臺灣花蓮地方法院刑事判決
113年度易字第28號
公 訴 人 臺灣花蓮地方檢察署檢察官
被 告 李駿杰
上列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（112年度偵緝字第743
號），本院判決如下：
主 文
李駿杰犯詐欺取財罪，處有期徒刑叁月，如易科罰金，以新臺幣
壹仟元折算壹日。
事 實
一、李駿杰原從事不動產仲介買賣，因跑外送時認識黃乃聖，並
得知黃乃聖所有坐落在花蓮縣○○鄉○○○段0000○0000地號土地
(以下稱本案土地)有意出售，遂遊說黃乃聖交由其代為出售
本案土地，黃乃聖允諾後，即授權李駿杰代為出售本案土地
。迨經賴建良在臉書上看到李駿杰所刊登之出售本案土地廣
告後，即與李駿杰聯絡，並以新臺幣（下同）38萬元購得本
案土地，然因本案土地為原住民保留地，賴建良非具有原住
民身分，無法為所有權移轉登記，為確保其權益，遂在本案
土地上設定抵押權，債權金額為100萬元予賴建良，所有權
人仍登記為黃乃聖。適有奚寶榮、李娟美(奚寶榮之妻)、李
思琦(李娟美之妹)在臉書上看到有人欲出售本案土地，遂與
李駿杰聯繫購買事宜。詎李駿杰明知本案土地業已設定抵押
權予賴建良，而不動產之買賣對於是否設定抵押權一事，為
買賣契約必要之點，竟意圖為自己不法之所有，基於詐欺取
財之犯意，未告知奚寶榮、李娟美、李思琦本案土地業已設
定抵押權之情事，且經奚寶榮、李娟美、李思琦詢問，本案
土地是否有設定其他權利時，亦均答覆「沒有」，致使奚寶
榮、李娟美、李思琦均因此誤認本案土地並無地上負擔，而
同意以55萬元購買本案土地，並於民國110年10月1日簽訂買
賣契約，當日並交付頭期款27萬元，另於110年10月18日交
付20萬元，並於110年11月11日辦理所有權移轉登記予李思
琦，並支付尾款8萬元予李駿杰。嗣經李思琦欲持本案土地
向銀行申辦抵押貸款，銀行告知上開土地已設定抵押權，而
發覺受騙。
二、案經奚寶榮、李娟美、李思琦訴由花蓮縣警察局花蓮分局報
告臺灣花蓮地方檢察署檢察官偵查起訴。
理 由
壹、程序部分
按被告以外之人於審判外之言詞或書面陳述，除法律有規定
者外，不得作為證據，刑事訴訟法第159條第1項定有明文。
惟被告以外之人於審判外之陳述，雖不符刑事訴訟法第159
條之1至第159條之4規定，但經當事人於審判程序同意作為
證據，法院審酌該言詞陳述或書面陳述作成時之情況，認為
適當者，亦得為證據，刑事訴訟法第159條之5第1項亦有明
文。本判決下列所引用被告以外之人於審判外之陳述，被告
於本院準備程序表示同意作為證據而不予爭執（本院卷第44
頁），迄至言詞辯論終結前亦未再聲明異議，本院審酌前開
證據資料製作時之情況，尚無違法不當及證明力明顯過低之
瑕疵，亦認為以之作為證據應屬適當，揆諸上開規定，堪認
有證據能力。其餘認定本案犯罪事實之非供述證據，尚查無
違反法定程序取得之情，依刑事訴訟法第158條之4規定反面
解釋，亦具證據能力。
貳、實體部分
一、認定犯罪事實所憑之理由及證據
訊據被告李駿杰固坦承有以38萬元之價格代黃乃聖出售本案
土地予賴建良，並在本案土地上設定債權100萬元之抵押權
予賴建良，之後再將本案土地以55萬元之價格出售予告訴人
奚寶榮、李娟美、李思琦等人，並將本案土地登記在告訴人
李思琦名下，且收足告訴人奚寶榮等3人所交付之買賣價金5
5萬元等事實。惟矢口否認有何詐欺取財之犯行，辯稱：奚
寶榮等3人有來現場看過土地，我那時候有跟他們說土地有
交易過，上面有賴建良的抵押權，因為後續要找賴建良塗銷
抵押權之設定，但是一直找不到賴建良，賴建良委託我出售
本案土地是事實，我不是有意要去詐欺告訴人奚寶榮等3人
云云。經查：
(一)被告以55萬元之價格將本案土地出售予告訴人奚寶榮等3人
