不
當得利共12萬元，惟為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯
，是本件應審究者為：(一)上訴人是否得請求被上訴人拆除
如附圖A2、B1所示鐵皮停車位並遷讓返還占用之土地？(二)
如是，上訴人請求被上訴人給付相當於租金之不當得利共12
萬元，有無理由？經查：
㈠上訴人得請求被上訴人拆除如附圖A2、B1所示鐵皮停車位並
遷讓返還占用之土地。
⒈按共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得其他共有人
全體同意。共有人間就共有物之全部劃定範圍，各自占用共
有物之特定部分而為管理者，為共有物之分管契約，尚非法
所不許。次按民法第818條固規定：各共有人按其應有部分
，對於共有物之全部，有使用收益之權。惟上開規定係指共
有物尚未經共有人為分管之約定時，始有其適用。倘共有人
就共有物已為分管之約定，各共有人即得就各自分管部分為
使用收益。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分
，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外
，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形
，而應受分管契約之拘束（最高法院100年度台上字第1776
號、91年度台上字第2477號判決意旨、司法院大法官釋字第
349號解釋參照）。復按同一建物所屬各種共同使用部分，
未能依同規則第69條第1項規定辦理者，應視各區分所有權
人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關
區分所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用該共同使
用部分者，得予除外，共用建物原始登記時之土地登記規則
第72條第1款（修正後現為第81條第1項）有明文規定。公寓
大廈管理條例係於84年6月28日公布，同年月30日施行，該
條例施行之前，倘公寓大廈區分所有建物大樓地主、起造人
或建商與各承購戶，定明停車位之使用權及其範圍者，應可
解釋為該大樓共有人成立分管契約，具有拘束各該分管契約
當事人之效力，為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人
知悉有該分管契約，或有可得知之情形，仍應受分管契約之
約束。公寓大廈管理條例施行之前，倘大樓之原地主、建商
與各承購戶，就屬地下室作為停車場之管理使用範圍，訂有
分管之約定，應解為該大樓共有人已默示同意成立分管契約
；為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管
契約，或有可得知之情形，自應受其拘束（最高法院110年
度台上字第1704號判決意旨參照）。查系爭房屋為上訴人於
83年5月25日取得，有系爭房屋建物謄本在卷可參(見本院壢
簡卷第19頁)，斯時公寓大廈管理條例尚未施行，則建商與
承購戶就地下室作為停車場訂有分管之約定，即應認有分管
契約存在。
⒉證人即建商劦勛實業股份有限公司(下稱建商)負責人高龍江
於本院時證稱：系爭停車位配置表係建商針對停車位配置而
製作給客戶的，大約是房子蓋好82到84年間交付的，當時有
購買停車位就會在上面簽名，買停車位的人也都有拿到系爭
停車位配置表，使用執照下來後才會做系爭停車位配置表等
語(見本院簡上卷第142頁)；而證人即建商總經理劉得炫於
本院證稱：該社區的停車位不是每一戶都有買，有買停車位
的人會請他們在公司製作的系爭停車位配置表簽名，沒有簽
名的欄位是因為那些住戶沒有買停車位，系爭停車位配置表
是在拿到使用執照後才給有買停車位的人等語(見本院簡上
卷第164至165頁)；則依證人高龍江、劉得炫所述，系爭停
車位配置表及係建商與住戶進行所承購停車位位置特定之約
定，堪認屬該社區共用部分即地下停車場之分管約定。
⒊又證人高龍江亦證稱：右手邊有A至F共6棟、左手邊有H至M共
6棟，如L3就是L棟3樓、L6就是L棟6樓，當時公司辦公室在
