臺灣屏東地方法院民事判決
111年度訴字第499號
原 告 陳進成
訴訟代理人 洪順玉律師
被 告 李順清
訴訟代理人 李陳清滿
劉家榮律師
複 代理 人 陳正軒律師
被 告 陳可真
法定代理人 陳和廷
凌玉霜
上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，本院於民國113年1
2月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一者；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案
之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條
第1項第2款、第2項定有明文。本件原告原訴之聲明請求確
認其就屏東縣○○鄉○○段000000地號土地（下稱系爭土地）有
優先承買權，暨請求被告李順清塗銷系爭土地於民國107年1
0月4日以買賣為原因之所有權移轉登記，並請求准予原告優
先購買系爭土地，嗣於起訴狀送達後，追加陳可真為被告，
並請求被告陳可真以新臺幣(下同)98萬9,712元之價格，就
系爭土地與原告訂立買賣契約暨移轉所有權予原告（見本院
卷二第177、178頁），其請求基礎事實同一，且被告對於訴
之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論，依首揭規定，
於法自無不合，應予准許。
二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利
益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。而
所謂有即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不
明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，
且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，故確認
法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即
受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判
決參照）。查原告主張就系爭土地如本院卷二第119頁土地
複丈成果圖（下稱複丈成果圖）所示面積125.28平方公尺部
分，有土地法第104條及民法第426條之2所定之優先承買權
存在等語，為李順清所否認，足認兩造間就原告對系爭土地
是否存有優先承買權之法律關係有所爭執。是原告法律上之
地位確有不安之狀態，且此不安狀態得以本件確認訴訟予以
除去，堪認原告提起本件訴訟係有確認利益（即訴之聲明第
一項）。
貳、實體方面：
一、原告主張：伊於102年11月22日與胞弟即訴外人陳進財就系
爭土地簽訂租賃契約（下稱第一次租約），租期自102年2月
1日起至105年11月30日止，用以興建屏東縣○○鄉○○路00○00
號未保存登記房屋（下稱系爭房屋）使用。復於105年12月2
8日就系爭土地再次與陳進財簽訂租賃契約（下稱第二次租
約），租期自106年1月1日起至108年12月31日止。又陳進財
於107年9月25日將系爭土地以98萬9,712元之價格，出售予
被告李順清。惟陳進財與被告李順清均未通知伊系爭土地出
售之事，而系爭土地係伊所承租建屋之基地，伊自得主張優
先承買之權利，爰依土地法第104條及民法第426條之2規定
，請求確認伊就系爭土地有優先承買權存在，及請求被告陳
可真（訴外人陳進財之繼承人）應以98萬9,712元之價格與
原告訂立買賣契約，並將系爭土地所有權移轉登記予原告等
語，並聲明：㈠確認原告對屏東縣○○鄉○○段000000地號土地
，面積125.28平方公尺土地有優先承買權存在。㈡被告李順
清應就前項土地於民國107年10月4日以買賣為原因所為之所
有權移轉登記予以塗銷。㈢被告陳可真，應就第一項土地，
以新臺幣98萬9,712元之價格與原告訂立買賣契約，並於原
告給付前開價金之同時，將該土地所有權移轉登記予原告。
二、被告部分：
㈠李順清陳稱：
1.原告與訴外人陳進財所簽訂之第一次租約第5條約定，「
租約屆滿甲方(即原告)應將地上物全部歸還乙方（即訴外
人陳進財）......」等語，可知雙方約定於第一次租約期
滿後，系爭土地上之地上物為訴外人陳進財所有，顯見渠
等所簽立並非基地租賃契約，原告自不得主張優先承買權
。縱認原告有與陳進財於105年12月28日訂立第二次租約
，然原告於第二次租約期間，並未建築任何建物於系爭土
地上，自不得主張優先承買權。況訴外人陳進財於出售系
爭土地時，均有書面通知原告，出售條件等相關事宜，且
伊於107年12月31日亦與原告就系爭土地簽立租賃契約（
下稱第三次租約），足認原告早知系爭土地出售予伊，而
當時原告既未主張優先承買權，則已不得再行主張。
2.退言之，縱認原告就系爭土地有優先承買權存在，惟系爭
土地僅如複丈成果圖所示編號257-11⑴面積15.64平方公尺
部分上有地上物（即系爭房屋）存在，其餘部分並非系爭
房屋本體僅為附屬物，原告自不得就此主張優先承買權。
故縱原告能證明系爭房屋為其所有，亦僅得優先承買系爭
房屋所坐落之土地。且原告早知系爭土地售予伊，而未即
時為優先承買之主張，現提出優先承買之主張，顯有違誠
信原則，應依情事變更原則酌增承買價額，以符法之安定
性及誠信原則等語為辯，並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告陳可真陳稱：對於本件事實不清楚，請法院依法審酌等
語為辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項(見本院卷二第204、205頁)：
