臺灣桃園地方法院民事判決
112年度重訴字第180號
原 告 台北檳城大興座管理委員會
法定代理人 廖民杰
訴訟代理人 郭重遠
被 告 官孝勳
姜懿芸
訴訟代理人 陳明祥
被 告 王梓葵
陳達毅
陳麒竣
陳依綾
陳金城
訴訟代理人 劉鑾
被 告 陳政賢
訴訟代理人 王文裔
被 告 楊聰明
被 告 賴江阿香
林焜堯
共 同
訴訟代理人 徐仕瑋律師
曾郁恩律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國113年11月5日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或
取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止，承受訴訟
人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170
條及第175條分別定有明文。查：原告之法定代理人於起訴
時原為李鈴華，嗣於本院審理中變更為廖民杰，並經廖民杰
於民國113年11月5日言詞辯論期日，當庭提出民事聲明承受
訴訟狀聲明承受訴訟（本院卷七第347-349頁），並有桃園
市桃園區公所113年9月9日桃市桃工字第1130052774號函可
佐（本院卷七第351-353頁），上開聲明承受訴訟部分，核
與前開規定相符，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2
款定有明文。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法
律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條
亦有明定。經查：
㈠原告於112年3月27日對被告等人提起訴訟，起訴狀之聲明為
被告應給付原告新臺幣（下同）780萬元上下整，及自起訴
狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息（本
院卷一第15頁），嗣原告於112年7月25日提出民事準備狀，
更正起訴聲明為（本院卷三第21-23頁）：
⒈被告官孝勳：
⑴應將坐落於桃園市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）上
，如起訴狀附圖咖啡色F棟部分所示，面積4.97平方公尺（
約1.5坪以實測為準）之地上物拆除，並將上開占用土地騰
空返還全體共有人。
⑵應給付原告24,000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日
止，按週年利率5％計算之利息，並自112年7月31日起至將上
開占用之土地返還全體共有人之日止。
⒉被告姜懿芸、王梓葵、陳達毅、陳麒竣、陳依綾等5人：
⑴應將坐落於系爭土地上，如起訴狀附圖粉色G棟部分所示，面
積39.72平方公尺（約12坪以實測為準）之地上物拆除，並
將上開占用土地騰空返還全體共有人。
⑵應給付原告2,800,000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償
日止，按週年利率5％計算之利息，並自112年7月31日起至將
上開占用之土地返還全體共有人之日止。
⒊被告賴江阿香：
⑴應將坐落於系爭土地上，如起訴狀附圖黃色H棟部分所示，面
積39.72平方公尺（約12坪以實測為準）之地上物拆除，並
將上開占用土地騰空返還全體共有人。
⑵應給付原告2,750,000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償
日止，按週年利率5％計算之利息，並自112年7月31日起至將
上開占用之土地返還全體共有人之日止。
⒋被告陳金城：
⑴應將坐落於系爭土地上，如起訴狀附圖黃色H棟、紅色I棟部
分所示，面積19.86平方公尺（約6坪以實測為準）之地上物
拆除，並將上開占用土地騰空返還全體共有人。
