臺灣臺中地方法院民事判決
113年度重訴字第106號
原 告 黃鉦祐
訴訟代理人 朱奕縈律師
被 告 陳鈺純
訴訟代理人 魏上青律師
上列當事人間請求返還借名登記物事件，本院於民國113年10月2
4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠兩造於民國112年2月間交往為男、女朋友關係，嗣雙方有意
共同生活，原告於同年5月間購買臺中市○○區○○段0000○號建
物（門牌：臺中市○○區○○路000巷00號15樓之3，另共有同段
12建號權利範圍1萬分之13、同段43建號權利範圍1萬分之64
之附屬建物陽臺）、同段36建號建物權利範圍153分之1（門
牌：臺中市○○區○○路000巷0號地下樓，另共有同段12建號建
物1萬分之1884）及所坐落之臺中市○○區○○段000地號土地權
利範圍10萬分之167（下合稱系爭不動產），並支付頭期款
新臺幣（下同）213萬元，然被告希望原告能借用被告名義
，作為感情保障，原告斯時對被告用情至深，遂合意將原告
購買之系爭不動產登記於被告名下，並以被告名義，向合作
金庫商業銀行（下稱合作金庫）申辦房屋貸款557萬元。兩
造在系爭不動產共同生活至112年11月22日，於該日因故發
生爭吵，被告取走原告手機，將原告反鎖於屋外，刪除原告
手機裡所有對話紀錄，並將原放置在屋內之系爭不動產所有
權狀撕毀後離去，從此未返回系爭不動產居住，原告則持續
居住在系爭不動產。因雙方感情無法繼續，原告向被告主張
終止兩造間借名登記契約，被告應將系爭不動產返還原告。
被告原同意原告，表示願協同至代書處辦理相關手續，嗣後
卻拖延拒不返還，復於113年1月起，逕行變更水、電、瓦斯
費之繳款方式，改由被告之帳戶扣款，為原告繳納水、電、
瓦斯費，顯係預為訴訟上主張使用。
㈡系爭不動產自112年7月起迄今之房屋貸款，均係從原告之國
泰世華商業銀行（下稱國泰世華）帳戶，按月存入1萬3,000
元至被告之合作金庫帳戶（帳號0000000000000號，下稱房
貸還款帳戶）供銀行扣款；系爭不動產內之家電用品、室內
軟裝、社區管理費及起訴前之電費、瓦斯費、水費，均由原
告所支付，更徵原告為系爭不動產之實質所有權人及管理使
用人。且由原告提出之對話紀錄中，被告數次主動向地政士
甲○○詢問系爭不動產過戶簽約事宜、原告向被告要求將系爭
不動產過戶回來，或者由被告直接買下、被告哥哥主動提到
借名登記、被告父親提到要求原告負擔相關費用、取回被告
當初簽立之本票等內容，及地政士甲○○之證述，足資說明兩
造間成立借名登記契約，且原告並無贈與系爭不動產與被告
之意。被告於訴訟中提出之系爭不動產所有權狀為112年12
月28日另向地政機關申請補發。原告否認曾向被告表示要以
借名登記方式，將系爭不動產移轉登記至原告名下，地政士
甲○○亦未曾傳送「借名登記版本」之契約予被告。
㈢爰類推適用民法第541條第2項或依民法第179條規定，提起本
件訴訟等語，並聲明：被告應將系爭不動產所有權移轉登記
予原告。
二、被告則以：
㈠原告因熱烈愛慕被告，於112年6月間將系爭不動產贈與被告
，兩造並無借名登記契約存在，系爭不動產之買賣契約及所
有權狀正本均由被告持有，地價稅亦由被告繳納，顯見被告
確為系爭不動產之實際所有人。嗣兩造於112年11月22日發
生爭吵，原告於兩造分手後不願履行贈與系爭不動產予被告
之約定，以道德綁架、情緒勒索之方式要求被告將系爭不動
產移轉登記至其名下，被告起初因不願再與原告有瓜葛，故
與原告商討要以何方式移轉系爭不動產所有權，原告提議以
「借名登記」方式移轉所有權予原告，意指「借原告之名將
系爭不動產移轉登記至原告名下，但系爭不動產原先之貸款
依然維持由被告擔任債務人，原告擔任連帶保證人」，並請
代書甲○○擬一份載明雙方欲以借名登記方式移轉系爭不動產
之合約。後因被告不願以借名登記方式處理，希望可改為將
系爭不動產贈與原告，前開合約才修改為原告所提出之原證
16、17之版本。
㈡原告迄未能提出兩造間於系爭不動產購買時存有借名登記約
定之證據。原告所提出其與被告、被告父親、被告哥哥間之
對話紀錄，內容均未提及兩造先前存有借名登記約定之情形
。依證人甲○○之證述可知，關於借名登記之說法均為原告於
系爭不動產購買後片面之詞，被告未曾提及兩造間存有借名
