臺灣新竹地方法院民事判決
112年度訴字第93號
原 告 李業晴
訴訟代理人 周建才律師
複代理人 沈鴻君律師
被 告 駱寶雪
訴訟代理人 李文傑律師
李家豪律師
江明軒律師
上列當事人間請求回復原狀等事件，本院於民國113年10月8日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、兩造為坐落新竹市○○段0000地號土地（下稱系爭土地)之共
有人，原告並擁有坐落系爭土地上門牌號碼新竹市○區○○街0
0巷0號（下稱系爭公寓）4、5樓之所有權，被告則於民國11
1年8月間因買賣而成為系爭公寓1樓之所有權人。未料，被
告竟未經其他共有人之同意，自111年9月間起，僱工在系爭
公寓1樓旁共有之法定空地上，增建如新竹市地政事務所土
地複丈成果圖（下稱附圖）所示區別A之隔間牆壁，而將之
佔為己用並棑除其他共有人使用，復將供2樓以上住戶通行
使用之出入口、走道移至如附圖所示區別B1、B2位置處。是
被告在系爭公寓旁之法定空地上，增建隔間牆、移動原出入
通道位置之行為，意欲獨自占用A部分，已侵害其他共有人
之土地所有權，伊自得請求排除侵害。
二、再者，如附圖所示區別D騎樓部分，其用途為「人行道」，
則被告於使用時，應受道路交通管理處罰條例第3條第1、3
款、新竹市道路管理自治條例第19條第1項、新竹市道路管
理規則第2條第4款及第21條第1項、公寓大廈管理條例第4條
第1項、第5條、第6條第1項第1款等規範限制，應供公眾通
行、維持平整順暢，而不得有妨害建築物之正常使用及其他
住戶之安全行為。未料，被告竟以鐵捲門方式圍堵，占用系
爭公寓1樓如附圖所示區別D騎樓部分以私用，並提供予其子
作為經營燒肉屋店面使用，已妨礙公眾通行，顯非合理使用
，伊得依公寓大廈管理條例第6條第3項之規定訴請拆除騰空
之。
三、又被告無權占用如附圖所示區別A部分，因而受有房屋室內
使用空間之利益，原告得請求被告給付相當於租金之損害，
為以面積13平方公尺、申報總地價新臺幣（下同）12,400元
之年息10%計算，即每月為1,343元。依此計算111年8月26日
起至111年11月28日止之賠償金額共為4,208元；原告另得請
求被告自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按日給
付45元。此外，附圖所示區別D騎樓部分，參照附近房屋之
月租行情18,000元，則被告應於起訴狀繕本送達翌日起至返
還土地之日止期間，按日賠付600元。
四、綜上，爰民法第767條、第821條、第184條第2項、第179條
及公寓大廈管理條例第6條第3項等規定，提起本件訴訟。並
聲明：（一）被告應將系爭土地上，如附圖所示區別A部分
（面積13平方公尺）內所增建之地上物拆除清空，並將該部
分土地返還原告及共有人全體；（二）被告應將系爭土地及
新竹市○○段0000○號建物上，如附圖所示區別D騎樓部分（面
積34.41平方公尺）內之地上物拆除，並將該部分騎樓騰空
；（三）被告應給付原告4,208元，及自起訴狀繕本送達之
翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；（四）被
告應自起訴狀繕本送達之翌日起至拆除清空返還聲明第1項A
部分之日止，按日給付原告45元；（五）被告應自起訴狀繕
本送達之翌日起至拆除清空返還聲明第2項D部分之日止，按
日給付原告600元；（六）訴訟費用由被告負擔；（七）原
告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則以：
一、訴外人宋文錦、宋錦明（下稱宋文錦等2人）前於81年間共
同購買系爭土地以建築，嗣於82年8月26日建築完成系爭公
寓，並分別由訴外人宋文錦取得系爭公寓2、3樓、訴外人宋
錦明取得系爭公寓4、5樓之專有部分所有權，系爭公寓1樓
專有部分（包含騎樓，即新竹市○○段0000○號建物）則由訴
外人宋文錦等2人共有，應有部分各1/2。訴外人宋文錦等2
人復於系爭公寓旁之如附圖所示區別A、B1、C法定空地上，
自行施作建物（下稱系爭建物）。
二、爾後，訴外人宋錦明於106年9月4日將系爭公寓4、5樓出售
予原告；訴外人宋文錦則於109年11月17日將系爭公寓3樓出
售予訴外人梁意苓，惟仍居住於系爭公寓2樓。系爭公寓1樓
則於111年6月21日全部出售予被告，訴外人宋文錦等2人並
承諾將系爭公寓旁之空地使用權利移轉予被告。
三、系爭建物係由訴外人宋文錦等2人於取得系爭公寓使用執照