⑵應給付原告908,000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日
止，按週年利率5％計算之利息，並自112年7月31日起至將上
開占用之土地返還全體共有人之日止。
⒌被告陳政賢：
⑴應將坐落於系爭土地上，如起訴狀附圖紫色J棟部分所示，面
積5平方公尺（約1.5坪以實測為準）之地上物拆除，並將上
開占用土地騰空返還全體共有人。
⑵應給付原告80,000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日
止，按週年利率5％計算之利息，並自112年7月31日起至將上
開占用之土地返還全體共有人之日止。
⒍被告楊聰明：
⑴應將坐落於系爭土地上，如起訴狀附圖橘色K棟部分所示，面
積8.275平方公尺（約2.5坪以實測為準）之地上物拆除，並
將上開占用土地騰空返還全體共有人。
⑵應給付原告120,000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日
止，按週年利率5％計算之利息，並自112年7月31日起至將上
開占用之土地返還全體共有人之日止。
⒎被告林焜堯：
⑴應將坐落於系爭土地上，如起訴狀附圖藍色L棟部分所示，面
積16.55平方公尺（約5坪以實測為準）之地上物拆除，並將
上開占用土地騰空返還全體共有人。
⑵應給付原告1,100,000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償
日止，按週年利率5％計算之利息，並自112年7月31日起至將
上開占用之土地返還全體共有人之日止。
㈡原告上開聲明迭經變更，嗣原告於113年5月1日本院言詞辯論
期日（本院卷六第13-15頁）當庭變更最終聲明為：
⒈被告官孝勳：
⑴拆除占用系爭土地如附圖一（即桃園市桃園地政事務所112年
12月13日112年桃測法字第020100號複丈成果圖）F棟（面積
3.48平方公尺）部分，並將占用土地騰空返還全體共有人。
⑵應賠償全體共有人占用土地回溯28年之不當得利或損害賠償
。
⒉被告姜懿芸、王梓葵、陳達毅、陳麒竣、陳依綾等5人：
⑴拆除占用系爭土地如附圖一G棟（面積55.48平方公尺）及G-1
部分（面積9.61平方公尺），並將占用土地騰空返還全體共
有人。
⑵應賠償全體共有人占用土地回溯28年之不當得利或損害賠償
。
⒊被告賴江阿香：
⑴拆除占用系爭土地如附圖一H棟（面積110.09平方公尺）部分
，並將占用土地騰空返還全體共有人。
⑵應賠償全體共有人占用土地回溯28年之不當得利或損害賠償
。
⒋被告陳金城：
⑴拆除占用系爭土地如附圖一I棟（面積42.46平方公尺）部分
，並將占用土地騰空返還全體共有人。
⑵應賠償全體共有人占用土地回溯20年之不當得利或損害賠償
。
⒌被告陳政賢：
⑴拆除占用系爭土地如附圖一J棟(面積6.21平方公尺)部分，並
將占用土地騰空返還全體共有人。
⑵應賠償全體共有人占用土地回溯28年之不當得利或損害賠償
。
⒍被告楊聰明：
⑴拆除占用系爭土地如附圖一K棟（面積22.89平方公尺）部分
，並將占用土地騰空返還全體共有人。
⑵應賠償全體共有人占用土地回溯28年之不當得利或損害賠償
。
⒎被告林焜堯：
⑴拆除占用系爭土地如附圖一L棟(面積27.33平方公尺)及L-1部
分（面積4.79平方公尺），並將占用土地騰空返還全體共有
人。
⑵應賠償全體共有人占用土地回溯28年之不當得利或損害賠償
。
㈢經核原告上開訴之聲明變更不當得利請求金額部分，均本於
被告等人無權占有系爭土地之同一基礎事實而為，至於原告
確認占有人姓名及被告等人返還系爭土地之位置、範圍，乃
係依據建物謄本、土地複丈成果圖而為事實上之補充、更正
，非為訴之變更或追加，揆諸上開規定，均無不合，應予准
許。
三、被告官孝勳、姜懿芸、王梓葵、陳達毅、陳麒竣、陳依綾、
陳金城、陳政賢、楊聰明均經合法通知，無正當理由未於言
詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，
依同法第385條第1項之規定，爰依原告之聲請，由其一造辯
論判決。
貳、實體部分
一、原告主張：
㈠原告為公寓大廈「台北檳城大興座」社區（下稱系爭社區）
全體區分所有權人依法成立之公寓大廈管理組織，原告全體
區分所有權人共有系爭土地，而被告官孝勳、姜懿芸、王梓
葵、陳達毅、陳麒竣、陳依綾、陳金城、陳政賢、楊聰明、
賴江阿香、林焜堯分別為附表一所示建物之所有權人，被告
等人未經系爭社區全體區分所有權人之同意，分別以附表一
所示之建物無權占用系爭土地（占用之面積各如附表一「占
用系爭土地之面積」欄所示），被告等人業已侵害全體區分
所有權人就系爭土地所有權之行使，且被告等人以附表一所
示建物占用之部分，均經桃園市政府建築管理處列管為違章
建築，顯有危害社區公共安全之虞，原告為系爭社區合法設
立之管理委員會組織，自得本於全體區分所有權人共有部分
之所有權，依民法第767條之規定，請求被告官孝勳、姜懿
芸、王梓葵、陳達毅、陳麒竣、陳依綾、賴江阿香、陳金城
、陳政賢、楊聰明、林焜堯等人將其等所有如附表一所示建
物占用系爭土地如附表一所示面積部分拆除，並將其等占有
如附表一所示之土地返還予全體共有人。
㈡再者，被告官孝勳、姜懿芸、王梓葵、陳達毅、陳麒竣、陳
依綾、賴江阿香、陳金城、陳政賢、楊聰明、林焜堯等人各
以附表一所示之建物，占有系爭土地如附表一所示面積，因
而獲有相當於租金之利益，或造成原告之損害，原告自得向
被告等人請求相當於租金之不當得利，或向被告等人請求損
害賠償。
㈢為此，爰依民法第176條、第179條、第181條、第816條、第7
67條、第820條、第821條、第213條之規定，提起訴訟等語
。並聲明：如變更後聲明所示。
二、被告則以：
㈠被告官孝勳部分：
伊於98年間購買如附表一編號1所示之建物，伊購買該建物
迄今，均未曾變更、改建該建物，建商興建該建物時，即為
建物目前之使用現況，且建商與前手有就附表一編號1所示
占用部分成立分管契約，倘若認該建物屬於違章建築，伊會
配合相關主管機關之處分，然原告先前未曾告知伊有任何侵
占之情事，原告卻逕向伊請求回溯28年之租金或損害賠償，
並無理由等語，資為抗辯。
㈡被告姜懿芸部分：
伊是直接向建商購買附表一編號2所示之建物，當初與建商
就附表一編號2所示之占用部分，確有成立分管契約，然因
時間遙遠，目前已無法尋得該買賣契約，倘認附表一編號2
所示之占用部分不合法，伊也會配合拆除，然伊並無不當得
利之情形等語，資為抗辯。
㈢被告賴江阿香部分：
⒈就占用土地部分：
⑴附圖一編號H所示之1樓空地，乃係被告賴江阿香附表一編號3
所示建物之房屋牆面、房屋側社區圍牆、該建物與被告陳金
城建物之隔間牆（下稱H棟與I棟間之隔間牆），以及該建物
與被告姜懿芸建物之隔間牆（下稱H棟與G棟間之隔間牆）等
牆垣，將被告賴江阿香附表一編號3所示建物之1樓側空地封
閉，僅有附表一編號3所示建物之住戶得經由道路側外牆之
出入口（鐵捲門）通往牆外道路。
⑵依被告賴江阿香與建商間之房屋及土地買賣合約書，乃約定
「壹樓空地由該戶（H棟壹樓）使用及管理，但不得違反台
灣省違章拆除認定標準」等文字，顯然被告賴江阿香與建商
就附圖一編號H所示1樓空地業已成立分管契約，且該建物靠
社區中庭側之出入口，門寬不足1米，對照上開合約書之附
圖，可知建商之初始設計，並未為該建物設計通往社區中庭
之出入口，上開所述圍繞H棟1樓空地之房屋側外牆、道路側
外牆、H棟與G棟之隔間牆、H棟與I棟間之隔間牆及H棟1樓專
用出入口等，均係建商所建，於84年1、2月間社區落成交屋
後，即使用迄今，況該建物側外牆至道路側空地處，有一高
約0.6米之水泥台階，該建物1樓房屋地面與道路側空地既有
約0.6米之段差，若未建築道路側外牆，H棟1樓住戶將直接
面臨該段差而難以進出，建商為履行分管契約之約定，並兼
顧該住戶出入安全，始建築上揭道路側外牆。
⑶再者，系爭社區之其他共有人無法從社區內部，經由各棟1樓
空地連外，各棟1樓住戶亦無法經由各棟1樓空地通往社區內
