臺灣高等法院民事判決 93年度重上字第117號
第一 上訴人 寅○○
甲○○
癸○○
丑○○
子○○
第二 上訴人 酉○○
戌○○
第三 上訴人 Ｄ○○
Ｅ○○
Ｇ○○
Ｆ○○
第四 上訴人 未○○
申○○
辰○○
午○○
第五 上訴人 丙○○
第六 上訴人 天○○○
地○○
玄○○
宙○○
宇○○
黃○○
第七 上訴人 亥○○
第八 上訴人 辛○○
己○○
庚○○
戊○○
第九 上訴人 Ｈ○○
第十 上訴人 Ｂ○○
第十一上訴人 乙○○
Ａ○○
第十二上訴人 壬○○
巳○○
卯 ○
Ｃ○○
上開三十五人
共 同
訴訟代理 人 江肇欽律師
黃淑琳律師
被上訴 人 丁○○
訴訟代理 人 江東原律師
趙文銘律師
複 代理 人 賴安國律師
上列當事人間拆屋還地事件，上訴人對於中華民國92年11月14日
臺灣士林地方法院92年度重訴字第97號第一審判決提起上訴，被
上訴人並為訴之追加，經本院於94年10月5日言詞辯論終結，判
決如下：
主 文
原判決第十五項關於命第六上訴人拆屋還地部分，及其假執行之宣告，與該訴訟費用部分均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及追加之訴，暨假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
廢棄改判部分之第一、二審及追加之訴訴訟費用由被上訴人負擔；駁回部分之第二審訴訟費用由第一、二、三、四、五、七、八、九、十、十一、十二上訴人各自負擔。
事 實 及 理 由
一、被上訴人起訴主張：伊為坐落於台北市○○區○○段二小段 452-2、452-3地號土地（下稱系爭土地）之共有人之一，其 452-2 地號土地遭第一至十二上訴人、原審另被告王長友分 別興建門牌台北市○○路○段1巷39 號、39巷2-1、2-2、 2-3、4、4-3、4-4、4-5、4-6、6-2、6-3、6-5、6-6號房屋 ，另452-3地號土地遭原審另被告王庭華、高秀英搭建車棚 占用，即占用上開二筆土地詳如原判決附圖自A至V所示部分 ；另原審其餘被告謝坤宏、謝坤達、謝佳伶、謝佳芮、黃○ ○（與上訴人黃○○並非同一人）、李怡玲、傅妍婷、繆霖 、林韋丞、林宗翰、黎俊寶、張成嬌、胡氏嬌、程元慶、謝 秋瑞香、陳玉英、陳美秋等人（下稱原審其餘被告謝坤宏等 17人）則設籍居住其內。上開人等均無合法權源，屬無權占 有，爰依民法767 條規定，請求判命：第一上訴人寅○○、 甲○○，第二上訴人，第三上訴人Ｄ○○，第四上訴人未○ ○，第五、六、七上訴人，第八上訴人辛○○，第九、十上 訴人，第十一上訴人乙○○，第十二上訴人及原審另被告王 長友拆屋返還土地予伊及其他共有人全體，暨其餘上訴人、 原審其餘被告謝坤宏等17人自各該建物遷出等情。 原審判決：第一上訴人寅○○、甲○○，第二上訴人，第三 上訴人Ｄ○○，第四上訴人未○○，第五、六、七上訴人， 第八上訴人辛○○，第九、十上訴人，第十一上訴人乙○○ ，第十二上訴人、原審另被告王庭華、高秀英應拆屋還地，
其餘上訴人自各該建物遷出；駁回被上訴人其餘有關原審被 告王長友拆屋還地、其餘被告謝坤宏等17人遷出之請求。 本件僅第一至第十二上訴人提起第二審上訴，被上訴人對原 審遭駁回部分，及原審另被告王庭華、高秀英就原審判決應 拆屋還地部分，均未聲明不服。
