臺灣臺北地方法院民事簡易判決
111年度北簡字第396號
原 告
即反訴被告 生家俊
訴訟代理人 李佳倫律師
複代理人 張詩靖律師
被 告
即反訴原告 張春燕
李家涓
上二人共同
訴訟代理人 雷皓明律師
複代理人 張嘉淳律師
被 告 楊俊英
上列當事人間請求損害賠償事件，於中華民國113年2月26日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣伍拾貳萬貳仟捌佰伍拾貳元，及自民國一
百一十二年十一月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算
之利息。
原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用由被告負擔百分之六十，餘由原告負擔。
本訴判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣伍拾貳萬貳
仟捌佰伍拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分
甲、程序事項
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。查原告起訴時，請求：被告應連帶
給付原告新臺幣（下同）2,104,807元，及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。迭經變更後，
確認聲明為：被告應給付原告890,661元，及自民事變更訴
之聲明暨準備七狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息
5％計算之利息（本院卷三第166頁）。核與上揭規定相符，
應予准許。
二、本件被告楊俊英經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，
查無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依原告聲請由其
一造辯論而為判決。
乙、實體方面
一、原告主張：被告張春燕、李家涓、楊俊英於民國l09年6月13
日與原告簽訂租賃契約書（下稱系爭租約），共同承租原告
所有坐落臺北市○○區○○路000號13樓之房屋（下稱系爭房屋
），租賃期間自l09年6月13日至ll0年6月12日止，每月租金
13萬元，承租人即被告需負擔每月管理費12,441元，及水、
電、瓦斯費，原告訂約時收受押金26萬元，並交付系爭房屋
之磁扣與鑰匙共14個（含大樓磁扣6個、鑰匙6支、大門2支
）予被告。系爭租約為定期租賃，被告不得恣意終止，被告
固主張其於ll0年4月6日向原告為終止系爭租約之意思表示
，惟兩造並無達成合意，系爭租約仍繼續存在。兩造於110
年4月15日至系爭房屋協商返還房屋與點交事項，然就系爭
房屋毀損及回復原狀等事項無共識，且被告於ll0年4月間交
還之鑰匙及磁扣僅有12個，尚有紅色大門鑰匙2把（下稱系
爭大門鑰匙）未交還，系爭租約仍存續。據此系爭租約應至
ll0年6月12日始屆滿，故被告尚欠ll0年4月至同年6月之租
金共39萬元，及ll0年2月（應係3月之誤載）、同年4月至6
月之管理費共49,764元未給付，扣除押金26萬元後，原告得
請求租金13萬元及管理費49,764元；且因被告未歸還系爭大
門鑰匙，致大門無法完全上鎖，又社區限制住戶不得任意更
換非德國製門鎖，原告僅得以更換大門方式回復原狀，故被
告應賠償更換大門費用共240,450元。又系爭房屋牆面、門
扇、裝潢及家具有多處人為刻意毀損，該損傷已逾越一般正
常使用下之自然耗損狀態，經送臺北市室內裝修商業同業公
會為鑑定，其以回復到系爭房屋建材裝修本身在正常使用1
年後自然合理的應有狀態作為準則，認修繕費用為343,088
元；再依系爭房屋所在社區「信義川普區裝(潢)修施工管理
辦法」附件12所示之公共空間保護規範（下稱系爭規範），
該社區大樓內進行房屋裝潢、修繕工程，應就大樓之公共空
間、走道及卸貨區等部分，於施作前進行相應之保護作業，
原告為進行系爭房屋之修繕工程，需支出假設工程編號1「
工程前大樓梯廳、卸貨區及公共走道壁面下角料單面封板＋P
VC保護作業」之42,000元、編號2「工程前大樓梯廳、卸貨
區及公共走道地坪PVC＋夾板3層保護作業」之12,000元及編
號5「電梯內保護」之12,000元，共66,000元，再加計上述3
43,088元，合計409,088元；另裝潢業者依法應被徵收5％之
營業稅，依照工程慣例，此營業稅通常係由買受方即定作人
負擔，且裝潢設計業者依慣例通常會收取l0％之設計管理費
作為報酬，是系爭房屋修繕工程之營業稅20,454元及設計管
理費49,088元，以上皆進行系爭房屋修繕工程之必要支出，
