臺灣高等法院高雄分院民事判決
113年度上易字第171號
上 訴 人 利維鈞
訴訟代理人 陳瑩紋律師
被 上訴 人 林嘉斌
訴訟代理人 徐欣愉律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國113年4月
10日臺灣屏東地方法院111年度訴字第38號第一審判決提起上訴
，本院於113年10月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：坐落屏東縣○○鎮○○段000地號土地（下稱系爭 土地）為伊所有，系爭土地如原判決附圖編號甲部分面積45 .97平方公尺上之建物（門牌號碼同鎮中正路185巷6號房屋 ，下稱系爭建物），其事實上處分權人為被上訴人。系爭建 物占用系爭土地並無合法權源，伊得依民法第767條第1項規 定，請求被上訴人拆除系爭建物，並返還土地。倘認兩造間 就系爭土地有民法第425條之1第1項所定之法定租賃關係存 在，因兩造間就租金未能達成協議，伊亦得依同條第2項規 定，請求法院按系爭土地申報地價年息10%定其租金，並請 求被上訴人自系爭土地登記為伊所有之日（即民國110年9月 13日）起，至上開租賃關係消滅之日止，按年給付上開租金 數額等語，於原審先位聲明：㈠被上訴人應將系爭建物拆除 ，並將土地返還上訴人，㈡願供擔保准予宣告假執行；備位 聲明：㈠兩造就坐落系爭土地全部推定之租賃關係，其租金 定為按年以各該年度申報地價年息10%計算，㈡被上訴人應自 110年9月13日起至前項租賃關係消滅之日止，按年給付上訴 人依前項土地各該年度申報地價年息10%計算之租金。二、被上訴人則以：系爭土地及系爭建物原均為訴外人李信敦所 有，嗣伊父林清良於70年7月24日因拍賣而買受系爭建物， 復於103年10月30日將系爭建物之事實上處分權讓與予伊， 系爭土地於李信敦死亡後因無人繼承，經財政部國有財產署 南區分署標售，由上訴人得標買受，則依民法第425條之1、 第426條之1及第425條第1項規定，兩造間就系爭土地有推定 租賃關係存在，伊即有占用系爭土地之合法權源，上訴人請 求伊拆屋還地，自屬無據。至於上訴人請求法院按系爭土地 申報地價年息10%定其租金，及請求伊依此給付租金，伊無
意見等語置辯。
三、原審為上訴人先位之訴敗訴、備位之訴勝訴之判決，上訴人 聲明不服，提起上訴，於本院聲明：㈠原判決關於駁回上訴 人後開第二項之訴部分廢棄。㈡被上訴人應將系爭建物拆除 ，並將土地返還上訴人。被上訴人答辯聲明：上訴駁回（原 審就上訴人備位之訴為被上訴人敗訴之判決，未據被上訴人 聲明不服，該部分之訴即非本院審理範圍）。
四、兩造不爭執之事項（見本院卷第84至85頁）： ㈠系爭土地及系爭建物原均為李信敦所有，嗣被上訴人之父林 清良於70年7月24日因拍賣而取得系爭建物，復於103年10月 30日將系爭建物之事實上處分權讓與被上訴人，系爭土地於 李信敦死亡後因無人繼承，經財政部國有財產署南區分署標 售，由上訴人於110年8月17日得標取得所有權。 ㈡系爭建物為鋼筋混凝土造，於66年2月22日獲發使用執照，房 屋稅起課年月為66年3月，未經辦理保存登記，現由被上訴 人占有使用。
五、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。從而，本 件爭點即為：被上訴人以系爭建物占用系爭土地，有無合法 權源？
六、本院判斷如下：
㈠⒈按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓 與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。土地及 其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所 有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人 時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與 土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。 其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金 數額當事人不能協議時，得請求法院定之。租用基地建築 房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於 房屋受讓人，仍繼續存在。民法第425條第1項、第425條 之1、第426條之1分別定有明文。次按拍賣之不動產，買 受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該 不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。強制 執行法第98條第1項亦定有明文。
⒉又民法第425條之1雖於88年4月21日始為增訂，並於89年5 月5日施行，且無溯及適用之規定，惟土地與房屋為各別 之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與 土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之