部，益徵依建商原先建造時之設計，各棟1樓空地本即供各
棟1樓專用，並非供社區全體住戶共享，況其他社區共有人
及受讓者透過「社區牆垣結構」、「社區外牆H棟1樓專用出
入口」及「其餘住戶無法通行、無法使用H棟1樓空地」等結
構及使用情況，皆可知被告賴江阿香與建商間存有分管契約
；另被告賴江阿香於80年間向建商購買該建物之成交價額為
6,850,000元、面積為31.07坪，然同棟H棟之9樓，面積為43
.97坪（較被告賴江阿香之建物多12坪），於101年12月間之
成交價額，卻僅有5,500,000元，比較二者間之買賣價額，
被告賴江阿香所有之建物面積小於同棟9樓之建物面積，惟
被告賴江阿香購買該建物之成交價卻高達6,850,000元，顯
然二者價差之原因，應為H棟1樓之空地，被告賴江阿香為取
得該空地之使用權，與建商成立分管契約，並於80間以上開
高價向建商購買此部分空地使用權，當無疑義。
⑷被告賴江阿香於80年12月24日間與建商簽立分管契約，嗣系
爭社區建物於84年1至2月間竣工，並於84年2月13日將上開
建物移轉登記予被告賴江阿香，而被告賴江阿香與建商間成
立之分管契約，既係於公寓大廈管理條例施行前成立，自不
因公寓大廈管理條例施行後之規定、區分所有權人會議決議
或另訂規約而失其效力，故而，被告賴江阿香占有、使用附
表一編號3所示面積部分，乃係基於與建商分管契約之約定
，自屬有權占有，原告向被告賴江阿香請求拆屋還地、回復
原狀等，均屬無據，縱認被告賴江阿香因增建而有違反建築
法規，此亦僅係主管機關得依相關法令命被告賴江阿香自行
拆除或執行拆除，原告並未因此取得請求被告拆除違建、回
復原狀之權限。
⒉就返還不當得利部分：
被告賴江阿香既係有權占用附表一編號3所示面積之土地，
自非無法律上原因取得利益，縱認原告有不當得利返還請求
權，部分請求權亦已罹於時效，另被告賴江阿香於108年間
，有依照系爭社區之區分所有權人會議決議，每月另繳納管
理費252元之方式，支付上開土地之租金，直至111年8月14
日間，系爭社區再以區分所有權人會議決議，推翻前次之決
議內容，被告賴江阿香始未繼續繳納上開費用，可認被告賴
江阿香已有繳納部分租金等語，資為抗辯。
⒊並聲明：原告之訴及假執行之聲請駁回。
㈣被告陳金城部分：
伊購買附表一編號4所示之建物，已是中古屋，伊沒有變更
、改建該建物，伊購買該建物後，均沒有居住，都是提供予
桃園市政府作為社會住宅租賃所用，伊既未經營或租用附表
一編號4所示之建物予他人，又沒有額外之收入，伊為何需
要賠償，且伊與建商有達成分管契約，附表一編號4所示占
用土地面積，即係由伊予以使用管理等語，資為抗辯。
㈤被告陳政賢部分：
伊於80年間購買預售屋、84年間交屋，交屋時即係附表一編
號5所示建物之現狀，該建物所示之圍牆係建商所興建，屬
系爭社區之圍牆，並非被告等人私自興建圍牆、占用消防通
道，若主管機關認「圍牆」為違建，伊可以配合拆除，然交
屋後，伊從未改建該建物，伊也沒有占用系爭土地，附表一
編號5丈量伊所占用之部分，也僅係遮雨棚突出之必要空間
，伊並無其它之不當得利，若社區認圍牆應拆除，亦應由系
爭社區自行拆除，且伊與建商也有口頭達成分管契約，附表
一編號5所示面積之土地，即係由伊使用管理，僅係時間太
久，伊已無法找到契約書等語，資為抗辯。
㈥被告楊聰明部分：
伊於81年間，購入附表一編號6所示之建物，建商當時有交
付買賣合約書、分管契約書予伊，伊也僅停放1輛摩托車於
該空地，且依照系爭社區於108年間之區分所有權人會議決
議，即同意各戶一樓占用一樓空間，僅每月須繳納費用，伊
自108年8月1日繳納費用至111年8月間，伊未曾破壞圍牆，
也未興建任何建物，伊只有搭蓋採光遮、雨罩，伊就附表一
編號6所示面積之土地，本即與建商成立分管契約，因伊當
時係同時購入該棟一樓與二樓之建物，一樓之房價每坪貴8
、9萬元，伊與建設公司議價，建設公司始註記樓下空地伊
有優先管理使用權等語，資為抗辯。
㈦被告林焜堯部分：
⒈就占用土地部分：
⑴被告林焜堯與建商間，於80年10月30日就L棟1樓空地（即附
