臺灣新北地方法院民事判決
112年度重訴字第418號
原 告 宏龍開發投資股份有限公司
法定代理人 林裕人
訴訟代理人 鄭佑祥律師
被 告 郭津
訴訟代理人 朱昭溢
被 告 劉俊智
陳盈同
共 同
訴訟代理人 陳郁婷律師
王介文律師
被 告 林魏勤
訴訟代理人 林家蓁
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國113年11月11日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件原告原名稱為宏龍開發投資有限公司，嗣於民國112年1
0月13日變更為宏龍開發投資股份有限公司，有公司變更登
記表在卷可稽，並經更名後之原告於113年11月11日具狀聲
明承受訴訟，核無不合，應予准許。
二、被告郭津經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民
事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造
辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠緣原告為坐落新北市○○區○○段000地號土地（重測前為新北市
○○區○○○段○○○○○段000地號，下稱系爭土地）之共有人之一
，於民國112年3月6日登記取得系爭土地，應有部分比例為9
60分之18。被告郭津、劉俊智、林魏勤、陳盈同（下合稱被
告，分則逕稱其姓名）未經系爭土地全體共有人同意，分別
以新北市○○區○○段0000○0000○0000○0000○號建物（即門牌號
碼新北市○○區○○街00巷0號1樓至4樓；下合稱系爭建物，分
則逕稱各建號建物），實已構成無權占有，並妨害原告及其
他共有人對系爭土地所有權之行使，原告自得請求被告拆除
系爭建物並返還系爭土地予原告及其他全體共有人。又被告
所有之系爭建物無權占有使用系爭土地，即無法律上原因而
受有利益，致原告受有損害，併參酌系爭土地對面為力行公
園，鄰近三重區三和路4段與力行路2段，前方為雙向一線道
馬路，距離最近之徐匯中學捷運站步行約7分鐘、約500公尺
，交通機能佳，附近有徐匯中學，且有多間診所、銀行、彩
券行、小吃店、眼鏡行等，生活機能、經濟狀況均佳等一切
情狀，原告自得請求以系爭土地於111年1月當期申報地價每
平方公尺新臺幣（下同）2萬3,362元之年息10％計算相當於
租金之不當得利，是原告得請求各被告每月給付相當於租金
之不當得利即如附表所示。
㈡被告辯稱系爭建物占用系爭土地係有合法權源云云，惟查：
⒈關於劉俊智（即3263號建物所有權人）辯稱其得以土地使用
權同意書（下稱系爭同意書）對於系爭土地主張有權占有部
分：
⑴觀諸系爭同意書所載，雖然於土地所有權人姓名欄位，均有
系爭土地所有權人之簽名及用印，但其上簽名、住址、身分
證字號之記載，以肉眼辨識即可輕易判斷書寫之字跡完全雷
同，似均出自同一人之筆跡，故上開所有權人簽名部分是否
為本人所簽立，已有疑義。又簽名右方用印之印文，不論係
印章大小、字體均屬同一，無從辨別是否為土地所有權人本
人所蓋立之印文，故原告否認系爭同意書之形式上真正。
⑵又土地使用權同意書乃房屋、雜項工作物或其他供公眾使用
建築物起造人於申請開發建築時，因其基地非起造人所有，
由土地所有人或使用權人或管理人，基於特定法律關係同意
起造人使用該所有或管理之土地，而出具供起造人據以向主
管建築機關申請建造執照或雜項執照之證明之用，其法律上
性質屬建築管理上之文件，僅具有建築管理上的效力，對主
管建築機關而言，並無審查其私權效果之權限，自亦不生私
權確定之效果。故對於在他人所有之土地上興建房屋而主張
具有合法之權利來源，例如買賣、贈與、使用借貸或租賃等
原因關係者，仍應對於其所主張之各該原因關係，負舉證責
任，僅憑建築法令之土地使用權同意書，並不足以證明各該
