臺灣臺南地方法院民事判決
113年度訴字第683號
原 告 劉春香
訴訟代理人 洪銘憲律師（法律扶助）
被 告 林雅秀
上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國109年10月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告與母親劉蔡金各持有台南市○○區○○段0000地號土地（
下稱系爭土地）各3分之1，另3分之1為訴外人劉正義所持
有（原告之兄長）。系爭土地上有劉正義所有之同段之73
1建號房屋（門牌號碼：台南市○○區○○○街00巷0弄0號，下
稱系爭建物）。因劉正義過世，劉蔡金繼承劉正義之遺產
，債權人查封拍賣債務人劉正義所遺之系爭土地3分之1及
其上之系爭建物，後由被告由拍賣取得，並經由法院執行
點交，由被告占有。
（二）原告與母親劉蔡金各持有系爭土地各3分之1，為系爭土地
之共有人，被告雖為土地共有人之一，惟共有人對共有物
之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非
謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之
權利，如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部
或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利，因此，
原告主張被告之系爭建物無權占有系爭土地，爰依民法第
767條之規定，請求被告拆屋還地。
（三）退步言之，如法院認被告係有權占有系爭土地，原告依民
法第179條、土地法第105條、第97條之規定，請求系爭建
物占有系爭土地上之3分之1之租金，於拆除系爭建物前每
月應給付原告新台幣（下同）5,962元（申報地價2,080元
×86平方公尺×10%÷3＝ 5,962元）予原告。
（三）聲明：
⒈被告應將坐落台南市○○區○○段0000地號土地上，門牌號碼
台南市○○區○○○街00巷0弄0號三樓房屋拆除，並將土地返
還原告及其他共有人全體。
⒉被告應自起訴狀繕本送達翌日起至拆除第一項之房屋止，
按月給付原告5,960元。
⒊原告願供擔保為假執行。
二、被告抗辯：
（一）被告所有之系爭建物為辦竣保存登記之建物，並非違章建
築，於系爭建物起造當時，顯係得土地所有人同意後，始
得興建並辦理保存登記，為有權占有系爭土地，是原告以
系爭建物無權占有系爭土地，因此訴請拆屋還地及請求不
當得利，已屬於法不合。
（二）被告願意以合理之價格向被告購買系爭土地。
（三）聲明：請求判決駁回原告之訴。
三、兩造不爭執事項：
（一）系爭土地於68年間起為劉進所有，劉進於84年4月21日出
具土地使用權同意書，供劉正義建築房屋，劉正義因此取
得建築執照，為起造人，興建系爭建物。
（二）劉進於103年9月20日死亡，繼承人為其配偶劉蔡金及子女
劉正義、原告，應繼分比例各為3分之1。
（三）劉正義因積欠債務，其所有之系爭土地應有部分3 分之1
、系爭建物（以下合稱系爭不動產）遭本院以111年度司
執字第37590 號強制執行案件拍賣，由被告取得系爭不動
產之所有權。
四、得心證之理由：
（一）原告主張其為系爭土地共有人之一，被告所有之系爭建物
無權占有系爭土地，乃依民法第767條規定，請被告將系
爭建物拆除，將系爭土地返還原告及其他共有人，是否有
理由？經查：
⒈按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所
有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土
地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有
人應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院
99年度台上字第1169號判決意旨參照）。被告所有系爭建
物占有原告所有系爭土地之事實，為被告所不爭執，僅辯
稱系爭建物並非無權占有系爭土地等語，被告即應就系爭
建物有占有系爭土地之正當權源之事實，負舉證之責。
⒉次按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固
僅於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性
），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉
之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾
保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（
對世效力之物權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為
標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該
不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明
知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉
該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效