共計470,447元，被告管理及使用系爭房屋，未盡善良管理
人之注意義務，原告得請求被告賠償該受損部分之修繕費用
。綜上，原告所得請求金額共890,661元。爰依系爭租約、
民法租賃契約、債務不履行、不當得利、侵權行為之法律關
係提起本訴。並聲明：被告應給付原告890,661元，及自民
事變更訴之聲明暨準備七狀繕本送達翌日起，均至清償日止
，按年息5％計算之利息；原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告方面
（一）被告張春燕、李家涓答辯聲明及理由
1.被告3人承租系爭房屋後，始知該房屋除主臥室外，都無
隔音設備，且未告知對面即將有重大工程施工，造成嚴重
噪音公害，多次向原告反應未獲回應，被告於l10年4月6
日透過原告仲介蔣妍婕告知原告欲解約並搬離系爭房屋，
兩造約定同年4月15日中午12點至現場點交，該意思表示
已到達原告，依系爭租約第12條約定，雙方得任意提前終
止租約，系爭租約於同年4月6日終止，退步言，被告於同
年4月21日發律師函終止系爭租約，故至遲於律師函送達
原告時系爭租約已終止。依系爭租約第12條第1、2項「本
契約於期限屆滿前，租賃雙方得終止契約；依約定得終止
租約者，租賃之一方應於1個月前通知他方。一方未為先
期通知而逕行終止租約者，應賠償他方1個月租金額之違
約金」約定，被告自得單方提前終止系爭租約，且被告在
租約終止之1個月前通知，被告即不須賠償原告1個月租金
額之違約金。因系爭租約已終止，原告不得請求被告給付
110年4月至6月之租金及管理費，亦不得以押金26萬元抵
扣之。又被告已於1l0年3月2日繳納ll0年2月份管理費，
原告不得請求被告再給付該月份之管理費。
2.被告於同年4月13日清空物品搬離該屋，兩造及蔣妍婕、
被告仲介胡孝萱於同年4月15日討論點交事宜，點交過程
中，被告向蔣妍婕、胡孝萱確認系爭房屋鑰匙如何處理，
蔣妍婕要求被告不要保留鑰匙、鑰匙由仲介保管，胡孝萱
並說明待被告找工班到系爭房屋時需通知蔣妍婕、胡孝萱
2人，由渠2人開門，被告張春燕將大樓大門及電梯磁扣，
以及系爭大門鑰匙放置於系爭房屋內，拍攝磁扣和鑰匙之
照片，並告知蔣妍婕，蔣妍婕回覆會保管鑰匙，並說明關
於磁扣數量不足，應找社區總幹事詢問，若仍未尋得後續
應如何處理等語，被告即先行離開，未再進入系爭房屋，
均無關被告未歸還系爭大門鑰匙及後缺處理之情事，可見
被告未返還之物品至多僅有磁扣；且持有房屋鑰匙與占有
房屋係相異二事，占有房屋應指對房屋有事實上管領力。
原告自承於系爭租約期限ll0年6月12日後，前往系爭房屋
勘查現況，委託室內裝潢設計師就系爭房屋內家具裝潢毀
損部分進行評估及裝修，並委託房屋仲介販售系爭房屋，
及讓房仲帶看房屋，l12年6月間系爭房屋已出售訴外人。
再依信義川普管理委員會於l12年1月31日提供之磁扣使用
明細，未顯示有任何磁扣為被告所使用，足見被告於同年
4月15日已返還系爭房屋，原告已取得系爭房屋之占有。
被告已盡民法第455條之承租人返還房屋之義務，並未於
租約終止後無權占有系爭房屋，原告不得請求110年4月至
同年6月相當於租金之不當得利179,764元。
3.被告於1l0年4月15日將大樓大門及電梯之磁扣、鑰匙，及
系爭大門鑰匙交付予原告委任之仲介，就系爭房屋之大門
不負任何賠償責任。縱認被告未返還系爭大門鑰匙，原告
迄未舉證系爭大門鑰匙無法複製、管理委員會規定住戶不
得更換大門之德國製鎖等情事，退步言，縱管理委員會有
規定住戶不得任意更換非德國製門鎖，原告亦得更換另一
德國製鎖，或在門上加裝其他鎖而排除他人之占有，亦得
以保全阻擋被告上樓、換裝其他具有阻擋他人功用之門等
其他方式排除被告占有，換裝價值240,450元之大門顯非
必要，原告不得請求被告賠償更換大門費用240,450元。
4.依系爭租約第9條第1、3、4項「房屋或附屬設備損壞而有
修繕之必時，應由出租人負責修繕，但租賃雙方另有約定
、習慣或可歸責於承租人之事由者，不在此限。…房屋有
改裝設施之必要，承租人應經出租人同意，始得依相關法
令自行裝設，但不得損害原有建築之結構安全。…前項情
形承租人返還房屋時，應負責回復原狀」，及第10條「承
租人應以善良管理人之注意義務保管房屋，如違反此項義
務，致房屋毀損或滅失者，應負損害賠償責任，但依約定
之方法或依房屋之性質使用、收益、至房屋有毀損或滅失
者，不在此限」約定，系爭房屋若有損壞，應由原告修繕
，被告僅就因故意、過失或使用管理維護不當所致系爭房
屋之損壞負損害賠償責任，且返還房屋時僅需以合於契約
之應有狀態返還。又被告並未對系爭房屋改裝，返還房屋
時不須將系爭房屋至回復為出租時之原狀。原告提出系爭
房屋照片之拍攝日期與地點不明，未能舉證系爭房屋所附
之家具裝潢於被告承租期間遭破壞毀損、該等損壞由被告
