臺灣桃園地方法院民事判決
110年度訴字第112號
原 告 林聰輝（即林幸雄之承受訴訟人）
林秋安（即林幸雄之承受訴訟人）
林聰勲（即林幸雄之承受訴訟人）
共 同
訴訟代理人 蕭萬龍律師
複 代理人 林庭誼律師
被 告 黃秀枝
訴訟代理人 何政謙律師
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國113年11月4日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
原告林幸雄起訴後，於本件訴訟繫屬中民國112年5月11日死
亡，其全體繼承人為林聰輝、林秋安、林聰勲（下合稱原告
，分則以姓名稱之）等情，有戶籍謄本、繼承系統表在卷可
稽（本院卷二第45-53頁），經原告具狀聲明承受訴訟（本
院卷第367、402頁），合於民事訴訟法第168條、第175條第
1項規定，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：
被告因積欠林幸雄新臺幣（下同）3,200萬元，經林幸雄之
子林聰輝與被告協商後，被告於民國106年7月31日同意將其
所有之門牌號碼桃園市○○區○○路000號建物及其坐落基地（
下稱系爭房地）出賣與林聰輝，復以被告所積欠原告借款中
之2,000萬元抵付部分價金，林聰輝並與被告簽訂不動產買
賣契約書（下稱系爭買賣契約）。又被告仍有居住於系爭房
地內之必要，林幸雄與被告另於106年8月15日簽訂附條件買
賣契約書（下稱系爭附條件契約），約定被告得自106年7月
31日起至109年8月31日止之期間，以2,000萬元買回系爭房
地，並可於期間內居住在系爭房地內，系爭附條件契約中更
約明被告應按月給付林幸雄租金3萬元。嗣因被告未依約給
付租金，幾經原告催討，被告均未理會，且兩造間就系爭房
地之租期已屆至，爰依系爭附條件契約之約定、民法第421
條、第455條、767條、第179條等規定，請求被告返還系爭
房地、給付未繳納之租金108萬元、按月給付相當於租金3萬
元之不當得利等語。並聲明：㈠被告應給付原告108萬元及自
起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5
計算之利息。㈡被告應將系爭房地騰空遷讓返還原告。㈢被告
應自109年8月18日起至返還遷讓前項所示房屋之日止，按月
給付原告3萬元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
被告與林聰輝雖有簽立系爭買賣契約，惟實際上並無買賣系
爭房地之真意，被告亦無出售系爭房地之意，系爭買賣契約
為通謀虛偽意思表示，兩造間就系爭房地之內部關係實係隱
藏成立信託的讓與擔保契約，被告始終為系爭房地之實際真
正所有權人，被告有權占有系爭房地。再者，系爭房地自始
至終為被告所有，被告自不可能承租自己所有之系爭房地，
被告亦無積欠原告任何租金，否則原告焉有可能長達3年都
未向被告要求給付租金，兩造間就系爭房地並無成立租賃契
約之法律關係。原告自不得請求被告給付租金、返還租賃物
等語置辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受
不利判決，願供擔保免為假執行。
三、得心證之理由
㈠按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立。又稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方
使用收益，他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租
賃物之孳息充之。另不動產之租賃契約，其期限逾一年者，
應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃；
民法第153條第1項、第421條及第422條分別定有明文。原告
主張兩造間就系爭房地存有租賃法律關係乙節，為被告所否
認，則就兩造間是否已就租金與租賃標的物之意思表示一致
，自應由原告負舉證之責。
㈡查原告主張林幸雄與被告間有租賃契約存在，無非以系爭附
條件契約為證。惟按私文書應由舉證人證其真正。但他造於
其真正無爭執者，不在此限，民事訴訟法第357條亦有明文
。又按當事人提出之私文書，必先證其真正，始有形式之證
據力。如他造否認該提出之私文書影本，或爭執其內容之記
載，在舉證人提出原本前，不認該影本有何形式之證據力（
最高法院111年度台上字第369號判決意旨參照）。經查，就
原告提出之系爭附條件契約影本（即原證3，桃簡卷第24-25
頁，下稱前版本），既經被告否認其形式之真正（本院卷二
第112頁），原告亦無法提出系爭附條件契約原本，依照前
揭說明，即難認系爭附條件契約具形式上之證據力。
㈢再者，系爭附條件契約之簽訂原因，乃係林聰輝向被告買受
系爭房地後，被告仍有居住在系爭房地之需求，日後並有買
回系爭房地之可能，此觀系爭附條件契約第1條約定即明，
然依據系爭買賣契約第3條關於付款之約定（桃簡卷第13頁
），已約明簽訂本約時買方應支付價金2,000萬元，則林聰
輝之給付價金義務自應屬有確定期限之給付。又原告固主張
因被告積欠林幸雄借款3,200萬元，而出售系爭房地以抵付
借款當中2,000萬元等情，而前開數額並非少數，倘如原告
所述林幸雄與被告已協商結算確認被告確有積欠林幸雄鉅額
債務，原告理應可提出相關借據憑證或結算文件等相關證據
以實其說，惟原告始終未能提出被告欠負債務之相關事證，
