臺灣彰化地方法院民事判決
113年度訴字第651號
原 告 吳桂芬
訴訟代理人 楊永吉律師
被 告 黃耀觀
訴訟代理人 劉嘉堯律師
上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，本院於民國113
年10月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認原告就台灣金融資產服務股份有限公司中部分公司代為標售
112年度第401批逾期未辦繼承登記土地或建築改良物標號第30標
，坐落彰化縣○○鄉○○段○000地號、面積232.05平方公尺土地，權
利範圍二分之一之優先購買權存在。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，其餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。又所
謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確
，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此
種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院
判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判
決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號裁判要旨參
照）。查本件訴外人財政部國有財產署中區分署依土地法第
73條之1第2項及逾期未辦繼承登記土地及建築改良物標售作
業要點之規定，委託台灣金融資產服務股份有限公司中 部
分公司（簡稱台金公司中部分公司）標售彰化縣○○鄉○○段00
0地號土地（下稱系爭土地）開標後由訴外人吳孟欽得標，
原告於法定期間就系爭土地之全部主張優先購買權，惟被告
亦同此主張，並否認原告之優先購買權。故原告對上開土地
是否存在優先購買權發生爭執，如不訴請確認，原告私法上
財產狀態即有不安之狀態，且此不安之狀態，得以確認判決
加以確定，原告提起本件確認之訴，即有確認利益，合先敘
明。
貳、實體方面：
原告起訴主張：
㈠系爭土地原為被繼承人吳秋麥所有，民國60年初，吳秋麥
因原配偶黃深坤早逝，迫於經濟壓力，於是帶著其與原配
偶所生之子女黃耀泉、黃耀治、被告黃耀觀及養女黃桂香
離開彰化大城北上找工作，因而結識原告之父親吳阿鈞，
並生下原告及姐姐吳季蓁，68年間因原告父親吳阿鈞經營
之便當店及住家遭遇祝融，當時雖有分配到國宅，惟吳秋
麥卻希望能返回彰化大城，吳阿鈞愛妻心切，遂決定舉家
遷移至彰化大城，並買下系爭土地及坐落於其上之建物（
下稱系爭建物，門牌號碼為彰化縣○○鄉○○村○○路000號)，
惟當時因吳秋麥與原配偶所生之子黃耀泉、黃耀治、被告
黃耀觀及養女黃桂香選擇繼續留在北部，不願一同返回彰
化大城，故而吳阿鈞便在新北市(原台北縣）購買房屋供
其等居住，門牌號碼為新北市○○區○○○路○段00號，此後，
黃耀泉、黃耀治、被告黃耀觀及養女黃桂香便未曾再返回
彰化。嗣吳阿鈞又在系爭地上增建附圖兩側建物並鋪設前
方柏油路面（下稱系爭建物增建部分)，是坐落於系爭土
地之建物、增建部分原均屬吳阿鈞所有，而吳阿鈞於離世
前並將系爭土地上之建物及增建部分贈與原告，凡此均有
原告之姊吳季蓁得出庭作證說明。
㈡嗣吳秋麥逝世後，因家族間糾紛，系爭土地一直未辦理繼
承登記，致系爭土地遭財政部國有財產署中區分署委託台
金公司中部分公司拍賣，經訴外人吳孟欽以新台幣（下同
）276萬元得標，原告便於30日内本於系爭土地繼承人及
系爭建物、增建部分事實上處分權人之身分依土地法第73
