臺灣彰化地方法院民事判決
113年度訴字第999號
原 告 謝茂雄
訴訟代理人 賴柔樺律師
被 告 謝文祥
訴訟代理人 陳忠儀律師
廖慧儒律師
被 告 謝文賓
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國113年11月12日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
被告謝文賓經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到
場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請
，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
壹、原告主張略以：
一、坐落彰化縣○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭土地）原為原
告（應有部分4630分之416）與包括被告謝文祥、謝文賓（
以下合稱被告，個別被告逕以姓名稱之）之被繼承人謝傳水
（應有部分4630分之2174，下稱謝傳水應有部分）與其他共
有人所共有。謝傳水於民國105年10月29日死亡後，其應有
部分由被告2人繼承而登記為公同共有。因謝傳水積欠債務
，被告2人繼承之謝傳水應有部分（下稱被告應有部分）經
債權人聲請強制執行後，由原告於113年4月9日拍定取得（
按原告拍定後應有部分擴張為463分之259）。然系爭土地上
留有被告2人未經全體共有人同意所蓋之如附圖即彰化縣溪
湖地政事務所收件日期113年7月3日溪測字第1210號土地複
丈成果圖（下稱附圖）所示編號A建物（下稱A建物，為被告
謝文賓興建）、B建物（下稱B建物，為被告謝文祥興建，以
下A、B建物合稱系爭建物）。被告2人所有系爭建物均屬無
權占有系爭土地，爰依民法第767條第1項、第821條規定，
請求被告二人分別拆除A、B建物，並將占用土地騰空返還原
告及其他全體共有人等語。
二、並聲明：
㈠、被告謝文賓應將系爭土地上如附圖所示編號A建物（面積831.
52.8平方公尺）拆除，並將土地騰空返還予原告及其他共有
人。
㈡、被告謝文祥應將系爭土地上如附圖所示編號B建物（面積427.
8平方公尺）拆除，並將土地騰空返還予原告及其他共有人
。
㈢、訴訟費用由被告負擔。
貳、被告答辯略以：
一、謝文祥：
㈠、原告與謝傳水原為系爭土地共有人，長久以來，共有人間分
別劃定使用範圍（下稱分管土地），彼此對各占有管領部分
互相容忍，未予干涉，已有默示分管契約存在（下稱系爭分
管契約）。而共有人於分管土地範圍內使用收益，並非無權
占有；如將自己分管土地同意他人使用，該他人亦非無權占
有。查B建物為被告謝文祥經謝傳水同意，於74年6月12日前
興建完成，並於75年2月間遷入設籍居住迄今，且於興建過
程中，其他共有人隨時得以見聞，從未有人阻止或異議，足
認係經過其他共有人之同意。況原告本即為共有人之一，早
於系爭建物興建之前，亦已在系爭土地分管範圍興建自己所
有同路段41號建物，足見系爭土地共有人已默示同意成立分
管契約長達30、40年以上。被告因繼承謝傳水應有部分而成
為系爭土地共有人，自得繼續占有使用謝傳水分管土地範圍
，並非無權占有。原告拍定取得謝傳水應有部分時，亦為共
有人，自應受系爭分管契約之拘束，不得向被告主張拆屋還
地。
㈡、被告於原告拍定前，即因繼承謝傳水應有部分而成為系爭土
地共有人，且系爭建物建於分管土地上，於原告拍定被告應
有部分時，分管土地及系爭建物同屬被告所有，僅因被告應
有部分遭拍賣，導致分管土地及系爭建物分屬不同人所有，
依民法第838條之1規定意旨，已視為有地上權之設定；復依
民法第425條之1規定意旨，為使房屋所有權與土地使用權合
為一體，拍賣性質上亦屬買賣，依強制執行拍賣取得之土地
或建物，亦在適用範圍之列，故被告並非無權占有系爭土地
。
㈢、承前所述，且原告本即為系爭土地共有人，明知前開被告有
權占有之事實，仍以低於市場行情價格，拍定取得被告應有