造成；縱系爭房屋所附裝潢家具於被告承租期間有損壞，
該等損壞屬因使用及時間而產生之自然耗損，被告並未違
反承租人之注意義務，原告不得請求被告於返還房屋時，
將房屋之自然耗損完全修補至未經使用之狀態。被告返還
系爭房屋合於系爭租約之應有狀態，原告不得請求被告給
付損害賠償。
5.若認被告應將系爭房屋回復至出租時之原狀，應以出租時
之原狀作為回復及回復費用估算之依據，系爭鑑定報告僅
以原告提出之系爭房屋出租前影片作為認定出租時原狀之
依據，進行回復原狀費用之鑑定。惟該影片有多處項目未
拍攝或影像模糊，難以認定原狀為何，鑑定結果有瑕疵，
不應採信。縱認原告提出之109年6月系爭房屋現況光碟係
於出租時拍攝，惟依該影片內容，僅得認定裝修工程編號
9「客廳及走道踢腳板」之10,656元、編號20「房間B踢腳
板」之4,320元、編號21「主臥室踢腳板」之5,904元、編
號30「房間C踢腳板」之2,880元、編號31「全室壁面重新
批土刷漆」之12,000元部分之回復原狀費用共35,760元。
至假設工程編號3「全式木地板PVC＋夾板3層保護作業」之
14,000元、編號4「室內壁紙區域及繃布繃皮牆面壁面軟
裝保護作業」之15,000元，及裝修工程編號35「工程後內
部細清」之29,050元、編號36「工程後保護板及木工油漆
垃圾車清運」之8,000元部分之費用，應按被告應負擔費
用比例分擔。另假設工程編號1「玄關處高櫃」部分，鑑
定說明欄記載單價為80，但單價欄位記載單價為100；編
號2「客廳電視牆內崁木櫃」、編號23「上項滑門」部分
，修補方法不含木皮重貼，但修補單價卻和含重貼木皮之
項目6相同，因修復方式同項目l，單價應亦為80。
6.系爭鑑定報告已說明本件應屬小型修繕，而非室內裝修，
本件修補不適用系爭房屋所在社區裝(潢)修施工管理辦法
附件12之規定，原告不得請求假設工程編號1、2、5部分
之維護作業工程費共66,000元。又系爭鑑定報告略稱本件
修補系爭房屋裝潢，幾乎都是油漆修繕塗裝工作，一般均
不認為屬裝修之範疇，僅為一般小修繕，依常理，定作人
不須負擔設計費，原告不得請求被告負擔裝潢設計費；另
實務上亦多有修繕業者不另收取營業稅之情，原告未提出
實際支出修繕費用之營業稅之證據，不得請求被告負擔修
繕費用之營業稅。
7.並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣
告免為假執行。
（二）被告楊俊英則以：被告3人是實際居住人廖俊輝的徒弟，
被告3人出名承租系爭房屋給廖俊輝住，被告簽完約之後
沒有出入系爭房屋，被告從來沒有住在系爭房屋，故沒有
損害房屋。如有積欠租金及管理費，被告楊俊英願意負擔
3分之1，另被告對於損害金額亦有爭執等語，資為抗辯。
並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張被告張春燕、李家涓、楊俊英3人於l09年6月13日
與原告簽訂系爭租約，共同承租原告所有之系爭房屋，租賃
期間自l09年6月13日起至ll0年6月12日止，每月租金13萬元
，承租人即被告需負擔每月管理費12,441元，及水、電、瓦
斯費用，原告於訂約時收受押金26萬元之事實，業據其提出
房屋租賃契約書1件為證（北補字卷第15至25頁），並為被
告所不爭執，堪信為真實。
四、本院得心證之理由
（一）按系爭租約第12條第1、2項約定「本契約於期限屆滿前，
租賃雙方得終止契約；依約定得終止租約者，租賃之一方
應於1個月前通知他方。一方未為先期通知而逕行終止租
約者，應賠償他方1個月（最高不得超過一個月）租金額
之違約金」（北補字卷第19頁），查被告抗辯其於l10年4
月6日透過原告仲介蔣妍婕向原告表示終止系爭租約，並
約定於同年4月15日中午12點至現場點交之事實，為原告
所不爭執，堪認被告已通知原告終止契約，依上述約定，
被告單方終止契約，無需經原告之同意，僅因未於1個月
前通知，有賠償違約金之問題，不影響終止契約之效力，
故系爭租約應認已於110年4月6日終止。
（二）次按「上訴人於租期屆滿後，仍未依約履行還屋之義務，
致被上訴人因而受相當於租金額之損害，固屬違背民法第
四百五十五條之規定，難免於賠償之責」、「債務人非依
債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，給付兼須債
權人之行為者，亦須按給付之債務本旨準備完成，通知債
權人，以代提出，此觀民法第235條規定自明」，最高法
院46年台上字第1780號判例、86年度台上字第865號裁判
要旨參照。且系爭租約第13條約定「（一）租約屆滿或租
賃契約終止時，承租人應立即將房屋返還出租人並遷出戶
籍或其他登記。（二）前項房屋之返還，應由租賃雙方共
同完成屋況及設備之點交手續…（三）承租人未依第一項