占有之合法原因關係存在。3263號建物雖為已辦妥保存登記
之建物，然參諸系爭同意書，其上係記載「茲有蘇英俊等22
人，擬在本人等所有下列土地建築四層，RC造建築物，業經
本人等15人完全同意，為申請建造執照特立此同意書為憑。
」，可知系爭同意書僅係依建築法規定，為配合當時起造人
申請建造執照之行政措施所書立，提出對象為建築主管機關
，系爭同意書之內容亦僅同意建物起造人為申請建照執照時
，有權使用系爭土地而已，尚不得憑為被告永久有權占有系
爭土地之依據。且3263號建物興建後將存在並占有系爭土地
達40餘年，衡諸不動產買賣交易之常情，建物買受人通常會
支付相當對價以取得使用土地之合法權利，諸如買受土地、
設定地上權或訂立土地租賃契約等，則如嗣後取得建物所有
權或事實上處分權之人未繼受土地使用權同意書之債權契約
，或未支付使用土地之相當對價即可無償繼續使用建物所坐
落之土地，將使地主因一次性出具土地使用權同意書，即受
有長達數十年均不得處分、收益其土地之限制，顯非合理。
⑶另依據33年公布之建築法第11條規定，起造人申請建造執照
僅需附具土地權利證明文件，非必須提出土地所有權狀，如
提出土地使用權同意書、土地租賃契約書亦可，顯見3263號
建物於65年間申辦建造執照時，主管建築機關僅形式審查核
對該土地登記簿謄本所載權利人與土地使用權利證明文件一
致，主管機關即視為合法有效文件，並不實質審查土地使用
權證明書上之簽章是否真正，主管機關之承辦人亦不負實質
審認是否真正所有人之義務。
⑷再細觀系爭同意書應係於65年間提出，但系爭同意書上所載
土地所有權人，其中共有人葉天泉（應有部分20分之1）已
於62年10月11日死亡，由繼承人葉文朝、葉文深、葉文盛繼
承（應有部分各60分之1）；另葉勝輝、葉勝忠早已於65年
前死亡，足見3263號建物占用系爭土地未經系爭土地全體共
有人同意。而按共有物之使用借貸及出租，屬於共有物之管
理行為，依98年7月23日修正施行前民法第820條第1項規定
，應得全體共有人同意。劉俊智既未證明3263號建物占用系
爭土地特定部分，業經全體共有人同意，則縱令原始起造人
徵得部分共有人同意興建房屋，對其他共有人亦不生效力，
難認有權占有系爭土地。
⑸綜上，系爭同意書僅係建築法規定，為配合當時起造人申請
建造執照之行政措施所書立，提出之對象為建築主管機關，
並非私法上對特定人所為意思表示，且細繹系爭同意書之內
容，其僅記載供蘇英俊等22人申請建造執照使用等語，足見
系爭同意書僅為申請建造執照等行政上措施之用，不得逕憑
為永久無償、有權占有系爭土地之依憑。準此，劉俊智以系
爭同意書為占有系爭土地之正當權源，洵屬無據。
⒉關於陳盈同（即3265號建物所有權人）辯稱其得以占有連鎖
對於系爭土地共有人主張有權占有部分：
系爭同意書並非占有使用系爭土地之合法權源，已如前述，
故陳盈同之前手林榮豊不得僅因系爭同意書即認其前手有占
有使用系爭土地之合法權源。況系爭同意書僅具債之效力，
故僅發生於出具人與被同意者間，與陳盈同無涉，是陳盈同
抗辯得基於連續占有，而有合法占用系爭土地之權源，洵屬
無理。因此，陳盈同雖輾轉依買賣關係自前手林榮豊取得32
65號建物之所有權，惟依上開說明，其前手林榮豊既未取得
占有系爭土地之合法權源，陳盈同自無從依占有連鎖關係主
張有權占有系爭土地。
⒊關於劉俊智、陳盈同辯稱渠等得以債權物權化對於嗣後取得
系爭土地應有部分之原告主張有權占有部分：
⑴系爭土地原共有人出具之系爭同意書僅供訴外人李平申請建
造執照所用，被告並非該債權契約之當事人，業已前述，依
系爭同意書之文義，並不包含向李平買受興建房屋之劉俊智
直接依據系爭同意書對原告主張占有系爭土地之權利。是以
，劉俊智及陳盈同無法具體證明系爭土地共有人出具之系爭
同意書有同意或默示同意渠等使用系爭土地之情。則縱使劉
俊智等22位起造人在系爭土地上興建系爭建物並居住至今40
餘年，猶難認有債權物權化法理之適用，劉俊智及陳盈同以