二、第一至第十二上訴人提起第二審上訴，係以：㈠系爭土地事 實上係由周乾德祭祀公業在管理使用，周乾德祭祀公業將系 爭土地出租予上訴人作為建屋之用，並向上訴人收取租金， 有土地租賃契約書、周乾德祭祀公業各房輪流向上訴人收取 租金之收據可証。縱使系爭土地之所有權人全體，係委任周 乾德祭祀公業出租系爭土地，惟由系爭土地租賃契約上出租 人方面載明「周乾德祭祀公業管理會代表人周成枝」，可知 該出租行為是由周乾德祭祀公業之管理人代表公業所為，渠 等自得本於承租人地位主張權利。㈡渠等與周乾德祭祀公業 間有租地建屋之法律關係，並於租期屆滿後，仍繼續為承租 土地之使用收益迄今，依民法第451 條或類推適用該規定， 渠等與原出租人周乾德祭祀公業間就系爭土地，已成為不定 期限之租地建屋契約關係，嗣後原出租人將系爭土地出售予 第三人，轉輾移轉至被上訴人名下，依民法第425條第1項規 定，該不定期限之租地建屋契約關係對於被上訴人仍繼續存 在，則渠等占有系爭土地即非無權占有。況系爭土地所有權 人於轉讓系爭土地時並未通知渠等，則依土地法第104條第2 項規定，被上訴人不得主張基於買賣關係取得系爭土地之所 有權，並據以訴請上訴人拆屋還地及遷出。㈢系爭土地租賃 契約上第1條第3項雖載明：「承租人非經出租人之同意不得 轉租或轉讓他人使用」之約定，惟受讓系爭土地租賃關係之 第三上訴人Ｄ○○、第四上訴人未○○於受讓後仍繼續向各 公業派下員繳納租金，縱未另訂租約，亦可認為係屬默示同 意Ｄ○○、未○○受讓該租賃關係之意思表示。故被上訴人 以：第三上訴人Ｄ○○、第四上訴人未○○之受讓行為，違 反契約約定而屬無效云云，即非有理。㈣第一上訴人寅○○ 、第二上訴人之被繼承人傅慶福之租約中雖記載：「不再延 期」，惟寅○○及傅慶福與周乾德祭祀公業於65年11月28日 及同年11月7 日所簽訂之契約，於租期屆滿，周乾德祭祀公 業派下各房仍輪流向其等收取租金之行為，應足認有續租之 意思存在，而推翻上開不再延期之約定。㈤最高法院55年台 上字第276 號判例雖謂：「故於訂約之際，訂明期滿後絕不 續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力 」等語，核其意旨，必須由契約文義足認出租人有期滿絕對 不再續約，或必須另訂新約才續租之意，始得以排除民法第
451條之適用。系爭土地租賃契約第5條僅約明：「租約期限 屆滿時，雙方『得』同意繼續訂約」或「租期屆滿時『如』 雙方同意繼續租賃另訂租約」，其文義僅係採取選擇性態度 ，准許雙方於租期屆滿時視雙方之意願再行續約，非堅持必 須另訂書面契約才能夠續租，此與上述最高法院判例意旨並 不相符。㈥被上訴人雖主張若認為兩造間租賃關係存在時， 則催告上訴人應於七日內給付欠繳之租金云云。惟被上訴人 之催告係附有條件，此項催告是否有效，已屬有疑。且依証 人周祖平及周金發之証詞中，均陳稱租金係由四大房輪流至 承租人之住處向承租人收取，可見系爭租約之租金性質係往 取債務，則被上訴人若未至上訴人住處收取租金遭拒，尚難 謂上訴人構成遲延給付之責任等為由，聲明：㈠原判決不利 於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之 訴駁回。
三、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基 礎事實同一者不在此限，民事訴訟法第446條第1項但書、第 255條第1項第2款規定甚明；所謂「請求之基礎事實同一」 ，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請 求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求 之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有 同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後 兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而統一解 決紛爭，最高法院90年度台上字第16號判決為同一意旨可供 參考。