登記約定，顯見系爭不動產確實係原告贈與被告。且依兩造
間之贈與協議，系爭不動產之房屋貸款應由原告給付，然被
告擔心原告反悔未繳納房貸，將致系爭不動產遭拍賣，故被
告於兩造爭訟後定期匯款至房貸還款帳戶。至原告於本件訴
訟期間持續繳納系爭不動產房貸，僅為其訴訟策略，無從作
為認定其為系爭不動產實際所有人之依據。因兩造交往期間
共同居住且關係緊密，相關生活開銷未明確區分清算，系爭
不動產之家電、窗簾、社區管理費及水電、瓦斯費係由原告
支付。兩造感情破裂後，原告占用系爭不動產不願搬離，且
長期騷擾被告，被告擔心若以強烈手段驅趕原告，將導致原
告激烈反應危及安全，故原告目前仍暫時居住於系爭不動產
內，然被告希望盡量與原告劃清關係，而自113年1月起將系
爭不動產水電、瓦斯費設定為自被告帳戶扣款，由被告繳納
等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第251頁，並由本院依卷證資料
作文字調整）：
㈠兩造前於112年2月間交往，為男、女朋友關係。
㈡原告於112年5月間，支出頭期款213萬元購買臺中市○○區○○段
0000○號建物（門牌：臺中市○○區○○路000巷00號15樓之3，
另共有同段12建號權利範圍1萬分之13、同段43建號權利範
圍1萬分之64之附屬建物陽臺）、同段36建號建物權利範圍1
53分之1（門牌：臺中市○○區○○路000巷0號地下樓，另共有
同段12建號建物1萬分之1884）及所坐落之臺中市○○區○○段0
00地號土地權利範圍10萬分之167（合稱系爭不動產），系
爭不動產於112年6月7日登記為被告所有（見本院卷第23至3
3、103至109頁建物及土地登記謄本），並以被告名義向銀
行貸款，但由原告繳納貸款（見本院卷第114頁）。
㈢購入系爭不動產後，兩造一同居住在系爭不動產，共同生活
至112年11月22日止（見本院卷第118頁）。系爭不動產內之
家電、窗簾、社區管理費，及112年間之每月電費、瓦斯費
、水費均由原告支付（見本院卷第180頁）。
四、得心證之理由：
㈠按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民
法第759條之1第1項定有明文。又「借名登記」契約云者，
謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自
己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。
其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與
委任契約同視。倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗
者，固應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任
之相關規定。惟借名登記契約究屬於「非典型契約」之一種
，仍須於雙方當事人，就一方將自己之財產以他方名義登記
，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登
記，相互為合致之意思表示，其契約始克成立，尚不能僅因
一方出資購買財產而登記於他方名下，即謂雙方就該財產成
立借名登記契約。又不動產登記當事人名義之原因原屬多端
，主張借名登記者，應就該借名登記之事實負舉證責任。負
舉證責任之一方，苟能證明間接事實並據此推認要件事實，
雖無不可，並不以直接證明為必要，惟此經證明之間接事實
與待證之要件事實間，須依經驗法則或論理法則足以推認其
關聯性存在，且綜合各該間接事實，已可使法院確信待證之
要件事實為真實者，始克當之（最高法院100年度台上字第1
972號、109年度台上字第123號、111年度台上字第216號判
決意旨參照）。
㈡原告主張兩造前為男、女朋友關係，原告於112年5月間購買
系爭不動產，並支出頭期款213萬元，系爭不動產於112年6
月7日登記為被告所有，並以被告名義向合作金庫貸款，但
由原告按月將款項匯入房貸還款帳戶內繳納貸款；購入系爭
不動產後，兩造一同居住在系爭不動產，共同生活至112年1