社區1樓就是M棟1樓、L棟1樓，公司的停車位就是M1L1，使
用執照下來後才會做系爭停車位配置表，使用執照上的編號
17、18號停車位是系爭停車位配置表的編號M1L1、A4停車位
，M1L1、A4停車位上方就是M棟、L棟，上訴人家有4個兄弟
都有購買這個社區和停車位，M1L1停車位旁邊的停車位是上
訴人家族的，依照系爭停車位配置表之簽名欄應該是上訴人
的；本院簡上卷第123頁之現場照片的樓梯上去就是我們公
司，伊後來把公司辦公室賣掉，賣掉的時候還是2個停車位
，沒有搭建鐵皮，伊公司還在的時候上訴人的弟弟、好像是
第3個弟弟，都把車停在公司停車位旁邊等語(見本院簡上卷
第142至148頁)。另證人劉得炫則證稱：在82至83年間，系
爭停車位配置表之編號M1L1停車位為伊與高龍江共有，也就
是公司所有的，M棟代表210巷8號、L棟是210巷6號，M1L1當
時作為公司使用，沒有區隔開，被上訴人住○○○○路000巷0號
1樓，代號就是M1，使用執照的編號17號停車位對應系爭停
車位配置表是編號M1L1停車位、使用執照的編號18號停車位
一開始是系爭停車位配置表的編號A4停車位，交屋後有住戶
反應為何沒有機車停車格，所以要在系爭停車位配置表之編
號A4停車位前方畫停車格，但這樣A4停車位的車輛就無法進
出，故公司就跟上訴人講好交換A4和M1L1停車位，伊在83年
7月也有入住該社區，也是在此之後才有住戶反應沒有機車
停車格，伊再和上訴人交換停車位，交換後，靠牆的停車位
是M1L1，還有交付1張手繪停車位平面圖(下稱系爭手繪停車
位平面圖，即本院簡上卷第131頁)給上訴人，系爭手繪停車
位平面圖所載「JUL.12.94」，是指83年7月12日，伊在該社
區住到87、88年間，搬走前M1L1停車位前方已經改畫機車停
車格，所以M1L1停車位無法使用，伊搬走前都沒有人使用，
交換停車位後到伊搬離之前，上訴人的停車位都是顏允義在
停的，後來公司在83、84年間就結束營業，而M1戶是高龍江
的房子、L1戶是伊的房子，之後高龍江和伊就分別把M1、L1
戶出售等語(見本院簡上卷第165至171頁)。而系爭停車位配
置表依照證人高龍江、劉得炫所述係取得使用執照後應係在
82、83年間所製作，而系爭手繪停車位平面圖其上日期經證
人劉得炫說明亦為83年間所製作，故兩者製作時間相近，且
證人劉得炫亦得明確說明製作系爭停車位配置表、系爭手繪
停車位平面圖之製作緣由，且與證人高龍江所述大致相合，
堪認證人高龍江、劉得炫所述應可採信。
⒋是依證人高龍江、劉得炫所述，系爭停車位配置表之編號M1L
1停車位為建商公司所有，M1L1停車位旁之A4停車位則為上
訴人所有，且上訴人之三弟顏允義也確實有使用建商M1L1停
車位旁之上訴人A4停車位；證人劉得炫更證稱因為要規劃機
車停車位，所以和上訴人交換停車位，且有交付系爭手繪停
車位平面圖給上訴人以證明其所有之系爭停車位配置表編號
A4停車位實際位置所在，交換停車位後建商之M1L1停車位係
前方規劃機車停車格後會無法停車的靠牆位置；比對使用執
照、系爭停車位配置表、系爭手繪停車位平面圖(見本院簡
上卷第33至37、51頁)，堪認建商與上訴人交換停車位後，
上訴人之系爭停車位應係使用執照編號17號停車位、系爭停
車位配置表之編號M1L1停車位(經系爭手繪停車位平面圖更
正為A4停車位)無誤。
⒌另證人劉得炫更證稱：本院簡上卷第123、133頁之現場照片
可以看到鐵捲門把A4、M1L1停車格佔據了，所以看不到這兩
個停車格，本院簡上卷第133頁照片左方停車格就是預計要
畫設機車停車格的位置，因為伊有將社區房屋賣給同學，伊
常常回去找同學，所以知悉在伊搬走後，後來購買M1房屋的
住戶把原本的儲藏室水泥牆敲掉做成鐵門，把車停到鐵捲門
裡面，後來又第二次施工將鐵捲門往前推佔據M1L1、A4的停
車位；使用執照的S4自用儲藏室是M1房屋專有部分的儲藏室
，使用執照的S3儲藏室則是L1房屋專用部分的儲藏室等語(
見本院簡上卷第169至171頁)；而證人高龍江亦證稱：本院
壢簡卷第25頁使用執照圖說的17、18停車位就在公司樓下，
使用執照圖說的S3、S4自用儲藏室是M1L1房屋的地下室，儲
藏室前方是停車空間等語(見本院簡上卷第147至148頁)；故