亦未提出依系爭買賣契約給付價金之證據，要與常情有違，
自難認林幸雄與被告間確有簽訂系爭附條件契約。
㈣至原告固提出林幸雄與被告簽訂之附條件買賣契約書之原本
（影本經原告編列為原證5，附於本院卷二第139-141頁，下
稱後版本），惟經被告否認後版本上簽名為其所親自簽名，
原告雖聲請就後版本上被告簽名進行筆跡鑑定，本院當庭命
被告多次簽名，並檢附後版本之原本送請法務部調查局鑑定
，然經法務部調查局函覆表示：參考筆跡數量不足，且參考
資料均為影本，歉難鑑定等情，有該局113年6月14日調科貳
字第11303190430號函附卷可按（本院卷二第207頁），且原
告並未提出其他可證明後版本為被告所親簽之證據，本院無
從為有利於原告之認定，自難認原告所提出之上開後版本為
被告所親簽，被告此部分抗辯應非子虛，是原告以上開後版
本作為兩造間就系爭房地存有租賃關係存在之證明，已乏所
據。
㈤況且，林幸雄於109年9月30日起訴之初即委任律師為訴訟代
理人（桃簡卷第6頁委任狀），衡諸常情，民事訴訟中當事
人所提出之文書證物，雖以影本方式作成證物提出於法院，
然該文書必為自己持有原本，以避免日後訴訟進行中遭對造
否認形式真正，而無法自圓其說，殊難想像有委任律師之訴
訟代理人之林幸雄在起訴時起訴狀所檢附之前版本，原告並
無持有前版本之原本，是原告所提出後版本是否真實，已有
可疑。再比對前、後版本被告簽名處並不相同，且騎縫章蓋
印方向亦相左（前版本被告簽名在簽章處，騎縫章印文為向
左斜45度角；後版本被告簽名在被告印刷體姓名後，騎縫章
印文為直立），酌以被告於110年3月25日即以答辯狀否認前
版本之形式真正（桃簡卷第21頁），原告大可於本件訴訟進
行中當庭提出前版本之原本以供檢視，然原告捨此不為，遲
至113年4月8日始當庭提出後版本之原本（經本院當庭將該
原本影印後，影本附於本院卷二第121-123頁），則後版本
是否為臨訟製作，容非無疑，尚難以遭被告否認簽名真正之
後版本，作為有利於原告之認定。
㈥基上所述，原告所舉之證據不足以證明林幸雄與被告間就租
賃契約之成立已有互相表示意思一致，自不得憑前版本即系
爭附條件契約，遽認被告確有與林幸雄就系爭房地有成立租
賃契約。從而，原告依民法第455條規定請求被告應返還系
爭房地，並按系爭附條件契約內容負擔給付租金義務，依民
法第421條請求被告給付積欠之租金108萬元及法定遲延利息
，另依民法第179條請求被告應自109年8月18日起至搬離系
爭房地止，按月給付租金3萬元，均屬無據。
㈦原告為系爭房地之所有權人，得否依民法第767條規定請求被
告遷讓返還系爭房地？
⒈林聰輝與被告於106年7月31日簽訂系爭買賣契約，約定以林
幸雄為登記名義人，被告並於106年8月18日以買賣為原因將
系爭房地移轉登記予林幸雄，林幸雄過世後，系爭房地之所
有權人現為原告等情，有系爭買賣契約、土地登記謄本、建
物登記謄本存卷可考（桃簡卷第11-22、26-29頁、本院卷二
第221-227頁），為兩造所不爭執，堪信為真實。
⒉按不動產買賣契約成立後，其收益權之歸屬，依民法第373條
規定，應以標的物已否交付為斷，與是否已辦理所有權移轉
登記無涉。出賣人固負有交付出賣之不動產與買受人之義務
，但在未交付前，其繼續占有買賣標的，僅屬債務不履行，
尚難指為無權占有，不因其所有權移轉登記已完成而有異（
最高法院84年度台上字第3001號判決意旨參照）。
⒊原告主張其經由兩造間買賣法律關係，購得系爭房地，原告
為系爭房地之所有權人，原告自得依無權占有之法律關係請
求被告遷讓系爭房地云云。惟查，被告為系爭買賣契約之出
賣人即賣方（桃簡卷第12頁），為系爭房地之原所有權人，
且被告自106年8月18日起迄今仍居住在系爭房地內，此為兩
造所不爭執（本院卷一第61頁），是被告在尚未將系爭房地
交付原告前，被告繼續占有系爭房地，即非無權占有，原告
依無權占有之法律關係訴請被告遷讓系爭房地，要屬無據。
⒋至原告固主張：被告雖未將系爭房地直接交付林幸雄占有，
然林幸雄與被告於106年8月15日簽訂系爭附條件契約，由林
幸雄將系爭房地出租被告使用，應認被告與林幸雄間已依民
法第946條第2項準用第761條第2項規定，以占有改定之方式
，由被告使林幸雄取得間接占有以代交付云云。惟原告並未
舉證證明被告與林幸雄間就系爭房地存有租賃法律關係乙節
，業經本院認定如前，是原告徒以系爭房地之占有改定已使
林幸雄取得占有云云，難認有理由。
四、綜上所述，原告就其主張兩造間就系爭房地訂有租賃契約乙
節，所提證據並不能證明上開事實。是原告依租賃及不當得
利之法律關係，請求被告應遷讓返還系爭房屋予原告，併請
求被告給付積欠租金108萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，與自109年8月1
8日起至返還系爭房地之日止，按月給付原告3萬元，另依所
有物返還請求權，請求被告返還系爭房地予原告，均為無理
由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失
所附麗，爰併予駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予
論駁之必要，併此敘明。
六、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 113 年 12 月 27 日
民事第二庭 法 官 李思緯
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 12 月 27 日
書記官 蕭竣升