後所施作，興建完成後仍由訴外人宋文錦等2人共有系爭公
寓及系爭土地所有權，且留有一通道供通行至系爭公寓2樓
以上，其餘部分則供訴外人宋文錦作為車庫、倉庫使用，是
訴外人宋文錦等2人間，就系爭建物及占用系爭土地部分，
存有由系爭公寓1樓所有權人單獨使用之分管協議（下稱系
爭分管協議），此經訴外人宋文錦等2人到庭所證實。又原
告於買受系爭公寓4、5樓時，系爭建物既已存在，並由訴外
人宋文錦單獨使用甚久，原告就此全無爭執，顯見其於購買
之時，即已明知或可得而知系爭分管協議之情，自應受協議
之拘束，僅得使用上樓之走道，而不得要求被告拆除如附圖
所示區別A部分之地上物，更無訴請給付相當於租金之不當
得利可言。
四、如附圖所示區別D騎樓部分之所有權歸被告單獨所有 伊得自
由使用、收益，原告既非共有人，本無要求被告拆除騰空其
上地上物、訴請給付相當於租金之不當得利之權利。再建築
法規及道路安全規則關於騎樓之規定，至多僅屬行政管制之
問題 ，非可與民法上不動產所有權混為一談，實無得出騎
樓所有權係共有此一結論之可能。另公寓大廈管理條例第6
條，性質上屬公法上管制，無法作為原告在民法上訴請拆屋
還地或回復原狀之法律依據。
五、此外，系爭土地為包含兩造在內之5人所共有，原告若欲請
求被告返還因系爭土地遭無權占用而受有之相當於租金之不
當得利，僅得按其應有部分請求，是原告請求被告返還相當
於租金之不當得利予全體共有人，亦非適法。
六、是以，原告提起本訴為無理由，不應准許，並聲明：（一）
原告之訴及假執行之聲請均駁回；（二）訴訟費用由原告負
擔；（三）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行
。
參、得心證之理由：
一、查原告主張其為系爭公寓4、5樓之所有權人，被告則擁有系
爭公寓1樓所有權等情，業據其提出土地及建物登記謄本等
件為證（見卷第21-32頁），且為被告所不爭執，自堪信原
告此部分主張為真實。惟原告另主張被告未經其他共有人同
意，在系爭公寓1樓旁共有之法定空地上，增建隔間牆、移
動原出入通道位置，侵害其他共有人之土地所有權；被告復
以設置鐵捲門方式占用系爭公寓1樓之騎樓，妨礙公眾及共
有人通行云云，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本
件所應審究者為：（一）原告請求被告拆除如附圖所示區別
(A)、(D)上之地上物，及返還或騰空該部分土地，有無理由
？（二）原告訴請被告給付相當於租金之不當得利，應否
准許？
二、原告請求被告拆除如附圖所示區別(A)、(D)上之地上物，及
返還或騰空該部分土地，有無理由 ？
(一)按公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列
各款者，並不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身所占之
地面。二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外
之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。三、公寓大廈基
礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定
專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法
，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分，公寓
大廈管理條例第7條固有明文。惟84年6月28日公布之公寓大
廈管理條例第43條規定：「本條例施行前已取得建造執照之
公寓大廈，應依本條例規定成立管理組織。前項公寓大廈得
不受第7條各款不得為約定專用部分之限制」（此條已於102
年5月8日修正移至同條例第55條第2項）。是以，在84年6月
28日公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，
不受該條例第7條不得約定專用部分之限制。查系爭公寓係
於81年間核發建造執照，並取得82工使字第438號使用執照
等情，有新竹市政府函、新竹市政府工務局函可稽（見使用
執照案影卷第3、7頁），則系爭公寓既屬在84年6月28日公
寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，即不受
該條例第7條不得約定專用部分之限制，亦即區分所有權人
