臺灣彰化地方法院民事判決
113年度訴字第262號
原 告 藍健綸
訴訟代理人 張名賢律師
被 告 周家萱
周育慈
藍淑美
兼上 3人之
訴訟代理人 周家名
被 告 周慧如
周幸儀
兼上 2人之
訴訟代理人 林素麗
周慧芳
兼上 1人之
訴訟代理人 周慧玲
被 告 周錦明
周錦章
上列當事人間分割共有物事件，本院於民國113年10月22日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
一、附表一所示之人共有彰化縣○○鄉○○段000地號土地，應依附
表二及附圖二（即彰化縣彰化地政事務所收件日期文號113
年8月2日彰土測字第1790號土地複丈成果圖）所示分割方法
予以分割。
二、附表一所示之人共有彰化縣○○鄉○○段000地號土地應予變賣
，所得價金由兩造按附表一「權利範圍（應有部分）」所示
比例分配。
三、附表一所示之人共有坐落彰化縣芬園鄉圳乾段598、600地號
土地上，如附圖一（即彰化縣彰化地政事務所收件日期文號
113年4月11日彰土測字第821號土地複丈成果圖）所示編號C
、C1部分之未辦保存登記建物，應予變賣，所得價金由兩造
按附表一「權利範圍（應有部分）」所示比例分配。
四、訴訟費用由兩造依附表一「訴訟費用負擔比例」欄所示比例
負擔。
事實及理由
壹、程序事項（本件所有被告下合稱被告，單指一人則逕稱其姓
名）：
周錦章受合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事
訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造
辯論而為判決。
貳、兩造陳述：
一、原告主張：
㈠彰化縣○○鄉○○段000○000地號土地及坐落其上門牌號碼為彰化縣○○鄉○○路0段000巷00號之未辦保存登記建物（下逕稱地號、系爭建物，合稱系爭不動產），為兩造所共有，各共有人應有部分如附表一所示。
㈡系爭不動產無因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割
之期限，兩造就分割方法未能達成協議，爰依民法第823
條、第824條，請求為裁判分割。
㈢598地號鄰接道路之寬度僅16公尺，若採原物分割將導致各共有人分得路寬有限，土地形狀狹長難以利用；600地號土地因農業發展條例（下稱農發條例）第16條限制，應不得原物分割；系爭建物無法割裂為單獨所有，性質不宜採原物分割，故請求將系爭不動產均予以變價分割。598地號部分，若法院認定宜採原物分割，伊同意被告方案（詳後述）。
二、被告辯稱：598地號應為原物分割，請求依附表二及附圖
二（即彰化縣彰化地政事務所收件日期文號113年8月2日
彰土測字第1790號土地複丈成果圖）所示分割方法（下稱
被告方案）予以分割。600地號同意變價分割。
參、本院之判斷：
一、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物
；但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者
，不在此限，民法第823條第1項定有明文。經查：
㈠598地號、600地號土地得為裁判分割：
依卷內資料，兩造就598、600地號依法既無不能分割之情
事，亦無因物之使用目的不能分割情形，兩造復未定有不
分割之協議，且就分割方式無法達成協議，則原告請求裁
判分割598地號、600地號土地，於法有據，應予准許。
㈡系爭建物得為裁判分割：
⒈按因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決，於登記
前已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權，
民法第759條定有明文。又未辦理保存登記建物因未辦
理保存登記而不得就建物「所有權」為分割之處分權行
為，然未辦理保存登記建物之「事實上處分權」，係所
有權能之集合，得為讓與之標的，並具財產權之性質，
屬民法第831條規定之「所有權以外之財產權由數人共
有或公同共有」情形，而得成為法院裁判分割之客體（
臺灣高等法院暨所屬法院103年法律座談會民事類提案
第5號審查意見參照）。又所有權以外之財產權，由數
人共有，而共有人就分割之方法不能協議決定者，法院
得因共有人之請求命為分配，此觀民法第831條、第824
條第2項規定即明。基此，數人共有未登記建物之事實
上處分權，而就分割之方法不能協議決定者，法院得因
部分共有人之請求，為裁判分配（最高法院111年度台
簡上字第9號判決參照）。
⒉查系爭建物（即附圖一所示編號C及C1部分）由原告、林
素麗共有，應有部分各1/2，雖未辦理保存登記，揆諸
上開見解，共有人固不能分割系爭建物之「所有權」，
惟得分割系爭建物之「事實上處分權」；參以事實上處
分權屬所有權能之集合，則無論原告及林素麗所取得者
為所有權或事實上處分權之應有部分，均得就「事實上
處分權」為裁判分割，要無疑義。
⒊又核諸卷內資料，原告與林素麗就系爭建物依法既無不
能分割之情事，亦無因物之使用目的不能分割情形，復
未定有不分割之協議，且就分割方式無法達成協議，則
原告請求裁判分割系爭建物，於法有據，應予准許。