1月22日止，系爭不動產內之家電、窗簾、社區管理費，及1
12年間之每月電費、瓦斯費、水費均由原告支付；自113年1
月起系爭不動產之電費、瓦斯費、水費則為被告支付等事實
，為兩造所不爭執（見本院卷第180、251、280頁），並有
建物及土地登記謄本（見本院卷第23至33、103至109頁）、
原告國泰世華商業銀行帳戶交易明細及對帳單、匯出匯款憑
證、APP轉帳紀錄、購買窗簾收據、管理費收費憑證（見本
院卷第35至71頁）在卷可稽，堪先認定。
㈢原告主張兩造就系爭不動產成立借名登記契約，由被告為出
名登記之情，為被告所否認，並以前詞置辯，自應由原告就
兩造間成立借名登記契約負舉證責任。經查：
⒈原告主張購買系爭不動產之頭期款、房屋貸款，及系爭不動
產內之家電、窗簾、社區管理費、112年間之每月電費、瓦
斯費、水費等，均係由其支付乙節，故為被告所不爭執。惟
購買不動產之出資來源為何，與當事人間是否有意要成立借
名登記之委任契約，兩者並無絕對關聯性，不動產之取得對
價若非由登記名義人支付者，其所涉原因多端，或為財務規
劃與財產管理之便利而為之、借名登記、脫法行為等關係，
或係出於經濟考量而為之借款、合資等關係，或係出於情感
因素而為之贈與、財產預先分配等關係，不一而足，且屬現
時一般社會交易行為所常見，不能單憑系爭不動產之頭期款
及兩造交往期間之房屋貸款係由原告支付，即認兩造間就系
爭不動產存有借名登記關係。且原告購入系爭不動產後，係
與被告共同居住在系爭不動產內，系爭不動產既為兩造共同
生活居住之處所，原告為經營自己與伴侶共同生活所需而支
出上開費用，尚與常情無違，無從以此即認原告為系爭不動
產之實際管理使用權人。
⒉依兩造於分手後之通訊軟體LINE對話紀錄所示（見本院卷第7
3至75、166至171、218至220頁），固可見被告曾同意將系
爭不動產所有權移轉登記予原告，惟兩造原為男女朋友關係
，於兩造分手後，被告基於過往情誼或為避免再生糾葛，同
意將原告於交往期間贈與之財產返還原告，亦屬情理之常，
尚難以被告曾同意將系爭不動產返還原告，即遽認兩造就系
爭不動產存在借名登記關係。且綜觀兩造對話聯繫之過程，
均未曾提及系爭不動產實際上為原告所有，僅係借用被告名
義出名登記等語，其間兩造所提及「借名登記」乙事，僅係
於兩造協商如何將系爭不動產所有權移轉予原告時，被告表
示：「過戶的事 我想用贈與方式」、「這樣我覺得比較保
障我的權益呢」、「我說了 借名登記 我不想呢」，原告則
回稱：「用買賣合約」、「借名登記是不需要頭期款」等語
，可見兩造之所以提及「借名登記」，僅為原告之提議，被
告就此並不同意，自無從以兩造間上開對話內容推認兩造就
系爭不動產存在借名登記契約。
⒊再觀諸原告分別與被告之哥哥、被告之父親之通訊軟體LINE
對話紀錄截圖（見本院卷第172至174、176至177、216頁）
，雙方於對話時亦均未提及系爭不動產係原告借名登記於被
告名下之情。且參以原告曾向被告之哥哥表示：「我都說了
開始我房子可以毫無保留的買她的名字了 幾百萬我都花下
去了 結束時二三十萬我也不會搞什麼事 我只希望鈺純好好
的……」等語（見本院卷第216頁）；被告之父親則向原告表
示：「您們的事情我不道，用正常心去好好談。愛一個藝品
時，再多少錢，也買下去。愛一個人時，不管發多少錢也發
下去。人您睡也睡了，干也干了，玩夜玩了，說翻臉就翻臉
……」等語（見本院卷第177頁），可見原告在兩造交往期間
，因感情熱烈，願意為被告花錢，願意支出數百萬元購買房
屋「毫無保留」登記為被告所有，顯然並非只是借用被告名
義為系爭不動產之登記名義人，原告是在兩造感情生變後才
「翻臉」反悔。至原告與被告之哥哥對話時，被告哥哥雖曾
提及「借名登記」等語，惟綜觀該對話之前後文為被告哥哥
表示：「那換我問你？如果貸款沒過……這借名登記所衍生的
問題呢？」，原告則回稱：「第四 她執著於借名登記的字
眼 這是買賣合約上頭寫的 用意是不要拿出頭期款跟銀行借
貸 用贈與的話是用公告價賣出 房子虧額很大 六年後有個
四百萬免稅 但還是虧很多 麻煩詢問一下用贈與為什麼房子
價格會虧損 而且要綁著六年」等語（見本院卷第173至174
頁），可見此部分對話係雙方討論將系爭不動產所有權移轉
予原告之方式，被告哥哥對原告主張以「借名登記」方式將