此主張原告應受系爭同意書效力拘束云云，洵屬無據。
⑵又參以劉俊智提出之「委託購置土地代建房屋合約書」及「
補充契約」（下稱系爭代建房屋合約），依該契約中之約定
「一、訂約房屋位置及數量：甲方（即劉俊智）向乙方（即
李平）訂約六福高級店舖公寓座落三重市○○○○段○地號等乙
筆基地上連棟式公寓樓房丙區第貳棟第貳層。」，由此可知
，劉俊智與李平簽訂系爭代建房屋合約，並未購買房屋坐落
之土地，且劉俊智亦未直接與系爭土地之所有權人簽訂土地
買賣契約，故劉俊智既未購買系爭土地之應有部分，自無從
援引系爭同意書或系爭代建房屋合約向原告主張占有系爭土
地有合法權源，亦即系爭同意書或系爭代建房屋合約並非劉
俊智或陳盈同之前手合法占有系爭土地之權源。
⑶綜上，劉俊智及陳盈同所提出系爭同意書僅係同意作為蘇英
俊等人申請建造執照使用，性質上係債權契約，基於債權相
對性，效力僅及於當事人問，劉俊智及陳盈同前手既非系爭
同意書之當事人，更無所謂債權物權化之效果，則渠等執此
抗辩原告事後以買賣為原因取得系爭土地應有部分，應受系
爭同意書之拘束云云，洵不可採。
⒋關於劉俊智及陳盈同辯稱渠等已就系爭土地成立默示分管協
議，而得作為3263、3265號建物之合法占有權源部分：
系爭土地之共有人未表示反對之意見或未對被告主張權利，
可合理推知之原因甚多，或因權利意識之欠缺，或基於睦鄰
情誼而與人為善，或礙於處置能力之不足，或出於對所有權
歸屬或法律規定之誤解，或無利用系爭土地之需求，均非無
可能，且系爭土地之共有人僅係單純沉默，依社會觀念亦難
認有默示分管契約之法效意思，自無從僅以系爭土地共有人
未提出異議，即認有默示之分管契約存在。此外，劉俊智及
陳盈同復未提出證據資料足認原告之舉動或其他情事，有足
以間接推知其有默示分管契約之意思，是以，劉俊智及陳盈
同以系爭土地共有人已有默示分管契約，抗辯其為有權占有
系爭土地云云，並不足採。
⒌關於劉俊智及陳盈同辯稱系爭土地原共有人已有40餘年消極
不行使權利，符合權利失效要件，自不得再對渠等主張民法
第767條之權利部分：
劉俊智及陳盈同使用3263、3265號建物無權占用系爭土地，
自不能使渠等成為正當權利人而受法律保護。又劉俊智及陳
盈同復未主張並舉證系爭土地原共有人或原告有何足使其產
生正當信賴之特別情事，僅以系爭土地原共有人長時間未行
使權利，即謂其權利失效，自屬無據。是以，原告為系爭土
地共有人之一，無論是否知悉系爭土地現狀，其基於所有權
人身分行使所有物返還請求權，核屬正當行使權利，並不生
權利失效之問題，故劉俊智及陳盈同上開抗辯，洵屬無據，
不足採信。
⒍劉俊智及陳盈同辯稱原告請求拆屋還地係以損害渠等為主要
目的而屬權利濫用部分：
⑴系爭土地為經登記之不動產，依司法院大法官第107、164號
解釋，已登記不動產所有人之回復請求權，無民法第125條
消滅時效規定之適用；至已登記不動產所有人之除去妨害請
求權，不在司法院大法官第107號解釋範圍之內，但依其性
質，亦無民法第125條消滅時效規定之適用，足徵無論3263
、3265號建物占用系爭土地時間之久暫，均無礙於系爭土地
所有權人請求排除侵害、回復請求之權利。
⑵又3263、3265號建物之屋齡已超過45年，顯屬老舊建物，且
上開建物占用系爭土地面積並非微小，參照系爭土地於原告
起訴時之公告現值為每平方公尺15萬8,210元，據以計算被
告占用系爭土地價值超過上千萬元，顯見系爭土地價值非少
。此外，原告取得系爭土地所有權迄今，究竟有何「特別情
事」足以造成被告之正當信賴，認為原告已不欲行使其權利
，而有權利濫用之情形，被告並未提出任何積極證據證明。
況被告占用系爭土地純為供自身使用，並無為公益之存在，
原告係系爭土地之共有人，為自己所有權完整之利益而行使
物上請求權，縱拆屋還地將對被告產生一定之損害，然既非
以損害他人為主要目的，對被告之損害亦未達甚大而有失衡
之情形，自非民法第148條所規定之情形，難認係屬權利濫
