臺灣臺南地方法院民事判決
111年度簡上字第235號
上 訴 人 蓮莊大樓管理委員會
法定代理人 王彥智
訴訟代理人 吳永茂律師
羅玲郁律師
侯昱安律師
被上 訴 人 劉玉嬌
訴訟代理人 陳昱良律師
上列當事人間請求確認車位所有權存在事件，上訴人對於中華民
國111年7月29日本院新市簡易庭111年度新簡字第96號民事第一
審判決提起上訴，經本院於民國113年11月20日言詞辯論終結，
判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按確認之訴非有即受確認判決之法律上利益者，
不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係
之存否不明確，上訴人主觀上認其在法律上之地位有不安之
狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而
言（最高法院52年度臺上字第1240號裁判意旨參照）。本件
被上訴人主張其對於門牌號碼臺南市○○區○○路000巷00弄0號
建物即蓮莊大樓（下稱系爭大樓）地下室編號38號停車位（
下稱系爭38號停車位）有永久使用權存在，惟為上訴人所否
認，是兩造間就被上訴人於系爭38號停車位是否有永久使用
權存在已有不明確之狀態，並致被上訴人在私法上之地位有
不安之狀態存在，而此種不安之狀態，得以本件確認判決將
之除去，依前開說明，被上訴人提起本件確認之訴，即有受
確認判決之法律上利益，合先敘明。
貳、實體方面：
一、被上訴人於原審起訴主張：上訴人因財務不足，於民國88年
9月15日張貼公告（下稱系爭公告）出售系爭大樓地下室編
號38號、39號之停車位，嗣被上訴人於88年9月21日與上訴
人簽訂權利使用暨買賣契約書（下稱系爭契約），約定以新
臺幣（下同）20萬元，向上訴人購買系爭38號停車位，而享
有對於系爭38號停車位永久使用權，迄今已長達20餘年，執
此亦非不得認為有與全體區分所有權人成立默示分管契約之
效力。詎上訴人竟於111年1月26日以存證信函聲稱被上訴人
係違規停放汽車，並限期要求被上訴人移置車輛，而否認被
上訴人對於系爭38號停車位之使用權，致其權益受損，是被
上訴人自有確認系爭38號停車位使用權法律關係存在之必要
，爰依法提起本件訴訟等語。並聲明：確認被上訴人就門牌
號碼臺南市○○區○○路000巷00弄0號蓮莊大樓地下室編號38號
停車位之使用權存在。
二、上訴人於原審辯稱：上訴人係於90年始依公寓大廈管理條例
報備成立，而被上訴人所提出之系爭契約，做成時點係在上
訴人成立之前，且系爭契約所記載及用印之「蓮莊管理委員
會」名稱，亦與上訴人之「蓮莊大樓管理委員會」不同，系
爭契約既非上訴人與被上訴人所訂立，被上訴人自無理由依
系爭契約對上訴人主張就系爭38號停車位享有永久使用權；
且系爭大樓於81年經改制前之臺南縣政府工務局所核定之停
車格僅有37個，並未包含系爭38號停車位，故系爭38號停車
位屬於系爭大樓之全體區分所有權人所共有，然被上訴人未
能提出全體區分所有權人明示或默示同意被上訴人使用系爭
38號停車位之證據，因此被上訴人所主張事實即無理由；況
依被上訴人所稱全體區分所有權人長達20餘年未為反對其使
用系爭38號停車位之意思表示，而成立默示分管契約，則被
上訴人即應以全體區分所有權人為被告，故被上訴人提起本
件訴訟有當事人不適格之情等語置辯。並聲明：被上訴人之
訴駁回。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，並聲明：
㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於原審之訴駁回。
其上訴理由如下：
㈠被上訴人對上訴人提起本件訴訟，當事人不適格：
