臺灣臺中地方法院民事判決
112年度訴字第1763號
原 告 蕭章傑
訴訟代理人 戴連宏律師
許博堯律師
被 告 洪頊晿
訴訟代理人 張宏銘律師
上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國113年10月30日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落臺中市○○區○○段0地號土地上，如附圖所示編
號B、C部分之地上建物及圍牆（面積分別為82.95、6.69平
方公尺）拆除，並將上開土地返還原告及其他共有人全體。
二、訴訟費用由被告負擔。
三、本判決於原告以新臺幣壹佰貳拾參萬元為被告供擔保後，得
為假執行；如被告以新臺幣參佰陸拾柒萬伍仟貳佰肆拾元為
原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者
，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查
，原告起訴時聲明：一、被告應將座落臺中市○○區○○段0地
號土地（下稱系爭土地）上，如證一示意圖所示編號Ａ部分
之地上物（即未辦保存登記房屋門牌號碼臺中市○○區○○街○○
巷0號，稅籍編號00000000000，面積約82.87平方公尺，實
際座落位置及面積以地政機關測量為準）拆除，並將土地返
還全體共有人；二、對於第一項請求，原告願供擔保，請准
宣告假執行等語(見本院卷第9頁)。嗣於民國112年12月4日
提出民事更正聲明狀，將前開第1項聲明更正為：被告應將
座落系爭土地上，如證十二土地複丈成果圖（即臺中市清水
地政事務所收件日期字號112年11月10日112年清土測字第22
7000號複丈成果圖，下稱附圖）所示編號B、C部分之地上建
物及圍牆（面積分別為82.95、6.69平方公尺）拆除，並將
土地返還全體共有人等語(見本院卷第183頁)。核原告所為
，屬補充或更正事實上或法律上之陳述，與前開規定相符，
先予敘明。
參、實體部分：
一、原告主張：
㈠原告為系爭土地之共有人，應有部分為432分之235。系爭土
地上有被告之門牌號碼臺中市○○區○○街○○巷0號未辦保存登
記的3層樓磚造房屋(下稱系爭建物)，惟系爭建物並無占用
系爭土地合法權源，屬無權占有，原告爰依民法第767條第1
項前段及中段與民法第821條但書等規定，請求被告拆除系
爭房屋，將占用之系爭土地返還予全體共有人等語。
㈡並聲明：1.如主文第1項所示；2.原告願供擔保，請准宣告假 執行。
二、被告則以：
㈠系爭建物原為系爭土地共有人蔡易伯、林雪香、蔡承哲、蔡 世瑋等人(應有部分依序為：96分之1、24分之1、24分之1、 96分之3，下稱蔡易伯等人)所共有，系爭建物興建至今已56 年。又本件係原共有人依土地法第34條之1規定，以低於市 價之價格，要將系爭土地全部出售給第三人。蔡易伯等人接 獲優先購買權通知書後，不願意祖產被迫以低價出售，卻無 力購買全部土地。被告與蔡易伯等人遂簽署土地及建物買賣 契約，約定由被告買受蔡易伯等人就系爭土地之應有部分及 系爭建物，且以蔡易伯名義就全部土地主張優先購買，並於 112年2月間先將系爭建物之房屋稅籍登記變更為被告。然， 其後原共有人於112年4月初通知蔡易伯等人不符合優先購買 條件，再通知原共有人之土地買賣合約已終止，而被告目前 僅取得系爭建物之事實上處分權。
㈡原告雖主張系爭建物無權占用系爭土地。惟系爭房屋興建至 今已達56年，且係由原共有人出資興建，且系爭建物興建面 積為約為82.95平方公尺，佔全體面積比例為12.5%(計算式 ：82.95/663.09=12.5%)，又原共有人蔡易伯等人之應有部 分為24分之3，相當於12.5%，是系爭建物占用系爭土地之範 圍，符合該共有人之土地應有部分比例，且現亦為原共有人 林雪香、蔡易伯、蔡承哲、蔡世瑋居住使用。復系爭建物左 右兩側都有其他共有人興建之建物。準此，應足認系爭土地 之共有人，就各自占有管理之部分，對於他共有人之使用， 未予干涉，已歷經50餘年，共有人間有默示分管契約之存在 。而既被告係依與蔡易伯等人之買賣契約取得系爭建物，又 經蔡易伯等人將默示分管契約之債權轉讓予被告，而原告係 於112年4月21日取得系爭土地之應有部分，當知悉上開分管 狀態，而應受上開分管契約之拘束，是系爭建物基於分管契 約當屬有權占有，原告主張並非事實。
㈢再者，系爭建物已興建達56年之久，且仍有人居住使用，此 為原告於購買系爭土地應有部分時即知悉，則原告於買受應 有部分後，隨即且僅針對被告提出拆屋還地訴訟，實屬權利 濫用，不應准許等語，資為抗辯。
㈣並聲明：1.原告之訴駁回；2.如受不利判決，願供擔保請准
免為假執行。
三、不爭執事項（見本院卷第234頁）：
㈠原告為系爭土地之共有人，所登記持有之應有部分為432分之 235。
㈡系爭土地上現坐落有被告為事實上處分權人之系爭建物，該 建物占用系爭土地之位置及面積如附圖標示之B、C所示，系 爭建物之門牌號碼為臺中市○○區○○街○○巷0號。 四、本院之判斷：
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。各共有人對於第三人 ，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之 請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前 段、中段及第821條分別定有明文。