用。因此，縱使原告請求被告拆除系爭建物，被告尚不致因
拆除系爭建物占用系爭土地部分，而受有巨大之損害，實無
原告所得利益甚小，但對被告損害甚鉅，而有權利濫用或違
反誠信原則之情可言。
⒎關於林魏勤部分，林魏勤雖持有系爭土地持分（權利範圍：3
80/30000），惟該持分與3264號建物之比例顯不相當，且林
魏勤向其姐姐購買房地時，土地及建物所有權未一併移轉，
自不能以事後取得之土地持分作為3264號建物占有系爭土地
之合法權源。
㈢爰依民法第767條第1項前段、第821條、第179條等規定提起
本件訴訟，併為聲明：⒈郭津應將坐落系爭土地如附圖一編
號A1所示，面積78.06平方公尺地上物及編號A2所示，面積2
.95平方公尺之地上物均予以拆除，並將占用土地騰空返還
予原告及全體共有人。⒉劉俊智應將坐落系爭土地如附圖二
編號B1所示，面積79.53平方公尺地上物及編號B2所示，面
積4.26平方公尺之地上物均予以拆除，並將占用土地騰空返
還予原告及全體共有人。⒊林魏勤應將坐落系爭土地如附圖
三編號C1所示，面積79.53平方公尺地上物及編號C2所示，
面積4.29平方公尺之地上物均予以拆除，並將占用土地騰空
返還予原告及全體共有人。⒋陳盈同應將坐落系爭土地如附
圖四編號D所示，面積79.53平方公尺地上物予以拆除，並將
占用土地騰空返還予原告及全體共有人。⒌被告應各給付原
告如附表「被告應給付原告之金額」欄所示金額。並陳明願
供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則各以：
㈠劉俊智、陳盈同部分：
⒈劉俊智與李平於65年3月23日、65年3月31日分別簽訂「委託
購置土地代建房屋合約書」及「補充契約」，約定由劉俊智
向李平訂購六福高級店舖公寓座落三重市○○○○○段0地號等乙
筆基地上連棟式公寓樓房丙區第貳棟第貳層，訂購總價款為
19萬5,000元。系爭建物經臺北縣政府建設局於65年5月25日
核發65建字第1424號建造執照，劉俊智並為系爭建物起造人
之一。系爭建物自65年6月15日起開工，後於66年3月15日竣
工，並於66年5月4日獲發66使字第1095號使用執照，堪認系
爭建物為依建築法規定完成建築之合法建物。
⒉又3263、3265號建物於66年5月4日建築完成，並坐落於系爭
土地，嗣劉俊智於67年12月2日以「第一次登記」為原因登
記為3263號建物所有人，登記原因發生日期為66年5月4日；
林榮豊於82年2月5日以「買賣」為原因登記為3265號建物所
有人，林榮豊復於103年3月21日與陳盈同訂立「不動產買賣
契約書」，約定由陳盈同以總價430萬元向林榮豊買受3265
號建物（權利範圍：全部）與系爭土地持分（權利範圍：12
0/30000），復於103年4月21日以「買賣」為原因登記為326
5號建物及系爭土地持分之所有人，原告則於112年3月6日以
「買賣」為原因登記為系爭土地所有人（權利範圍：18/960
）。
⒊劉俊智及陳盈同所有3263、3265號建物均係有權占有系爭土
地，原告自不得請求渠等拆除：
⑴系爭建物既已合法請領建造執照及使用執照，已如前述，足
徵系爭土地共有人確曾依建築法第30條規定，出具系爭同意
書予包含劉俊智在內之起造人，故3263號建物得本於系爭同
意書合法坐落於系爭土地，可證劉俊智非無權占有系爭土地
。況系爭建物已獲發合法有效之建築執照與使用執照，且系
爭建物完工40餘年均未有任何人異議，依經驗法則已可推斷
系爭土地共有人確曾同意系爭建物坐落系爭土地，堪認劉俊
智得以系爭同意書對於系爭土地共有人之原告主張有權占有
。
⑵又包含3265號建物在內之系爭建物，其起造人得本於系爭土
地共有人出具之系爭同意書合法坐落於系爭土地，而陳盈同
之前手林榮豊基於買賣原因關係，自3265號建物之起造人處
受讓房屋所有權，陳盈同復自林榮豊處基於買賣之原因關係
，取得3265號建物及土地之持分，已如前述，是3265號建物
