臺灣新北地方法院民事判決
113年度簡上字第313號
上 訴 人
即反訴原告 曾家葳
訴訟代理人 曾武雄
被上訴人
即反訴被告 王振宏
上列當事人間請求返還押租金等事件，上訴人對於民國113年4月
11日本院板橋簡易庭112年度板簡字第3142號第一審判決提起上
訴，並提起反訴，經本院於113年12月13日言詞辯論終結，判決
如下：
主 文
上訴駁回。
反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
第二審及反訴之訴訟費用均由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序上理由
一、本件被上訴人未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第38
6條各款所列情形，爰依上訴人之聲請,由其一造辯論而為判
決。
二、按在第二審提起反訴，非經他造同意，不得為之。但就同一
訴訟標的有提起反訴之利益者，不在此限，民事訴訟法第44
6條第2項第2款定有明文。所謂「訴訟標的」，指法律關係
本身或同一法律關係延伸出之權利義務而言；所謂「有提起
反訴之利益者」，係指不致延滯訴訟及妨害他造之防禦，對
於當事人間紛爭之一次解決及訴訟經濟有利之情形而言（最
高法院103年度台抗字第45號、102年度台抗字第642號裁定
意旨參照）。被上訴人起訴主張:上訴人於民國(下同)111年
5月23日簽訂租賃契約（下稱系爭契約），承租上訴人所有
坐落新北市○○區○○街00號11樓房屋（以下稱系爭房屋），被
上訴人以上訴人未依法修繕系爭房屋，經催告仍不為修繕，
依系爭契約第11條之約定、民法第430條、第424條、第179
條、第184條第1項前段、第195條之規定，終止系爭契約，
請求上訴人返還押金及請求精神慰撫金，上訴人則以被上訴
人所主張系爭房屋之瑕疵係非因上訴人之故，被上訴人未合
法終止契約，應給付112年8月起至113年12月5日止租金共新
台幣(下同)28萬8000元及為被上訴人代墊之水電費共6200元
，並提起反訴，請求被上訴人共給付29萬4200元(見本院卷
第235頁)，核上訴人提起反訴請求給付租金及代墊費用，與
本訴之訴訟標的為被上訴人主張終止契約返還押金有無理由
攸關，具有法律上利害關係，且不致延滯訴訟及妨害被上訴
人之防禦，有利於當事人間紛爭之一次解決及訴訟經濟，揆
諸前揭說明，上訴人提起反訴，與前揭規定相符，應予准許
，合先敘明。
貳、實體上理由
一、被上訴人起訴主張:
(一)其於111年5月23日向上訴人簽訂系爭租約，承租系爭房屋，
租期自111年6月5日起至113年6月4日止，租金每月1萬8000
元，被上訴人給付押金3萬6000元。惟於112年2、3月間，系
爭房屋陸續出現多項瑕疵，如衛浴馬桶陶瓷水箱破裂、多處
牆壁磁磚龜裂抑或空心未密合、熱水器未依消防法規加裝排
氣管、洗衣機無法使用及加壓抽水馬達無法使用等，造成被
上訴人承租生活品質減損，影響到日常生活起居。被上訴人
多次催請上訴人修理，但上訴人訴訟代理人曾武雄雖多次前
來查看，但均無效果，爰依據系爭租約第11條約定及民法第
430條、第424條及第179條規定，以起訴狀繕本送達為終止
系爭租約之意思表示，並向上訴人請求返還押租金36,000元
，因系爭房屋內如前開所述之瑕疵，經被上訴人屢次向上訴
人反應，上訴人皆消極拖延不為修繕，致被上訴人租賃期間
之居住安寧生活權利受到嚴重損害且情節重大，爰依民法第
184條第1項前段及第195條規定請求上訴人賠償精神慰撫金1
0萬元，為此，爰依兩造間系爭租約、民法第430條、第424
條、第179條、第184條第1項前段、第195條之規定，求為判
決:上訴人應給付被上訴人13萬6000元及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。並願