果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在
，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果（最高法院
97年度台上字第1729號民事判決意旨同此見解）。又按民
法上之法律行為，有債權行為與物權行為，除法律有特別
規定外，前者於特定人間發生法律上之效力，後者於以公
示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法
律上之效力。如其約定占有標的物等法律事實為第三人明
知或可得而知，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第
三人發生法律上之效力（最高法院101年度台上字第1834
號民事判決意旨同此見解）。
⒊經查，系爭土地於68年間起為劉進所有，劉進於84年4 月2
1日出具土地用權同意書，供其子劉正義建築房屋，劉正
義因此取得建築執照，為起造人，興建系爭建物，此為兩
造所不爭執，並經本院向台南市政府工務局調取系爭建物
之（83）南工局造字第6832號及（84）南工使字第2307號
建築執照原卷核閱無誤。依據劉進出具之系爭土地使用權
同意書記載：「茲有劉正義等一人，擬在下列土地建築三
層RC造建築物一棟，案經等人完全同意，為申請建造執照
，特立此同意書為憑。土地標示及使用範圍如下：『關廟
鄉北花段1213地號，同意使用土地面積86㎡』，土地所有權
人：劉進，84年4月21日」等語，系爭土地原所有權人已
同意劉正義在其上建築房屋甚明。劉進將系爭土地交由劉
正義興建系爭建物，又未見有償之約定，應係無償之使用
借貸，為債權契約，原不具物權效力，僅係存在劉進與劉
正義之間。然劉進、劉正義均知系爭土地係供興建系爭建
物之建築基地之用，且系爭建物勢必有長期使用之目的，
日後有出賣與不特定之買受人之可能，揆諸前揭說明，縱
未經以登記為公示方法，因已具備使第三人因知悉該狀態
之公示作用，應使該債權契約對於受讓系爭土地之第三人
繼續存在，更遑論受讓之第三人即為劉進之繼承人（劉正
義、劉蔡金、原告），劉正義之系爭建物得對受讓取得系
爭土地之劉蔡金、原告主張使用借貸契約，為有權占有
。嗣後因劉正義積欠債務，系爭不動產被強制執行，被告
再於本院111年度司執字第37590號強制執行件中，拍賣取
得系爭建物所有權，依前述說明，被告自得對劉蔡金、原
告主張該使用借貸契約存在，有權占有系爭土地。從而，
原告本於系爭土地所有權人之身分，請求被告應將系爭建
物拆除並將系爭土地返還予原告及其他共有人，即難謂正
當。
⒋又按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主
要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民
法第148條定有明文。而使用借貸契約係債之關係，僅於
當事人間有其效力，房屋買受人並不當然繼受其前手與土
地所有人間之使用借貸關係，原則上固不得執該關係主張
其有使用坐落土地之權利。然土地受讓人若明知房屋所有
人係基於與土地讓與人間債之關係而占有房屋坐落之土地
，且經斟酌房屋使用土地之狀態及房屋之使用目的等項後
，如可認土地所有人行使所有權，違反誠信原則或公共利
益，仍應駁回其請求。（最高法院99年度台上字第1705號
判決參照）。查系爭建物坐落於系爭土地上之權源，原為
劉進與劉正義間之使用借貸契約，係屬已為保存登記之建
物，依該房屋使用目的及情狀，使用借貸之目的尚未達成
，被告經由法院拍賣程序取得系爭建物所有權，本院衡量
系爭建物拆除所致之損害，與原告因此得受之利益後，認
原告行使系爭土地所有權，違反誠信則，仍應駁回其請求
。
(二)原告主張其依民法第179條、土地法第97、105條之規定，請
求被告應自起訴狀繕本送達翌日起至拆除系爭建物之日止，
按月給付原告5,960元，是否有理由？經查：
⒈按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
，民法第179條定有明文。而無權占有他人之土地，依社會
通常觀念可能獲得相當於租金之利益，並致土地所有權人無
法對土地為使用收益，而受有同額之損害，為社會通常之觀
念（最高法院61年度台上字第1695號判決參照）。
⒉承前所述，被告既非無正當權源而占有原告所有系爭土地，
自與民法第179條不當得利之構成要件有間，原告依民法第1
79條請求被告給付相當於租金之不當得利，即無理由，應予
駁回。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第179條之規定，請
求被告拆屋還地及給付如訴之聲明所示之相當於租金之不當
得利金額，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其
假執行之聲請，失所依附，應併予駁回。
六、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊方法，經審酌後認與判
決之結果不生影響，無庸再逐一予以論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 113 年 12 月 5 日
民事第一庭 法 官 張麗娟
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 12 月 9 日
書 記 官 高培馨