臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事判決
113年度新簡字第184號
原 告 蘇靖恩
訴訟代理人 裘佩恩律師
戴龍律師
唐世韜律師
吳祈緯律師
被 告 劉錦鵬
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國113年11月12日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣參拾伍萬元，及自民國一百一十三年四月
二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠訴之聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）35萬元，及自起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息
。
㈡兩造於民國112年3月25日就臺南市○○區○○段000○000地號土地
（下稱系爭土地）及坐落其上之同段214建號即門牌號碼臺
南市○○區○○街000巷0○0號房屋（下稱系爭房屋）成立買賣契
約（下稱系爭買賣契約），約定價金為330萬元，嗣於同年6
月26日完成系爭房屋之點交。又兩造於系爭買賣契約第9條
第5項明確約定賣方即被告擔保點交後6個月內屋況無既存性
之滲漏水瑕疵。惟原告自同年8月起即陸續發現系爭房屋有
窗戶漏水、地板脫膠漏水、牆壁滲水等多處漏水情形（下稱
系爭漏水），與被告所擔保之房屋品質顯然有別，且原告在
發現系爭房屋有系爭漏水後，立即透過訴外人即不動產經紀
人陳泓諭告知被告，並於同年9月15日寄發存證信函予被告
，希望被告依照系爭買賣契約擔保之內容負責修繕系爭漏水
，原告已盡檢查通知義務，惟均未獲置理。
㈢又依臺南市土木技師公會113年9月6日（113）南土技字第235
9號鑑定報告（下稱系爭鑑定報告），修復系爭漏水所需修
繕費用為35萬元。系爭房屋於點交後6個月內即發生系爭漏
水，顯然欠缺被告所保證之品質，且系爭漏水瑕疵足以減少
系爭房屋之價值，而系爭漏水瑕疵經修復後，系爭房屋應可
恢復其通常效用狀態及正常之交易價值，應認系爭房屋減少
之價金與修復系爭漏水瑕疵所應支出之修繕費用相當。爰依
民法第359條規定請求減少價金35萬元，並依同法第179條規
定請求被告返還該部分價金；或依同法第360條規定，請求
被告賠償修繕費用35萬元，並請求法院擇一為有利之判決。
二、被告則以下列情詞資為抗辯：
㈠聲明：原告之訴駁回。
㈡當初原告已知悉系爭房屋與北側鄰地即成功段201地號土地有
互相侵占問題，並同意現狀承購，點交系爭房屋時並無系爭
漏水，交屋後原告反應系爭房屋有系爭漏水，被告也願意協
助處理，只是對於系爭漏水之修繕方式未達成共識。113年5
月7日言詞辯論期日後，被告有委請防水廠商至系爭房屋勘
查，防水廠商研判可能係後方房屋（中華路231巷4號）鐵皮
屋頂未做水槽，下雨後雨水會直接沖刷系爭房屋牆壁而造成
系爭漏水，防水廠商同時建議量測室內管線，才能釐清漏水
原因，惟原告卻不願配合檢測，致無法確定系爭漏水原因，
而安排後續修繕事宜。系爭鑑定報告亦有提及上 開房屋鄰
牆下雨時會積水造成滲漏。另系爭鑑定報告關於系爭房屋東
側牆面下緣與土壤接觸（部分防水布檔水）部分，鑑定單位
並未做檢測。
三、本院得心證之理由：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減
少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關
重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時
，具有其所保證之品質。買受人應按物之性質，依通常程序
從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之
瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除
依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。
不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為
通知者，視為承認其所受領之物。買賣因物有瑕疵，而出賣
人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約
或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受
人僅得請求減少價金。買受人因物有瑕疵，而得解除契約或
請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條
規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消
滅。民法第354條、第356條、第359條、第365條第1項分別
定有明文。
㈡查兩造於112年3月25日簽立系爭買賣契約，約定由原告以330