約定返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間
之相當月租金額外，並得請求相當月租金額一倍（…）之
違約金至返還為止。（四）前項金額及承租人未繳清之相
關費用，出租人得由第五條之擔保金（押金）中扣抵」（
北補字卷第19頁）。查系爭租約終止後，被告負有返還系
爭房屋之義務，依證人蔣妍婕、胡孝萱到庭證述內容，可
知兩造於110年4月15日進行點交時，系爭房屋有明顯被破
壞塗鴨等破壞情形，並有多項物品缺失問題，且依上述鑑
定報告可知系爭房屋之受損情形已超越自然居住1年可能
造成之損傷程度，是自難認該受損之房屋係依債務本旨應
返還之系爭房屋，被告既未能按債務本旨準備完成，縱認
其已無實際占有系爭房屋，仍負有依債務本旨返還房屋之
義務。又系爭租約未終止前，原告應依約給付租金及管理
費，依上開說明，被告尚未履行返還系爭房屋之義務，故
原告請求算至110年6月相當於租金額之損害及積欠租金共
39萬元（含110年4月、5月及6月）及管理費49,764元（依
原告提出之原證4存證信函可知，系爭房屋尚積欠110年2
月1日至4月30日之管理費，故此應係指110年3月至6月，
共4個月），核屬有據，應予准許。再依上述約定，本件
經以26萬元之擔保金（押金）扣抵後，原告尚得請求13萬
元及49,764元。
（三）又按「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃
物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務
，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之
方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或
毀損者，不在此限」、「承租人於租賃關係終止後，應返
還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返
還出租人」，民法第432條第1、2項、第455條分別定有明
文。查依證人蔣妍婕、胡孝萱到庭證述內容，可知兩造於
110年4月15日進行點交時，系爭房屋有明顯被破壞塗鴨等
破壞情形，並有多項物品缺失問題；又依證人蔣妍婕之證
述可知原證5之照片（北補字卷第37至39頁）為出租時交
屋之現況，觀諸此等照片所示，類似樣品屋，屋況十分良
好。又系爭房屋之必要修復費用，經本院依原告之聲請送
請台北市室內設計裝修商業同業公會鑑定結果，係認：假
設工程部分為29,000元，裝修工程部分為314,088元，合
計343,088元，並分別臚列修復必要之說明，有該會112年
11月1日函文暨檢附鑑定報告書在卷可稽。本院審酌上述
鑑定報告已具體說明鑑定過程及其費用計算依據：「七、
鑑定說明與結果：說明1：現場所見系爭原證6照片及原證
7光碟所示各處損壞狀態不一。現場櫃體、門板、踢腳板
皆為貼木皮表面噴透明漆，此表面透明塗裝漆本即屬於易
刮損以易修補之塗料與坊間販售活動家具之較耐刮損卻不
易修補塗料不同，正常自然使用下易有損傷。…兩造租賃
期間自109年6月13日起至110年6月12日止，時間僅只一年
。居住使用者該有合理之使用維護義務，然現場所留下損
傷痕跡已超越自然居住使用一年後，可能造成之損傷理解
程度，顯見許多損傷雖為自然使用所造成，但卻又比正常
折舊耗損傷害更多一些。從原證5照片中雖看不出有無細
部傷痕，但以照片顯示空間之陳設有如建築銷售實品屋，
即可推斷拍該照片時，尚未曾實際居住使用，更不會有目
前所見如此多之使用損傷痕跡。原證8之施工估價及照片
所述施作工法，皆以表面回復全新成品為標準，工序成本
較高。本鑑定乃將「欲回復原狀」所需方法及費用，皆以
回復到本案建材装修本身在正常使用一年後，自然合理的
「應有狀態」作為準則，故除部分項目損傷較為嚴重或損
傷密度較集中需要整面處理外，修繕費用不以整理成新品
做為標準。各項欲「回復原狀」鑑定結果之合理費用，本
鑑定報告就原證8之施工明細一與施工明細二，逐項列於
下方「鑑價表」中說明。說明2：此「回復原狀」工作絕
大多數皆為油漆修繕，在「二、裝修工程」實際油漆材料
費用佔比很低，而工資即佔8至9成左右。又相較於原證8
櫥櫃及造型木皮計價單位以寬度「尺」計算，實際工項絕
大多數尚不需木作處理，大多是油漆塗裝工程即可，故改
採面積之計價單位，本鑑定多個工項改以立體表面『才』為
計算單位，費用能更貼近坊間多數油漆廠商計算模式，亦
即下列「鑑價表」為實際各項修繕所需花費之合理費用。
八、總結：室內裝修使用材料與施作工法不同時，影響成
本差異大。原證8估價內容乃以回復至猶如成屋全新裝修
為主，以師傅修繕最好作業之工法，故費用偏高。居家環
境使用後難免會有些小碰損及污痕，本系爭損害賠償事件