表一編號7所示之占用土地面積），以口頭成立分管契約後
，除L棟房屋牆面外，建商陸續興建L棟鄰社區內通道高約1
米至1米3之水泥磚牆、社區外牆、L棟與社區空地之隔間牆
，及L棟與K棟1樓空地之隔間牆等牆面，以此將L棟1樓之空
地加以封閉，其他共有人皆無法使用、通行，並在社區之外
牆留有門洞，專供L棟1樓住戶出入，且系爭社區於84年1至2
月間交屋時，該牆垣即已存在迄今，現仍維持該使用現狀，
另就附表一1編號7之L-1部分，該部分磚牆與系爭社區內之
磚牆材質相比，皆為水泥磚牆，故該部分磚牆自應同為建商
所建，若非如此，系爭社區內之水泥磚牆將往L棟建物方向
內凹，不僅有失美觀，系爭社區之花圃亦將形成一尖角，對
於來往之住戶恐造成危險，至於L棟1樓空地鄰社區外道路部
分，圍繞該空地之牆垣均係建商所建，他共有人本無法使用
、通行L棟1樓之空地，此部分亦與點交時之附圖相符，故依
建商原先之設計，系爭社區各棟1樓空地，本即用以供社區
各棟建物之1樓所有權人專用，而非供社區全體住戶共享。
⑵另被告林焜堯於80年間購買附表一編號7所示之建物時，買賣
價金為6,400,000元，面積為34.19坪，而同棟（L棟）3樓建
物之面積為34.53坪，於106年8月間之成交價，卻僅有5,300
,000元，二者之面積相差無幾，然附表一編號7所示之建物
，於80年間之成交價確已高達6,400,000元，顯見二者之價
差，應係來自於L棟之1樓空地，被告林焜堯為取得該部分之
使用權，遂與建商成立分管契約，故被告林焜堯上開買賣價
金，自應包含使用該空地之對價。至於沿系爭社區內水泥磚
牆搭建之壓克力牆、內外兩側架設之雨遮頂蓋，僅係為防止
樓上鄰居高處雜物掉落之風險，屬使用該空地之使用方法，
縱有違反建築法規，亦僅係主關機關得依相關法令命被告林
焜堯自行拆除或執行拆除，原告並未因此取得請求被告林焜
堯拆除或回復原狀之權利。
⑶被告林焜堯與建商間成立之分管契約，係於公寓大廈管理條
例施行前成立，自不因公寓大廈管理條例施行後之規定、區
分所有權人會議決議或另訂規約而失其效力，故被告林焜堯
占有、使用附表一編號7所示面積部分，既係基於與建商分
管契約之約定，自屬有權占有，原告向被告林焜堯請求拆屋
還地、回復原狀等，均屬無據。
⒉就返還不當得利部分：
被告林焜堯既係有權占用附表一編號7所示面積之土地，自
非無法律上原因取得利益，即便認原告有不當得利返還請求
權，部分請求權亦已罹於時效，另被告林焜堯於108年間，
已依照系爭社區之區分所有權人會議決議，每月另繳納管理
費63元之方式，支付上開土地之租金，直至111年8月14日間
，系爭社區再以區分所有權人會議決議，推翻前次之決議內
容，被告林焜堯始未繼續繳納上開費用，可認被告林焜堯已
繳納部分租金等語，資為抗辯。
⒊並聲明：原告之訴及假執行之聲請駁回。
㈧被告王梓葵、陳達毅、陳麒竣、陳依綾均未曾於言詞辯論期
日到場，亦均未提出準備書狀作何聲明或陳述。
三、經查：
原告主張系爭社區全體區分所有權人共有系爭土地，被告官
孝勳、姜懿芸、王梓葵、陳達毅、陳麒竣、陳依綾、陳金城
、陳政賢、楊聰明、賴江阿香及林焜堯等人分別為附表一編
號1至7所示各建物之所有權人乙節，有土地建物查詢資料、
建物登記第三類謄本在卷可佐（本院卷一第45-59頁、卷三
第53-150頁），並分別占用如附表一所示系爭土地之面積，
此經本院會同桃園市桃園地政事務所至現場勘驗、丈量，有
本院勘驗筆錄、桃園市桃園地政事務所113年2月19日桃地所
測字第1130002194號函暨土地複丈成果圖等件可佐（本院卷
四第233-241頁、第337-339頁），就上開事實，首勘認定。
原告主張被告等人分別無權占用系爭土地如附表一編號1至7
所示範圍、面積之土地，應將占用部分騰空返還予全體共有
人，並應給付相當於租金之不當得利或損害賠償等情，則為
被告官孝勳、姜懿芸、陳金城、陳政賢、楊聰明、賴江阿香
、林焜堯等人所否認，並以前詞置辯。是以，兩造間之爭點
厥為：㈠被告官孝勳、姜懿芸、王梓葵、陳達毅、陳麒竣、