供擔保，請准宣告假執行。(被上訴人請求精神慰撫金部分
，經原審判決敗訴後，未據聲明不服，非本院審理範圍）。
(二)對反訴部分答辯以：上訴人並未修繕系爭房屋，導致被上訴
人無法使用系爭房屋，已通知上訴人自112年8月起不再給付
租金，因被上訴人無法用水，不同意給付租金及代墊水電費
等語置辯。
二、上訴人則以：
(一)上訴人已盡修繕義務，理由如下，況被上訴人未搬出系爭房
屋，亦未交還鑰匙，尚在承租中，自無理由求返還押金等語
資為抗辯。
1.系爭房屋內之馬桶水箱為遭被上訴人惡意破壞，上訴人以水
泥膠灌敷後以鐵絲箍緊，要求被上訴人需6小時候始能注水
使用。
2.牆壁多處磁磚龜裂抑或空心未密合，係被上訴人於租屋前即
已存在之事實，並據此作為討價還價之原因，不得作為租約
之瑕疵。
3.被上訴人於112年8月至9月報請消防隊，查勘熱水器裝置沒
有問題，須注意通風問題。
4.被上訴人不熟悉使用洗衣機，造成損壞，因機器年代已久無
法更新零件，被上訴人代墊出差工本費300元，上訴人之後
已購買新機更換，並經被上訴人簽收，有上證4、5、6之lin
e對話可按（見本院卷第23-25頁、第137-141頁）。上訴人
具有專業維修證明，有上訴人提出之上證7之退伍證明書（
見本院卷第26、143頁）
5.加壓抽水馬達部分亦為被上訴人不諳使用，上訴人已在系爭
房屋外調整並確認運轉聲音已正常，而正準備進屋察看水龍
頭時，發現水龍頭已遭關閉，上訴人並回應已正常就關閉了
。
(二)並提起反訴主張：被上訴人迄未將系爭房屋點交返還上訴人
，且尚積欠112年4月起至113年2月水電費，共計6200元及11
2年8月起至113年12月5日止房租28萬8000元未繳付，爰依系
爭契約之規定，請求被上訴人給付29萬4200元及自112年5月
6日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
三、原審為上訴人部分敗訴之判決，判命上訴人應給付被上訴人
3萬6000元及自112年11月21日起至清償日止，按年息百分之
五計算之利息，上訴人就其敗訴部分不服提起上訴，並聲明
:原判決關於命上訴人為給付部分及該部分假執行之宣告均
廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲
請均駁回。並於本院提起反訴，反訴聲明:被上訴人應給付
上訴人29萬4200元及自112年5月6日起至清償日止，按年息
百分之五計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。被上訴人
答辯聲明：上訴及反訴均駁回（被上訴人就其請求精神慰撫
金部分受敗訴之判決，並未上訴而確定）。
四、被上訴人主張其於111年5月23日與上訴人簽訂系爭租約，承
租系爭房屋，租期自111年6月5日起至113年6月4日止，租金
每月1萬8000元，被上訴人給付押金3萬6000元，有被上訴人
於原審提出之系爭租約可按（見原審卷第17-23頁、本院卷
第145頁），且為上訴人所不爭，堪信為真實。
五、本件爭點:
(一)本訴部分:被上訴人依據系爭租約第11條、民法第430條之規
定終止租約並扣減租金，或依據民法第430條、第424條終止
租約，並依據民法第179條之規定請求返還押金3萬6000元，
是否有理由?
(二)反訴部分:上訴人依據系爭租約，請求被上訴人給付29萬420
0元及自112年5月6日起至清償日止，按年息百分之五計算之
利息，是否有理由?
六、本院判斷:
(一)本訴部分:被上訴人依據系爭租約第11條、民法第430條之規
定終止租約並扣減租金，或依據民法第430條、第424條終止
租約，並依據民法第179條之規定請求返還押金3萬6000元，
是否有理由?