本件被上訴人陳明：如法院認為兩造間有租賃關係存 在，其在本訴中催告上訴人於七日內給付欠繳之租金，否則 即終止租賃契約，上訴人應返還租賃物等語，即追加返還租 賃物為訴訟標的（本院卷㈡第69頁），與原審起訴主張之基 礎事實均為同一（上訴人無權占有使用系爭土地，請求拆屋 還地及遷出之情），證據資料又可資援用，雖上訴人當庭表 示不同意，惟揆諸上開說明，被上訴人之追加並無不合，應 予准許。又原告以單一聲明主張訴訟標的而就各該訴訟標的 定有先後請求裁判之順序，於先位訴訟標的有理由時，即不 請求就備位訴訟標的為裁判者，與預備訴之合併須先位訴之 聲明與備位訴之聲明相互排斥而不相同者，尚屬有間，學說 上稱為「類似的預備訴之合併」（最高法院82年度台上字第 1429號判決見解可供參考），本於尊重每人訴訟權之實施， 故原告就訴訟標的法律關係有處分權，故其就同一訴之聲明 中列有先後順序之訴訟標的，於法並無不合。被上訴人先於 原審主張依民法第767條規定，再於本審中主張：如認兩造 間有租賃關係存在者，則依租賃物返還請求權為同一聲明，
可見被上訴人之聲明相同，就上開二訴訟標的定有先後請求 法院裁判之順序，核係上開「類似的預備訴之合併」情形， 則依前開說明，法院於審理時即應受被上訴人所列訴訟標的 先後順序之拘束。
被上訴人於本審中以：㈠上訴人主張有權占有系爭土地，無 非以與周乾德祭祀公業訂有租約為由，然經台北市政府民政 局93年6月23 日函覆，並無該公業登記備查之資料，且證人 周祖平、周金發之證詞，又系爭土地自始未曾登記於周乾德 祭祀公業名下，而係登記於周天來等十餘人名下分別共有等 情，均證明周乾德祭祀公業不存在。退步縱認有周乾德祭祀 公業之存在，因系爭土地非登記於周乾德祭祀公業名下，周 乾德祭祀公業又非法人，欠缺實體上之權利能力，無法自行 出租或被授權代他人出租，且上開租約訂立之時，是否經系 爭土地所有權人之合法充分授權，亦無法證明。系爭租約縱 係真正，因其上出租人係周乾德祭祀公業，如何得認為周成 枝係代理土地所有權人出租予上訴人？可見，上訴人並無占 有系爭土地之合法權源。㈡系爭土地非周乾德祭祀公業所有 ，乃契約外之第三人所有，上訴人並非與系爭土地之所有權 人簽訂租賃契約，核與最高法院72年度台上字第123 號判決 揭櫫民法第425 條具體適用之意旨，即限於承租人向所有權 人合法簽訂有效之租賃契約者，方有民法第425 條之適用相 違。㈢上訴人提出之土地租賃契約上第1條第3項載明：「承 租人非經出租人之同意不得轉租或轉讓他人使用」之約定， 為上訴人所明知，詎第三上訴人Ｄ○○、第四上訴人未○○ 猶分向前手陳清水、陳清良受讓違建之建物，縱該租約有效 成立，彼等亦已違反契約約定，轉讓無效，自無從依租約主 張權利。㈣上訴人提出之租約上，均載明期滿雙方得同意繼 續「訂約」，依其客觀文義，真意在於：到期承租人若欲續 租，需經雙方再行達成合意後始得續租，若未達成合意並不 續租；亦即續租應另訂新約，以符合民法第451 條所定出租 人於租期屆滿後需即表示反對之意思始生阻止續租之效力。 故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者 ，仍難謂不發生阻止續約之效力，最高法院55年台上字第 276 號判例意旨可供參照。若為預先同意續租，又何需言明 「期滿雙方得同意繼續訂約」，而非到期「承租人續租出租 人不得拒絕」？更何況，第一上訴人寅○○、第二上訴人之 被繼承人傅慶福之租約上，更明確載明「不再延期」，其等 均無繼續繳納租金之證據，縱上開契約有效，亦與上開判例 意旨不符，顯無民法第451 條之適用甚明。㈤如法院認為兩 造間有租賃關係存在，則被上訴人在本訴中催告上訴人應於
