臺灣基隆地方法院民事判決
113年度基簡字第969號
原 告 聯碩房屋仲介有限公司
法定代理人 方明發
訴訟代理人 林聖育
被 告 黃李碧霞
上列當事人間請求給付違約金事件，於民國113年12月3日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣65,000元，及自民國113年8月13日起至清
償日止，按年息百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣3,200元，由被告負擔新臺幣712元，及加計自本
判決確定之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。其
餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項
被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法
第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而
為判決。
貳、實體事項
一、原告主張：被告前於民國113年3月5日與原告簽立專任委託
銷售契約(下稱系爭契約)，委託原告銷售坐落於基隆市○○區
○○段000○00000號土地應有部分暨相對應之其上門牌號碼基
隆市○○區○○○路000○0號3樓建物(下合稱系爭房地)，委託銷
售底價為新臺幣(下同)730萬元，委託銷售期間自113年3月6
日至114年3月6日止。詎被告於113年3月18日以存證信函通
知原告略以系爭房地乃借名登記於其名下，其不能也無權轉
讓系爭房地暨要終止系爭契約等語，原告遂於同年月22日以
存證信函回覆被告以依民法第549條及系爭契約第6條約定，
被告不得終止契約，如有違反要給付違約金等語。復依系爭
契約第3條第2項約定，被告應保證產權清楚，並使買方完整
取得房地，是被告於簽訂系爭契約時，業已保證有權出售系
爭房地予買方，被告竟以上開存證信函為由惡意終止系爭契
約，顯於法無據。嗣被告置之不理，竟於113年5月25日出售
第三人，並於同年6月19日以買賣為原因，將系爭房地移轉
登記予第三人。是被告於專任委託期間內將系爭房地另行出
售，依系爭契約第6條「甲方（指被告）同意自本契約簽訂
後，不得以任何理由終止本契約，並應停止自行出售、或委
託其他仲介公司出售、出租，如違反規定，甲方願依第5條
之約定服務報酬給付乙方（即原告）作為違約金」約定，被
告仍應給付原告按委託銷售總價百分之4計算之違約金即292
,000元（算式：730萬×4％＝292,000元）予原告，爰依系爭契
約之法律關係提起本件訴訟。並聲明：①被告應給付原告292
,000元，及自本院113年度司促字第3997號支付命令送達被
告翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。②請准供擔保
宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述
。
三、得心證之理由
㈠原告主張之事實，業據提出與其所述相符之土地、建物第二
類謄本、系爭契約書、存證信函、系爭房地實價登錄資料網
頁截圖等影本為證，而被告已於相當時期受合法之通知，於
言詞辯論期日不到場，亦未提出任何準備書狀爭執，依民事
訴訟法第436條之23、第436條第2項、第280條第3項準用第1
項之規定，視同自認，堪信原告主張之事實為真正。
㈡系爭契約第5條約定「買賣成交時，乙方得向甲方收取服務報
酬，其數額為實際成交價百分之4…」、第6條約定「甲方同
意自本契約簽訂後，不得以任何理由終止本契約，並應停止
自行出售、或委託其他仲介公司出售、出租，如違反規定，
甲方願依第5條之約定服務報酬給付乙方作為違約金」，可
知被告依系爭契約第6條約定應給付之違約金乃「實際成交
價百分之4」，被告以委託銷售價格而為請求，於法無據，
不足為採。查系爭房地於113年5月25日之實際成交價格為65
0萬元，此有系爭房地實價登錄資料網頁截圖影本在卷可憑
，是原告依系爭契約第6條、第5條約定，得請求被告給付之
違約金應以實際成交價650萬作為計算之依據。
㈢按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第2
52條定有明文。故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依
此規定核減至相當之數額，此項核減，法院得以職權為之（
最高法院79年台上字第1612號判決先例意旨參照）。而違約
金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所
受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損
害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或
賠償額預定性違約金而異（最高法院82年度台上字第2529號
判決意旨參照）。查本件被告固有違約情事，惟原告並未提
出證據證明其因被告之違約行為，而實際受有如請求金額之
損害。再者，本件被告於簽約後僅13日即通知原告終止系爭
契約，並於同年5月25日出售系爭房地予第三人，原告後續
自無須再進行帶看屋、協調稅費、斡旋付款條件、簽約、貸
款事宜、交屋過戶、點交等種種關於簽約及履約之事宜，亦
減少相當之人事成本、勞務費用等開銷，是原告就本件所為
之付出及成本支出，與業已銷售成功之案例相較，尚屬輕微
，且依系爭契約第5條約定，若原告仲介成功，其得向被告
請求給付之服務報酬至多僅為實際成交價之4%，然依系爭契
約6條之約定，就違約之處罰卻能取得系爭契約第5條所定實
際成交價之4%，顯有失衡之嫌，併審酌原告僅刊登系爭房地
出售之廣告，被告倘依約履行，原告尚能取得來自買方之若
干約定報酬，因被告片面之違約而失卻服務報酬利益，是本
院審酌上開事實，暨考量原告所受損害、付出成本及社會經
濟狀況，認系爭契約第6條約定之違約金核屬過高，應酌減
為1%金額即65,000元（算式：650萬×1％＝65,000元），始為
相當。原告逾此範圍之請求，即不應准許。
㈣再按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1 項
、第2項分別定有明文。又按遲延之債務，以支付金錢為標
的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利
率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經
約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條
第1項、第203條亦分別明定。查原告對被告之債權，核屬無
確定期限之給付，既經原告請求，且本院113年度司促字第3
997號支付命令於113年8月12日合法送達被告（送達證書影
本附本院卷），則原告請求被告自支付命令訴狀繕本送達被
告之翌日即113年8月13日起至清償日止，按週年利率百分之
5 計算之遲延利息，即屬有據，逾此範圍之請求，則屬無據
。
四、綜上所述，原告依系爭契約之法律關係，請求被告給付65,0
00元，及自113年8月13日起至清償日止，按年息百分之5計
算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則屬無
據，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分，本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟
適用簡易程序為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條
第1項第3 款規定，依職權宣告假執行。原告雖陳明請准宣
告假執行，不過係促使本院發動職權為假執行之宣告，本院
就原告此部分聲請無庸為准駁之諭知。至原告敗訴部分，其
假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第91條第3項。
中 華 民 國 113 年 12 月 17 日
基隆簡易庭 法 官 黃梅淑
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴
書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 12 月 17 日
書記官 謝佩芸
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