之占有因買賣關係而移轉，並未違反系爭同意書之債之本旨
，故現占有人陳盈同自得本於占有連鎖關係，對系爭土地共
有人之原告主張有權占有。
⑶再者，劉俊智及陳盈同亦得以「債權物權化」對嗣後繼受系
爭土地應有部分之原告主張有權占有：
①本件包含劉俊智在內共22位起造人，於李平已確定基地位置
後，方個別與李平簽訂「委託購置土地代建房屋」契約，斯
時系爭土地之全體共有人對於系爭土地上將要興建系爭建物
，及建築完成後將要移轉系爭土地持分予個別購入系爭建物
之屋主均有認識，亦係本於此前提下，系爭土地共有人全體
方出具系爭同意書，供李平向當時的臺北縣政府建設局申請
建造執照，在取得建造執照後，系爭建物始動工，包含劉俊
智在內共計22位起造人亦均個別按工程進度給付對應之工程
及購地款項，待各期給付均完足後交屋時，李平卻未按契約
約定移轉系爭土地持分予包含劉俊智在內之共計22位起造人
，僅交付房屋後即人間蒸發無從連繫，其後包含劉俊智在內
共22位起造人及其後手即在系爭建物內居住至今40餘年，系
爭土地所有人除明知渠等仍得保有系爭土地所有權，係因李
平前開未依約移轉土地所有權之債務不履行情事外，更明確
知悉系爭建物本於建築前出具之系爭同意書當然有權坐落系
爭土地，故至今40餘年均不曾向系爭建物起造人及其後手之
屋主主張無權占有系爭土地。
②又系爭建物於65年間開始建築時，系爭土地所有人出具系爭
同意書係本於渠等與起造人間原因關係，同意起造人於系爭
土地上建築系爭建物以構築社區，促進土地利用及周圍環境
繁榮發展，系爭建物除作為住宅供人居住外，1樓亦作為店
面，對於社區環境機能提升及社會經濟亦有貢獻，具備一定
公益性，且在66年建築完成後迄今，包含起造人及其後手之
屋主已繼續占有系爭土地40餘年，系爭土地共有人於此期間
不曾為反對表示，而此等房地利用關係具有明顯公示外觀，
縱未經登記，系爭土地共有人之後手亦可得而知，而應同受
系爭同意書內容拘束，發生債權物權化之效果，使系爭同意
書所承載構築社區之契約本旨，及法律秩序安定等社會公益
得以實現，以維誠信及公平正義。
③劉俊智身為3263號建物之起造人，得本於債權物權化之系爭
同意書，對包含原告在內之系爭土地之共有人全體主張有權
占有，而陳盈同身為自3265號建物起造人處因買賣之原因關
係，輾轉繼受房屋之所有人，亦得本於債權物權化之系爭同
意書及占有連鎖，對包含原告在內之系爭土地共有人全體主
張有權占有。
⑷另縱認劉俊智及陳盈同不得以「債權物權化」或「占有連鎖
」對系爭土地主張占有權源，惟系爭建物自系爭土地拔地而
起，65年動工至66年完工歷時1年時間，從建築基地挖掘、
鋼筋鋪設綑綁、水泥灌漿、鷹架搭建等，在總計862.1平方
公尺的建築基地上大興土木，一旁的市集與電影院人來人往
，這是何等招搖之土地利用行為。更有甚者，系爭建物完工
後，起造人及其後手日復一日在系爭建物內居住或營業，迄
今已40餘年，系爭土地共有人誠難諉為不知系爭建物占有系
爭土地之事實，在對前開事實均有明確認知下，系爭土地共
有人持續沉默，忍受並不干預起造人及其後手繼續以占有使
用系爭建物之方式利用系爭土地，依一般健全之社會通念，
系爭土地共有人間應已成立默示分管契約而同意系爭建物坐
落其上，又系爭建物體積龐大，坐落系爭土地顯具公示性，
原告於112年3月6日受讓系爭土地持分時，應可得而知分管
契約存在，故亦受此分管契約拘束而不得再為相反主張，故
3263、3265號建物均得據此主張有權占有。
⒋承前所述，劉俊智及陳盈同所有之3263、3265號建物得基於
系爭同意書之債權物權化，或與系爭土地共有人間達成之默
示分管契約取得坐落系爭土地之占有權源，當屬有權占有外
，另原告身為系爭土地共有人，必須為增進全體共有人客觀
上之法律利益，始得為民法第821條規定之主張，然原告無
視其餘共有人曾達成土地利用方式之合意，系爭建物之各所
有人得據以對包含原告在內之系爭土地共有人主張有權占有
，然原告僅以自身利益為重提起本件訴訟，更不顧及包含林