七日內給付欠繳之租金，否則即終止租賃契約，上訴人應返 還租賃物等語抗辯，聲明駁回上訴。
四、兩造不爭執之事實：
㈠於本件訴訟於原審起訴時，坐落台北市○○區○○段2 小段 452-2地號土地之共有人為被上訴人（應有部分為80/100） 、訴外人陳盈州、陳居德（應有部分依序為1/20、15/100） ，有土地登記謄本在卷可憑（原審卷第17至20頁）。 ㈡第一上訴人寅○○、甲○○，第二上訴人之被繼承人傅慶福 ，第三上訴人Ｄ○○之前手陳清水，第四上訴人未○○之前 手陳清良，第五上訴人、第六上訴人之被繼承人黃則森，第 七上訴人，第八上訴人辛○○，第九、十上訴人，第十一上 訴人乙○○、第十二上訴人分別在系爭452-2 地上興建房屋 （均未辦理保存登記），並與其餘上訴人共同占用系爭452-2 地號土地；上開傅慶福於89年12月19日死亡，其在系爭452 -2地號上興建之房屋由第二上訴人繼承，黃則森於85年7 月 12 日死亡，其在系爭452-2地號上興建之房屋由第六上訴人 繼承等事實（房屋門牌、占用之位置及面積詳如附表所示） ，業據上訴人於原審陳述明確（原審卷第134-137，244-247 頁），並經原審會同地政事務所人員至現場履勘及測量明確 ，有勘驗筆錄及臺北市士林地政事務所人員所測量繪製如原 判決附圖所示之複丈成果圖可稽（原審卷第133-138，144- 145 頁），且有傅慶福、第二上訴人、黃則森、第六上訴人 等之戶籍謄本足參（本院卷 (一)第92-94，101-103頁）， 應堪信為真實。
五、本件重要爭點在於：㈠上訴人占有使用系爭土地，是否具有 正當權源？上訴人在此主張：渠等與被上訴人之前手有不定 期租賃之法律關係存在，有無理由？㈡如上訴人確與被上訴 人之前手有不定期限之租賃關係，則被上訴人於本件訴訟中 ，催告承租人於七日內繳納欠繳之租金，並終止租約，是否 合法？並依租賃物返還請求權，請求拆屋還地及遷出，有無 理由？
六、上訴人主張：渠等與被上訴人之前手有不定期租賃之法律關 係存在，有無理由？
㈠上訴人主張：渠等與系爭452-2地號之前所有權人周乾德祭 祀公業訂有租地建屋契約，租期屆滿後，渠等仍繼續為系爭 土地之使用收益，未為原出租人為反對之意思表示，依民法 第451條規定，上訴人與原出租人周乾德祭祀公業間已成為 不定期限之租賃契約，原出租人將土地出售予第三人，再轉 輾移轉至被上訴人名下，依民法第425條第1項規定，上開不 定期限之租約仍對於被上訴人繼續存在，故上訴人具有占有
使用土地之正當權源等語，惟為被上訴人所否認。 ㈡就系爭452-2地號土地之緣由先予說明如下： 系爭452地號於重測前為同區○○○段北勢湖小段585地號。 於36年間，該585 地號土地之所有權人為周天從、周大英（ 應有部分均為16/180）、周天授、周天來（應有部分均為 24/180）、周兩愿、周宗海、周明知（應有部分均為4/180） 、周宗漢、周宗坡、周宗彬、周宗德（應有部分均為3/180） 、周宗登（應有部分均為12/180）、周朝枝、周朝貴、周金 永（應有部分均為8/180）等人；上開周宗登之應有部分， 嗣於69年6月6日由周鳳珠繼承取得，周鳳珠旋於69年7月21 日出售予陳依俤；其後，585地號經重測編為452地號，其中 部分土地出售予葉秀錦，因而分割出452-2地號，葉秀錦再 於76年6月25日將土地出售移轉登記予黃榮波，黃榮波再於 77 年10月20日出售移轉登記予被上訴人、林榮發（應有部 分各1/2）；嗣被上訴人之應有部分雖有變動，至本件起訴 時應有部分成為80/100等事實，業據上訴人提出土地登記謄 本足憑（本院卷㈠第64-73頁，原審卷第17頁）。 ㈢經查：
⒈本件第九至第十二上訴人，並未提出任何積極證據證明就 系爭土地有渠等主張之租賃關係，復據被上訴人堅決否認 ，自無足採信。
