臺灣高等法院臺中分院民事判決
113年度上字第111號
上 訴 人 劉獅鳴
林岳讀
林偉
賴瑞暖
共 同
訴訟代理人 謝勝隆律師
被上訴人 中友生活家管理委員會
法定代理人 謝孟翰
訴訟代理人 賴俊維律師
上列當事人間確認管理費債權存在事件，上訴人對於中華民國11
3年1月3日臺灣臺中地方法院111年度訴字第3086號第一審判決提
起上訴，本院於113年10月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
按當事人於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意不得為
之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明同一者，不在此限，
民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2、3款定有明文
。查，上訴人於原審先位聲明為：確認被上訴人對上訴人劉
獅鳴、林岳讀、林偉、賴瑞暖於111年6月至111年7月間各逾
新臺幣（下同）830元、830元、825元、825元之管理費債權
不存在。嗣於本院審理時，變更此部分聲明為：確認被上訴
人對上訴人劉獅鳴、林岳讀、林偉、賴瑞暖於111年6月至11
1年7月間各逾3155元、3155元、3020元、3015元之管理費債
權不存在（見本院卷第229頁）。核上訴人所為係減縮應受
判決事項之聲明，合於上開規定，應予准許。
貳、實體事項：
一、上訴人主張：伊等為如附表所示房屋之所有權人，均為中友
生活家公寓大廈（下稱系爭社區）之頂樓住戶，系爭社區第
一屆第二次區分所有權人（下稱區權人）會議(下稱第二次
區權會)決議，有關管理費收取標準，係由第一屆管理委員
會（下稱管委會）開會決議，並未將頂樓露台面積計入收取
管理費，且迄至110年第25屆管理委員任期屆滿前，露台均
未另計管理費；惟被上訴人於111年3月及5月之例行會議，
討論並決議收取頂樓露台管理費，顯有違誠信原則，則被上
訴人於111年6月份、7份向伊收取露台部分之管理費，即無
所依據，爰於先位之訴，請求為確定被上訴人對劉獅鳴、林
岳讀、林偉、賴瑞暖，於111年6至7月份各逾3155元、3155
元、3020元、3015元之管理費債權不存在之判決。倘認露台
部分應計入管理費，惟露台屬頂樓區分所有權人之專有部分
，依中友生活家房地預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約）
關於露台或全棟公共設施之圖式，均無「共同管路排氣孔」
、「公用排氣孔」及「發電機排氣孔」存在，亦未曾受告知
露台上有系爭公用設施存在，然現況露台內卻有如原判決附
圖即○○市○○○○事務所收件日期文號000年0月7日○○○字第0000
0號土地複丈成果圖（下稱附圖）符號A1至A5、B1至B3、C1
至C2所示之系爭公用設施，已侵害伊等專有部分財產權益，
並侵害伊等生活品質及健康，爰於備位之訴，依民法第767
條第1項中段，請求被上訴人應將附圖所示A1至A5、B1至B3
、C1至C2之地上物移除，並回復原狀予上訴人之判決。
二、被上訴人則以：第一屆第一、二次區權會關於社區管理費收
取標準之決議，並未約定露台不收管理費，而系爭社區住戶
規約（下稱系爭住戶規約）第29條第1項約定區權人應依地
政機關登記持份面積繳交管理費，並於同條第2項授權由管
理委會訂定管理費收費標準。歷年伊就頂樓以外住戶依上開
規定收取管理費，未收取頂樓住戶關於露台部分之管理費，
經其他住戶反映不公平，伊依上開規定，對上訴人收取111
年6、7月份包括露台部分之管理費，並非無據。另系爭公用
設施部分，經○○市政府都市發展局函文說明，依公寓大廈管
理條例第7條第5款規定，系爭公用設施不得為約定專用部分
，況系爭買賣契約第11條第2項、附件四工程變更約定第5條