二、共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法不
能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒
絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配
：㈠以原物分配於各共有人；但各共有人均受原物之分配
顯有困難者，得將原物分配於部分共有人；㈡原物分配顯
有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以
原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配
於各共有人；以原物為分配時，因共有人之利益或其他必
要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824條
第1項、第2項與第4項分別定有明文。又共有人因共有物
分割之方法不能協議決定，而提起請求分割共有物之訴，
應由法院依民法第824條命為適當之分配，不受任何共有
人主張之拘束；惟定共有物分割之方法，固可由法院自由
裁量，但仍應斟酌各共有人之意願、共有物之性質、價格
、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及
全體共有人之利益等有關情狀，定一適當公平之方法以為
分割（最高法院49年台上字第2569號裁判、96年度台上字
第108號判決、98年度台上字第2058號判決）。是共有物
之分割，依法固以採原物分割為原則，經綜合衡酌上開因
素後，最終無非在尋求共有人間能獲公平之分配，始堪稱
為適當，自不以原物分割為限。經查：
㈠系爭不動產為兩造分別共有，應有部分各如附表一所示，5
98地號之土地使用分區為鄉村區、使用地類別為乙種建築
用地，600地號之土地使用分區為特定農業區、使用地類
別為農牧用地，有系爭建物房屋稅籍證明書及前揭土地公
務用謄本在卷可稽（本院卷第65至66、73至77頁）。又前
揭土地南臨碧園路1段339巷；土地上有數棟未辦保存登記
之建物，包含系爭建物，其餘部分或為水泥空地，或有種
植蔬菜、農作物；有關系爭不動產使用情形，略如附圖一
（即彰化縣彰化地政事務所收件日期文號113年4月11日彰
土測字第821號土地複丈成果圖）所示，經本院會同當事
人及彰化縣彰化地政事務所於113年4月17日至現場勘驗屬
實，並有現場簡圖及現場照片存卷可憑（本院卷第93至12
1頁）。
㈡關於598地號之分割方法：
⒈審酌被告方案，各共有人均有受分配土地，形狀尚屬方
正，且以附圖二編號F區塊作為道路，由全體共有人維
持共有，則各區塊均得藉該私設道路通往最近公路即59
8地號南側之碧園路1段339巷，使各區塊均得依原使用
目的繼續利用；又被告方案經全體被告共同提出，原告
亦表示同意（本院卷第216、251頁），堪認被告方案已
符合全體共有人之意願。
⒉參諸被告方案換算各共有人所分得面積，與分割前以應
有部分所換算面積大致相符，且到庭共有人均無意囑託
鑑定機構以鑑定具體精確補償金額，並同意不另行金錢
補償（本院卷第253頁）；且該方案兼顧維持現有使用
狀況、各共有人利益之衡平與該地號之整體效益，亦徵
被告方案堪值採取。
㈢關於600地號及系爭建物之分割方法：
⒈按農發條例第3條第11款規定：「耕地：指依區域計畫法
劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林
區之農牧用地」；又「每宗耕地分割後每人所有面積未
達0.25公頃者，不得分割。但有下列情形之一者，不在
此限：三、本條例中華民國89年1月4日修正施行後所繼
承之耕地，得分割為單獨所有。四、本條例中華民國89
年1月4日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有」
，亦為同條例第16條第1項第3款、第4款所明定。查600
地號為特定農業區之農牧用地，為農發條例第3條第11
款所稱「耕地」，自應受前揭規定之限制。復查系爭土
地面積為900.24平方公尺（相當於0.090024公頃），未
達農發條例第16條第1項本文所定需高於0.25公頃面積
之分割門檻限制。又600地號原為周支德1人所有，於98
年6月19日由周家萱、周家名、周育慈、周慧如、周慧
玲、周慧芳、周幸儀、周憲忠、周錦明、周李婇雲、周
錦章、陳周阿扇繼承取得，其中周李婇雲持分又於103
年7月30日由前揭11人判決繼承取得，陳周阿扇之應有
部分於107年1月15日由陳添財分割繼承取得後復經於10
9年2月6日贈與予周錦明，原告則於111年12月13日經拍
賣取得周憲忠之應有部分，有600地號異動索引、彰化
縣彰化地政事務所113年5月14日彰地二字地0000000000
號函可稽（本院卷第81至92頁、第143至170頁）。參諸
前揭共有人繼承歷程，固因原所有權人周支德於89年1
月4日農發條例修正施行後死亡，而發生繼承事實，然
參諸農發條例第16條第1項第3款規定應係為解決耕地因
繼承而產生產權過度複雜之問題，特設例外得以原物分
割規定；倘耕地於繼承後再有其他因非繼承行為（如贈
與、買賣等）介入所成立之共有關係，由於該共有關係
已非因繼承而形成，當無該款規定之適用（臺灣高等法