魏勤及陳盈同在內之部分系爭土地共有人，係信賴共有人間
曾經達成之土地利用協議，而投入金錢購入系爭建物之一部
作為棲身之所，若將系爭建物拆除將致生財產、家庭、精神
上重大損害，且不利於系爭土地及系爭建物達到經濟上利用
之最佳效率，故原告依民法第767、821條等規定請求劉俊智
及陳盈同拆除3263、3265號建物，並騰空返還占有之系爭土
地予全體共有人，應無理由。
⒌另縱認劉俊智及陳盈同係無權占有系爭土地，然系爭建物於6
6年自系爭土地拔地而起，起造人及其後手日復一日在系爭
建物居住或營業至今，每年地價稅繳費單均如期送達每位系
爭土地共有人，提醒各該共有人渠等身為系爭土地共有人之
事實，同時也提醒著渠等身為系爭土地權利人，若系爭土地
所有權能有受任何妨礙，渠等均有權代全體共有人行使物上
請求權，至今已提醒45次，而直到原告提起本件訴訟之112
年5月，系爭土地共有人已累計46年不行使渠等關於系爭土
地之物上返還與排除侵害請求權，如此明顯有權利得行使但
卻故意長期不行使之不作為，已創造足以使劉俊智與陳盈同
相信「系爭建物有權坐落系爭土地」之正當信賴，而不僅係
單純沉默，若仍允許包含原告在內之土地共有人為相反主張
，不但有違法安定性，亦有違誠信原則，故原告之物上返還
及排除侵害請求權已然失效。
⒍況縱認原告繼受之系爭土地所有權能並無「權利失效」之瑕
疵，然原告於112年3月6日始以「買賣」為原因登記為系爭
土地所有人，已如前述，若准許本件原告拆屋還地之請求，
客觀上，將使劉俊智與陳盈同喪失3263、3265號建物所有權
，且將讓劉俊智與陳盈同及其等家人流離失所而無處居住，
堪認使劉俊智與陳盈同受有極大損害，反觀原告於拆屋還地
後，因其僅有系爭土地持分960分之18，縱使將系爭土地上
之建物全部拆除，原告亦無法單獨利用系爭土地，況陳盈同
亦為系爭土地共有人，更不會同意原告於系爭土地上建屋，
堪認原告於拆屋還地後，因無法利用系爭土地而所受利益極
其微小，主觀上，原告受讓系爭土地持分時，系爭建物已坐
落系爭土地長達46年，可證原告受讓系爭土地持分時早已知
悉系爭建物坐落其上，堪認原告受讓系爭土地係出於規避原
土地所有人與劉俊智及陳盈同間占有權源關係之拘束，故原
告依民法第767、821條規定主張權利，已違反民法第148條
權利濫用之規定，自不能發生原有效果。
⒎再者，倘認劉俊智及陳盈同之3263、3265號建物占用系爭土
地係無法律上原因獲有利益，並致原告受有損害，惟系爭系
爭建物位處捷運三和國中站及徐匯中學站之中間位置，距離
大眾運輸服務有相當距離，且位於雙向單線道小巷內，又緊
鄰汽車維修中心與力行地下停車場之汽車出入口，系爭建物
之周圍環境及機能普通，故基地租金數額不可能為最高額之
申報地價10％，且未將陳盈同亦為系爭土地共有人之因素列
入考量，而請求陳盈同給付與其他非屬系爭土地共有人之建
物所有人相同數額之不當得利，更是無理。
⒏併為答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。並陳明如
受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡郭津部分：
其係於66年間向地主李平購買3262建號建物及土地，當時地
主僅記載李平之姓名，其係購買房地，但土地持分並未過戶
等語置辯。
㈢林魏勤部分：
其係向姐姐購買3264建號建物及土地，當時有將房屋及土地
一併過戶，並不清楚為何移轉登記之時間不同，亦不知道其
姐姐是否為第一手房屋之所有權人，但因為其有繳納地價稅
及房屋稅迄今，故原告應不得請求拆除上開房屋等語置辯，
併為答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。並陳明如
受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告與被告劉俊智、陳盈同所同意本件不爭執事項：