㈡次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所 有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，占有 人應證明其取得占有係有正當權源（最高法院85年度台上字 第1120號判決意旨參照）。又各共有人按其應有部分，對於 共有物之全部雖有使用收益之權，惟共有人對共有物之特定 部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人 得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利（最高 法院62年度台上字第1803號判決意旨參照）。 ㈢又按共有物分管契約，固不以共有人明示之意思表示為限， 共有人默示之意思表示亦包括在內（民法第153條第1項規定 參照）。然所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其 他情事，足以間接推知其效果意思者而言；若單純之沈默， 除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得 謂為默示之意思表示（最高法院29年度渝上字第762號判決 意旨參照）。對無權占有人之使用未加異議，僅單純沈默而 未為制止者，不生任何法律效果，亦非默許同意繼續使用（ 最高法院83年度台上字第237號判決意旨參照）。 ㈣原告既為系爭土地之共有人，而被告之系爭建物則占用系爭 土地，是原告以無權占有為原因，請求返還土地予全體共有 人，被告對土地所有權存在之事實既無爭執，而僅以非無權 占有為抗辯者，自應證明其等有何正當使用權源。而被告抗 辯系爭土地原共有人間存有分管契約，被告係自共有人即蔡 易伯等人取得系爭建物，並受讓分管契約之債權，自得對原 告主張有權占有等節，則為原告所否認，是被告就此利己之 事實，自應負舉證之責。
㈤被告固抗辯系爭建物坐落系爭土地面積占全體土地面積為12. 5%，與蔡易伯等人之應有部分24分之3相當，且系爭建物目
前仍有原共有人林雪香、蔡易伯、蔡承哲、蔡世瑋居住使用 ，又系爭建物興建至今56年期間均無任何共有人有所干涉， 可認共有人間有默示分管契約之存在云云。然，分管契約是 否成立係重在全體共有人間是否有就共有物之管理達成合意 ，至於共有人有無占有、占有比例是否與應有部分相當，應 非判斷重點。至於系爭建物縱依稅籍證明書顯示自56年間即 起課房屋稅（見本院卷第31頁），而可認興建至今已有56、 57年之久，並且此段期間無其他共有人對此有所異議，惟依 上開說明，僅可認其他共有人為單純沈默而未為制止，而此 單純沉默並不生任何法律效果，亦無從推認全體共有人間有 成立默示之分管契約。
㈥再者，據證人即系爭土地共有人之一蔡世瑋於本院證述：我 不知道在系爭建物蓋好前，土地共有人就系爭土地有無成立 分管契約一事；在我於93年取得系爭土地應有部分前，我記 得是我父親蔡朝昆為所有人；就我所知，系爭土地之共有人 有蔡吉安、潘俊程，還有其他姓林的人，蔡吉安跟潘俊程跟 我有親屬關係，姓林的跟我沒有親屬關係；系爭土地共有人 均沒有一起討論過要如何就系爭土地各區塊為劃定範圍、各 別使用之情形等語（見本院卷第276-278頁）。是由上開證 人蔡世瑋（亦為出賣系爭建物之人）之證述可知，蔡世瑋並 不清楚系爭建物興建前，原土地共有人有無成立分管契約之 情形，且就蔡世瑋所認知，系爭土地之共有人均不曾一起討 論過要如何就系爭土地為各自管理使用之情形，是以，依此 證述亦難認系爭土地共有人有何成立分管契約之情事。 ㈦既被告並未舉證系爭土地共有人有就系爭土地成立分管契約 ，且契約內容包含系爭建物坐落之土地範圍由蔡易伯等人占 有使用情形，則原告主張系爭建物為無權占有系爭土地，依 民法第767條第1項前段、中段及第821條但書等規定，請求 被告拆除系爭建物，返還所占有之系爭土地，當屬可採。 ㈧被告又抗辯：系爭建物已存在長達56年之久，且目前仍有蔡 世瑋、蔡易伯等人居住在內，原告於取得系爭土地應有部分 時已知悉，認為原告本件起訴有權利濫用之情事云云。 ㈨然，按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主 要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法 第148條定有明文。又民法第148條係規定行使權利，不得以 損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失 利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍 之內（最高法院45年度台上字第105號判決意旨參照）。查 ，既被告未能證明有何分管契約存在，則難認系爭建物有何 占用系爭土地特定範圍之正當權源，自已妨害原告及其他土
地全體共有人對於系爭土地之使用收益，則原告以所有人地 位依民法第767條第1項前段、中段及第821條但書等規定， 請求被告拆除系爭建物、返還土地，核屬權利正當行使，亦 非以損害被告為主要目的。且，依土地登記謄本及戶籍資料 均顯示蔡世瑋、蔡易伯之地址並非系爭建物之門牌號碼臺中 市○○區○○街○○巷0號，有上開謄本及戶籍資料可證（見本院 卷第247、249、335頁），則蔡世瑋、蔡易伯之住所是否確 為系爭建物，實有疑義，自難逕認有何系爭建物存續利益大 於原告及其他共有人受有土地返還之利益之情形。是被告之 抗辯亦不可採。
五、綜上所述，依民法第767條第1項前段及中段與民法第821條 但書等規定，請求被告拆除系爭房屋，將占用之系爭土地返 還予全體共有人，為有理由，應予准許。
六、原告陳明願供擔保以代釋明聲請宣告假執行，核無不合，爰 就原告勝訴部分，酌定相當擔保金額，准予宣告假執行，並 依被告聲請定相當擔保金額，准予被告於為原告預供擔保後 ，得免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證 據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁 ，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 11 月 29 日 民事第五庭 法 官 潘怡學以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 12 月 2 日 書記官 蔡秋明本判決有附圖：臺中市清水地政事務所收件日期字號112年11月10日112年清土測字第227000號複丈成果圖。