部分，事後再向被告提起本件拆屋還地訴訟，應認違反誠信
原則或屬權利濫用，其請求並無理由等語。
㈣、答辯聲明：原告之訴駁回。
二、謝文賓：均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明
或陳述。
參、本件經到場兩造整理及簡化爭點，結果如下（本院卷第59-6
0頁，本院依判決格式調整文字）：
一、兩造不爭執事項：
㈠、被告2人為謝傳水之子。謝傳水於48年10月13日因買賣法律關
係登記為系爭土地之所有權人。謝傳水死亡後，被告2人於1
10年4月29日因繼承法律關係登記為系爭土地之共有人。
㈡、原告於68年12月22日因買賣法律關係登記為系爭土地之共有
人（應有部分4630分之416） 後，於系爭土地上興建建物。
嗣原告經法院強制執行程序拍定取得被告2人繼承之謝傳水
應有部分（4630分之2174），於113年4月24日因拍賣法律關
係登記為系爭土地之共有人（應有部分擴張為463分之259）
。
㈢、B建物為被告謝文祥至少於88年以前興建現為其所有，A建物
為被告謝文賓至少於88年以前興建現為其所有。
㈣、原告於經法院強制執行程序拍定系爭土地應有部分時，知悉
有上開A、B建物存在。
㈤、兩造所提證物形式上均為真正。
二、兩造爭執事項：
㈠、原告依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告謝文賓拆
除A建物、被告謝文祥拆除B建物，並將建物占用之土地返還
原告及其他全體共有人，是否有理由？
㈡、被告謝文祥抗辯系爭土地有默示分管契約存在，及依民法第8
38條之1、民法第425條之1規定，就系爭建物坐落系爭土地
部分為有權占有，有無理由？
㈢、被告謝文祥抗辯原告本件請求違反誠信原則及權利濫用禁止
原則，有無理由？
肆、本院之判斷：
一、上開兩造不爭執事項，為到庭兩造所不爭執，且有原告所提
系爭土地登記謄本、本院不動產權利移轉證書、地籍圖等資
料在卷可稽，堪信屬實。又謝傳水係於105年10月29日死亡
，被告2人為其繼承人，亦有被告謝文祥所提謝傳水與被告2
人之戶籍謄本在卷可稽（本院卷第73頁、第77頁），亦堪信
屬實。
二、按在普通共同訴訟人相互間，利害關係雖各自獨立，惟事實
之真偽僅應有一存在，於同一訴訟程序就同一事實，應作相
同之認定，若在共同訴訟人間就同一事實，因各共同訴訟人
有無舉證或曾否參與該證據資料或承認與否，而作相異之認
定，為兩種不同之判斷，顯與民事訴訟應認定真實事實之本
旨有違，故而在普通共同訴訟中亦應有主張共通原則及證據
共通原則之適用，方屬合理，法院自可在不違反經驗及論理
法則之前提下，斟酌共同訴訟人之訴訟資料（包括共同訴訟
人之陳述），作為裁判之基礎，以期發現真實並促進訴訟。
原告起訴請求被告2人拆除系爭建物、返還土地，核為普通
共同訴訟性質，而被告謝文賓雖未就系爭建物占用系爭土地
有無合法權源為任何答辯，然依上說明，被告謝文祥所為抗
辯對於被告謝文賓仍有主張共通原則之適用，先予敘明。
三、按土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行
之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權
之設定，民法第838條之1第1項前段定有明文。稽其立法意
旨，無非以土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，宜
將土地及其建築物，併予查封、拍賣，如未併予拍賣，致土
地與其建築物之拍定人各異時，因無從期待當事人依私法自
治原則洽定土地使用權，為解決基地使用權問題，自應擬制
當事人有設定地上權之意思，以避免建築物被拆除，危及社
會經濟利益。而未辦保存登記建物，雖僅得將事實上處分權
讓與他人，然因對於房屋有事實上處分權之人必然占有使用
房屋坐落之土地，因此，於土地及其土地上房屋之事實上處
分權同屬一人，而僅將土地或僅將房屋之事實上處分權讓與
他人，或將土地或房屋之事實上處分權同時或先後讓與相異
