臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭民事簡易判決
113年度嘉簡字第993號
原 告 大雅房屋有限公司
法定代理人 林曼蕎
訴訟代理人 林宸遠
被 告 郝巧運
訴訟代理人 蔡宗勳 住○○市○區○○路000號7樓2 上列當
事人間給付違約金等事件，本院於民國113年12月26日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣96,000元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔其中2分之1，餘由原告負擔。
本判決第1項得假執行；但被告如以新臺幣96,000元為原告預供
擔保，得免為假執行。
事實及理由
原告聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）192,000元。陳述：
㈠兩造訂立委託銷售契約書，由被告委託原告出賣坐落嘉義縣○
○鄉○○段000○000地號土地及同段268建號建物，委託銷售總
價520萬元，委託銷售期間自民國113年7月15日起至113年8
月15日止，兩造再於113年8月9日訂立契約內容變更合意書
，將總價變更為480萬元（下稱系爭契約）。原告覓得買受
人，與被告三方約定於113年8月14日晚上7時30分在原告營
業所訂立買賣契約，並由代書說明，買受人係自訂立買賣契
約之日起至交屋之日止，分4期依序給付價金20萬元、40萬
元、40萬元、380萬元，並獲被告當場同意，詎被告隨後竟
反悔離去，拒絕訂立買賣契約，並告知將出賣予其女兒。原
告事後請求被告履約，未獲置理。依系爭契約第5條、第12
條第1項第2款、第2項約定，被告應按委託銷售總價2％計算
，向原告給付服務報酬96,000元，及賠償違約金96,000元，
合計192,000元。
㈡為此依系爭契約法律關係，請求判決如聲明所示。
被告聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣
告免假執行。陳述：
㈠原告未經被告同意，在買賣契約訂約現場錄影，其違法取得
之影音檔案，不得採為證據。
㈡兩造於系爭契約特約條款約定，被告實拿480萬元，不負擔仲
介服務費、代書費及稅金，如買賣成交，被告不必給付服務
報酬。
㈢兩造於系爭契約第4條約定，如買賣成交，買受人應自訂立買
賣契約之日起至交屋之日止，分4期依序給付買賣價金10％、
20％、20％、50％，原告為委任契約之受任人，未盡善良管理
人義務，竟違反上開約定，要求被告同意買受人分4期依序
給付買賣價金20萬元、40萬元、40萬元、380萬元，被告知
悉後拒絕同意代書所述違反上開約定之分期給付金額，事後
亦未出賣系爭不動產，自無違約，當無給付服務報酬及賠償
違約金之義務。
原告主張兩造訂立系爭契約，由被告委託原告出賣土地及建物
，嗣原告覓得買受人，與被告三方約定於前揭時地訂立買賣契
約，並由代書說明，買受人係自訂立買賣契約之日起至交屋之
日止，分4期依序給付價金20萬元、40萬元、40萬元、380萬元
，惟被告隨後拒絕訂立買賣契約之事實，業據其提出系爭契約
、隨身碟及翻拍照片、存證信函及回執為證，除被告有無同意
代書所述之分期給付金額一節外，餘為被告不爭執，堪信為真
。
原告主張被告同意代書所述之分期給付金額之事實，為被告否
認，並以隨身碟及翻拍照片乃原告違法取得，而無證據能力置
辯。依前開照片及本院當庭勘驗隨身碟影音檔案結果，錄影畫
面呈現之在場人包含代書、買受人及被告，買受人及被告分別
在會議桌兩側就坐，代書則在會議桌一端之白板前，居中向被
告說明，買受人係自訂立買賣契約之日起至交屋之日止，分4
期依序給付價金20萬元、40萬元、40萬元、380萬元，並將上
開分期給付內容書寫於白板上，被告最初回以「那也只能同意
了」，代書再次確認被告究竟是否同意，被告則表示同意，此
為兩造不爭執。本院審酌原告錄影地點係在其公司會議室，衡
諸社會常情，此等場所因常有員工、顧客或其他不特定人出入
，原告裝設錄影機持續錄影，可供防盜，並就營業所生爭執預
先蒐集證據，難認係專為本件買賣，為達不法目的，用以蒐集
被告之聲音、影像而特意裝設，尚不能因被告否認同意錄影，
遂謂無證據能力，而不得採為證據。被告所為意思表示，難認
有錯誤或遭詐欺、脅迫等瑕疵事由，又已同意代書所述之分期
給付金額，不能認為原告有違反受任人之義務，自應受其拘束
，所辯尚非可採，堪信原告主張為真。
兩造訂立之委託銷售契約書第5條約定「服務報酬（依本公司所
揭露之服務報酬計收；未載明者不得收取服務報酬）買賣成交
者，甲方（賣方）同意一次給付乙方按成交總價款百分之X（
打叉）之服務報酬（下略）」，第12條第1項第2款、第2項約
定「甲方如有下列情形之一者，視為乙方已完成仲介之義務
，甲方仍應給付第五條約定之服務報酬，並應全額一次付予乙
方：㈡買賣契約經買賣雙方價金與條件一致而成立後，甲方反
悔不賣或因可歸責於甲方之事由致無法簽訂買賣契約或無法繼
續履行契約者」、「委託期間，因可歸責一方之事由而片面
終止委託關係者，應給付他方委託銷售價額百分之二之服務報
酬以為違約金」，契約內容變更合意書特約條款約定「本物屋
主實拿新台幣肆佰捌拾萬元整，不負擔仲介服務費、代書費及
稅金」，此為兩造不爭執。被告同意變更分期給付金額，卻反
悔不賣，當有系爭契約第12條第2項因可歸責於己之事由而片
面終止委託關係之情形，自應按兩造合意變更後之委託銷售總
價480萬元乘以2％計算，向原告賠償違約金96,000元，則原告
主張被告應賠償違約金96,000元，應屬有據。系爭契約第5條
既將服務報酬之百分比例打叉，可見兩造未約定服務報酬，則
原告主張被告應依系爭契約第12條第1項第2款，按委託銷售總
價2％計算，向原告給付服務報酬96,000元，尚屬無憑。從而原
告依系爭契約法律關係，請求被告給付96,000元，為有理由，
應予准許；逾此部分為無理由，應予駁回。
本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，就原告勝訴部分，
應依職權宣告假執行，並酌定相當擔保金額，准被告預供擔保
而免為假執行。
本件判決事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果
無影響，不另論述。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 1 月 9 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 廖政勝
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀，並
按應送達於他造之人數提出繕本或影本，及繳納第二審裁判費。
中 華 民 國 114 年 1 月 9 日
書記官 林金福
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