⒈系爭大樓目前現實使用中之停車位，除系爭38號停車位外
，尚有39號、40號、41號停車位，其中39號停車位係由訴
外人鄭可芬主張有永久使用權（本院新市簡易庭111年度
新簡字第93號），40號及41號停車位則由不特定人使用（
所有停車位均未額外繳付管理費）。
⒉依據系爭大樓於81年間經改制前之臺南縣政府工務局所核
定之建照執照建築圖所示（被證2），系爭大樓成立時，
該地下一樓原本規劃核准之汽車停車格僅有37個，並未包
含系爭38號、39號停車位，故系爭38號停車位所坐落之土
地（下稱系爭土地）自屬系爭大樓區分所有權人所共有，
而被上訴人對此亦不爭執；又依被上訴人之主張，系爭停
車位係其以20萬元購買取得，並約定被上訴人得享有永久
使用權，且系爭大樓區分所有權人歷經長達20餘年之久均
未予干涉，故認系爭大樓之區分所有權人與被上訴人間，
就被上訴人對系爭38號停車位有永久使用權乙節，有默示
分管契約存在云云，基此，則被上訴人理應將「系爭大樓
之區分所有權人」列為本案被告，始符合被上訴人之主張
。
㈡系爭大樓之區分所有權人與被上訴人間，就被上訴人對系爭3
8號停車位有永久使用權乙節，無默示分管契約存在：
⒈依據系爭大樓住戶於88年間簽署如被證3之連署書所載：「
一、蓮莊之『前任管委會』成員，未督促大樓事務運作、修
繕，時至88年10月又未按法規改選，明顯違反法令，本大
樓住戶不贊同公告及作為。二、近期公告⒈車位標售…。乃
未經區分所有權人決議，經洽詢相關法令及律師，本社區
住戶保留追訴權。…。敬請簽名連署於後」等語，足證縱
系爭大樓管理委員會於88年間曾作成系爭公告及簽署系爭
契約等文件，然當時系爭大樓管理委員會對於出售系爭38
號停車位乙事，並未經系爭大樓之區分所有權人開會決議
，基此，系爭大樓之區分所有權人既未曾開會決議討論是
否願將渠等所共有之系爭38號停車位，同意出售或提供特
定人永久使用之事實，則系爭大樓之區分所有權人，何來
有默示同意被上訴人就系爭38號停車位有永久使用權利等
情。
⒉被上訴人雖援引證人柯鑑宏、吳瓊慧於原審之證述作為佐
證，然上開證人對於系爭大樓是否曾經召開區分所有權人
會議討論、決議願將渠等所共有之系爭38號停車位，同意
出售或提供予特定人永久使用乙節，均無法提出完整之說
明與陳述；且渠等對於如何得知管委會有出售系爭38號停
車位乙節之說法，更是前後矛盾；甚且該等證人與被上訴
人間存有利害衝突關係，尚難期待渠等得做出客觀且公正
之證述，自難將渠等證詞作為有利於被上訴人之依據。
㈢系爭38號停車位（即系爭大樓之約定專用部分）之範圍及使
用主體，應受公寓大廈管理條例之23條第2項規定之拘束：
⒈系爭38號停車位屬系爭大樓之全體區分所有權人所有之共
用部分，則關於被上訴人所主張之該共有部分約定由特定
人即被上訴人作為停車格專有使用乙節，自應依上開規定
載明於系爭大樓之規約内，否則不生效力。故綜觀系爭大
樓之規約既無載明系爭38號停車位應由被上訴人作為停車
位專有使用等語，當無共有部分約定專有使用之情，自為
甚明。
⒉被上訴人雖辯稱系爭大樓係於82年3月10日興建完成，斯時
公寓大廈管理條例尚未施行，故本案應無公寓大廈管理條
例第23條第2項之適用云云，惟被上訴人主張系爭共有部
分經全體區分所有權人所（默示）同意作為供被上訴人特
定專有使用乙節之依據，無非係以原證1之系爭公告及系
爭契約等為據，然原證1之系爭公告及系爭契約之發生時
點既為88年間，則此時已於公寓大廈管理條例84年6月28
日制定公布施行之後，故被上訴人所辯，並無可採。
㈣上訴人係於90年間才依據公寓大廈管理條例等相關規定成立
並向主管機關報備之管理委員會，而原告所提系爭公告及系
爭契約並非上訴人所出具，而係「蓮莊管理委員會」所出具
；且上訴人並未取得被上訴人所支付其購買系爭38號停車位