萬元之代價，向被告購買系爭房地，該契約第9條第5項記載
：賣方（被告）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵
（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射
屋…等瑕疵）如有上述情事，除本契約另有約定外，賣方應
負瑕疵擔保責任。賣方擔保點交後6個月內屋況無既存性之
滲漏水瑕疵。嗣被告於112年6月26日，將系爭房地點交與原
告。原告於同年8月間發現系爭漏水，先於同年8月14日以LI
NE通訊軟體通知房屋仲介轉告被告，再於同年9月15日寄發
存證信函予被告，內容略謂：系爭房屋於112年6月26日交屋
不久，即遇到颱風下雨而發生系爭漏水，期依系爭買賣契約
所載，於點交半年內所產生的滲漏水情況，由被告負責修繕
處理，請被告於收到信件一周內主動聯絡提出處理方案，否
則將提起民事訴訟等情，有系爭買賣契約、LINE對話紀錄、
上開存證信函附卷可佐（調解卷第25-63頁）。是原告於112
年9月15日通知被告系爭漏水之問題，再於113年1月4日向本
院提起本件訴訟（營簡調字第13頁），主張對被告行使民法
第359條之減少價金請求權，未逾民法第365條第1項之6個月
之除斥期間，合先敘明。
㈢次查，本件系爭漏水送請台南市土木技師公會鑑定之結果，
認系爭房屋確實有滲漏水情形，漏水原因係浴廁止水墩防水
失效外，鄰房（中華路231巷4號）牆面於系爭房屋建造前即
已存在，建造後以該牆面相隔但上方雨遮未完全覆蓋，因此
與北側毗鄰房宅牆面存在間隙，降雨時易積淹於該牆面。此
外，系爭房屋東側牆面下緣與土壤接觸（部分防水布擋水）
，低漥處地表逕流匯流易經由該處入侵室內地坪。綜上而言
，系爭房屋因滲漏肇致地磚吐白、窗緣滲水及浴廁止水墩側
牆面白華剝落等現象，按所提供資料現場比對，應於112年6
月26日該期日後6個月內即已發生，然而是否於112年6月26
日之前（109年8月11日建造完成後）即已存在，無法查明。
會勘是日該房間由於已無使用，因此除窗緣水痕、牆面壁癌
白華、地磚吐白等損害外，尚無發現其他損害（如沙發、家
具等）。由於該房問為磚造且無防水功能且浴廁止水墩防水
失效，縱使進行抓漏修繕仍會因降雨事件積淹、人為使用浴
廁等，重力往下吸附流、水源仍蓄積而再度延伸至地坪及壁
面內，長久以來還是會有漏水的風險。因此建議該房問地坪
墊高並增設複牆（即於原有地坪及牆面上構築），為增加耐
久性，地坪與牆先以強化碳纖維貼附補強，灌注泡沫輕質混
凝土後，再塗抹抗裂防水砂漿整平，最後進行牆面油漆（一
底二度）、地坪鋪設磁磚。另為防抑北側與鄰房間牆面雨水
積淹，另屋頂層增設彩色鋼板延伸，配合不鏽鋼簷口天溝、
PVC落水管等，以匯集雨水。浴廁四周以SILICON填補、L型
止水角鋼門檻安裝。再於浴室積水至止水墩24小時，屋頂1
小時淋灑測試等，以見防水收效。各項修繕項目與各項費用
、總費用，含廢料清理及運什費，稅捐及管理費等合計35萬
元等情，有該公會113年9月6日（113）南土技字第2359號鑑
定報告書在卷可參。而上開鑑定結果係由台南市土木技師公
會指派專業土木技師到場會勘，就其於系爭房屋現場所見實
際狀況及參酌原告提供之系爭漏水影片，本於其專業素養再
輔以精密儀器測量後所為之判斷，應屬客觀可採。
㈣基上，系爭房屋與鄰房（中華路231巷4號）相隔之牆面，上
方雨遮未完全覆蓋，因此與北側毗鄰房宅牆面存在間隙，降
雨時易積淹於該牆面；又系爭房屋東側牆面下緣與土壤接觸
，低漥處地表逕流匯流易經由該處入侵室內地坪，但系爭漏
水原因主要在於系爭房屋房間為磚造而無防水功能，且浴廁
止水墩防水失效所致，應屬系爭房屋既存之瑕疵，故被告依
民法第354條、系爭買賣契約第9條第5項規定，自應負物之
瑕疵擔保責任。是原告自得依民法第359條規定，請求被告
減少價金，即給付系爭鑑定報告認定修復系爭漏水之費用35
萬元。
四、綜上所述，原告依民法第359條規定、系爭買賣契約，請求
被告給付35萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即113年4月20
日（本院卷第19頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利
息，為有理由，應予准許。
五、兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院
斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無庸再逐一予以
論列，併此敘明。
六、本件係適用民事訴訟法第427條第1項簡易訴訟程序所為被告
敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣
告假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 113 年 12 月 3 日
新市簡易庭 法 官 陳尹捷
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 12 月 3 日
書記官 吳佩芬