㈠被證1-2形式上係屬真正。
㈡系爭建物經臺北縣政府建設局於65年5月25日核發65建字第14
24號建造執照，劉俊智並於系爭建物起造人之一。
㈢系爭建物自65年6月15日起開工，後於66年3月15日竣工，並
於66年5月4日獲發66使字第1095號使用執照。
㈣新北市○○區○○段0000○號建物（門牌號碼：新北市○○區○○街00
巷0號2樓）於66年5月4日建築完成，並坐落於新北市○○區○○
段000地號土地（重測前地號：新北市○○區○○○段○○○○○段000
地號）。
㈤新北市○○區○○段0000○號建物（門牌號碼：新北市○○區○○街00
巷0號4樓）於66年5月4日建築完成，並坐落於系爭土地上。
㈥劉俊智於67年12月2日以「第一次登記」為原因登記為3263建
物所有人，登記原因發生日期為66年5月4日。
㈦新北市○○區○○○段○○○○○段000地號土地於67年自新北市○○區○○
○段○○○○○段0地號土地逕為分割。
㈧林榮豊於82年2月5日以「買賣」為原因登記為3265建物所有
人。
㈨陳盈同與林榮豊於103年3月21日訂立「不動產買賣契約書」
，約定由陳盈同以總價430萬元向林榮豊買受3265建物（權
利範圍：全部）與系爭土地持分（權利範圍：120/30000）
。
㈩陳盈同於103年4月21日以「買賣」為原因登記為3265建物所
有人（權利範圍：全部）。
陳盈同於103年4月21日以「買賣」為原因登記為系爭土地所
有人（權利範圍：30000之120）。
原告於112年3月6日以「買賣」為原因登記為系爭土地所有人
（權利範圍：18/960）。
四、原告主張其為系爭土地共有人之一，於112年3月6日登記取
得系爭土地應有部分比例960分之18，而被告未經系爭土地
全體共有人之同意，分別以3262、3263、3264、3265建號建
物無權占有系爭土地如附圖所示編號A1、A2、B1、B2、C1、
C2、D部分，其自得請求被告將前開地上物拆除，並返還該
部分土地予原告及其他全體共有人等情，業據提出系爭土地
登記第二類謄本、系爭建物登記第二類謄本等件為證，並經
本院職權調取系爭土地及建物登記第一類謄本查核屬實。而
系爭建物占用位置及面積，並經本院於112年11月22日會同
兩造並囑託新北市三重地政事務所人員勘驗現場測量，並製
有勘驗筆錄、土地複丈成果圖在卷可稽。被告固不爭執系爭
建物為其所有之事實，惟以前詞置辯。經查：
㈠系爭土地重測前為三重埔段下竹圍子小段2之3地號土地，而2
之3地號土地係67年間自同段2地號逕為分割而來；系爭建物
門牌號碼整編前為同市○○○○街0號」1樓至4樓，有新北市三
重地政事務所112年5月17日、112年8月10日函在卷可稽。又
系爭建物興建時坐落基地為重測分割前三重埔段下竹圍子小
段2地號，屬臺北縣政府建設局於65年5月25日核發65建字第
1424號建造執照之「六福店舖公寓」多棟建物之其中一幢4
層樓建物（與同巷5號1-4樓共用樓梯間)，自65年6月15日起
開工興建，於66年3月15日竣工，並於66年5月4日獲發66使
字第1095號使用執照，又劉俊智為「六福店舖公寓」之起造
人之一，其係於65年3月23日向「六福店舖公寓」興建負責
人李平購置3263建號建物及其坐落基地即系爭土地，並於67
年12月2日辦理第一次登記為3263建號建物所有權人等情，
業據其所提出與李平簽訂之委託購置土地代建房屋合約書、
補充契約、臺北縣政府建設局於65年5月25日核發之65建字
第1424號建造執照、66年5月4日核發之66使字第1095號使用
執照存根等件為證，復經本院向新北市政府調取65重建字第
1424號（66重使字第1095號）建造執照及使用執照全卷資料
核閱無誤，堪信為真。
㈡又查，依上開建造執照及使用執照案卷內所附資料，其中包
括由系爭土地重測分割前之三重埔段下竹圍子小段2地號土
地全體共有人即葉天泉、葉少龍、葉兆鈞、柯清市、柯雅雄