⒉第一至八上訴人主張：渠等與系爭土地之前所有權人有租 賃關係，業據提出「出租人周乾德祭祀公業管理會」之土 地租賃契約及租金收據多件為憑（本院卷㈠第79-91，96- 100，105-107頁，原審卷第96頁）。查在台北市政府民政 局之檔存資料中，並無周乾德祭祀公業之登記備查資料， 固據本院向該局查明據覆在卷，有該局93年6月23 日北市 民三字第09331628400號函在卷（本院卷㈠第159頁）。惟 系爭452-2地號土地自452地號分割而來，而452 地號重測 前為同區○○○段北勢湖小段585 地號，已如上述，上開 585 地號土地登記之所有權人均為周氏子孫，實際上為周 氏家族（四房）子孫所共有，惟登記於各房子孫推出之代 表名下，因土地有遭人占用情事，一向均委由家族之長輩 周成枝出面處理土地之出租事宜，即由周成枝為代理人出 面與承租人簽訂租約，每年則由周氏四房子孫輪流向承租 人收取租金，租金用供祭祖及各房聚會之花費；因土地有 遭人占用不好處理，因此大家均同意將之出賣，約在72年 以後未再收取租金等情，業據證人即周氏家族（大房）子 孫周金發、（三房）子孫周祖平證述在卷（本院卷㈡第35 -39 頁）。上開二證人對於周氏家族之土地雖未能清楚說
出地號，惟均得描述土地在內湖區，並一致確認上訴人提 出之租金收據中有關周祖平之簽名、周金發之印文均為真 正，衡諸時隔已二十餘年之久，二人雖有細節不復記憶或 無法清楚描述，惟證述重要內容均相符，足堪採信：上訴 人提出之租約、租金收據均為真正；土地租賃契約上雖記 載「出租人為周乾德祭祀公業管理會代表人周成枝」，惟 實際上係系爭土地所有權人即周氏子孫均同意出租、並委 由周成枝作代理人辦理簽訂租約之事實。被上訴人雖指摘 ：並無授權書或委任狀云云，惟自系爭土地其後由周氏（ 四房）子孫輪流每年前往向承租人收取租金觀察，已足推 認系爭土地之所有權人即周氏子孫全體均同意將土地委由 代理人周成枝出租之事實，故被上訴人上開指摘，尚無可 採。
⒊觀察第一至第八上訴人提出之土地租賃契約，其上均記載 第1條：「甲方（承租人)向乙方（出租人）……租用台北 市內湖區北勢湖地號585番土地計…坪」、第2條：「租賃 期間，如地主需使用該土地時，得於三個月前通知承租人 ，並照時價將該地上房屋收購」等語，堪認：本件係租地 建屋之租賃契約性質。
㈣按民法第451 條所定出租人於租期屆滿後即表示反對之意思 ，始生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明 知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又 主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須 於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際， 訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生 阻止續約之效力，最高法院55年台上字第276 號判例足供參 照。
㈤茲就各上訴人之租賃契約分別探討：
⒈第一、二、八上訴人：
有關第一、二、八上訴人之土地租賃契約（有關租期、租 金約定及繳納租金之期間，詳如附表各欄所示），其中第 八上訴人之租約第1條第1項「期限」已記載為10年（原審 卷第96頁），第一、二上訴人之租約更載明：「……拾年 。不在（按應為「再」）延期」等字（本院卷㈠第79、89 頁）；再合併觀察租約第5 條：「租約期限屆滿時，雙方 得同意繼續訂約」，條款中係使用「得」，而非「應」， 可見出租人於租期屆滿並無必須繼續訂立租約之義務，而 須由雙方另議租賃契約之意。依上堪認：雙方已於簽訂租 約時，明訂租期為10年，屆滿時雙方須另有租賃之合意， 則依前開判例意旨，應認有阻止續約之效力。則第一、二