，出售時本案土地設定有債權金額100萬元之抵押權予賴建
良，被告業已收足奚寶榮等3人所給付之本案土地買賣價金
等事實
上開事實，業據被告於偵查、審理時均坦承不諱（偵緝卷第
55頁至第61頁；本院卷第35頁至第40頁），核與證人黃乃聖
、證人即告訴人奚寶榮、李娟美、證人即地政士卓建和於偵
查時之證述（偵卷第45頁至49頁、偵緝卷第143頁至第153頁
）情節大致相符，並有本案土地之買賣契約書影本、被告擔
任不動產仲介之網頁資料、房地買賣收據、本案土地之土地
登記第二類謄本、花蓮縣地籍異動索引、告訴人奚寶榮與被
告在通訊軟體LINE上之對話紀錄截圖（他卷第21頁至第53頁
）、賴建良與黃乃聖之本案土地買賣契約書（偵卷第125頁
至第128頁）、花蓮縣鳳林地政事務所113年2月29日鳳地登
字第1130000959函檢附本案土地設定抵押權相關資料（土地
登記申請書）（本院卷第79頁至第87頁）等證據資料在卷可
資佐證，上開事實應堪憑認為真。
(二)被告將設定有抵押權之本案土地出售與告訴人奚寶榮等3人
時，未告知本案土地設定有抵押權之事，主觀上有詐欺之犯
意及客觀上有詐欺之犯行
被告受黃乃聖之委託出售本案土地，經賴建良與其聯繫而以
38萬元之價格購買本案土地，然本案土地為原住民保留地，
非具原住民身分不得登記為所有權人，賴建良不具原住民身
分，故因而將本案土地設定債權額100萬之抵押權予賴建良
，用以確保賴建良之權益。又賴建良將設有抵押權之本案土
地委託被告出售，稱僅須價格高於38萬元即可，上情為被告
所不否認。故被告再將本案土地出售時，業已明知本案土地
已設定有100萬債權之抵押權，本應在刊登出售本案土地之
廣告上附註說明設定有抵押權，然被告卻無特別說明，此觀
告訴人奚寶榮於偵查時具結證稱：我在看土地時就有問過被
告本案土地有無被設定抵押，被告說沒有，我看價格合理，
所以我們就決定跟被告買，如果被告當初說有設定抵押權的
話，我們就不可能跟被告買，之後也不會付款，購買當時只
知道地主是黃乃聖等語自明（偵卷第47頁；偵緝卷第151頁
）。再參之被告於本院中供稱：我當不動產仲介斷斷續續有
1、2年，就我經驗而言，在不動產物件上設定有抵押權，出
售之價格較沒有設定抵押權之不動產為低，且議價空間比較
大等語（本院卷第40頁），而本案土地被告出售予賴建良之
價格為38萬元，然出售予告訴人奚寶榮等3人之價格卻為55
萬元，高於當初賴建良購買本案土地未設定抵押權之價格，
是依被告自述擔任不動產仲介之經驗，若被告有告知告訴人
奚寶榮等人本案土地設定有抵押債權時，該買賣價格應低於
38萬元，且議價空間較大。又被告於本院言詞辯論時稱：當
時過戶完後，告訴人奚寶榮也有跟我反應，我有跟告訴人奚
寶榮說我會去找賴建良處理，但當時賴建良就已經常常找不
到，我去他住所也多次找不到人等語（本院卷243頁），是
依被告稱係因本案土地移轉登記與告訴人李思琦後，告訴人
奚寶榮有向被告反應要塗銷本案土地抵押權之事，倘若告訴
人奚寶榮等3人購買本案土地時即知悉本案土地設定有抵押
權，縱使價格合理，然在交付價金之前，理應會要求被告先
將本案土地之抵押權塗銷，然告訴人奚寶榮卻在本案土地過
戶登記後方要求被告塗銷本案土地上之抵押權，此與一般交
易常規不符，綜合上開情狀判斷，被告在出售本案土地予告
訴人奚寶榮等3人時，顯然未向告訴人奚寶榮述明本案土地
設定有抵押權之事應堪憑認為真。而本案土地上是否設定抵
押權，為本案買賣土地契約必要之點，而被告在出售本案土
地時，竟隱匿本案土地設定有抵押權之重要資訊未告知告訴
人奚寶榮等3人，致告訴人奚寶榮等3人因而陷於錯誤，誤認
本案土地無設定抵押權，進而向被告購買並支付價金等情堪
予憑認。再者訊據證人即地政士卓建和於偵查時具結證稱：
本案土地的2次買賣及抵押權之設定都是由我辦理的，權狀
