臺灣橋頭地方法院民事判決
113年度簡上字第134號
上 訴 人 占秀麗
訴訟代理人 陳文卿律師
被上訴人 陳彤甄
訴訟代理人 吳佳融律師
複代理人 沈煒傑律師
上列當事人間請求返還所有物事件，上訴人對於民國113年6月13
日本院橋頭簡易庭112年度橋簡字第280號第一審判決提起上訴，
本院於民國113年11月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：門牌號碼高雄市○○區○○路000巷0○0號之
未辦理保存登記房屋（下稱系爭房屋）為訴外人即被上訴人
之父陳連生於民國60年間所興建，陳連生於00年0月0日死亡
後，由訴外人即被上訴人之母陳抄、訴外人即被上訴人之妹
陳素華、訴外人即被上訴人之弟陳文雄及被上訴人繼承。嗣
陳抄於98年9月25日死亡，由陳素華、陳文雄及被上訴人（
下稱陳素華等3人）繼承，是系爭房屋由陳素華等3人公同共
有，潛在應有部分各3分之1。詎陳文雄於99年6月7日，未經
陳素華及被上訴人同意，即與上訴人簽訂讓渡證書1份（下
稱系爭讓渡證書），約定由上訴人以新臺幣（下同）35萬元
買受系爭房屋，並由訴外人楊雪英、黃秋美擔任「保證人」
。其後，訴外人即上訴人當時之夫王恩信即依系爭讓渡證書
交付陳文雄35萬元，上訴人並以事實上處分權人自居，將戶
籍遷入該址。陳文雄出售系爭房屋之行為，未得陳素華及被
上訴人之同意，自屬無權處分，不生效力。爰依民法第828
條第2項準用第821條、第767條第1項前段等規定提起本件訴
訟，並聲明：㈠上訴人應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋返
還予被上訴人及其他共有人。㈡願供擔保，請准宣告假執行
。
二、上訴人則以：上訴人雖非系爭房屋之原始起造人，但陳文雄
於99年6月7日將系爭房屋出售給上訴人（下稱系爭買賣契約
），上訴人取得後進行整建，並申請稅籍。上訴人既為系爭
房屋之納稅義務人，可以證明其亦為事實上處分權人。如果
陳文雄無權出售系爭房屋，為何要簽系爭讓渡證書？故陳文
雄出售系爭房屋之行為應係經過陳素華及被上訴人同意，為
有權處分等語，並聲明：被上訴人之訴駁回。
三、原審審理結果，為上訴人全部敗訴之判決，判命上訴人自系
爭房屋遷出，並將系爭房屋返還予被上訴人及其他共有人。
上訴人不服提起上訴，除援引原審之主張及陳述外，另補陳
：系爭房屋是否為陳連生所興建，尚有疑慮，不能遽認被上
訴人為系爭房屋之所有人。又原審證人陳文雄稱其並未出賣
系爭房屋等語，與事實不符，上訴人已以35萬元向陳文雄買
受系爭房屋，並信賴陳文雄為系爭房屋唯一所有權人，上訴
人居住其中長達14年餘，自屬有權占有，應受善意占有之保
障等語，並於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審
之訴暨假執行之聲請均駁回。被上訴人援引原審之陳述及書
狀，另補陳：系爭房屋尚為陳素華等3人公同共有，陳文雄
不得處分之，亦無善意受讓之適用，上訴人並未有系爭房屋
合法占有權源等語，並於本院答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
㈠上訴人並非系爭房屋之「原始起造人」，於107年5月23日簽
署上訴人為「原始起造人」並於99年6月7日自行出資建造完
成之內容之承諾書，向高雄市稅捐稽徵處仁武分處申請設立
系爭房之稅籍獲准。
㈡陳文雄於99年6月7日，未經陳素華及被上訴人同意或授權，
即簽訂系爭讓渡證書，並收受35萬元後，由訴人占有使用系
爭房屋。
五、本件爭點如下：
㈠系爭房屋為被上訴人之父陳連生於60年間所興建，陳連生於0
0年0月0日死亡後，由陳連生之全體繼承人即被上訴人之母
陳抄、訴外人即被上訴人之妹陳素華、訴外人即原告之弟陳
文雄及原告繼承。嗣陳抄於98年9月25日死亡後，其對於系
爭房屋之潛在應有部分再由陳素華等3人繼承，最終陳素華