、八上訴人主張：渠等與系爭土地所有權人即周氏子孫簽 訂之定期租賃契約，因租期屆滿，渠等仍繼續使用收益， 原出租人周氏子孫未表示反對之意思，而成為不定期限之 租賃關係一節，自無足採。
⒉第三、四上訴人部分：
第三上訴人Ｄ○○、第四上訴人未○○主張：渠等分別自 前手陳清水、陳清良受讓系爭土地上之房屋，而陳清水、 陳清良均與系爭土地之原所有權人簽訂土地租賃契約，嗣 依序於73年6月18日、73年8月24日將承租權利讓與渠等等 節，固據提出陳清水、陳清良名義之土地租賃契約、租金 收據及讓渡書，並舉證人陳清水、陳清良之證詞為據（原 審卷第97 頁，本院卷㈠第82-88 頁，卷㈡第41-45頁）。 觀察第三、四上訴人提出之上開證據，並經證人陳清水、 陳清良到庭證述屬實（本院卷㈡第41-45頁），雖足認定 ：
陳清水、陳清良確與周氏子孫之代理人周成枝簽訂土地租 賃契約，此二份租約均表明：「租期自66年1月1日至76 年1月1日，為期拾年」，嗣陳清水繳納租金至70年12月止 ，陳清良繳納租金至71年12月止，嗣於73年間分別將承租 權讓與第三上訴人Ｄ○○、第四上訴人未○○等情。惟依 土地租賃契約第1條第3項約定：「承租人非經出租人之同 意，不得轉租或轉讓他人使用」等語（本院卷㈠第82、85 頁），在此並無第三上訴人Ｄ○○、第四上訴人未○○已 得出租人周氏子孫同意，或出租人於第三上訴人Ｄ○○、 第四上訴人未○○受讓承租權後向之收取租金，表明同意 承租權轉讓之證據，則第三、四上訴人主張：出租人明知 轉讓之情，並由第三上訴人Ｄ○○、第四上訴人未○○繼 續輪流向出租人繳納租金之情，尚乏實據。是故，第三上 訴人Ｄ○○、第四上訴人未○○既未經出租人同意轉讓， 尚無從自陳清水、陳清良處受讓承租權，自亦無從對被上 訴人主張有不定期之租賃關係存在。
⒊第五上訴人部分：
第五上訴人自承：伊與出租人約定之租期自65年11月至75 年11月止，惟租約已遺失云云，惟本院參酌第五上訴人提 出與其他上訴人所提相類之租金收據多紙（本院卷㈠第96 -97頁），足堪認定：第五上訴人確與出租人周氏子孫有 簽訂土地租賃契約，周氏子孫並輪流有向其收取租金，直 至71年12月止之租金等情。惟第五上訴人既承認與出租人 周氏子孫約定之租期為十年，而與前述與周氏子孫訂有租 約之第一、二、八上訴人相同，且周氏子孫委由周成枝為
代理人，與承租人均簽訂已擬就之制式土地租賃契約，是 第五上訴人與出租人周氏子孫簽訂之租約雖遺失，惟應可 確定則雙方簽訂之租約上亦有第5條「租約期限屆滿時， 雙方得同意繼續訂約」之約定，則於75年11月租期屆滿時 ，仍須由雙方另行商議解決，尚難謂不發生阻止成為不定 期租賃法律關係之效力。
⒋第七上訴人部分：
第七上訴人主張：伊自承租人戴長友處受讓承租權云云， 並提出土地租賃契約及租金收據多紙為據（本院卷㈠第 105-107 頁）。觀察第七上訴人提出之證據，可知：原先 係由戴長友向周氏子孫承租土地，租期自66年1月1日至76 年1月1日止，每年租金108元，66、67 年之租金均由戴長 友繳納，迨至68年，改由第七上訴人向出租人周氏子孫繳 納租金直至71年12月止，堪認戴長友確已將承租權轉讓予 第七上訴人，且自周氏子孫向第七上訴人收取租金之事實 ，亦足證明上開承租權之轉讓已得出租人周氏子孫之同意 。但查土地租賃契約第1條第1項、第5條均載明：租期為 10年，租約期限屆滿時雙方另訂租約解決之條款，仍發生 阻止續約之效力。
⒌第六上訴人部分：