之人之情形；與土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅
將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或
先後讓與相異之人之情形，並無二致，法律本應同予規範。
再所謂「土地及房屋同屬一人所有」包括「土地及房屋同屬
相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外
，尚有其他共有人」之情形在內（最高法院107年度台上字
第1797號民事判決意旨參照）。是以，共有人之土地（即應
有部分）與其所有房屋，遭強制執行而由不同人拍定時，就
該應有部分同樣發生規範所指之使用權問題；換言之，單獨
所有土地，因拍賣結果發生房屋、基地使用權關係如上；於
共有土地興建房屋，嗣一併被拍賣而生土地、房屋所有權異
主時，仍會發生上開情事，是共有土地亦有以上開規定調整
基地使用權之必要，而有上開規定適用（臺灣高等法院高雄
分院103年度上易字第224號民事判決意旨參照）。
四、查系爭土地原為原告（應有部分4630分之416）與被告之被
繼承人謝傳水（應有部分4630分之2174）與其他共有人所共
有，謝傳水於105年10月29日死亡後，其應有部分由被告2人
繼承而登記為公同共有。因謝傳水積欠債務，被告2人繼承
之謝傳水應有部分即被告應有部分經債權人聲請強制執行後
，由原告於113年4月9日向法院拍定取得（按原告拍定後應
有部分擴張為463分之259）。又B建物為被告謝文祥至少於8
8年以前興建現為其所有，A建物為被告謝文賓至少於88年以
前興建現為其所有，原告於經法院強制執行程序拍定系爭土
地應有部分時，知悉有上開A、B建物存在，業據前述。亦即
兩造本為系爭土地共有人，且系爭建物建於系爭土地上，於
原告拍定被告應有部分時，被告應有部分之土地及系爭建物
原同屬被告所有，僅因被告應有部分遭拍賣，導致被告應有
部分之土地及系爭建物分屬不同人所有，依前開民法第838
條之1規定意旨及說明，應視為已有地上權之設定。則被告
所有系爭建物繼續占有系爭土地，自非無權占有。故原告以
被告所有系爭建物無權占用系爭土地為由，請求被告2人分
別拆除A、B建物，返還占用之土地與原告及其他共有人，尚
屬無據。
五、綜上所述，本件於原告拍定被告應有部分時，被告應有部分
之土地及系爭建物原同屬被告所有，僅因被告應有部分遭拍
賣，導致被告應有部分之土地及系爭建物分屬不同人所有，
依民法第838條之1規定意旨，應視為已有地上權之設定，被
告所有系爭建物繼續占有系爭土地，並非無權占有。從而，
原告依民法第767條、第821條規定，請求判決被告2人應分
別將系爭土地上之A、B建物拆除，並將土地騰空返還予原告
及其他共有人，為無理由，應予駁回。
伍、本院認被告抗辯依民法第838條之1規定意旨，被告所有系爭
建物占有系爭土地，並非無權占有，而駁回原告之請求。則
被告其餘之抗辯是否有理由，即無贅予審究之必要。又本件
事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，
經本院審酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一
論列，均附此敘明。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 113 年 12 月 5 日
民事第三庭 法 官 洪堯讚
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀
（須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者
，應一併繳納上訴審裁判費。
三、提起上訴，應以上訴狀表明㈠對於第一審判決不服之程度，
及應如何廢棄或變更之聲明，㈡上訴理由（民事訴訟法第441
條第1項第3款、第4款），提出於第一審法院。
中 華 民 國 113 年 12 月 5 日
書記官 李盈萩
附圖：彰化縣溪湖地政事務所收件日期113年7月3日溪測字第121號土地複丈成果圖