1.出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並
應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。
租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租
人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕
疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。按租賃關
係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承
租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內
不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償
還其費用或於租金中扣除之。民法第423條、第424條、第43
0條分別定有明文。
2.被上訴人主張其自112年2月27日起至112年7月11日以line通
知上訴人因熱水器故障無法使用、熱水器裝置屋內未依規定
加裝排氣管、加壓抽水馬達故障、洗衣機無法使用、馬桶陶
瓷水箱破裂、牆壁磁磚龜裂或空心未密合等事宜催告上訴人
修繕，有被上訴人於原審提出之原證2、4照片、原證3、原
證5之line對話可按（見原審卷第25-67頁），上訴人提出之
上證1照片、上證2之line對話、上證3照片可按（見本院卷
第127-135頁），然為上訴人所否認，並以前詞置辯，經查:
(1)上訴人抗辯系爭房屋內之馬桶水箱為遭被上訴人惡意破壞云
云，然為被上訴人否認，上訴人就其有利於己之事實，並未
舉證以實其說，已難為有利於上訴人之認定。況上訴人係以
水泥膠灌敷後以鐵絲箍緊，要求被上訴人需6小時候始能注
水使用，自無法提供安全可使用之馬桶可供被上訴人使用，
上訴人前開抗辯，自無可採。
(2)上訴人抗辯牆壁多處磁磚龜裂抑或空心未密合，係被上訴人
於租屋前即已存在之事實，並作為討價還價之原因，不得作
為租約之瑕疵云云，然為被上訴人否認，上訴人就其有利於
己之事實，並未舉證以實其說，已難為有利於上訴人之認定
。況系爭房屋既有磁磚牆壁多處龜裂之 瑕疵，危及承租人
或其同居人之安全或健康，被上訴人縱使於簽訂系爭租約時
已存在，自得依據前開規定終止契約。
(3)上訴人抗辯被上訴人不熟悉使用洗衣機，造成損壞，因機器
年代已久無法更新零件，被上訴人代墊出差工本費300元，上
訴人之後已購買新機更換，並經被上訴人簽收，有上證4、5
、6之line對話可按（見本院卷第23-25頁、第137-141頁）。
上訴人具有專業維修證明，有上訴人提出之上證7之退伍證明
書（見本院卷第26、143頁）云云。然依據被上訴人提出之li
ne對話所示，上訴人確實提供已經陳舊而不堪使用之洗衣機
使用，造成被上訴人3天以上無法正常使用洗衣機，自難以認
定上訴人有提供可供使用之洗衣機供被上訴人使用。
(4)上訴人抗辯加壓抽水馬達部分亦為被上訴人不諳使用，上訴
人已在系爭房屋外調整並確認運轉聲音已正常，而正準備進
屋察看水龍頭時，發現水龍頭已遭關閉云云，然為被上訴人
所否認，並以加壓馬達係安裝在系爭房屋之外面，被上訴人
無法破壞，且因加壓馬達損壞，造成被上訴人無水可用之情
況等語置辯，上訴人既未否認加壓馬達損壞造成被上訴人無
法正常用水等情，則上訴人並未確實修繕加壓馬達，致被上
訴人得以合於租賃使用之目的之情形，應可認定。
(5)被上訴人於112年2月27日主張熱水器因太過老舊而無法使用
等情，有被上訴人提出之line對話為證(見本院卷第115-116
頁)，且為上訴人所不爭，足認上訴人未能提供合於約定使用
之狀態。
(6)被上訴人於112年2月27日起至112年7月11日止既已多次催告
上訴人修繕，上訴人均未能修繕，自難謂已提供合於所約定
使用收益之租賃物，交付被上訴人，並於租賃關係存續中，
保持其合於約定使用、收益之狀態，被上訴人以起訴狀繕本
送達終止系爭租約，上訴人於112年11月20日收受，有卷附之
送達證書可按（見原審卷第77頁），自屬有據。
3.按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租
賃關係消滅前，出租人不負返還之責。本件租賃關係既已消
滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，從而其請求出租人
返還押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第2108號
判決意旨參照）。被上訴人以本件起訴狀繕本送達為終止契
約之意思表示，上訴人112年11月20日收受，有卷附之送達證
書可按，則系爭契約已112年11月20日終止，被上訴人請求上
訴人返還押租金，自屬有據。
(二)反訴部分:上訴人依據系爭租約，請求被上訴人給付29萬420
0元及自112年5月6日起至清償日止，按年息百分之五計算之
利息，是否有理由?