⑴經查：第六上訴人之被繼承人黃則森與周氏子孫於56年 7 月23日簽訂土地租賃契約，約定：承租土地25坪，租 期56 年7月1日至60年7月1日止，租金每月12.5元，每 半年繳納一次；迨租期屆滿，雙方雖未簽訂書面契約， 惟出租人周氏子孫非惟續將土地出租予黃則森，且租地 範圍更擴大為30坪，並向黃則森收取租金直至70年12月 止等情，有第六上訴人提出之土地租賃契約及租金收據 多紙為證（本院卷㈠第97-99頁）。堪認：雙方於60年7 月1日租期屆滿後，有另行達成租賃契約之合意，且未 定有租期，而為不定期限之租賃關係。
⑵黃則森與出租人周氏子孫間係不定期限之租賃關係，黃 則森嗣於85年7月12 日死亡，繼承人為第六上訴人，繼 承上開不定期限之租賃關係。
㈥承上開說明，第六上訴人與出租人周氏子孫間有不定期限之 租賃關係。至於第一、二、三、四、五、七、八上訴人均因 土地契約第1條第1項、第5條之約定，於10 年租期屆滿，與 出租人周氏子孫間之租賃關係即終止，雙方欲繼續訂立租賃 契約者須另行合意，而生阻止續約之效力，故上開上訴人主 張：渠等與出租人周氏子孫間之定期租賃契約，因租期屆滿 後渠等仍繼續使用收益，出租人未即為反對之表示，依民法
第451條規定，轉為不定期限之租賃關係一節，均非正當。七、又第一至第五上訴人，第七至第十二上訴人於原審另以：渠 等就系爭土地有地上權，優先購買權，及被上訴人請求拆屋 還地及遷出，係權利濫用等節。查第一至第五、第七至第八 上訴人提出之租賃契約第3 條固約定：「地主如出售該土地 時，承租人得有優先購買權」等語，惟查上開上訴人之租約 於75、76年間均已屆滿（各租期詳如附表所示），租賃關係 業已終止，租約第5條約定已生阻止續約之效力，詳如前述 ，而被上訴人係於77年10月20日始受讓系爭452-2地號土地 ，有土地登記謄本足憑（本院卷㈠第71頁），是上開上訴人 與被上訴人間並無任何租賃關係存在，則上訴人自無從再執 租約第3條，或土地法第104規定主張優先承買權，並進而主 張被上訴人受讓系爭452-2地號土地為無效。另有關地上權 及權利濫用等部分，業經原審於理由欄貳、之㈤、㈦中詳 述不可採憑之法律意見，茲依民事訴訟法第454條第2項規定 引用之。
八、依上所陳，第一至第五、第七至第十二上訴人所為占有使用 系爭452-2 地號土地有正當權源之上開各項辯解，均非可採 。從而，被上訴人先位依民法第767 條規定，請求：㈠第一 上訴人寅○○、甲○○拆屋還地，第一上訴人癸○○、丑○ ○、子○○遷出；㈡第二上訴人拆屋還地；㈢第三上訴人Ｄ ○○拆屋還地，第三上訴人Ｆ○○、Ｅ○○、Ｇ○○遷出； ㈣第四上訴人未○○拆屋還地，第四上訴人申○○、辰○○ 、午○○遷出；㈤第五、第七上訴人拆屋還地；㈥第八上訴 人辛○○拆屋還地，第八上訴人己○○、庚○○、戊○○遷 出；㈦第九、第十上訴人拆屋還地；㈧第十一上訴人乙○○ 拆屋還地，第十一上訴人Ａ○○遷出；㈨第十二上訴人拆屋 還地等節，均為有理由，應予准許。
被上訴人對第一至第五、第七至第十二上訴人之部分，其先 位請求為有理由，詳如上述，自無再就備位請求予以審酌及 論述之必要。
九、如上訴人確與被上訴人之前手有不定期限之租賃關係，則被 上訴人於本件訴訟中，催告承租人於七日內繳納欠繳之租金 ，並終止租約，是否合法？並依租賃物返還請求權，請求拆 屋還地及遷出，有無理由？
㈠按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓 與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在，民法第425 條第1項規定甚明。至於同條第2項：「前項規定，於未經公 證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用 之」，係於88年4月21 日修正時所增設，施行法中並無賦予
