臺灣臺南地方法院民事判決
113年度簡上字第239號
上 訴 人 陳俊安
被 上訴人 李政憲
訴訟代理人 侯信逸律師
鄭志侖律師
上列當事人間租賃糾紛事件，上訴人對於民國113年8月1日本院
臺南簡易庭113年度南簡字第280號第一審判決提起上訴，本院於
113年12月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人即原審原告於本院主張除與原判決記載相同者，茲引
用之外，補稱略以：兩造租賃範圍明確且有書面依據，上訴
人因此投入大量整修費用，詎被上訴人違約出租1樓，不僅
侵害上訴人權利，第三人占用1樓空間後，更將上訴人原本
作為營業之通道及客廳堆置雜物，造成上訴人龐大經濟損失
等語。
二、被上訴人即原審被告於本院答辯與原審及原判決記載相同，
茲引用之。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，並聲明：原判
決廢棄；被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）720,000元
；被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項（見本院卷第156頁）：
㈠兩造於民國103年2月1日簽訂如原證一所示之房屋租賃契約書
（下稱系爭租約），約定上訴人以每月租金10,000元，自10
3年2月1日起至113年1月31日止，向被上訴人承租門牌號碼
臺南市○○區○○街00號房屋（下稱系爭房屋），另以手寫方式
記載：「特約：本契約雙方於2013年8 月14日簽定。在修繕
期間不收租金，每月租金10,000元，從2014年2月1 日起算
」之內容，經被上訴人蓋用印文及按捺指印、上訴人按捺指
印確認無誤。
㈡系爭租約第1條記載：「甲方（即被上訴人）房屋所在地及使
用範圍臺南市○○區○○里00鄰○○街00號」。
㈢系爭房屋為3層樓。
㈣證人江玉婷自104年12月19日起，迄今均使用系爭房屋1樓經
營南方設計工作室。
㈤上訴人曾就系爭房屋2、3樓進行裝修。
五、兩造爭執事項（見本院卷第156頁）：
㈠系爭租約之使用範圍是否包含系爭房屋1樓（即被上訴人交由
證人江玉婷使用之部分）？
㈡上訴人依侵權行為及不當得利之法律關係，主張被上訴人違
反系爭租約，將系爭房屋1樓出租予證人江玉婷，請求被上
訴人給付720,000元（以每月租金10,000元計算，共72個月
），有無理由？
六、本院得心證之理由：
㈠依前述不爭執事項㈡、㈢所載內容，兩造就租賃範圍僅記載「
臺南市○○區○○里00鄰○○街00號」，並未特別指明樓層，可知
兩造於簽訂系爭租約時，係以系爭房屋全棟作為租賃標的。
㈡兩造對於證人江玉婷自系爭租約存續期間之104年12月19日起
，迄今均使用系爭房屋1樓經營南方設計工作室乙節，均不
爭執，再將證人江玉婷於原審審理時證稱：104年11月開始
，我到系爭房屋1樓經營工作室，同年12月固定在那裡，我
並不清楚之前的使用狀況，在我經營期間，上訴人有提到他
原本要使用1樓，可是後來沒用，1樓的裝潢是被上訴人負責
、費用也是被上訴人負擔，在我經營工作室期間，兩造都沒
有裝潢過系爭房屋；我與被上訴人就系爭房屋1樓沒有租賃
關係，我們是合作關係，1樓裡面很多是被上訴人的東西，
被上訴人說他平時要上班，但未來要經營工作室使用，我是
幫他顧房子，系爭房屋1樓後側木質地板是上訴人做的、1樓
監視器也是上訴人裝的；因為我跟被上訴人只是朋友，正常
人不覺得可以無償使用，所以我有告訴被上訴人，我會對外
說租賃1個月10,000元，但我們沒有任何租賃關係存在，也
沒有簽約；我在104年有匯款60,000元給被上訴人，因為被
上訴人幫我裝1樓冷氣，隔年開始我每月匯款5,000元，是因
為被上訴人後來沒有使用這個空間，但被上訴人說他裝潢花
了60多萬，這是我補貼他裝潢的費用，到現在我還每月匯款
5,000元；在我使用系爭房屋1樓的過程中，上訴人沒有跟我
說這是他承租的範圍應該由他使用，他使用的2、3樓從1樓
後方進出，不用經過我的工作室，上訴人也沒有要求我空出
1樓使用空間等語（見原審卷第84頁至第89頁）等語，與上
訴人於上開期間均有繳納全額租金之事實對照觀之，倘兩造
嗣後未合意變更系爭租約之租賃範圍為系爭房屋2、3樓，衡
諸常情，上訴人何以未曾向使用系爭房屋1樓之證人江玉婷
反應，並要求讓其使用？又為何未請求被上訴人將系爭房屋
1樓交予其使用或要求依照比例減少租金？益徵兩造應已合
意變更租賃範圍，否則上訴人何以於104年間起至本件訴訟
繫屬之113年2月1日間止，長達近10年，均忍受租賃物之一
部由他人占用無法使用收益，卻仍按時繳納全額租金，且未
有爭執或訴訟之情形？
㈢準此，兩造既已合意變更租賃範圍為系爭房屋2、3樓，系爭
房屋1樓已非租賃標的，則被上訴人如何使用系爭房屋1樓，
即與上訴人無關，是上訴人執此主張被上訴人侵害其權利云
云，於法無據。
七、綜上所述，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴指摘
原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
本院斟酌後，認為與本件判決結果不生影響，爰不予逐一論
列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第
3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 113 年 12 月 31 日 民事第五庭 審判長法 官 曾仁勇
法 官 王偉為
法 官 王鍾湄以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 113 年 12 月 31 日 書記官 黃怡惠