跟辦理的相關資料都是由被告拿給我辦的。我沒有接觸過賴
建良、黃乃聖、奚寶榮、李娟美、李思琦等人，我只有跟被
告接觸過，全部都是由被告委託我辦理的等語，是被告在交
付相關文件予證人即地政士辦理本案土地所有權移轉登記時
，並未告知地政士應塗銷本案土地上之抵押權登記後方移轉
登記予告訴人李思琦，導致本案土地移轉登記予告訴人李思
琦時，本案土地仍有設定有抵押權，依上開證據均足以論證
被告在出售本案土地予告訴人奚寶榮等3人時，主觀上有詐
欺之犯意，在客觀上亦具有詐欺之犯行灼然至明。
(三)被告前揭稱已告知告訴人奚寶榮等3人本案土地上已有設定
抵押權之辯解不足採信
被告雖以前詞置辯，然本院論證之理由已詳述如上，被告之
辯解，顯係臨訟卸責之詞，不足採信。
(四)綜上所述，被告所辯，係屬事後卸責之詞，不足採信。本案
事證明確，被告詐欺取財犯行，洵堪認定，應予依法論科。
二、論罪科刑
核被告李駿杰所為，係犯刑法第339條第1項之詐欺取財罪。
爰依刑法第57條之規定，以行為人之責任為基礎，審酌被告
前有因侵占、背信等案件遭偵查起訴之前案紀錄之品行資料
，此有臺灣高等法院被告前案紀錄表可參，其素行非佳，而
被告為不動產仲介業務人員，理應將買賣契約必要之點告知
買賣雙方，竟為牟利，隱匿本案土地設定有抵押債權之事實
，致告訴人奚寶榮等3人因陷於錯誤而購入設定有抵押權之
本案土地，造成告訴人奚寶榮等3人受有財產上之損害，行
為實不足取，應予非難。雖被告矢口否認有詐欺犯行，惟念
及被告業已與告訴人奚寶榮等3人達成調解，並同意賠償告
訴人奚寶榮等3人80萬元後，告訴人李思琦再將本案土地移
轉登記予黃乃聖等調解條件之犯後態度，有本院調解程序筆
錄及調解筆錄在卷可參（本院卷第259頁至第262頁），兼衡
被告自承高中畢業之智識程度，從事服務業，月薪約3萬多
元，已婚、有2名未成年子女須扶養之家庭經濟狀況（本院
卷第242頁）等一切情狀，量處如主文所示之刑，並諭知易
科罰金之折算標準，以資懲儆。
三、沒收
按犯罪所得，屬於犯罪行為人者，沒收之，刑法第38條之1 第1項前段定有明文。被告因本案土地交易獲取55萬元之價 金，除償還賴建良5萬元，有本院函詢賴建良金融帳戶明細 資料在卷可參（本院卷第183頁至第191頁）外，其餘50萬元 尚未清償交付予賴建良，可認為本案之犯罪所得，本依前揭 規定，應予宣告沒收。惟考量被告已與告訴人奚寶榮等3人 達成調解，而依調解條件被告願賠償告訴人奚寶榮等3人80 萬元萬元，業已逾越告訴人奚寶榮等3人所給付本案土地之 價金，是被告應賠償之金額已逾越犯罪所得之利益，應認如 在本案再諭知沒收被告之犯罪所得，將使被告承受過度之不 利益，容有過苛之虞，爰依刑法第38條之2第2項規定，就上 開50萬元部分不予宣告沒收，附此敘明。
據上論斷，依刑事訴訟法第299條第1項前段，判決如主文。本案經檢察官王柏舜提起公訴，檢察官張君如到庭執行職務。中 華 民 國 113 年 12 月 26 日 刑事第三庭 法 官 韓茂山 以上正本證明與原本無異。
如不服本判決應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由。其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書(均須按他造當事人之人數附繕本)「切勿逕送上級法院」。告訴人或被害人如對於本判決不服者，應具備理由請求檢察官上訴，其上訴期間之計算係以檢察官收受判決正本之日期為準。
中 華 民 國 113 年 12 月 26 日
書記官 林怡玉附錄本判決論罪之法律條文： 中華民國刑法第339條第1項
意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50萬元以下罰金。