條之1就系爭土地之全部申請優先購買，詎被告亦以繼承
人身分向台金公司中部分公司佯稱其為系爭建物及增建部
分之出租人，間接占有系爭土地，並提出偽造之租賃契約
為證，主張得依土地法第73條之1就系爭土地之全部申請
優先購買，因兩造之主張相互衝突，台金公司中部分公司
遂要求應進行訴訟程序以確認兩造應由何人取得土地法第
73條之1優先購買權，爰依法提起本案訴訟。
㈢查原告為系爭建物及增建部分之事實上處分權人，原告目
前雖未居住於其内，就系爭建物及增建部分應認係系爭土
地之實際使用人，並以此為實際使用範圍依土地法第73條
之1第3項主張優先購買權，以避免往後他人取得系爭土地
而產生土地所有權與使用權分離之情形。至於被告非系爭
建物及增建部分之事實上處分權人，自不得主張其就系爭
土地有實際使用，至於其向台金公司中部分公司所提供之
租約，姑且不論該租約之真假，被告以事實上處分權人自
居並與第三人簽訂租約，乃屬違法出租，承租人有權對其
提起詐欺告訴外，原告亦得向其請求占用系爭建物及增建
部分之不當得利，被 告當然不得以此主張土地法第73條
之1之優先購買權自明。
㈣土地法第73條之1第3項將繼承人、合法使用人及共有人分
別列舉，並未限定繼承人、共有人應如同使用人須有合法
之使用權源即明。是本案原告係以系爭土地繼承人之身分
就系爭土地實際使用範圍行使優先購買權，無論原告就系
爭土地是否有合法使用權源均不影響原告之優先購買權。
㈤查系爭土地上3棟建物，除中間建物非原告父親吳阿鈞生前
所興建，其餘二楝建物，全為吳阿鈞協同二名子女所興建
，系爭土地為吳阿鈞出資購買，緣68年間吳阿鈞帶妻小返
回彰化定居，當時系爭土地上只有中間建物，因居住空間
不足，吳阿鈞便自行購買磚塊、混凝土，帶同二名子女即
原告與訴外人吳季蓁(原告之姐姐），徒手一磚一瓦蓋了
左侧建物（目前建物似有改建已非當初原樣），系爭土地
原本為台糖所有，72年間台糖釋出系爭繼承人公同共有，
或為原告單獨所有。
㈥原告自68年即長久數十年居住於系爭建物，目前雖已搬離
，難謂非實際使用人，被告則從未一同居住於系爭建物，
退萬步言，房屋所有人或事實上處分權人如具有繼承人等
身分時，不論其本身有無居住在該房屋内，以及有無將房
屋出租或出借他人使用，就房屋占用位置應可認係土地之
實際（占有）使用人，並得就其實際使用範圍主張優先購
買權，此要為上開法條之文義解釋及目的解釋上所當然。
又該房屋之借用人或承租人，既無土地所有權與使用權分
離之問題，自無主張優先購買權之餘地等情。並聲明：⒈
確認原告就彰化縣○○鄉○○段000地號土地所有權全部有優
先購買權存在。⒉訴訟費用由被告負擔。
被告則以：
㈠原告雖謂系爭土地上增建附圖兩側建物並鋪設前方柏油路
面，是坐落於系爭土地上之建物、增建部分原均屬吳阿鈞
所有，而吳阿鈞於離世前並將系爭土地上之建物及增建部
分贈與原告，凡此均有原告之姊吳季蓁得出庭作證說明等
語，然系爭土地之建物依照本院卷第61頁所附彰化縣政府
地方稅務局房屋稅籍證明書所載，起課年月為56年1月，
當時吳秋麥仍與黃深坤（58年6月16日死亡）婚姻關係存
續中，尚未與吳阿鈞交往，何來系爭建物係由吳阿鈞所建
？且上開房屋稅籍證明書所示之納稅義務人為吳秋麥，並
非吳阿鈞，而該稅籍登記雖與未辦保存登記房屋所有權或
事實上處分權之取得無必然關係，然參諸房屋稅原則上係
向房屋所有人徵收（房屋稅條例第4條規定參照），且於
一般交易習慣上，未辦保存登記房屋通常係藉由變更房屋
稅籍登記事項之納稅義務人名義，而為完成讓與事實上處
分權之表徵，是就未辦保存登記房屋設籍登記為納稅義務
人，如無反證，應可推認該稅籍登記之納稅義務人為該未
辦保存登記房屋之所有人或事實上處分權人，故未辦保存
登記房屋之稅籍登記名義人，仍不失為證明權利歸屬方法
之一，故原告空言系爭建物其增建附圖兩側之建物及柏油