陳依綾、陳金城、陳政賢、楊聰明、賴江阿香及林焜堯等人
占用系爭土地如附表一編號1至7所示範圍、面積之土地，有
無正當權源？㈡原告若得請求被告官孝勳、姜懿芸、王梓葵
、陳達毅、陳麒竣、陳依綾、陳金城、陳政賢、楊聰明、賴
江阿香及林焜堯等人給付將當於租金之不當得利或損害賠償
，得請求之金額分別為何？
四、本院之判斷：
㈠被告官孝勳、姜懿芸、王梓葵、陳達毅、陳麒竣、陳依綾、
陳金城、陳政賢、楊聰明、賴江阿香及林焜堯等人占用系爭
土地如附表一編號1至7所示範圍、面積之土地，有無正當權
源？
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767 條第1 項前段定有明文。復按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段亦有規定。是以無權占有為原因，請求返還土地者，被告對原告就該土地有所有權存在之事實無爭執，而以非無權占有為抗辯者，被告自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，如不能證明其占有具有正當權源，即應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號、85年度台上字第1120號、88年度台上字第1164號判決意旨參照）。
⒉系爭社區之全體區分所有權人為系爭土地之共有人，而被告
官孝勳、姜懿芸、王梓葵、陳達毅、陳麒竣、陳依綾、陳金
城、陳政賢、楊聰明、賴江阿香及林焜堯等人，分別占用系
爭土地如附表一編號1至7所示之位置、面積，有附圖一在卷
可佐，而原告既主張被告官孝勳、姜懿芸、王梓葵、陳達毅
、陳麒竣、陳依綾、陳金城、陳政賢、楊聰明、賴江阿香及
林焜堯等人無權占用系爭土地如附表編號1至7所示之位置、
面積，自應由被告官孝勳、姜懿芸、王梓葵、陳達毅、陳麒
竣、陳依綾、陳金城、陳政賢、楊聰明、賴江阿香及林焜堯
就其等有權占用系爭土地如附表一編號1至7所示之範圍、面
積部分，盡舉證之責，而被告官孝勳、姜懿芸、陳金城、陳
政賢、楊聰明、賴江阿香、林焜堯等人均辯稱其等或建物之
前手，有與建商就附表一編號1至7所示占用系爭土地部分，
成立分管契約乙節：
⑴按所謂分管契約，指共有人全體就共有物之全部劃定範圍，各自使用特定之共有物，所成立之特約。共有物分管之約定，不以訂立書面為必要，共有人於分管範圍內對於共有物有使用收益之權，其他共有人即應受契約之拘束，不得阻止該共有人使用其所分管之部分。又按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院98年度台上字第633號判決意旨參照）。
⑵被告楊聰明、賴江阿香、林焜堯分別提出其等之臺北檳城房
屋土地買賣合約書（本院卷三第183-227頁、第269-313頁、
卷七第31-85頁），而上開房屋土地買賣合約書皆附有全區
一樓配置圖（本院卷三第226頁、第312頁、卷七第77頁，詳
如附圖二），觀諸該全區一樓配置圖所示，分別標註有F棟
、G棟、H棟、I棟、J棟、K棟、L棟，其中H棟、I棟、J棟、K
棟、L棟靠近道路一側，均有如同「門」之圖樣，上開建物
與道路間，皆有以牆予以區隔（以下合稱系爭社區之外牆）
，另L棟與K棟間、K棟與J棟間、J棟與I棟間、I棟與H棟間、
H棟與G棟間、G棟與F棟間，均有以牆予以區隔，再觀諸原告
所提出之現場照片（本院卷七第279-287頁），自系爭社區
大門穿過中庭後，上開L棟建物與系爭社區之外牆間由一磚
牆相隔而形成空地（此部分即附表一編號7所示之L部分）、
L棟與K棟間有一磚牆，該磚牆與系爭社區之外牆形成K棟與
建物間之空地（此部分即附表一編號6所示K部分）、K棟與J
棟間有一磚牆，該磚牆與系爭社區之外牆形成J棟與建物間
之空地（此部分即附表一編號5所示J部分）、J棟與I棟間有
一磚牆，該磚牆與系爭社區之外牆形成I棟與建物間之空地
（此部分即附表一編號4所示I部分）。
⑶L棟、K棟、J棟、I棟建物一樓空地部分：