溯及既往之效力，因此第425條第2項規定自不適用於89年5 月5日施行前即已成立之不定期限租賃關係，併此敘明。 ㈡查本件第六上訴人之被繼承人黃則森與出租人周氏子孫間有 不定期限之租地建屋契約，黃則森因而占有使用系爭452-2 地號土地之P、Q部分；於承租人黃則森之占有中，周氏子孫 於76年間將系爭452-2 地號土地出售予第三人葉秀錦，再輾 轉讓售予黃榮波、被上訴人，已如上述，則依前開規定，承 租人黃則森與出租人周氏子孫間就系爭452-2 地號上之不定 期限租地建屋契約，對於該土地之受讓人即被上訴人及其他 共有人仍繼續存在。第六上訴人與被上訴人間既尚有不定期 限之租賃契約，是第六上訴人主張：渠等有占有使用系爭 452-2地號土地上P、Q部分之正當權源，應屬有據，故被上 訴人先位依民法第767條規定，請求第六上訴人拆屋還地， 為無理由，應予駁回。
㈢被上訴人雖在本審之94年8月12 日準備程序中表明：如法院 認定其與上訴人有租賃關係存在者，當庭催告上訴人於七日 內繳納欠繳之租金，否則七日屆滿，即行終止租約，終止之 意思表示不另通知云云（本院卷㈡第69頁）。查上開準備程 序中，第六上訴人委任之訴訟代理人江肇欽律師固有到庭， 惟依民事訴訟法第70條第1 項規定，江肇欽律師僅針對第六 上訴人就本件拆屋還地訴訟事件有為一切訴訟行為之權限而 已，無證據足認有受第六上訴人代理收受出租人催繳租金、 終止租約意思表示之權限；被上訴人此外並未發函予第六上 訴人，為催繳租金及終止之意思表示，則被上訴人當庭所為 之催告及終止租約之意思表示，並非合法送達於第六上訴人 ，從而被上訴人備位主張終止契約並依租賃物返還請求權訴 請第六上訴人拆屋還地，亦非正當，不應准許。十、綜上所述，被上訴人依民法第767條規定，請求：㈠第一上 訴人寅○○、甲○○拆除原判決附圖所示C 部分之房屋，並 返還土地予被上訴人及其他共有人，第一上訴人癸○○、丑 ○○、子○○自前開建物遷出；㈡第二上訴人拆除原判決附 圖所示K、L部分之房屋，並返還土地予被上訴人及其他共有 人；㈢第三上訴人Ｄ○○拆除原判決附圖所示D、E部分之房 屋，並返還土地予被上訴人及其他共有人，第三上訴人Ｆ○ ○、Ｅ○○、Ｇ○○自前開建物遷出；㈣第四上訴人未○○ 拆除原判決附圖所示Ｆ部分房屋，返還土地予被上訴人及其 他共有人，第四上訴人申○○、辰○○、午○○自前開建物 遷出；㈤第五上訴人拆除原判決附圖所示O部分之房屋，並 返還土地予被上訴人及其他共有人；
㈥第七上訴人拆除原判決附圖所示R部分之房屋，並返還土
地予被上訴人及其他共有人；㈦第八上訴人辛○○拆除原判 決附圖所示J部分之房屋，並返還土地予被上訴人及其他共 有人，第八上訴人己○○、庚○○、戊○○自前開建物遷出 ；㈧第九上訴人拆除原判決附圖所示S、T部分之房屋，並返 還土地予被上訴人及其他共有人；㈨第十上訴人拆除原判決 附圖所示M、N部分之房屋，並返還土地予被上訴人及其他共 有人；㈩第十一上訴人乙○○拆除原判決附圖所示G部分之 房屋，並返還土地予被上訴人及其他共有人，第十一上訴人 Ａ○○自前開建物遷出；第十二上訴人拆除原判決附圖所 示H、I部分之房屋，並返還土地予被上訴人及其他共有人等 節，均為有理由，應予准許。至於被上訴人先位依民法第 767 條規定，請求第六上訴人拆屋還地一節，則為無理由， 應予駁回。
就上開不應准許部分，原審判命第六上訴人拆屋還地，並依 聲明定准免假執行之擔保金額，尚有未洽，第六上訴人上訴 意旨求予廢棄改判，為有理由，爰予廢棄改判如主文第2 項 所示。
就上開應准許部分，原審判命第一至第五、第七至第十二上 訴人拆屋還地及遷出，並無不合，上開上訴人仍執詞上訴， 指摘原判決不當，為無理由，應予駁回。