第4項均已明定，公共設施之各種管道依實際需要，由出賣
人即建商指定位置設置，又如需增設時，買受人應無條件同
意提供位置，不得異議，已經同意建商施作，且建商並已按
圖施作，上訴人對系爭公用設施之設置亦知之甚詳，均未異
議而交屋，其事後主張伊無權占有云云，應無理由等語資為
抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，並上訴聲
明：㈠先位之訴部份：⒈原判決廢棄。⒉確認被上訴人對劉獅
鳴、林岳讀、林偉、賴瑞暖，於111年6至7月份各逾3155元
、3155元、3020元、3015元之管理費債權不存在。㈡備位之
訴部分：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人應將坐落於附表露台上如
附圖所示A1（面積1平方公尺）、A2（面積1平方公尺）及A3
（面積2平方公尺）之出風口（含水泥基座）移除並回復原
狀予劉獅鳴。⒊被上訴人應將坐落於附表露台上如附圖所示A
4（面積2平方公尺）及A5（面積1平方公尺）之出風口（含
水泥基座）移除並回復原狀予林岳讀。⒋被上訴人應將坐落
於附表露台上如附圖所示B1（面積1平方公尺）、B2（面積1
平方公尺）及B3（面積1平方公尺）之出風口（含水泥基座
）移除並回復原狀予賴瑞暖。⒌被上訴人應將坐落於附表露
台上如附圖所示C1（面積1平方公尺）及C2（面積1 平方公
尺）之出風口（含水泥基座）移除回復原狀予林偉。⒍願供
擔保，請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造就本件為爭點整理如下：（見本院卷第230至232頁）
㈠、不爭執事項：
１、上訴人分別為如附表所示房屋（以下合稱系爭4戶房屋）之所
有權人，並為系爭社區之住戶，系爭4戶房屋均位在頂樓。
２、系爭社區86年2月23日第2屆區權人會議，決議管理費收取標
準由第一屆管委會審慎評估決議（見原審卷㈠第30至31頁）
。
３、系爭社區管委會就上訴人房屋露台面積部分是否應計入管理
費，曾在①111年3月17日例行會議議題十討論及決議如原審
卷㈠第49頁所示、②111年5月12日例行會議議題十一討論及決
議如原審卷㈠第36頁所示。
４、系爭社區00年0月00日生效之住戶規約如原審卷㈠第87至123頁
所示（即系爭住戶規約）。系爭住戶規約第29條規定：為充
裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應依地政機
關登記持分面積比例繳交管理費，營業用單位減半收費。管
理費收費標準由管理委員會訂定之。
５、系爭社區於111年8月23日召開第26屆第二次區權會，於議案
五決議通過新增系爭住戶規約第29條之1（管理費收費標準
），如原審卷㈠第135頁所示。
６、系爭社區100年4月17日召開第16屆區權會，於議題二關於管
理費每坪調整或維持現況乙案，決議依系爭住戶規約第29條
第2項：管理費收費標準由管理委員會訂定之。
７、系爭社區第16屆管委會決議管理費由每坪30元，調高為32元
。
８、系爭社區長年以來至111年8月23日第26屆第2次區權會決議之
前，關於管理費收取情形如原審卷㈠第181至239頁所示（下
稱系爭管理費收費表），依據該表，劉獅鳴（00○0）、林岳
讀（00○0）之坪數記載為45.05坪，2個月管理費3155元；賴
瑞暖（00○0）43.06坪，2個月管理費3015元；林偉（00○0）
坪數記載為43.09坪，2個月管理費3020元。上開坪數不包括
露台面積。
９、被上訴人關於系爭4戶房屋收取110年6、7月份之管理費，劉
獅鳴為5075元、林岳讀為5075元、賴瑞暖為4925元、林偉為
4925元（此管理費之計算是包括露台部分）。
、附圖所示A1-A5、B1-B3、C1-C2為系爭社區大樓出風口（含水
泥基座），位在上訴人所有之露台範圍内，為興建系爭社區