之對價即20萬元款項，則上訴人並無受系爭公告及系爭契約
内容所拘束之理，亦即上訴人並無承受原「蓮莊管理委員會
」之債權債務關係。
㈤被上訴人主張依民法第772條規定時效取得系爭38號停車位之
永久使用權，顯無理由：我國民法物權篇其中第772條規定
所指之所有權以外財產權，自應以具有物權特性之法定「物
權」為限，當無包含「債權」在內。本件被上訴人所主張確
認之權利既為永久使用權，其至多僅屬債權，而非物權篇所
規範之物權，故被上訴人主張其依據民法第772條規定，因
時效取得永久使用權云云，並無理由。
四、被上訴人於本院則以：
㈠系爭38號停車位（屬系爭大樓之約定專用部分）之範圍及使
用主體，應無公寓大廈管理條例之23條第2項規定之適用：
公寓大廈管理條例第23條第2項固規定，約定專用部分範圍
與使用主體需載明於規約，否則不生效力，惟公寓大廈管理
條例係於84年6月28日制定公布，本件系爭大樓（地下1層、
地上11層）係於82年3月10日建築完成，當時公寓大廈管理
條例尚未施行，故應無上開條文之適用。再者，系爭大樓規
約第3條第4項約定：「停車空間應依與起造人或建築業者之
買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分。無買賣契約
書或分管契約書且為共同持分之停車空間經區分所有權人會
議決議者，得將部分之停車空問約定為約定專用部分供特定
區分所有權人使用，其契約格式如附件三。」是系爭大樓嗣
經上訴人向改制前之臺南縣政府工務局報備組織後，亦已將
約定專用部分範圍與使用主體需載明於規約，且被上訴人係
繼受自前任管理委員會取得使用權利，自已符合公寓大廈管
理條例第23條第2項之規定。
㈡證人柯鍵宏於原審時具結證稱綦詳，可認88年間系爭大樓管
理委員會，因經費不足，經區分所有權人會議討論後無異議
，再經管理委員會討論後公告出售系爭38號停車位之資訊，
並由被上訴人買受之事實堪以認定；參以，證人吳瓊慧於原
審時具結證稱之情節，應認被上訴人主張係因上訴人公告財
務不足，而以20萬元之價金，向上訴人購買系爭38號停車位
之情節，非屬虛妄，而可採信。
㈢上訴人是否應承受原管理委員會之債權債務關係：按寓大廈
成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主
任委員對外代表管理委員會。而管理委員經區分所有權人推
選產生，至有無向主管機關報備，僅係行政監督措施，尚非
管理委員之成立要件，主任委員既對外代表管理委員會，則
系爭大樓88年間時任主任委員之黃森旺所為公告及買賣停車
位使用權之行為，並不因部分住戶反對或嗣後管理委員會改
選而受影響。況依上訴人所提出被證3之住戶連署書亦稱黃
森旺等為「前任管委會」成員，足見渠等當時確為上訴人之
成員，且應係在88年10月以後始有改選情事，則本件於88年
9月出售系爭38號停車位使用權，仍在渠等任期內所為，且
上訴人等係嗣後改選之同一管理委員會，應可確定，則上訴
人自應承受原管理委員會之債權債務關係。是本件出售系爭
38號停車位之法律行為既係經系爭大樓區分所有權人及管理
委員會討論後，經公告而出售予被上訴人，則依系爭契約之
約定，被上訴人對系爭38號停車位自有永久使用權。從而，
上訴人徒以訂定系爭契約時，上訴人尚未經報備成立，且名
稱略有不同（被上訴人係與「蓮莊管理委員會」所簽立，非
與「蓮莊大樓管理委員會」所簽立），而否定與被上訴人簽
訂系爭契約之效力，自難憑採。
㈣被上訴人主張依民法第772條規定時效取得系爭38號停車位之
永久使用權，應屬有據：被上訴人前於88年問向上訴人以20
萬元對價購買取得系爭38號停車位，雙方並於88年9月21日
簽訂系爭契約，約定被上訴人得享有永久權利使用權。被上
訴人自此以永久使用權之意思，和平、公然、繼續占有系爭