依證人劉得炫、高龍江所述，M1L1房屋有地下室的儲藏室，
且證人劉得炫證稱其後回去該社區有發現是M1房屋後來的屋
主將地下室的S4自用儲藏室水泥牆拆除改搭建鐵皮，再進而
占用系爭停車位配置表所示之M1L1、A4停車位，可見如附圖
所示鐵皮停車位(即A1、A2、B1、B2)即為原本系爭停車位配
置表所示之M1L1、A4停車位。
⒍另參以上訴人於原審表示：如附圖A1、A2面寬共4.5公尺，由
西向東計算2.5公尺為被上訴人的，再往東延伸2.5公尺是伊
所有等語(見本院壢簡卷第46頁正反面)，可知目前附圖A1所
示部分即靠牆壁部分，應為原本建商所有之M1L1停車位，附
圖A2所示部分寬度不足2.5公尺，故應再向東延伸包含B1部
分共計2.5公尺寬，才是原本上訴人所有之系爭停車位所在(
即系爭停車位配置表M1L1停車位，嗣經系爭手繪車位平面圖
更正為A4停車位)。是如附圖A2、B1所示區域為上訴人依分
管契約所分配之系爭停車位。而被上訴人亦表示對於地下室
停車位有分配位置，且個人應停放個人的位置乙節並沒有意
見等語(見本院簡上卷第302頁)，堪認被上訴人對於地下室
停車位有分管契約存在應屬可得而知，故被上訴人雖係嗣後
自他人受讓共有物之第三人，仍應受此分管契約之拘束。
⒎末按共有人就共有物分管之部分，有單獨之管理權，對於無
權占有或侵奪共有物者，得為自己之利益，為回復共有物之
請求，無民法第821條但書規定之適用（最高法院91年度台
上字第242號判決意旨參照）。是上訴人依分管契約得以使
用系爭停車位，已如前述，其對系爭停車位即有單獨之管理
權。被上訴人又未證明其就系爭車位之占有權源，則上訴人
請求被上訴人拆除如附圖A2、B1所示鐵皮停車位並騰空遷讓
返還系爭停車位，自屬有理。
㈡上訴人請求被上訴人給付相當於租金之不當得利12萬元，為
有理由。
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179條定有明文。又無權占有他人所有物或地上物，可能獲
得之相當於租金之利益，應以客觀上占有人所受之利益為衡
量標準，非以請求人主觀上所受之損害為斷（最高法院104
年度台上字第715號判決意旨參照）。
⒉經查，被上訴人乃無權占用系爭停車位，業如前述，而被上
訴人因此受有占用系爭停車位相當於租金之不當得利，並致
上訴人受有損害，則上訴人主張依民法不當得利之關係，訴
請被上訴人給付此部分相當於租金之不當得利，自屬有據。
⒊參照上訴人提出該社區附近停車場之租金資料，每月租金為3
,600元至6,000元不等，有上訴人提出之停車場租金資料等
件在卷可參(見本院簡上卷第255至275頁)，則上訴人主張其
每月受有相當於租金之損害2,000元，並未高於附近停車場
之租金行情，且系爭停車位為室內停車場，相較於上訴人所
提出附近停車場均為室外停車場，更能遮風避雨，停車費之
行情應不會低於上訴人所提出之停車場租金，是上訴人請求
被上訴人返還相當於租金、每月2,000元共計5年之不當得利
共12萬元(計算式：2,000×12×5＝120,000)，為有理由。
六、綜上所述，上訴人請求被上訴人拆除如附圖A2、B1所示鐵皮
停車位並騰空遷讓返還系爭停車位、給付相當於租金之不當
得利12萬元，均為有理由，應予准許。上訴論旨指摘原判決
此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判
如主文第二、三項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 八、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第436條之1 第3 項、第450 條、第78條，判決如主文。中 華 民 國 114 年 1 月 13 日 民事第四庭 審判長法 官 徐培元
法 官 傅思綺 法 官 丁俞尹正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 114 年 1 月 14 日 書記官 張禕行
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