①綜觀上開買賣合約書所附之全區一樓配置圖，及系爭社區之L
棟（即附表一編號7所示建物）、K棟（即附表一編號6所示
建物）、J棟（即附表一編號5所示建物）、I棟（即附表一
編號4所示建物）一樓建物之現況，上開L棟、K棟、J棟、I
棟一樓建物均有對外之獨立鐵門，各棟間均以磚牆區隔，且
除穿越L棟、K棟、J棟、I棟一樓建物以外，其餘系爭社區之
住戶，別無其餘方法進入上開L棟、K棟、J棟、I建物一樓前
之空地，而參上開現場照片，系爭社區之外牆以及L棟、K棟
、J棟、I棟各一樓建物間之磚牆，所使用之磚塊，與系爭社
區中庭砌成磚牆之磚塊，材料顯為相同（皆為紅色、灰色所
示之磚塊），另依上開全區一樓配置圖所示，本有劃設包含
系爭社區之外牆以及前開各建物間之磚牆，原告一再空言主
張上開各建物間之磚牆，係L棟、K棟、J棟、I棟一樓建物所
有權人自行興建乙節，誠與現況及全區一樓配置圖不符，並
不足採。是以，系爭社區之建商於興建系爭社區時，就L棟
、K棟、J棟、I棟一樓建物部分，本即規劃該部分建物（即L
棟、K棟、J棟、I棟建物）外牆與建物間之空地，僅能自各
該建物出入，就此部分，應堪認定。
②再查，依被告楊聰明所提出之上開買賣合約書，該合約書確
有於備註欄載明「壹樓之空地，其管理、使用，甲方（即楊
聰明）有優先使用及管理，但其使用、管理不得有違背違章
拆除認定標準及違反住戶管理公約」（本院卷七第46頁），
且被告楊聰明除購買附表一編號6所示之建物外，尚同時購
買K棟2樓房屋（共約34.55坪），而被告楊聰明購買附表一
編號6所示建物（共約34.55坪）之買賣價金為6,250,000元
，然購買同棟2樓房屋，且面積相當之情形下，買賣價金卻
僅為4,840,000元（本院卷七第163-166頁、第219-222頁）
，縱使房屋之交易價金，本受房屋坐落之位置、面積等因子
影響，然被告楊聰明既同時購買同棟房屋，面積又相當，豈
會僅因一、二樓之樓層差異，買賣交易之價金即相差達1,41
0,000元（計算式：6,250,000元－4,840,000元＝1,410,000元
），而若加計附表一編號6所示被告楊聰明占用之22.89平方
公尺土地（約6.9坪），此時被告楊聰明係以6,250,000元之
買賣價金購買共計34.55坪建物，與6.9坪一樓空地之使用權
限，與同棟2樓房屋相較，二者每坪之價格相差約100,000元
，恐較符合房屋交易常情。
③另徵諸於公寓大廈管理條例施行前，臺灣之集合住宅，類此在第一層樓銷售，常因售價高，而承購戶可多使用地面空地而有成立一樓空地分管之情形，此為社會普遍存在之現象，綜觀上開全區一樓配置圖、被告楊聰明提出之買賣合約書、被告楊聰明購買K棟建屋一樓與二樓之價差等節，確可認系爭社區之建商與最初之承購戶締結L棟、K棟、J棟、I棟建物一樓之買賣契約時，有將上開建物一樓之空地專供一樓承購戶使用之分管契約存在，始與前開全區一樓配置圖、系爭社區現況相符，此不因有無訂立書面契約而有異，而被告林焜堯、楊聰明、陳政賢均為上開附表一編號5、6、7所示建物（即J棟、K棟、L棟一樓）之最初承購戶，其等間既與建商就附表一編號5、6、7所示占用系爭土地之附圖一編號L、K、J部分形成分管契約（即前開所稱之建物一樓空地，被告林焜堯就附表一編號7之L-1部分，詳如下述），則被告林焜堯、楊聰明、陳政賢就附表一編號5、6、7部分所示占用系爭土地如附圖一L、K、J部分，自有使用收益之權，均為有權占有；至於被告陳金城雖非該建物之最初承購戶，然揆諸前開說明，被告陳金城既繼受附表一編號4所示之建物，則被告陳金城同時繼受原該建物承購戶與建商間成立之分管契約，被告陳金城就附表一編號4所示建物（即I棟一樓）之附圖I部分既已繼受上開分管契約，則被告陳金城就附表一編號4所示占用附圖一I部分，同有使用收益之權限，亦為有權占有（被告陳金城就附圖一編號4所示建物前方空地外，尚有停車之空間，詳如下述H棟部分）。
⑷L-1部分
①原告另主張被告林焜堯尚占用系爭土地如附圖一編號L-1所示
部分面積（4.79平方公尺，該部分之範圍係圍牆內加蓋粉色