得就系爭公寓之共用部分約定專用，先予敘明。
(二)次按，共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人
間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍
，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，
已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。又所謂默
示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推
知其有承諾之效果意思者外（最高法院29年度上字第762號
民事判決意旨供參），倘單純之沉默，依交易上之慣例或特
定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意
思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。再按公寓大廈等
集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部
分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應
認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占
有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三
人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常
即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院10
3年度台上字第2061號民事判決意旨參照）。
(三)經查，系爭公寓係由訴外人宋文錦、宋錦明等2人之名義所
興建，並約定由訴外人宋文錦取得系爭公寓2、3樓、訴外人
宋錦明取得系爭公寓4、5樓之專有部分所有權，系爭公寓1
樓專有部分則由渠等2人各按應有部分1/2之比例共有，渠等
並就系爭建物及占用系爭土地部分，作有由系爭公寓1樓所
有權人單獨使用，惟應留設通道供系爭公寓2樓以上所有權
人通行之系爭分管協議等事實，有兩造分別提出之土地及建
物登記謄本、現場照片在卷可稽（見卷第21-38頁、51-61頁
、69頁）。且經證人宋文錦到庭證實：系爭公寓係用伊與證
人宋錦明之名義興建，2、3樓由伊取得，4、5樓歸證人宋錦
明所有，1樓及二次施工建蓋之系爭建物，均由證人宋文錦
、宋錦明共有並作為車庫及儲藏室使用，系爭建物內並有留
設通道供樓上住戶進出。又伊等於將系爭公寓1樓出售予被
告時，有講明系爭建物歸1樓使用，惟應留設通道；系爭公
寓2至5樓之買受人，於買賣時亦知悉對系爭建物無使用權，
僅可通行通道等語明確（見卷第177-179頁、182頁）；證人
宋錦明亦係到庭為相同之證述內容（見卷第186-191頁），
足認系爭公寓及系爭土地之原共有人即訴外人宋文錦、宋錦
明等2人，確實作有如上之系爭分管協議。
(四)次查，訴外人宋錦明於106年9月4日將系爭公寓4、5樓出售
予原告時，有向原告陳明系爭分管協議乙節，此經證人宋錦
明具結證稱：伊於出售系爭公寓4、5樓予原告時，在第一次
斡旋時，即向簽約人李宗興(按即原告之父親)言明系爭建物
不給原告使用，惟會保留走道；嗣於簽約時，再次表明系爭
建物係由伊與證人宋文錦使用，原告僅可通行走道，並經簽
約人李宗興表示同意等語綦詳（見卷第187-188頁）。再者
，訴外人宋文錦、宋錦明等2人於111年6月21日將系爭公寓1
樓售予被告時，其不動產買賣契約第17條即記載：「賣方確
認一樓虛線部份為法定空地增建，由一樓住戶單獨使用。」
等語明確（見卷第115、129頁）；渠等復簽訂內容為：「本
人：宋文錦、宋錦明二人與買方駱寶雪於111年6月21日簽立
標的坐落於新竹市○○段0000地號，建物門牌：新竹市○○街00
巷0號房地買賣契約，整棟一樓法定空地為一樓所有權人單
獨使用，本權利一併移轉予買方…」之法定空地使用權讓渡
同意書（見卷第119頁）予被告。加以由訴外人宋文錦於出
售系爭公寓3樓予訴外人梁意苓時而出具之承諾書所載，其
承諾事項僅限於提供系爭建物內通道供永久通行，而未包含
系爭建物其他部分之使用權（見卷第321頁），堪信兩造及
訴外人梁意苓於分別購買系爭公寓樓層時，即明知系爭公寓