地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時 或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可 解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應 推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。民法第42 5條之1之增訂，即為最高法院48年台上字第1457號民事判 例及上開法理之明文化，則於前揭法條施行前，倘有土地 及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所 有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人 情形，非不得以該判例或上開法條法理為基礎，推斷土地 受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受 讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，以符社會正 義（最高法院99年度台上字第2344號、101年度台上字第1 114民事判決意旨參照）。再民法第425條之1之立法意旨 係為保護房屋之使用權，使房屋所有權與土地使用權合為 一體，俾促進房屋所有權之安定性，以調和土地與房屋之 利用關係，避免危害社會經濟，在解釋上自應以社會經濟 之維護及當事人合理之利益，為重要之考量。因此法條雖 明揭係讓與所有權，然未辦保存登記建物因無法辦理所有 權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，性質上與實質 之所有權無殊，應認就無法辦理所有權登記之建物而受讓 事實上處分權者，亦有適用（最高法院107年度台上字第1 797號、112年度台上字第208號民事判決意旨參照）。 ⒊再民法第426條之1之立法理由，在租用基地建築房屋，於 房屋所有權移轉時，房屋受讓人如無基地租賃權，基地出 租人可請求拆屋還地，殊有害社會經濟。為促進土地利用 ，並安定社會經濟，如當事人間無禁止轉讓房屋之特約， 應推定基地出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物 而移轉於他人。復以未辦登記建物雖無法辦理所有權移轉 登記，惟受讓人所取得該建物之事實上處分權，較之所有 權人之權能，實屬無異，為避免拆屋以保護社會經濟之目 的並無不同，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之建物 受讓事實上處分權之情形（最高法院113年度台上字第178 號民事判決意旨參照）。
㈡經查：
⒈系爭建物未經辦理所有權第一次登記，其與系爭土地原均 為李信敦所有，嗣被上訴人之父林清良於70年7月24日因 拍賣而取得系爭建物等事實，除為兩造所不爭執外（見四 、㈠），並有土地登記謄本、異動索引、屏東縣房屋稅紀 錄表附卷可稽（見原審卷一第29、73、169頁），則系爭 建物固非經保存登記之建物，惟依強制執行法第98條第1
項規定，林清良於領得執行法院所發給權利移轉證書之日 起，仍已取得系爭建物之所有權。又民法第425條之1於斯 時尚雖未增訂施行，惟就此「土地及土地上之房屋同屬一 人所有，而僅將房屋所有權讓與他人」之情形，並無證據 證明雙方當事人間有限於賣屋而無基地之使用之意思存在 ，揆諸前揭關於民法第425條之1之法理說明，自應推斷李 信敦（土地所有權人）與林清良（房屋所有權受讓人）間 ，在系爭建物得使用期限內，就系爭土地有租地建屋之租 賃關係存在。
⒉系爭建物於建造執照及使用執照上記載為RC（Reinforced Concrete，鋼筋混凝土）結構之3層樓房，各層用途均為 住宅，使用執照發照日期為66年2月16日等情 ，有屏東縣 東港鎮公所110年12月8日東鎮建字第11031915900函暨建 造執照相關資料、111年9月7日東鎮建字第11131383600號 函暨使用執照存根附卷可稽（見原審卷一第197至221、34 7、353頁），則系爭建物自66年起使用迄今，尚未逾50年 ，而在固定資產耐用年數表就鋼筋混凝土建造之住宅用房 屋所定之耐用年數內。原審復囑託社團法人屏東縣建築師 公會，就系爭建物是否已達不堪使用之程度為鑑定，其鑑 定結果為：「透過高程水準測量成果得知鑑定標的物之結 構體傾斜狀況，由測量成果分析，1F騎樓部分左側及右側 樑底高程差為3mm，而3F室內高程最高與最低高程差為1cm ，由此研判本標的物結構體並無明顯傾斜狀況；透過目視 及非破壞性之敲擊試驗，發現鑑定標的物有多數磁磚空鼓 、牆面裂紋及部分牆面水痕，並無發現重大結構裂痕、鋼 筋外露鏽蝕等結構嚴重破壞之現象；綜合上述分析結果研 判，鑑定標的物尚堪使用」等語，有該公會112年11月27 日屏縣建師鑑字第112186號鑑定報告書在卷可稽（見原審 卷二第31、33頁），則系爭建物尚在得使用之期限內，洵 無疑問，系爭土地之租賃關係，即尚未消滅。
⒊林清良前於103年10月30日將系爭建物之事實上處分權讓與 被上訴人，並無證據證明李信敦與林清良間有禁止轉讓房 屋之特約存在，參諸前揭關於民法第426條之1之說明，本 件應得類推適用民法第426條之1規定，使系爭土地之租賃 契約對於被上訴人繼續存在。嗣系爭土地於被上訴人占有 中之110年9月13日移轉登記為上訴人所有，依民法第425 條規定，系爭土地之租賃契約對於上訴人亦仍繼續存在。 是以，被上訴人基於兩造間之基地租賃關係，而有占用系 爭土地之合法權源，上訴人依民法第767條第1項規定，請 求被上訴人拆屋還地，自屬無據。
七、綜上所述，本件上訴人依民法第767條第1項規定，以先位之 訴請求被上訴人拆除系爭建物及返還土地，為無理由，不應 准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不 合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無 理由，應予駁回。
八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經 本院審酌後，核與判決結果不生影響，無逐一論列之必要， 併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 113 年 11 月 6 日 民事第四庭
審判長法 官 洪能超
法 官 楊淑珍
法 官 李珮妤
以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。 中 華 民 國 113 年 11 月 6 日 書記官 黃月瞳