地磚上之採光罩面積，本院卷四第240頁），依原告所提出
之現場照片所示（本院卷七第281頁），該部分外牆亦同為
磚牆圍繞，首堪認定。
②依系爭社區全區一樓配置圖所示，被告林焜堯所有附表一編
號7所示之建物，除建物本體外，本有包含圍繞建物之陽台
，另依上開現場照片所示，該建物暨陽台外之圍牆，與系爭
社區中庭堆砌花臺之磚牆，材料亦相同（紅色、灰色之磚塊
），原告雖迭主張被告林焜堯陽台外之圍牆，係被告林焜堯
自行施工等語，然此部分原告自始未提出事證相佐，且圍繞
在被告林焜堯建物陽台外之圍牆後方有接連一小花圃（本院
卷七第281頁最末2張照片），倘如原告所主張圍繞在被告林
焜堯建物陽台外之圍牆，後半段係屬於違建牆（即加蓋粉色
地磚部分），系爭社區之花圃豈會沿該違建牆搭建?應可認
附表一編號7所示被告林焜堯所有之建物，就系爭土地使用
如附圖一編號L-1所示之範圍、面積，本即係建商透過圍牆
區隔，由該建物所有權人使用之範圍，若非如此，建商豈會
搭建圍牆，藉以區分該建物所有權人得以使用之範圍以及系
爭社區共有人得使用公共區域之範圍？
③是以，原告雖主張被告林焜堯無權占有附表一編號7所示附圖一編號L-1系爭土地之面積、範圍，然依上開系爭社區全區一樓配置圖所示，被告林焜堯所有之建物外，本即有規劃陽台之空間，且建商興建該建物時，又以磚牆區隔「被告林焜堯得使用之空間」與「系爭社區之公共空間」，則被告林焜堯以此抗辯其有權使用附圖一編號L-1系爭土地之面積範圍，確有所據。
⑸H部分
①原告主張被告賴江阿香占用系爭土地如附圖一編號H所示部分
面積（110.09平方公尺），並提出現場照片相佐（本院卷六
第275-279頁）。
②依前開全區一樓配置圖所示，H棟一樓建物（即附表一編號3
所示建物）與對外道路間，亦有對外獨立「門」之圖樣，另
H棟一樓建物前之空間，係藉由與I棟一樓建物間之磚牆、對
外牆及與G棟一樓建物間之磚牆圍繞所形成，觀諸上開配置
圖之設計，其餘系爭社區之住戶，除進入H棟一樓建物外，
亦無其餘方法得以進入上開H棟建物一樓前之空地；再者，
依據被告賴江阿香所提出之臺北檳城房屋土地買賣合約書所
示，被告賴江阿香向建商（大山建設有限公司）購買附表一
編號3所示之建物時，該買賣合約書記載「備註：壹樓空地
由該戶（H棟壹樓）使用及管理，但不得違反台灣省違章拆
除認定標準」（本院卷三第283頁），被告賴江阿香確與建
商明確約定承購戶（即被告賴江阿香）可優先使用及管理H
棟一樓之空地，另觀諸被告賴江阿香於80年12月24日購買附
表一編號3所示建物，買賣總價為6,850,000元、權利範圍約
31.07坪（本院卷三第270-271頁），而被告林焜堯係於80年
10月30日購買附表一編號7所示建物，被告林焜堯購買該建
物之買賣總價為6,400,000元、權利範圍約34.19坪（本院卷
三第184-185頁），被告賴江阿香、林焜堯購買上開所示建
物之時間相隔僅約2個月，且被告賴江阿香所購買建物之權
利範圍，小於被告林焜堯所購建物之權利範圍約3.12坪（計
算式：34.19坪－31.07坪＝3.12坪），然被告賴江阿香之買賣
價金卻高於被告林焜堯購屋之價金共計450,000元（計算是
：6,850,000元－6,400,000元＝450,000元），被告賴江阿香
與被告林焜堯購入上開建物之時間甚近，且被告賴江阿香得
使用之權利範圍甚小於被告林焜堯，被告賴江阿香反而以較
高之價金購入上開房屋，誠與常理不符，再觀諸被告賴江阿
香所占用附圖一編號H部分面積為110.09平方公尺、被告林
焜堯占用附圖一編號L部分面積則為27.33平方公尺，以此推
斷，因被告賴江阿香所使用之一樓空地面積（110.09平方公
尺）顯然大於被告林焜堯所使用之一樓空地面積（27.33平
方公尺），在其餘包含購屋時間、坐落位置等影響房價之因
子，皆大略一致之情形，被告賴江阿香辯稱其購入附表一編
號3所示建物時，該買賣價金包含使用建物一樓前方之空地
乙節，尚非無稽。
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