大樓之建商所興建，係系爭大樓排風、排煙等之出風口。
㈡、爭點：
１、被上訴人於111年6至7月份向上訴人收取之管理費，可否將露
台面積計入計算？
２、上訴人於先位之訴，請求確認被上訴人對劉獅鳴、林岳讀、
林偉、賴瑞暖，於111年6至7月份各逾3155元、3155元、302
0元、3015元之管理費債權不存在，有無理由？
３、上訴人於備位之訴，依據民法第767條第1項中段，請求被上
訴人應將附圖所示A1-A5、B1-B3、C1-C2之地上物移除，並
回復原狀予上訴人，有無理由？
五、得心證之理由：
甲、先位之訴部分：
㈠、按區權人會議，乃區權人為共同事務及涉及權利義務之有關
事項，召集全體區權人所舉行之會議；規約，係公寓大廈區
權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區權人會議決
議之共同遵守事項；管理委員會：則指為執行區權人會議決
議事項及公寓大廈管理維護工作，由區權人選任住戶若干人
為管理委員所設立之組織，為公寓大廈管理條例第3條第7、
9、12款所明定。又公寓大廈成立管理委員會者，應由管理
委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會；
主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召
集方式及事務執行方法與代理規定，依區權人會議之決議；
但規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第29條第
2項定有明文。由上開規定可知區權人會議為區權人團體之
最高意思決定機關，而管委會為意思執行機關；涉及共同事
務及權利義務事項係由區權會決議或規約約定，管委會則負
責執行決議事項及管理維護工作。
㈡、依據系爭住戶規約第29條規定：為充裕共用部分在管理上必
要之經費，區權人應依地政機關登記持份面積比例繳交管理
費，營業用單位減半收費。管理費收費標準由管委會訂定之
（見原審卷㈠第112至113頁、不爭執事項４）；另於第2屆區
權會，決議管理費收取標準由第一屆管委會審慎評估決議（
見原審卷㈠第30至31頁、不爭執事項２），可知系爭社區已於
規約明定「區權人應依地政機關登記持分面積比例繳交管理
費」，而參之上訴人各自之所有系爭4戶房屋登記謄本，上
訴人在地政機關登記持分面積，即如附表「專有部分」欄所
示，有該等登記謄本在卷可稽，且為兩造所不爭執（見原審
卷㈠第301至313頁，不爭執事項１），基此，應認上訴人所有
系爭4戶房屋，除專有部分欄之「主建物+夾層+陽台」之持
分面積外，「露台」部分之持分面積，亦包括於系爭住戶規
約定29條所定「地政機關登記持分面積」。
㈢、上訴人雖以第二屆區權會決議管理費收取標準委由第一屆管
委會審慎評估，而管委會並未將露台面積計入收取管理費之
面積，且長年以來向上訴人收取之管理費均未包括露台面積
部分，足見被上訴人依111年3月17日、111年5月12日例行會
議，就111年6月、7月向其收取露台面積部分之管理費，應
屬無據云云。而查，管委會依公寓大廈管理條例規定，係執
行區權會決議、規約所定事項，或為維護管理工作，已如前
述；關於露台面積是否應計入管理費乙節，屬區權人之權利
義務事項，應定於規約或由區權人開會決定，並非管委會所
得決定。至於系爭住戶規約或第2屆區權會決議，所謂「管
理費收費標準由管委會定之」，應係指管委會在規約或區權
會授權範圍內，執行收費標準之制定（例如收取之方式、頻
率、是否折扣等不逾越規約或區權會決議事項）。系爭住戶
規約已定明：「區權人應依地政機關登記持分面積比例繳交
管理費」，而地政機關登記持分面積包括露台面積乙節，已
如前述，則管委會自應遵守系爭社區規約所定範圍執行管理
費收費標準之制定。再觀之被上訴人於111年3月17日例行會
議議題十之討論及決議略以：管理費繳納依110年8月18日住