路面皆屬吳阿鈞所有乙節，顯屬不實，原告雖為繼承人，
但就系爭土地並無實際使用之事實，且原告就系爭土地具
有如何之占用使用之事實，並未舉證以實其說，徒言主張
其就系爭土地具有優先購買權，顯與法有違，並無理由。
㈡系爭建物於吳秋麥生前即將該建物事實上處分權讓與並交
付被告，並由被告出租他人收取租金，期間屋頂漏水亦由
被告請富郎企業社加以修繕，並給付30萬5000元修繕費用
，顯然可見被告對於系爭建物有事實上管領之力，依民法
第940條、第941條規定，被告為系爭建物之間接占有人，
再者，建物之基地，通常可認為係建物所有人(或事實上
處分權人)所支配。故建物所有人或事實上處分權人，就
建物基地具有事實上管領力，屬占有該土地之人。足見被
告始為系爭標售土地之優先購買權人，而原告並未實際占
有使用系爭土地，自不具優先購買權等語置辯。並聲明：
⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。
兩造不爭執事項：
㈠彰化縣政府移請國財署彰化辦事處辦理標售112年度第401
批逾期未辦繼承登記土地或建築改良物，經該署委託台金
公司中部分公司辦理，公告附表第30標號坐落彰化縣○○鄉
○○段○000地號、面積232.05平方公尺土地全部，登記所有
權人（即被繼承人）為吳秋麥。上開土地於111年10月11
日公開標售，由訴外人吳孟欽以276萬元得標，兩造均以
其為吳秋麥之繼承人身分，並對土地上之系爭建物有事實
上處分權為由，於法定期間內分別向台金公司中部分公司
主張各自對土地之全部有優先承買權。
㈡系爭土地上有門牌號碼彰化縣○○鄉○○村○○路000號如附圖所
示編號A（一層磚造）、B（一層磚造）、C（一層鐵皮車
庫）等建物，上開建物房屋稅起課年月為56年1月，課稅
面積103.10平方公尺，原門牌號碼為大城鄉東城村中平路
20號，房屋稅籍登記表上「所有人、典權人或管理人」記
載為黃吳秋麥，納稅義務人亦為吳秋麥。
㈢吳秋麥原配偶為黃深坤，二人育有四名子女黃耀觀（即被
告）、黃耀治、黃耀泉、黃采晶，黃深坤於58年6月16日
死亡，吳秋麥嗣再與吳阿鈞結婚，二人育有二女吳季蓁、
吳桂芬（即原告），吳阿鈞於88年11月24日死亡，吳秋麥
於91年8月1日死亡。
得心證之理由：
㈠按土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾1年未辦理繼承
登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告
繼承人於3個月內聲請登記；逾期仍未聲請者，得由地政
機關予以列冊管理。但有不可歸責於聲請人之事由，其期
間應予扣除。前項列冊管理期間為15年，逾期仍未聲請登
記者，由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請國有財
產局公開標售。繼承人占有或第三人占有無合法使用權者
，於標售後喪失其占有之權利；土地或建築改良物租賃期
間超過5年者，於標售後以5年為限。依第2項規定標售土
地或建築改良物前應公告30日，繼承人、合法使用人或其
他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。但優先購買權
人未於決標後10日內表示優先購買者，其優先購買權視為
放棄。土地法第73條之1第1項、第2項、第3項定有明文。
而財政部國有財產署依土地法第73條之1規定，就未於法
定期限內辦理繼承登記之土地或建築改良物，公告及列冊
管理，並於逾15年之管理期間，仍未聲請登記而為公開標
售之行為，性質上亦同為私法上之買賣；又依同條第2項
規定標售土地或建築改良物前應公告30日，繼承人、合法
使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。其