旁之法定空地及其上系爭建物，為系爭公寓1樓所有權人單
獨使用之分管協議存在，自均應受該分管契約之拘束。退步
言之，縱認訴外人宋錦明於出售系爭公寓4、5樓予原告時，
並未陳明系爭分管協議，惟系爭建物早於系爭公寓建成後不
久即增建，且原告於購屋時可由外觀輕易得知系爭建物之存
在，則其對於分管契約之存在通常即有可得而知之情形，亦
應受系爭分管協議之拘束甚明。
(五)承上，系爭建物除隔間牆移動外，均為訴外人宋文錦、宋錦
明等2人二次施工之原始增建物，並非被告所建造；系爭公
寓區分所有權人早已同意系爭建物由系爭公寓1樓之區分所
有權人專用，而存在分管契約，兩造應受該分管契約之拘束
；則被告買受系爭公寓1樓後，基於系爭分管協議而占有系
爭建物，自屬有權占有。至被告雖在原有之系爭建物內，將
內部隔間牆往西側平行推移、將通道改設至系爭土地西側邊
處界，惟並未因此變更原有之法定空地設置目的及用途，其
所留置供系爭公寓其他區分所有權人通行之通道，尚較原本
為寬敝，並符合被告與訴外人宋文錦、宋錦明等2人之買賣
契約約定事項「賣方同意買方將現況改變，大門通道留1米
供2樓以上住戶通行使用（橘色為通道示意圖）」（見卷第1
15、129、133頁），尚難認被告有逾越約定使用權之情。從
而，原告以被告無權占用系爭建物為由，依民法第767條、
第821條、第184條第2項等規定，請求被告拆除如附圖所示
區別(A)上之地上物，及返還該部分土地，尚非有理，不應
准許。
(六)原告另主張被告以鐵捲門方式占用系爭公寓1樓如附圖所示
區別(D)騎樓以為私用，妨礙公眾通行，違反道路交通管理
處罰條例第3條第1、3款、新竹市道路管理自治條例第19條
第1項、新竹市道路管理規則第2條第4款及第21條第1項、公
寓大廈管理條例第4條第1項、第5條、第6條第1項第1款等規
定，其得按公寓大廈管理條例第6條第3項規定訴請拆除云云
。然查，被告為系爭公寓1樓之所有權人，如附圖所示區別(
D)騎樓為其專有部分，則其於法令限制之範圍內，得自由使
用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。而原告所主
張之上開法條規定，並非授與第三人逕請求區分所有權人拆
屋還地之權利，是原告持之訴請被告拆除如附圖所示區別(D
)騎樓上之地上物，及騰空該部分土地，於法亦非有據。
三、原告訴請被告給付相當於租金之不當得利，應否准許？
(一)按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條固有明定。惟主張不當得利請求權存在之
當事人，對於不當得利請求權之成立要件應負舉證責任，即
應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害，始
構成不當得利。
(二)承上，被告係基於系爭公寓區分所有權人之分管契約而占有
系爭建物，並本於所有權人地位使用收益系爭公寓1樓之騎
樓部分，乃屬有權占有，並非無法律上之原因而受有利益，
業如前述。故原告以被告無權占有系爭土地上如附圖所示區
別(A)、(D)為由，依民法第179條規定，訴請被告給付相當
於租金之不當得利，於法即屬無據，無從准許。
四、綜上所述，被告係本於系爭公寓區分所有權人間之系爭分管
協議，而占用系爭建物，且其移動隔間牆、通道及出入口之
行為，並未違反分管契約之使用方法，該分管協議復未經終
止，即非無法律上之原因，非屬無權占有，亦未違反保護他
人之法律；且系爭公寓1樓之騎樓既為被告專有，其自有使
用收益之權。是原告依據民法第767條、第821條、第184條
第2項、第179條及公寓大廈管理條例第6條第3項等規定，請
求被告拆除如附圖所示區別(A)、(D)之地上物、返還或騰空
土地，併訴請被告給付相當於租金之不當得利，即屬無理，
不應准許。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依
附，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
本院斟酌後，認為均不足影響本判決之結果，自無逐一詳予
論駁之必要，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，
判決如主文。
中 華 民 國 113 年 11 月 11 日 民事第一庭 法 官 林南薰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 11 月 11 日 書記官 陳麗麗