38號停車位，嗣上訴人雖於90年間變更組織並依公寓大廈管
理條例規定向主管機關報備成立蓮莊大樓管理委員會，然被
上訴人於簽約後即按系爭契約之約定占有使用、管理迄今，
上訴人及系爭大樓全體區分所有權人均未予干涉，歷有年所
長達20餘年之久，為兩造所不爭之事實。故縱認原證1之系
爭契約非上訴人與被上訴人所訂立，然依民法關於時效取得
及第772條於所有權以外財產權之取得準用之規定，被上訴
人自仍可取得系爭38號停車位之永久使用權。
㈤並聲明：上訴駁回。
五、兩造不爭執之事項：
㈠蓮莊大樓即門牌號碼臺南市○○區○○路000巷00弄0號建物（地
下1層、地上11層）係於82年3月10日興建完成，區分所有權
人共計109戶。
㈡依系爭大樓之地下室平面圖所示（被證2），系爭大樓於81年
間經改制前之臺南縣政府工務局核定設置之停車格原僅有37
個。
㈢蓮莊管理委員會於88年9月15日由主任委員黃森旺張貼公告，
內容記載略以：「為因應財務之不足本社區管委會所有38、
39號車位，第3次公告出售，底價20萬元有意購買者，請於9
月19日晚上8點於管理室競標。（請攜帶訂金）此為最後1次
公告，若流標則暫不再辦理。」
㈣被上訴人於88年9月21日與蓮莊管理委員會簽訂權利使用暨買
賣契約（即系爭契約），約定由被上訴人以20萬元向蓮莊管
理委員會購買系爭大樓地下室編號38號停車位，並享有系爭
38號停車位之永久使用權。
㈤被上訴人主張系爭38號停車位屬於約定專用部分。
㈥系爭大樓住戶於88年間曾簽署如被證3所示之連署書，其內容
略以：「一、連莊之『前任管委會』成員，未督促大樓事務運
作、修繕，時至88年10月又未按法規改選，明顯違反法令，
本大樓住戶不贊同公告及作為。二、近期公告⒈車位標售…。
乃未經區分所有權人決議，經洽詢相關法令及律師，本社區
住戶保留追訴權。…。敬請簽名連署於後。」
㈦上訴人於90年2月21日向改制前之臺南縣政府工務局報備，經
臺南縣政府於90年3月14日核發臺南縣政府公寓大廈管理組
織報備證明。
㈧系爭大樓管理組織章程暨住戶管理規約第1章第3條第4項約定
：「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管
契約書使用其約定專用部分。無買賣契約書或分管契約書且
為共同持分之停車空間經區分所有權人會議決議者，得將部
分之停車空間約定為約定專用部分供特定區分所有權人使用
，其契約格式如附件三。」
㈨上訴人於111年1月26日寄發台南西門路郵局第13號存證信函
予被上訴人，告知被上訴人其違規停放汽車，已違反公寓大
廈管理條例第16條規定，並限期要求被上訴人於函到3日內
將違規停放車輛移走，若置之不理，將向臺南市工務局逕行
舉發等語。
㈩系爭大樓目前現實使用中之停車位，除系爭38號停車位外，
尚有39號、40號、41號停車位，其中39號停車位係由訴外人
鄭可芬主張有永久使用權（本院新市簡易庭111年度新簡字
第93號審理），40號及41號停車位則由不特定人使用（所有
停車位均未額外繳付管理費）。
六、本院得心證之理由：
㈠被上訴人對上訴人提起本件訴訟，為當事人適格：上訴人主
張本件被上訴人對其所提之訴訟，有當事人不適格云云。惟
按所謂「當事人適格」，係指具體訴訟可為當事人之資格，
得受本案之判決而言。此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行
為權。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人
與特定訴訟標的之法律關係定之。一般而言，訴訟標的之主
體通常為適格之當事人。雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟
標的之權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事
人（最高法院96年度台上字第1780號判決意旨參照）。而公
寓大廈管理條例第3條第4款、第5款規定：「共用部分：指
公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物
，而供共同使用者」、「約定專用部分：公寓大廈共用部分
經約定供特定區分所有權人使用者」，同條例第9條第1項、
第2項前段、第4項則規定：「各區分所有權人按其共有之應
有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權
。但另有約定者從其約定。」、「住戶對共用部分之使用應
依其設置目的及通常使用方法為之。」、「住戶違約第二項
規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請
求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請
求損害賠償。」同條例第36條第2款、第11款亦規定，公寓
大廈管理委員會就共有、共用部分、約定共用部分，有維護
及點收、保管之職權。準此，上訴人對於系爭大樓之共有、
共用部分既有管理權，則其因管理系爭大樓之共有、共用部
分所生之私法上爭議，本於維護及管理職權，即有訴訟實施
權，為適格之當事人。從而，上訴人辯稱被上訴人對其提出
本件訴訟，非為適格之當事人云云，尚難憑採。
㈡被上訴人訴請確認其對系爭38號停車位之使用權存在，為無
理由：
⒈系爭大樓之區分所有權人與被上訴人間，就被上訴人對系
爭38號停車位有永久使用權乙節，並未有默示分管契約存
在：
⑴依系爭大樓住戶於88年間簽署如被證3之連署書所載：「
一、蓮莊之『前任管委會』成員，未督促大樓事務運作、
修繕，時至88年10月又未按法規改選，明顯違反法令，
本大樓住戶不贊同公告及作為。二、近期公告⒈車位標
售…。乃未經區分所有權人決議，經洽詢相關法令及律
師，本社區住戶保留追訴權。…。敬請簽名連署於後」
等語，足證縱系爭大樓管理委員會於88年間曾作成系爭
公告及簽署系爭契約等文件，然當時系爭大樓管理委員
會對於出售系爭38號停車位乙事，並未經系爭大樓之區
分所有權人開會決議，是以，系爭大樓之區分所有權人
既未曾開會討論決議是否願將渠等所共有之系爭38號停
車位，同意出售或提供特定人永久使用，則系爭大樓之
區分所有權人，自未同意或默示同意被上訴人就系爭38
號停車位有永久使用權。
⑵證人柯鑑宏、吳瓊慧於原審雖為證述，然證人柯鑑宏對
於系爭大樓是否曾經召開區分所有權人會議討論、決議
願將渠等所共有之系爭停車位，同意出售或提供予特定
人永久使用乙節，並未能為明確之證述，復與前開被證
3之內容相佐，尚難遽採。而證人吳瓊慧與上訴人間則
存有利害衝突關係，本即難期待其為客觀且公正之證述
，且其亦未能證明出售系爭38號停車位是否曾經召開區
分所有權人會議討論、決議，是證人吳瓊慧之證據亦難
作為有利於被上訴人主張之依據。而訴外人鄭可芬於另
案訴訟（本院111年度新簡字第93號）雖主張，其曾向
證人吳瓊慧購買取得系爭39號停車位永久使用權等情，
然此亦尚難以證明系爭停38號車位之使用權有默示分管
契約存在。
⒉系爭38號停車位（即系爭大樓之約定專用部分）之範圍及
使用主體，應受公寓大廈管理條例之23條第2項規定之拘
束：
⑴公寓大廈管理條例第23條第2項規定：「規約除應載明專
有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於
規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分
之範圍及使用主體。…」而系爭38號停車位屬系爭大樓