上訴人以被上訴人尚積欠112年4月至113年2月之水電費6200
元及112年8月至113年12月之房租28萬8000元云云，然為被
上訴人所否認，並以上訴人提供之系爭房屋無法居住，並已
告知112年8月起不再給付租金等語置辯，經查:
1.因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕
自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。他方
當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有
違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付。民法第264
條定有明文。按同時履行抗辯權，原則上固適用於具有對價
關係之雙方債務間，然雖非具有對價關係之雙務契約而生之
債務，其兩債務之對立，在實質上有牽連性者，基於法律公
平原則，亦非不許其類推適用關於同時履行抗辯（最高法院
109年度台上字第2591號判決意旨參照）
2.上訴人並未於系爭契約租賃期間內履行合於約定使用之主給
付義務，被上訴人自得依據上開規定，行使同時履行抗辯權
，而被上訴人自112年2、3月間發現系爭房屋之設備損壞，
經催告上訴人修繕未果，嗣於同年8月起拒絕租金之給付而
行使同時履行抗辯，應屬有據。
3.再者，上訴人於112年9月6日強制在系爭房屋斷電，有被上
訴人提出之新北市政府警察局海山分局海山派出所受理案件
證明書可按（見本院卷第117頁），被上訴人112年9月6日起
因無水電可供使用且早已遷出系爭房屋，自得自斯時起拒絕
給付租金及水電費至明。況被上訴人多次於調解時向上訴人
告知其已遷出系爭房屋等情(見本院卷第193頁)，則被上訴
人早已未使用系爭房屋。況系爭房屋業經新北市政府違章建
築拆除大隊於112年10月27日因為違建而遭拆除，有上訴人
提出之該大隊結案通知單可按（見本院卷第167頁），則上
訴人請求被上訴人給付租金，自無理由。
4.上訴人提出被上訴人積欠水電費6200元部分，雖提出上證9
、10之明細表為證，然為被上訴人所否認，並以上訴人並未
提出修繕完畢之租賃設備，被上訴人拒絕給付等語置辯，經
查，上證9、10之明細表為上訴人自行製作，並未提出水電
費之相關單據，是其此部分請求，亦屬無據。
(三)按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人
起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相
類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金
錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民
法第229條第2項、第233條第1項前段分別定有明文。又應付
利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率
為5%，亦為同法第203條所明定。上訴人於112年11月20日收
受起訴狀繕本有卷附之送達證書可按(見原審卷第77頁)，因
此，被上訴人請求上訴人給付自112年11月21日起至清償日
止，按年息百分之五計算之利息， 應屬有據。
七、綜上所述，被上訴人依系爭契約之法律關係，請求上訴人應
給付3萬6000元及起訴狀繕本送達翌日即112年11月21日起至
清償日止，按年息百分之五計算之利息，洵屬有據，應予准
許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人
仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理
由，應駁回其上訴。另上訴人提起反訴，依系爭契約之約定
，請求被上訴人給付29萬4200元及自112年5月6日起至清償
日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁
回。上訴人之反訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗
，併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證
據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不
逐一論列，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴及反訴均為無理由，判決如主文。中 華 民 國 114 年 1 月 3 日 民事第三庭 審判長法 官 賴彥魁 法 官 吳幸娥 法 官 徐玉玲以上正本證明與原本無異。
不得上訴。
中 華 民 國 114 年 1 月 3 日 書記官 王思穎