鑑定報告，是以兼顧合理施作與材料成本之工法，將現場
損傷部分回復到自然使用下，一般可接受正常狀態，所需
修繕作業之合理費用…」，應堪認此項修復評估費用為合
理可採。至被告抗辯本件修復費用應按比例分擔，假設工
程編號1「玄關處高櫃」部分，鑑定說明欄記載單價為80
，但單價欄位記載單價為100，以及編號2「客廳電視牆內
崁木櫃」、編號23「上項滑門」部分，因修復方式同項目
l，單價應亦為80等語，惟被告並未提出按比例分擔之依
據，而編號2、3之施工內容既有不同，自無與編號1採取
相同計價之理由，故被告抗辯尚非可採。
（四）另原告主張因被告未歸還系爭大門鑰匙，因安全考量致有
更換系爭房屋大門之必要，請求更換房屋大門費用共240,
450元一節，為被告所否認，應由原告舉證以實其說。而
原告就此部分僅提出敵銳義大利裝甲保全門報價單（本院
卷二第91頁），惟並未提出其他證據以證明本件確有更換
大門及需更換此等規格、高價位大門之必要性，原告未盡
舉證之責，其主張被告應賠償更換大門費用240,450元，
要非有據，不應准許。
（五）再依上述鑑定報告之說明：「…可知本損害賠償事件之『回
復原狀」除少量木作貼皮外，幾乎都是油漆塗裝修繕工作
即可。並不需動用其他工種，也非屬法定『室內裝修』行為
，實際現場修繕工作期僅需一週左右，相關材料及工具需
搬運時，進出公共空間及電梯可能僅需首日及完工日搬各
兩趟，無其他大型材料或工具需要搬運，此項公設走道、
電梯等牆壁、地坪封板保護作業將無實質需要。絕大多數
社區將此類工作視為一般小修繕無須此項作業費用」等旨
，可知本件尚難認屬室內裝修行為，則原告主張假設工程
編號1「工程前大樓梯廳、卸貨區及公共走道壁面下角料
單面封板＋PVC保護作業」之42,000元、編號2「工程前大
樓梯廳、卸貨區及公共走道地坪PVC＋夾板3層保護作業」
之12,000元及編號5「電梯內保護」之12,000元，共66,00
0元，既為被告所否認有必要性，且此部分仍未支出，原
告復未舉證說明其必要性，自難認原告主張為可採。另原
告主張5％之營業稅20,454元及10％之設計管理費49,088元
部分，被告亦否認其必要性，衡此部分尚未支出，且依原
告所舉證據，亦不足以認定其必要性，自難准許。
（六）綜上，原告所得請求金額為13萬元、49,764元及343,088
元，以上合計522,852元，逾此部分之請求，尚非有據，
不能准許。
五、從而，原告請求被告應給付522,852元，及自民事變更訴之
聲明暨準備七狀繕本送達翌日（即112年11月29日，本院卷
二第197頁）起，均至清償日止，按年息5％計算之利息為有
理由，應予准許。逾此數額之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防，核與判決結果不生影響
，爰不一一論述，併此敘明。
七、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第2項訴訟適用
簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款
規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，
宣告被告如預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其
假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回之。
八、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第79條、第85條第1項。
貳、反訴部分
甲、程序事項
按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告
及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如
專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者
，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項定有明文
。所謂「反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係
者」，指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之
間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張
之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之