、姚柯蟳、鄭柯金銘、黃柯文眉、葉勝輝、葉勝忠、葉國定
、葉吉祥、葉金波、葉坎四、葉國才等人出具土地使用同意
書，供起造人申請系爭建造執照使用，足見「六福店舖公寓
」坐落基地之土地共有人已同意在面積9,020平方公尺土地
上之其中862.1平方公尺建築四層RC建築物使用。原告雖否
認上開土地使用同意書之真正，並主張其中共有人葉天泉已
於62年10月11日死亡，由繼承人葉文朝、葉文深、葉文盛繼
承；另葉勝輝、葉勝忠亦早已於65年前死亡，足見未經系爭
土地全體共有人同意云云。然查，系爭土地同意書上未載日
期，尚難逕認係於共有人葉天泉死亡後方簽立，且依土地登
記簿所載，葉勝輝、葉勝忠於67年5月3日尚以買賣為原因將
其所有權應有部分共60分之1移轉登記予李詹清惠，自亦難
認其二人業於65年前即已死亡，至系爭土地同意書上之字跡
固似屬相同，然衡諸常情，在文書之製作上常有由承辦人負
責製作好完整格式之內容後，再由各具名人逐一蓋用印章之
情，且按依民法第3條第2項規定，如有用印章代簽名者，其
蓋章與簽名生同等之效力，則系爭土地使用同意書既經各該
共有人蓋用印章，自難認不具形式上證據力，且既業獲主管
機關審核並核發系爭建造執照在案，自應可推認起造人於其
時業已提出獲系爭土地全體共有人同意使用之證明文件。況
依土地登記簿資料可知，「六福店舖公寓」之興建負責人李
平於三重埔段下竹圍子小段2地號於67年間逕為分割為2之3
地號之前，甚至系爭建物竣工取得使用執照之前，即已於65
年12月、66年1月間陸續自原土地共有人葉存在、葉高市、
葉高生、葉吉祥、柯雅雄、姚柯蟳、鄭柯金銘、黃柯文眉等
人，登記取得該土地所有權應有部分共計240分之49，面積
合計1841.58平方公尺（計算式：9020×49/240＝1841.58)，
已逾土地使用同意書需用面積862.1平方公尺，則李平先行
取得「六福店舖公寓」坐落基地之全體共有人出具土地使用
同意書同意興建包括系爭建物在內之「六福店舖公寓」，繼
之陸續向部分共有人買受應有部分，且其持有應有部分比例
已超過同意使用面積，再參諸系爭建物自67年辦理第一次所
有權登記迄今已長達40餘年，未據系爭土地任一共有人為何
無權占有之異詞，堪認系爭土地共有人間已有分管契約之約
定，足見系爭建物對系爭土地有合法占有之權源，則如有任
一共有人嗣後將其應有部分讓與第三人時，以系爭建物經合
法登記並占有土地長達40餘年，其受讓人對於有土地使用同
意書及分管契約之存在，依通常情形應屬明知或可得而知，
故該分管之約定對於受讓人自仍繼續存在。是以，原告雖於
112年3月6日始登記取得系爭土地應有部分，仍應受分管契
約之拘束，是其主張系爭建物並無占有系爭土地之合法權源
，委不足採。
㈢再按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅
將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相
異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓
人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係
。其期限不受第449條第1項規定之限制。民法第425條之1第
1項定有明文。其立法理由謂：「僅將土地或僅將房屋所有
權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，
實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋
受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之
性質，當屬租賃。」，而土地與房屋為各別之不動產，各得
單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網