戶規約第29條…區權人應依地政機關登記持分面積比例繳交
管理費，營業用單位減半收費；於111年5月12日例行會議議
題十一之討論及決議略以：各棟頂樓使用露台之住戶，其所
有權狀謄本上有「露台」的建物標示，但歷年來皆未收取這
項露台管理費，顯有違系爭住戶規約第29條及公寓大廈管理
條例等規定等語；待收到主管機關關於露台區域上共有排氣
管路開口等設施權屬之回覆，再討論設施改善及管理費收取
方式（見原審卷㈠第36至37頁、第49頁）。則被上訴人上開
例行會議僅係重申管理費之收取應依系爭住戶規約第29條之
規定，並無自行創設計入露台面積之管理費收費標準。又雖
然被上訴人長年來迄至111年8月23日第26屆第2次區權會決
議之前，所收取之管理費，據以計算之坪數，均不包括露台
面積，有系爭管理費收費表在卷可稽，並為兩造所不爭執（
見原審卷㈠第181至239頁、不爭執事項８），然此僅係被上訴
人未確實依系爭住戶規約執行，尚不得認被上訴人將露台面
積計入管理費為毫無依據。
㈣、又被上訴人關於系爭4戶房屋收取111年6、7月份之管理費，
劉獅鳴為5075元、林岳讀為5075元、林偉為4925元、賴瑞暖
為4925元，此管理費之計算是包括露台部分；而在此之前收
取每2個月管理費依序為劉獅鳴為3155元、林岳讀為3155元
、林偉為3020元、賴瑞暖為3015元，此管理費之計算不包括
露台（見不爭執事項８、９）。被上訴人於111年6、7月份將
露台面積部分計入管理費而收取，既有系爭住戶規約之授權
，即非無據；此外露台部分既屬上訴人之專有部分，且實際
為上訴人使用，則被上訴人收取此部分之管理費，尚難認有
何違反誠信原則。此外，上訴人復未舉證證明系爭社區區權
會曾決議或於規約規定不收取頂樓住戶有關露台面積部分之
管理費，則上訴人主張被上訴人收取111年6、7月份露台部
分之管理費，於法無據或違反誠信原則，洵無足採，其請求
確認被上訴人對劉獅鳴、林岳讀、林偉、賴瑞暖，於111年6
至7月份各逾3155元、3155元、3020元、3015元之管理費債
權不存在，洵屬無據。
乙、備位之訴部分：
㈠、上訴人主張被上訴人於其所有露台範圍（下稱系爭露台），
設置如附圖所示A1-A5、B1-B3、C1-C2為系爭社區大樓出風
口（含水泥基座）之系爭公用設施，無權占有其土地，並已
妨害其所有權之行使，依民法第767條第1項規定，請求移除
系爭公用設施，並回復原狀等語。被上訴人對於系爭公用設
施係興建系爭社區大樓之建商所興建，位在上訴人所有之系
爭露台範圍乙節並不爭執，惟否認係無權占有，並以前詞置
辯。
㈡、按專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，
且為區分所有之標的者；區分所有權人對專有部分之利用，
不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益
之行為。公寓大廈管理條例第3條第3款、第5條分別定有明
文。查，據上訴人提出之系爭買賣契約書第伍條第四項約定
：「屋頂權屬：本大樓戶別編號16A2、16A3、16A7、16A8、
16B2、16B3、16B7、16B8、16C2、16C3、16C7、16C8等12戶
屋頂露臺之使用權，依序各歸16A1、00○0、00○0、16A9、16
B1、00○0、16B6、16B9、16C1、00○0、16C6、16C9等戶別使
用，本使用權特別聲明係指不改變現狀之下，僅供植生綠化
之使用，不得搭建有蓋建物，並應負善良管理及維護修繕之
責任。其餘屋頂平台則歸本大樓全體區分單位所共用。」（
見原審卷㈠第247頁），復參以系爭露台均登記為上訴人所有
之附屬建物，有建物第一類登記謄本在卷可憑（見原審卷㈠
第311至313頁），足見系爭露台為上訴人之專有部分甚明。
而系爭公用設施設置於頂樓露台，為系爭大樓排風、排煙等
之出風口（含水泥基座），有原審現場勘驗，做成勘驗筆錄
及現場照片，並囑託地政機關做成附圖在卷可稽，且為兩造
