臺灣臺南地方法院柳營簡易庭民事判決
113年度營簡字第574號
原 告 陳明宏
訴訟代理人 郁旭華律師
被 告 黃明富
上列當事人間確認優先承買權存在事件，經本院柳營簡易庭於民
國113年10月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠原告及訴外人陳子濂、陳振豐、陳駿弘、陳亮宏、陳泰宏、
陳貞君、陳坤林、莊陳香梅、顏郁原、顏秀津等11人（下稱
原告等11人）公同共有臺南市○○區○○○段○○○○段○000000地號
土地（下稱系爭土地），系爭土地原為訴外人即原告之祖父
陳天彼所有，於民國112年4月20日繼承登記與原告等11人。
㈡原告為系爭土地旁同段331-2地號土地及其上建物同段370建
號建築物（下稱系爭建物）之所有權人，系爭土地現況為其
上蓋有未保存登記之車庫（下稱系爭車庫）附著在系爭建物
，原告亦為系爭車庫之事實上處分權人。
㈢系爭土地因本院112年度司執字第21471號強制執行程序（下
稱系爭執行案件）由被告以新臺幣（下同）128,000元所拍
定，然原告既為系爭土地之共有人亦為系爭車庫之事實上處
分權人，自應有民法第838條之1第1項視為已有地上權之設
定，原告對系爭土地應有法定地上權，依土地法第104條第1
項之規定，原告自得對被告主張優先承買權。
㈣並聲明：確認原告系爭執行案件之乙標（即系爭土地）有優
先承買權存在。
二、被告則以：系爭車庫非建築物之主體亦屬違建，本不能搭蓋
於系爭土地上，被告認為原告無優先承買權。並聲明：原告
之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠系爭土地原為陳天彼所有，於112年4月20日繼承登記與原告
等11人公同共有，原告為同段331-2地號土地、系爭建物之
所有權人，及系爭車庫之事實上處分權人，被告於系爭執行
案件中以128,000元拍定系爭土地，為兩造所不爭執，並有
系爭執行案件卷宗、土地、建物登記謄本、異動索引查詢資
料可參，堪信為真。
㈡稱普通地上權者，謂以在他人土地之上下有建築物或其他工
作物為目的而使用其土地之權，民法第832條定有明文。又
土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之
拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之
設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之；不能協議者
，得請求法院以判決定之。其僅以土地或建築物為拍賣時，
亦同，民法第838條之1第1項定有明文。其立法理由為：土
地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，宜將土地及其建
築物，併予查封、拍賣，為強制執行法第七十五條第三項、
辦理強制執行事件應行注意事項四十（七）所明定。如未併
予拍賣，致土地與其建築物之拍定人各異時，因無從期待當
事人依私法自治原則洽定土地使用權，為解決基地使用權問
題，自應擬制當事人有設定地上權之意思，「以避免建築物
被拆除，危及社會經濟利益」，爰明定此時視為已有地上權
之設定。由上開可知，地上權原得於在「建築物」或「其他
工作物」有使用土地時得設定此權利，然民法第838條之1第
1項限定「建築物」始有法定地上權，其目的在於避免建築
物被拆除，危及社會經濟利益。查系爭車庫欠缺構造上及使
用上之獨立性，屬附屬建物非屬建築物，縱系爭土地經因強
制執行之拍賣，亦無民法第838條之1適用餘地。
㈢原告主張系爭土地原告雖僅為公同共有人，但屬「土地及土
地上之建築物，同屬於一人所有」之情況，然按土地及其土
地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓
與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地
受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人
間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第四百二
十五條之一第一項前段定有明文。該條規定旨在維護社會經
濟秩序及利益，在房屋得使用期限內推定有租賃關係。所謂
土地及房屋同屬一人，固可包括土地及房屋同屬相同之共有
人及土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有
人之情形在內；該所謂房屋承買人，並應擴及於未經建物所
有權第一次登記之房屋事實上處分權人，且基於同一理由，
倘「土地共有人經其他共有人全體之同意，在共有土地上興
建房屋」，而將土地及房屋分開或先後出賣者，仍宜推斷土
地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，此種情形，初無須
具備部分共有人讓與其應有部分應得全體共有人同意之要件
，最高法院106年度台上字第745號民事判決可資參照。查原
告於103年5月28日取得系爭建物、系爭車庫，顯見系爭車庫
於原告取得之前早已興建，自不符合「土地共有人經其他共
有人全體之同意，在共有土地上興建房屋」，而原告亦未證
明系爭車庫占有系爭土地之占有權源為何，自不符合「土地
及土地上之建築物，同屬於一人所有」之情況。
㈣從而，原告之系爭車庫對系爭土地並無法定地上權，自無優
先承買權可言，原告上開主張，於法無據，應予駁回。
㈤縱原告之系爭車庫對系爭土地有法定地上權時，原告亦不得
對被告主張優先承買權，蓋土地法104條第1項所保護者為「
現有」基地或房屋所有權人、典權人、地上權人、承租人或
其他合法使用人之權益，若基地出賣時，地上權尚不存在，
或於基地出賣後始取得地上權者，均不得溯及主張優先購買
權，自無原告所主張其同時取得法定地上權及優先承買權。
原告上開主張，顯係對法律解釋有所誤解，附此敘明。
四、從而，原告對系爭土地無法定地上權存在，自不得對被告主
張優先承買權，原告上開主張，於法無據，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
本院斟酌後，認為與本件判決結果不生影響，爰不予逐一論
列。
六、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第436條第2項、第78條
，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 11 月 12 日 臺灣臺南地方法院柳營簡易庭 法 官 陳協奇以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 113 年 11 月 12 日 書記官 洪季杏