㈠102年11月22日原告與訴外人陳進財就系爭土地簽訂土地租賃
契約（即第一次租約）。（見本院卷一第23頁）
㈡107年12月31日原告與被告李順清就系爭土地簽訂土地租賃契
約（即第三次租約）。（見本院卷一第189、190頁）
㈢系爭房屋房屋稅起課時間為103年3月。（見本院卷一第145頁
）
㈣原告在屏東縣○○鄉○○路00○00號所建房屋，如房屋稅籍證明書
所載（見本院卷一第147頁）。
㈤原告所興建之系爭房屋並未設定地上權登記。
㈥對於屏東縣東港地政112年4月20日土地複丈成果圖所示測量
結果即土地地號、面積及地上物座落之地號、面積（見本院
卷二第119頁）。
四、本件之爭點為：㈠原告就系爭土地是否有優先承買權？㈡如認
原告有優先承買權，優先承買之範圍是否僅限於複丈成果圖
中所示257-11⑴之部分，及原告是否應以市價承買？茲論述
如下：
㈠原告就系爭土地是否有優先承購權？
⒈按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件
優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件
優先購買之權。其順序以登記之先後定之。租用基地建築
房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買
之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先
承買之權。土地法第104條第1項及民法第426條之2第1項
分別定有明文。上開關於基地或房屋優先承買權規定，旨
在使房屋與基地之所有權合歸於一人所有，使法律關係單
純化，以盡經濟上之效用，並杜紛爭。故須對於基地有地
上權、典權或租賃關係之存在，且地上權、典權或承租人
於基地上有房屋之建築者，始有本條優先承買權之適用（
最高法院99年度台上字第775號判決意旨參照）。
⒉經查，原告與訴外人陳進財就系爭土地簽訂第一次租約後
，原告於103年間在系爭土地上興建系爭房屋等情，為兩
造所不爭執，且有系爭房屋課稅證明在卷可稽，此部分應
可認定為真實。然依第一次租約第5條之約定，系爭房屋
於105年11月30日（即第一次租約期滿）後應歸陳進財所
有，則系爭房屋既歸陳進財所有，依上開說明，原告就系
爭土地自難認有優先承買權存在。
⒊原告雖提出與陳進財簽訂第二次租賃契約，並依該租約第8
條約定主張系爭房屋仍為其所有，惟被告李順清否認第二
次租約陳進財簽名之真正。經查，因原告所提出第二次租
約之書面契約為影列印機具製成之彩色影本，且因簽名之
樣本數不足，致鑑定機關難以鑑定第二次租約陳進財簽名
之真正。又證人洪子豐雖到庭證稱：（問：證人是否曾於
105年12月28日幫陳進財與陳進成訂立土地租賃契約？）
這份租約看起來像我預先準備的格式，且租約第2頁下方
關於『第3條所訂租金共計新台幣壹拾貳萬元整，確已全數
收訖』等文字是我的字跡，但對租約之內容不是很有印象
，時間有點久了；（問：上開契約第2頁陳進財2處之簽名
，是否為陳進財所親簽？證人有無在場見證陳進財簽名？
）我沒有印象，忘記了；（問：證人有無與陳進財、陳進
成一同在場之印象？）忘記了，想不起來等語。另證人黃
奇男亦到庭證稱：（問：證人是否知悉當時陳進財土地上
有建物或其將土地出租他人？）我不知道；（問：證人是
否有去現場看過陳進財的土地？）沒有去過現場；（問：
證人當時是否有聽聞原告陳進成有向陳進財承租土地？）
當時有聽陳進財講過土地有租給陳進成，但租賃期間到什
麼時候，就沒有聽他講過；（問：證人當時有無確認李順
清向陳進財所買受之土地已無租賃關係？）不了解等語。
顯見上開證人就原告與陳進財第二次租約簽訂之詳細過程
，未全程參與，對於第二次租約陳進財之簽名之是否陳進
財所親簽，均未能證實，尚難據此認定原告主張第二次租
約之真正。
⒋此外，縱認原告所主張之第二次租約為真正，然系爭房屋
依第一次租約之約定，租期屆滿後已歸陳進財所有，原告
復未能舉證證明其於第二次租約租賃期間有興建何建物（
原告主張系爭土地所搭建之鐵皮車棚欠缺構造上及使用上
之獨立性，不得單獨為所有權之客體，並非土地法、民法
所稱之房屋），尚難據此認定原告就系爭土地有優先承買
權。況土地法第104條第1項有關基地出賣時，承租人有權
依同樣條件優先購買之規定，乃法律明定具有物權效力之
法律關係（最高法院111年度台上字第2616號判決參照）
，顯見優先承買權係具有物權效力之權利。又物權依民法
第746條第1項之規定，因拋棄而消滅，而物權之拋棄乃物
權人單方使其物權消滅之單獨行為。本件原告復與被告李
順清就系爭土地簽訂第三次租約，足認原告就系爭土地業
由陳進財出賣予與被告李順清一事有所認識，並承認被告
李順清為系爭土地之所有權人。據此亦可認其有拋棄系爭
土地優先承買權之意思表示。從而，原告主張其就系爭土
地有優先承買權存在云云，即無可採。
㈡原告就系爭土地並無優先承買權，已如上述，則原告請求被
告李順清塗銷系爭土地於107年10月4日以買賣為原因所為之
所有權移轉登記，及請求被告陳可真以98萬9,712元之價格
與其訂立買賣契約，並於原告給付買賣價金之同時，將系爭
土地所有權移轉登記予原告，於法均屬無據。
五、綜上所述，本件原告請求確認其就系爭土地有優先承買權存
在，並依土地法第104條及民法第426條之2規定，請求被告
李順清將系爭土地於107年10月4日以買賣為原因所為所有權
移轉登記，予以塗銷，暨被告陳可真就系爭土地應以98萬9,
712元之價格與原告訂立買賣契約，並於原告給付買賣價金
之同時，將系爭土地所有權移轉登記予原告，為無理由，應
予駁回。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，
判決如主文。
中 華 民 國 114 年 1 月 17 日 民事第二庭 法 官 簡光昌正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 1 月 17 日 書記官 鍾思賢