院暨所屬法院101年法律座談會民事類提案第14號審查
意見及研討結果、內政部101年2月9日台內地字第10100
92343號函參照），從而周憲忠應有部分由原告拍賣取
得，顯非繼承行為介入而成立之共有關係，亦不符農發
條例16條第1項第3款例外規定，彰化縣彰化地政事務所
113年5月14日彰地二字地0000000000號函（本院卷第14
3頁）亦同此意旨，可資參照。據上，堪認600地號依法
應不得以原物分割方法予以細分。
⒉惟按農發條例第16條所定土地不得分割，係為防止耕地
細分而設，並非不許耕地共有人以原物分配以外之方法
以消滅其共有關係，非屬民法第823條第1項所定「除法
令別有規定」之法令，僅係對於分割方法之限制，而將
共有耕地整筆變賣，以價金分配於共有人，並不發生耕
地細分之情形，自不在上開法條限制之列（最高法院63
年度第2次民庭庭推總會議決議㈠、最高法院64年台上字
第420號判決、90年度台上字第685號判決、臺灣高等法
院暨所屬法院106年法律座談會民事類提案第8號審查意
見參照）。查原告主張將600地號予以變價分割，可避
免耕地細分，依前揭說明，自不受農發條例第16條之限
制。
⒊原告主張將600地號及其上系爭建物均予以變價分割等語
。經核前揭分割方法，將600地號及系爭建物經由變價
分割由需用者出價競標取得系爭土地（包括兩造均得購
買），再由兩造依應有部分比例分配其拍賣價金，可收
下列效益：⑴有使用需求之人得以取得產權單純之土地
及建物，可簡化共有關係，避免耕地細分，與農發條例
第16條第1項無違；且使600地號、系爭建物歸於同一人
所有，亦避免系爭建物於分割後遭拆除而致生經濟效益
減損，以保持土地及建物之完整性，並有利於整體規劃
使用、發揮最大經濟效益。⑵兩造自得依其對共有物之
利用情形、對共有物在感情上或生活上是否有密不可分
之依存關係，暨評估自身之資力等各項，以決定是否參
與競標或行使優先承買之權利（民法第824條第7項規定
參照），亦兼顧共有人意願。⑶經由市場良性公開競價
結果，各共有人所分配之價金，與市價相當，符合共有
人利益。此外，前揭分割方法業經全體共有人表示同意
（本院卷第216頁），堪認符合共有人意願，對兩造均
屬有利、公平且妥適，自得採為本件之分割方案。
肆、綜上所述，本院審酌兩造之意願、系爭不動產之地形、臨路
情形、共有物之性質、分割前之使用狀態、各共有人分得部
分所得利用之價值暨經濟效用等情形，認598地號以被告方
案分割，600地號及系爭建物予以變價分割，當為合理、公
平，爰判決如主文所示。
伍、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文 。而定共有物分割之方法，可由法院自由裁量而為適當之分 配，不受任何共有人主張之拘束；復因分割共有物之訴係以 請求分割共有物之形成權為訴訟標的，當事人提出之分割方 法，僅係供法院參考，其分割方法對於各共有人而言，並無 勝敗之問題。爰審酌兩造各自因本件分割訴訟所得利益等情 ，認本件訴訟費用，應由兩造依附表一「訴訟費用負擔比例 」欄所示分擔，始為公平，附此敘明。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經核與 判決結果不生影響，爰不予調查及一一論列，併此敘明。柒、據上論結，依民事訴訟法第385條第1項前段、第80條之1、 第85條第1項但書，判決如主文。
中華民國113年11月1日
民事第一庭 法 官 徐沛然 以上正本係照原本作成。
本案原定於113年10月31日下午4時30分宣判，惟因颱風來襲，經公告該日停止上班，爰依民事訴訟法第159條規定，延展宣判期日為11月1日下午4時30分。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 11 月 1 日 書記官 游峻弦
附表一：兩造就系爭不動產之應有部分暨訴訟費用負擔比例編號 共有人 權利範圍（應有部分） 訴訟費用負擔比例 598地號土地 600地號土地 門牌號碼:彰化縣○○鄉○○路0段000巷00號之建物 1. 周錦明 1/4 2/5 -- 30％ 2. 周錦章 1/4 1/5 -- 22％ 3. 林素麗 1/8 -- 1/2 9％ 4. 藍淑美 1/4 -- -- 14.3％ 5. 藍健綸 1/8 1/25 1/2 10.5％ 6. 周家萱 -- 1/15 -- 2.6％ 7. 周家名 -- 1/15 -- 2.6％ 8. 周育慈 -- 1/15 -- 2.6％ 9. 周慧如 -- 1/25 -- 1.6％ 10. 周慧玲 -- 1/25 -- 1.6％ 11. 周慧芳 -- 1/25 -- 1.6％ 12. 周幸儀 -- 1/25 -- 1.6％
附表二：被告方案
地號 附圖二 編號 面積 (平方公尺) 分配人 備註 598 A 135.94 周錦明 B 135.94 藍淑美 C 67.97 林素麗 D 135.94 周錦章 E 67.97 藍健綸 F 309.33 全體共有人 全體共有人按附表一「權利範圍（應有部分）」欄所示比例維持共有。
附圖一：系爭不動產現況圖（彰化縣彰化地政事務所收件日期文 號113年4月11日彰土測字第821號土地複丈成果圖）。附圖二：被告方案（彰化縣彰化地政事務所收件日期文號113年8 月2日彰土測字第1790號土地複丈成果圖）。