法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之
法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關
係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之
法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽
連關係。查被告於言詞辯論終結前，對原告提起反訴，主張
被告給付之押金26萬元抵扣1個月違約金13萬元後，尚餘 l3
萬元，故請求反訴被告（即原告）應給付反訴原告（即被告
）13萬元，依前揭規定，應認此反訴標的與本訴標的之兩者
間有牽連關係。
乙、實體方面
一、反訴原告主張：反訴原告張春燕、李家涓於承租系爭房屋時
，已交付押金26萬元予反訴被告生家俊，反訴原告於ll0年4
月13日搬離系爭房屋，並無系爭租約第13條第4項所定「承
租人未依第1項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求未
返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當約月租金額
1倍(未足1個月者，以日租金折算)之違約金至返還為止」之
情形。又系爭租約於ll0年4月6日終止，或至遲於ll0年4月2
1日已終止，而反訴原告未於1個月前通知該終止，依系爭租
約第5條「擔保金（押金）由租賃雙方約定為2個月租金，金
額為260,000元整（最高不得超過二個月房屋租金之總額）
，承租人應於簽訂本契約之同時給付出租人。前項擔保金（
押金），除有第12條第3項及第13條第4頂之情形外，出租人
應於租期屆滿或租賃契約終止，承租交還房屋時返還之」、
第12條第1至3項「本契約於期限屆滿前，租賃雙方得終止契
約；依約定得終止租約者，租賃之一方應於1個月前通知他
方。一方未為先期通知而逕行終止租約時者，應賠償他方1
個月租金額之違約金；前項承租人應賠償之違約金得由第5
條之擔保金(押金)之抵扣」之約定，反訴原告應賠償1個月
租金額之違約金，反訴原告以交付之押金26萬元抵扣1個月
違約金13萬元後，尚餘l3萬元。爰依系爭租約第5條、第12
條第1至3項、第14條第1、4項約定提起反訴，並聲明：反訴
被告應給付反訴原告13萬元，及自ll1年4月21日起至清償日
止，按年息5％計算之利息（本院卷一第214頁）。
二、反訴被告則以：反訴原告仍持有系爭大門鑰匙2把，尚未完
整返還系爭房屋，有間接占有系爭房屋之情形，反訴被告自
得請求反訴原告自ll0年4月至同年6月止相當於租金之不當
得利共計39萬元；又反訴原告未依系爭租約第12條第2項之
約定期前通知反訴被告終止系爭租約，應賠償違約金13萬元
，扣除押金26萬元，反訴原告尚需給付反訴被告26萬元，故
反訴原告不得請求反訴被告返還押金13萬元等語，資為抗辯
。並聲明：反訴原告之訴駁回。
三、按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃
關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交
付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額
，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號
裁判要旨參照）。查本件依上述說明，可知反訴原告尚未履
行返還系爭房屋之義務，尚有積欠出租人（即反訴被告）上
述租金或相當於租金額之損害共39萬元，故押租金26萬元發
生當然抵充之效力，是以反訴原告請求返還押金13萬元，即
無可採。
四、從而，反訴原告請求反訴被告應給付13萬元，及自ll1年4月
21日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，應予
駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果
不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 113 年 3 月 26 日
臺北簡易庭
法 官 郭麗萍
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○
○○路0 段000 巷0 號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數
附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 3 月 26 日
書記官 陳怡如