所不爭執（見原審卷㈠第333至351頁、不爭執事項），應屬
事實。又據系爭買賣契約第拾壹條第二項、附件四第之五⑷
約定：「甲方（即買受人，下同）同意本大樓電力供應、供
水設備、電訊設備、瓦斯管線等依各該事業機關指定位置設
置；消防設備等公共設施，如排風、排煙等各種管道依實際
需要，由乙方（即建商，下同）指定位置設置；以上設置如
需增設時，甲方亦應無條件同意提供位置，不得異議。」、
「浴室、廚房及管道間整體位置不得要求變更」(見原審卷㈠
第252頁、278頁)，已約定公共設施之排風、排煙等各種管
道，均由建商依實際需要，指定位置設置，如需增設時，買
受人亦應無條件同意提供位置，變更工程時並不得要求變更
管道間整體位置。此外，系爭公用設施已經標繪於84年3月1
5日經工管處系爭社區之平面詳圖，並經出賣人建商施作完
畢等情，有系爭社區平面詳圖及竣工照片可參（見原審卷㈠
第363至367頁、卷㈡第31至33頁)，即系爭社區新建工程完工
時系爭公用設施已設置完畢。足見，系爭公用設施乃建商經
上訴人或其前手，於買賣契約同意建商所設置，且自系爭大
樓85年興建完成迄今已近30年，上訴人對於系爭公用設施設
置於系爭露台部分，且為系爭社區排風、排煙等之出風口等
節，應知之甚詳，而未曾對建商或被上訴人就其設置位置表
示異議，益徵上訴人或其前手確有同意系爭公用設施設置於
露台之事實，是以上訴人主張系爭公用設施為無權占有云云
，已屬無據。況且，上訴人就專有部分之使用權，依公寓大
廈管理條例第5條，本即受限制，今上訴人請求被上訴人移
拆除系爭公用設施，將使系爭社區所在建築物喪失排煙、排
風等正常功能，亦有害於其他區分所有權人之利益，有違上
開條文之規定，是上訴人依據民法第767條第1項規定，請求
被上訴人應予移除，亦屬無據。
六、綜上所述，上訴人先位之訴，請求確認被上訴人對劉獅鳴、
林岳讀、林偉、賴瑞暖，於111年6至7月份各逾3155元、315
5元、3020元、3015元之管理費債權不存在；及於備位之訴
，依據民法第767條第1項規定，請求被上訴人應將附圖所示
A1至A5、B1至B3、C1至C2之地上物移除，並回復原狀予上訴
人，均無理由。從而，原審所為上訴人敗訴之判決，核無違
誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，
應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提證據
，經本院審酌後均認與本件之結論無涉，茲不再一一論列
， 併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 113 年 12 月 10 日 民事第八庭 審判長法 官 黃裕仁 法 官 蔡建興 法 官 李慧瑜正本係照原本作成。
上訴人得上訴。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。 書記官 陳秀鳳
中 華 民 國 113 年 12 月 10 日
附表：
所有權人 門牌：○○市○○區○○○○段/(戶別) 專有部分 共用部分（面積共21535.62㎡） 系爭公用 設施占用 露台面積 （㎡） 主建物+夾層+ 陽台=面積(㎡/坪） 露台面積（㎡/坪） 各戶比例 1 劉獅鳴 000號00樓之0(00○0) 148.88/45.05 90.75/27.45 182/100000 4 2 林岳讀 000號00樓之0(00○0) 148.88/45.05 90.75/27.45 182/100000 3 3 賴瑞暖 000號00樓之0(00○0) 139.81/42.29 90.11/27.26 181/100000 3 4 林偉 000號00樓之0(00○0) 139.81/42.29 90.11/27.26 181/100000 2 編號1至4建物均坐落○○市○○區○○段000地號土地