等3人公同共有系爭房屋之所有權，潛在應有部分各3分之1
，至今未辦理遺產分割，是否屬實？
㈡陳文雄是否為系爭房屋之唯一所有權人？有無與上訴人簽訂
買賣系爭房屋之系爭讓渡書？有無經陳素華及被上訴人授權
或同意？
㈢王恩信就系爭房屋是否為與陳文雄為系爭買賣契約之代理人
？上訴人是否有取得系爭房屋之管理處分權？
㈣上訴人有無占有使用系爭房屋之合法權利？被上訴人請求上
訴人遷讓系爭房屋，有無理由？
六、本院得心證之理由：
㈠按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，
非經登記，不生效力，民法第758條第1項定有明文。然違章
建築之原始出資興建人及繼承人，在民法上雖取得其所有權
，但因無法辦理建物保存登記，無從透過登記制度處分其所
有權，違章建築之受讓人，亦無從依登記制度取得所有權，
故司法實務上創設「事實上處分權」之概念，使受讓人得自
原始出資興建之人或其繼承人處，取得違章建築之事實上處
分權，並以之取代所有權之讓與。次按無權利人就權利標的
物所為之處分，經有權利人之承認始生效力，民法第118條
第1項定有明文。再按不動產物權之變動係以「登記」為其
公示方法，與動產物權以「交付」為公示方法未盡相同(民
法第758條及第761條參照)。因之，不動產受讓人占有不動
產，縱讓與人無移轉該所有權之權利，亦不應如「動產物權
」受「善意受讓」之保護，此觀民法第801條，第886條及第
948條僅就「動產物權」規定自明。依照上開法律見解，倘
若違章建築之買受人，不知其所買受之違章建築係經出賣人
無權處分，不但不得透過民法第759條之1第2項，主張善意
信賴不動產登記，亦因違章建築本身屬於不動產，與動產之
性質非屬相同，不得類推適用動產善意受讓之規定，主張取
得其事實上處分權。蓋若未經登記之不動產得類推適用動產
善意受讓之規定，將破壞不同公示方法之立法目的及利益衡
量，且善意受讓制度乃法律所規定之「例外」，而依據「例
外從嚴」之法理，自以不許類推適用為當。
㈡系爭房屋為被上訴人之父陳連生所出資興建，業據證人楊雪
英在原審審理時證述：陳文雄簽約前，有無經過其他共有人
同意不知道，系爭房屋為陳連生蓋的，同居人有陳抄、陳素
英、陳素貞、陳素華，陳文雄本來是在系爭房屋和陳文雄他
們家族的4之7號房屋兩邊跑，後來陳連生賣掉4之7號房屋時
，陳文雄才出來住系爭房屋，陳連生死亡後系爭房屋有無辦
理繼承我不知道等語（原審卷第160、162頁），證人陳文雄
亦在原審證稱：被上訴人跟陳素華不知道我簽約，也沒有同
意。王恩信他們都知道系爭房屋係陳連生留下來的等語（原
審卷第267頁）。且陳連生最早於64年5月3日遷入鳥松區147
巷4號，69年6月26日遷入同區147巷4之7號，83年11月11日
遷入同區147巷4之6號，85年1月6日在遷入系爭房屋，其配
偶陳抄及子女陳素華、陳文雄及被上訴人確曾隨陳連生設籍
於系爭房屋坐落之址，有戶籍登記簿在卷可稽（原審卷第61
-65頁），堪以採信。證人楊雪英之證述，核與陳連生等人
戶籍變動情形大致相符，足證系爭房屋確為陳連生於00年0
月0日遷入前出資興建無誤。又陳連生於00年0月0日死亡後
，陳連生之全體繼承人為被上訴人之母陳抄、訴外人即被上
訴人、被上訴人之妹陳素華、被上訴人之弟陳文雄。嗣陳抄
於98年9月25日死亡後，全體繼承人為陳素華等3人，此亦為
上訴人所不爭執（本院卷第67頁），並有戶籍資料在卷可佐
（原審卷第67-73頁），故而系爭房屋於陳連生死亡後，由
陳抄、被上訴人、陳素華、陳文雄繼承。嗣陳抄於98年9月2
5日死亡後，其對於系爭房屋之潛在應有部分再由陳素華等3
人繼承，最終陳素華等3人公同共有系爭房屋之所有權，潛
在應有部分各3分之1，被上訴人為系爭房屋之所有權人一節
，堪可認定。
㈢又按公同共有人於公同關係未終止前，各共有人不得處分其
「（潛在）應有部分」，以求脫離。又公同共有物之處分及