立法目的，避免土地所有權與使用權分離，而杜紛爭之立
法目的相同，始在辦理未辦理繼承登記之土地標售時，賦
予繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有
優先購買權，此為上開法條之文義解釋及目的解釋上所當
然。
㈡查系爭土地上有門牌號碼彰化縣○○鄉○○村○○路000號如附圖
所示編號A（一層磚造）、B（一層磚造，工作室）、C（
一層鐵皮車庫）等建物，原告主張編號B（一層磚造）為
其父吳阿鈞於85年所蓋，編號C（一層鐵皮車庫）建物為
其父吳阿鈞於68年所蓋，編號A建物原告不知何人所興建
；被告則辯稱：編號A（一層磚造）、B（一層磚造）建物
為吳秋麥所蓋，編號C（一層鐵皮車庫）建物為承租人吳
生發所蓋，被告將上開編號A建物出租予訴外人蔡清旺、
編號B建物出租予訴外人張廖寶嬌，編號C（一層鐵皮車庫
）建物是將土地出租予吳生發搭建車庫使用云云。經查：
⒈系爭土地上之建物原門牌號碼為大城鄉東城村中平路20
號（後整編為大城鄉東城村南平路325號），房屋稅起
課年月為56年1月，課稅面積103.10平方公尺等情，此
有彰化縣地方稅務局北斗分局113年6月11日彰稅北分一
字第1136305980號函所附房屋稅籍證明書、稅籍登記表
及房屋平面圖（見本院卷第59、61、63、64頁）在卷可
稽，其課稅面積雖與台金公司中部分公司委託佳宏不動
產估價師事務所進行勘查，其中查估作業表所附土地勘
（清）查表及建物勘測圖中編號A之地上物面積142.95
平方公尺非完全相符，此有金服中部分公司113年7月4
日（113）台金中字第1130000027號函附標售案相關資
料附卷可憑，惟該勘測結果僅附圖所示編號A建物之所
在位置、面積，與房屋稅籍平面圖之建物尚屬相符，因
此附圖所示編號A部分建物即為自56年1月即辦理房屋稅
籍登記之大城鄉東城村中平路20號（後整編為大城鄉東
城村南平路325號）房屋，實可認定。
⒉按房屋納稅義務人雖並非必為房屋所有權人，然房屋稅
籍登記或變更仍不失為權利歸屬之佐證。附圖所示編號
A建物，原稅籍登記為吳秋麥，被告主張為吳秋麥所興
建，原告則謂不知何人所建，既然房屋稅籍登記人為吳
秋麥自可認定係吳秋麥所興建，對該未保存登記建物有
所有權及事實上處分權無訛。
⒊又查，原告固主張附圖所示編號B（一層磚造）為其父吳
阿鈞於85年所蓋、編號C（一層鐵皮車庫）建物為其父
吳阿鈞於68年所蓋，由伊及其父吳阿鈞、其妹吳季蓁興
建云云，惟其僅提出證人即其妹吳季蓁為佐證，吳季蓁
依原告所述為其親姊妹又係一同興建編號B、C建物之人
，則吳季蓁之證詞必定有偏頗之虞，證明力殊嫌薄弱，
實無傳訊之必要，此外原告復未提出其他證據以實其說
，其主張礙難採信；另被告辯稱：編號C（一層鐵皮車
庫）建物，是其將土地出租吳生發，由吳生發所搭建云
云，惟查，依被告提出其與吳生發簽訂之租賃契約書，
其中記載租賃標的係出租住○○○鄉○○村○○路000號、汽車
停車位1個，約定之出租標的顯非土地，亦非出租土地
讓吳生發興建地上車庫，被告所述已屬可疑，何況系爭
土地為吳秋麥所有，其死亡後該土地即由全體繼承人繼
承，被告並未提出經全體繼承人同意其將公同共有之土
地，出租予他人在土地上興建地上物之佐證，實難認定
編號C（一層鐵皮車庫）建物為吳生發所興建，；蓋編
號A建物既為吳秋麥所興建已如前述，編號B、C建物，
一為工作室、一為車庫，可認係為增加編號A建物使用
效益之附屬建物，且坐落於土地所有權人吳秋麥之土地
上，兩造均無法證明渠等各自主張編號B、C建物究係何
時所興建及何人所興建，因此附圖所示編號A、B、C等
未保存登記建物，應屬吳秋麥所有，並由吳秋麥之全體
繼承人因繼承而公同共有取得，洵堪認定；另編號A、B
、C建物前方空地（即附圖所示編號D部分），依上開佳