之全體區分所有權人所有之共用部分，則關於被上訴人
所主張之該共有部分約定由特定人即被上訴人作為停車
格專有使用乙節，自應依上開規定載明於系爭大樓之規
約内，否則不生效力。而綜觀系爭大樓之規約既未載明
系爭38號停車位應由被上訴人作為停車位專有使用等語
，自無共有部分已約定專有使用之情。
⑵被上訴人雖辯稱系爭大樓係於82年3月10日興建完成，斯
時公寓大廈管理條例尚未施行，故本案應無公寓大廈管
理條例第23條第2項之適用云云，惟被上訴人主張系爭
共有部分經全體區分所有權人所（默示）同意作為供被
上訴人特定專有使用乙節之依據，無非係以原證1之系
爭公告及系爭契約等為據，而公寓大廈管理條例係於84
年6月28日即已公布施行（該條例第63條明定），原證1
之系爭公告及系爭契約之發生時間為88年間，則系爭38
號停車位出售時，公寓大廈管理條例既已施行，自應予
適用，故被上訴人前開所辯，尚難憑採。
⑶況系爭大樓管理組織章程暨住戶管理規約第1章第3條第4
項係約定：「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣
契約書或分管契約書使用其約定專用部分。無買賣契約
書或分管契約書且為共同持分之停車空間經區分所有權
人會議決議者，得將部分之停車空間約定為約定專用部
分供特定區分所有權人使用，其契約格式如附件三。」
而被上訴人所提出之系爭契約，並非係其與起造人或建
築業者之買賣契約書或分管契約書，又未經區分所有權
人會議決議，已如前述，則依前開規約之規定，被上訴
人亦未能取得系爭38號停車位之使用權，附此敘明。
⒊被上訴人雖另主張上訴人應承受原管理委員會之債權債務
關係云云，惟縱上訴人應承受「蓮莊管理委員會」之債權
債務關係，然依前開說明，系爭38號停車位係屬系爭大樓
之約定專用部分，應受公寓大廈管理條例之23條第2項規
定之拘束，而系爭38號停車位之使用權既未規定在系爭大
樓之規約中，系爭契約自因違反前開強制規定而無效，被
上訴人不能主張上訴人應承受系爭契約之效力。
⒋被上訴人主張其依民法第772條規定時效取得系爭38號停車
位之永久使用權，為無理由：民法物權編中第772條規定
所指之所有權以外財產權，以具有物權性質之法定物權為
限，自不包含債權在內（最高法院88年度台上字第2754號
裁判參照），而本件被上訴人所主張者為永久使用權，並
非物權之一種，自無適用民法第772條規定之餘地。
七、綜上所述，上訴人抗辯系爭大樓之區分所有權人與被上訴人
間，就被上訴人對系爭38號停車位有永久使用權乙節，並未
有默示分管契約存在，且該停車位（即系爭大樓之約定專用
部分）之範圍及使用主體，應受公寓大廈管理條例之23條第
2項規定之拘束，尚屬可信，是被上訴人主張其就系爭停車
位有永久使用權存在，為不足採。從而，被上訴人本於系爭
契約之約定，請求確認其對於系爭38號停車位之使用權存在
，為無理由，不應准許。原審判決確認被上訴人就系爭38號
停車位之使用權存在，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當
，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如
主文第2項所示。
八、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均 毋庸再予審酌，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 12 月 10 日 民事第二庭 審判長法 官 張玉萱
法 官 田幸艷
法 官 洪碧雀上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 113 年 12 月 10 日 書記官 林政良