其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體
之同意，民法第828條第3項定有明文。次查，證人陳文雄於
原審證稱：我有參與99年6月7日系爭讓渡證書簽訂的過程，
當時我需要1筆錢，所以我先跟王恩信借錢，我沒有說要把
系爭房屋賣給他們，我說我要借錢，他就叫我簽系爭讓渡證
書當作證據，但當時我寫的時候很倉促，沒有看內容，因為
賣房子應該要有賣房子的契約，所以我沒有想到系爭讓渡證
書是要賣房子，王恩信好像是說要以他老婆即被告的名義簽
系爭讓渡證書。我們是在鳥松鄉公所，麥當勞附近簽的，簽
的時候有我、王恩信、上訴人，還有楊雪英及黃秋美，但被
上訴人跟陳素華都不知道我簽約，也沒有同意。王恩信、楊
雪英及黃秋美，他們都知道系爭房屋是我父親陳連生留下來
的等語（原審卷第266-268頁），陳文雄坦承系爭讓渡書為
其所親簽，又其上已載有買賣之語，自屬以系爭房屋為標的
物之買賣契約。另依陳文雄上開證述，王恩信係以上訴人名
義代理簽約，上訴人為買主當可認定，惟陳文雄出售系爭房
屋時，並未經被上訴人及陳素華之同意，屬無權處分，參諸
前開說明，亦無善意受讓規定之適用，故不生處分之效力。
且因系爭房屋仍處於公同共有狀態，故陳文雄對於其就系爭
房屋之潛在應有部分，亦屬不得處分。從而，堪認系爭房屋
之事實上處分權整體，或其中之潛在應有部分，均完全未生
讓與上訴人之效力。
㈣上訴人於上訴後固否認系爭房屋為陳連生出資興建，並辯稱
：被上訴人非所有權人，伊以30萬元購買系爭房屋後進行整
建，確實占有系爭房屋14年多，為善意占有，應受到法律保
護等語（本院卷第84頁），但上訴人於原審審理時即已提出
以陳素華為出賣人，訴外人謝聰城為買受人，買賣標的亦為
系爭房屋之房屋買賣契約書（原審卷第115頁，下稱系爭契
約書），且辯稱：系爭讓渡書簽完之後，陳素華有再拿系爭
契約書跟伊要15萬元，並表示謝聰城會將系爭契約書給伊，
讓伊取得系爭房屋之所有權。伊認為陳文雄出賣該系爭房屋
是經過兄弟姊妹的同意，他有權處分等語（原審卷第107、2
64頁），足證上訴人知悉陳文雄非系爭房屋之唯一所有權人
，系爭房屋為公同共有，上訴人亦無善意占有可言。又上訴
人未能舉證取得系爭房屋後有整建之證明及兩造間有其他諸
如租賃或使用借貸等關係存在，故上訴人占有系爭房屋，自
屬無權占有。
㈤按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請
求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之；
第820條、第821條及第826條之1規定，於公同共有準用之，
民法第767條第1項前段、第821條及第828條第2項分別定有
明文。被上訴人為系爭房屋所有權之公同共有人，自得就系
爭房屋之全部，為公同共有人全體之利益，對無權占有系爭
房屋之上訴人，行使所有權人之物上請求權，故被上訴人請
求上訴人自系爭房屋遷出，並將系爭房屋返還予被上訴人及
其他共有人，為有理由。
七、綜上所述，被上訴人依依民法第828條第2項準用第821條、
第767條第1項前段規定，請求上訴人將系爭房屋返還予被上
訴人及其他共有人，為有理由，應予准許。原審因此為上訴
人敗訴之判決，核無不合，上訴意旨猶指摘原判決不當，求
予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
審酌後認與判決結果無影響，爰不逐一論駁，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 113 年 11 月 28 日 民事第一庭 審判長法 官 謝文嵐 法 官 吳保任 法 官 簡祥紋以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 113 年 11 月 28 日 書記官 陳儀庭