宏不動產估價師事務所進行勘查之現場照片所示，D部
分空地係編號A、B、C建物前方庭埕，用以對外通行之
必經處所，亦即上開建物必定要使用編號D部分範圍之
空地以助其效用，編號A、B、C建物既為吳秋麥之全體
繼承人公同共有，則編號D部分空地亦應屬全體繼承人
之使用範圍，亦堪認定。
⒋另查，被告雖提出其與第三人蔡清旺、張廖寶嬌、及吳
生發之租賃契約為據，主張系爭土地全部由其使用，惟
各該契約均為住宅租賃契約書，租賃標的均為租賃住○○
○○鄉○○村○○路000號房屋，顯然被告係將被繼承人吳秋
麥之房屋出租他人使用，並非系爭土地，而被告出租被
繼承人吳秋麥之房屋，復未經全體繼承人同意，對其他
繼承人自不生合法之效力，難謂屬合法使用，而本件係
標售被繼承人之土地，並非建物，附圖所示編號A、B、
C建物為吳秋麥之全體繼承人公同共有，編號D空地又為
輔助上開建物，做為通常使用，則應認系爭土地為全體
繼承人所使用，並非被告一人單獨使用至明。綜上所述
，兩造均主張其各自有單獨使用系爭土地之全部，顯無
足採。其二人均為吳秋麥之繼承人，並共同使用系爭土
地之全部，雙方主張其各自就系爭土地之全部有優先購
買權，為無可採。
㈢再按逾期未辦繼承登記土地及建築改良物標售作業要點（
下稱標售作業要點）第11點第1、2項、第12點規定，「
本條第三項所稱使用範圍，繼承人或其他共有人使用者，
以其實際使用範圍為準。合法使用人使用者，應以登
記或契約約定為準；登記或契約約定不明者，依現場
實際使用範圍認定；使用範圍有重複時，以物權登記先後
順序及物權優於債權之原則認定之。前項使用範圍需辦理
複丈、分割者，得由國有財產署代位申請。前點所稱使用
範圍如僅為土地或建物之一部分，且經優先購買權人表示
優先購買者，應依下列方式處理：㈠依法得分割者，除非
屬優先購買權之使用範圍部分由得標人承購外，應依各優
先購買權人使用範圍辦理分割後，按其使用範圍由各優先
購買權人承購。但優先購買權人有二人以上，且經協議
合併承購者，得依其協議辦理。㈡依法不得分割者
，應由優先購買權人及得標人協議由一人單獨或共同承購
，其為共同承購者，應協議各人之承購持分。」。查系爭
土地之地目為建，此有舊式土地登記簿謄本在卷可按（見
本院卷第97頁），無依法不得分割之情事，依前開作業要
點規定，吳秋麥之繼承人於法定期間內主張有優先購買權
者僅兩造二人，其二人均為吳秋麥之繼承人，又公同共有
地上建物，係共同使用系爭土地之全部，實不得謂就系爭
土地之全部各自有優先購買權存在，是兩造以繼承人身分
主張有優先購買權，其權利範圍應各僅為2分之1，洵堪認
定。
㈣從而，原告請求確認其就台灣金融資產服務股份有限公司
中部分公司代為標售112年度第401批逾期未辦繼承登記土
地或建築改良物標號第30標，坐落彰化縣○○鄉○○段○000地
號、面積232.05平方公尺土地全部，其僅權利範圍二分之
一具有優先購買權存在，為有理由，應予准許；逾此範圍
之請求，則屬無據，不應准許。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
審酌後與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘
明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 113 年 11 月 11 日
民事第二庭 法 官 黃倩玲
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委
任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 11 月 18 日
書記官 謝志鑫
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