系爭不動產移轉登記至其名下乙節可能衍生之問題，提出質
疑，並非表示系爭不動產原本是原告借名登記在被告名下，
且由原告之回答亦可知被告並不同意以「借名登記」之方式
移轉所有權，是由原告分別與被告哥哥、被告父親聯絡之對
話紀錄，亦均無從證明兩造間就系爭不動產存在借名登記關
係。
⒋關於兩造購入系爭不動產，及兩造分手後協商系爭不動產所
有權移轉事宜之過程，據證人即地政士甲○○於本院審理時證
稱：我因系爭不動產之買賣認識兩造，簽約時兩造一起到場
，由被告與賣方簽約，並擔任房屋貸款借款人，原告則為保
證人，簽約後之付款是由原告支付，簽約後至交屋前，原告
向我提過系爭不動產要登記在被告名下，但沒有講原因，沒
有提到兩造間有借名登記契約，原告有說到登記完成後，能
否作預告登記或雙方借名登記的協議書，但後來都沒有執行
，也沒有再提這件事，原告提及此事時被告不在場，被告也
沒有跟我提過；112年11月間原告與我聯絡說房子要過戶回
來，原告私下以LINE通話詢問我可否主張借名登記之返還，
我告訴原告過戶沒有借名登記的原因，我當時依原告的意思
幫兩造擬買賣合約書，原告並未向我解釋兩造關於系爭不動
產的關係，原告說錢都是他出的，被告同意要把不動產移轉
給原告，被告並未向我表示兩造就系爭不動產有借名登記契
約等語（見本院卷第253至頁）。由上開證人證述可知，被
告於原告購買系爭不動產時，即已參與買賣之過程，當時原
告雖曾向證人甲○○詢問借名登記事宜，但其後並未執行，自
難認斯時兩造有就系爭不動產為借名登記之合意；嗣因兩造
感情生變，原告請證人甲○○處理將系爭不動產所有權移轉為
其所有之事宜時，亦僅原告單方詢問可否以返還借名登記財
產之方式，將系爭不動產移轉登記為其所有，是除原告個人
陳述外，並無其他證據佐證兩造就系爭不動產存有借名登記
關係，自無從以證人甲○○之證述而為有利於原告之認定。
⒌且系爭不動產之所有權買賣移轉契約書之原本係由被告保管
持有中，並由被告繳納系爭不動產之地價稅等情，有該所有
權買賣移轉契約書、112年地價稅繳款書在卷可稽（見本院
卷第192至198、123至125頁，被告當庭提出原本核對後發還
），再參以原告陳稱系爭不動產之所有權狀係於兩造爭吵時
遭被告撕毀等語（見本院卷第227頁），可見系爭不動產之
所有權狀、移轉契約書等重要文件，均非由原告自己保管持
有，自難認系爭不動產僅係借名登記於被告名下，而仍由原
告自己管理、使用、處分。至兩造分手後，原告雖繼續住在
系爭不動產內，並持續匯款至系爭不動產之房貸帳戶。惟觀
諸兩造間之對話紀錄可知（見本院卷第166至170頁），於兩
造分手後，因原告情緒不佳，屢有對被告惡言相向之情形，
被告並不願意與原告聯絡，且兩造目前因本案訴訟中，被告
為避免再發生衝突，暫時任由原告居住在系爭不動產內，尚
與常情無違。況兩造分手後，被告已自行匯款至系爭不動產
之房貸還款帳戶內，以供銀行扣繳貸款，可見被告亦擔心若
原告於兩造分手後不願再履行交往期間之承諾，未繼續繳納
房屋貸款，可能導致其所有之系爭不動產遭銀行實行抵押權
取償。從而，尚無從以原告仍居住在系爭不動產內，或持續
繳納系爭不動產之房屋貸款，即推認原告為系爭不動產之實
際所有權人。
⒍綜上，原告主張系爭不動產為其所有，而借名登記於被告名
下乙節，並未能提出足夠之證據使本院確信其主張之事實為
真實，自難憑採。從而，原告主張其已終止借名登記契約，
而類推適用民法第541條第2項或依民法第179條規定，請求
被告將系爭不動產所有權移轉登記予原告，均屬無據，不應
准許。
五、綜上所述，原告主張類推適用民法第541條第2項或依民法第
179條規定，請求被告將系爭不動產所有權移轉登記予原告
，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證
據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不
逐一論駁，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 113 年 12 月 9 日
民事第二庭 法 官 李宜娟
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 12 月 9 日
書記官 李噯靜