臺灣高等法院高雄分院民事判決
112年度重上字第102號
上 訴 人
即被上訴人 簡見有
莊于霆
共 同
訴訟代理人 邱基峻律師
賴柏宏律師
被上訴人即
上 訴 人 翁月珀
訴訟代理人 謝佳蓁律師
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國112年4月24日
臺灣高雄地方法院109年度訴字第113號第一審判決各自提起上訴
，本院於113年10月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決主文第三項關於命簡見有、莊于霆連帶給付法定遲延利息逾民國一０九年五月十三日起算部分，及該部分假執行之宣告均廢棄。
上開廢棄部分，翁月珀在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。簡見有、莊于霆其餘上訴駁回。
翁月珀之上訴駁回。
第二審訴訟費用各自負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、上訴人即被上訴人簡見有主張：簡見有於民國107年4月9日 向被上訴人即上訴人翁月珀承租其所有門牌號碼高雄市○○區 ○○○路000○00號0樓之0房屋（下稱系爭房屋），雙方約定租 期自107年5月20日起至112年4月19日止，每月租金為新臺幣 （下同）38,800元，簡見有並給付押租金70,000元（下稱系 爭租約）。詎翁月珀明知簡見有承租系爭房屋，係用以訴外 人白飛綱國際有限公司（下稱白飛綱公司）名義經營九度空 間酒吧（下稱系爭酒吧）使用，卻故意隱瞞系爭房屋使用分 區為「住宅（H-2）」類且有打除樓地板情事，復未向主管 機關申請變更使用用途為「視聽歌唱業（B-1）」，而有不 完全給付之情事。翁月珀甚至以簡見有營業影響住戶居住安 寧為由，命簡見有應於107年11月30日以前遷出系爭房屋， 足見翁月珀無意補正其履約義務，系爭租約目的已無從實現 ，且係可歸責於翁月珀之給付不能。簡見有已於108年2月13 日以存證信函終止系爭租約，則翁月珀應賠償系爭酒吧107 年11月22日暫停營業日起至108年2月2日在新址試營運日止
之營業損失共470,486元、系爭酒吧裝潢費用之損失2,137,6 80元（共支出2,348,590元，扣除搬遷至新營業處所裝潢部 分費用210,910元）。另簡見有已依租約遷出系爭房屋，翁 月珀即應依約返還押租金70,000元。爰依民法第227條第1項 、第226條請求營業損失及裝潢費用損失共計2,608,166元； 另依系爭租約第5條、民法第179條規定，擇一請求翁月珀返 還押租金70,000元等語。請求判決：（一）翁月珀應給付簡 見有2,678,166元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按週年利率5％計算之利息。（二）願供擔保請准宣告假執 行。
二、翁月珀則以：簡見有僅表示欲承租系爭房屋經營類似餐飲業 ，並設立公司於系爭房屋之址，故翁月珀將系爭房屋使用執 照交付予簡見有，其應已知悉系爭房屋狀態，翁月珀並不知 悉簡見有事後經營視聽歌唱業，亦未於系爭租約明定特定用 途，翁月珀並無不完全給付之事由。翁月珀為避免簡見有可 能發生干擾鄰居之情形，已特別約定要求簡見有要做好隔音 設備，應負擔安寧維持義務，然簡見有於系爭房屋違法經營 視聽歌唱業，並裝設數間附有卡拉OK設備之包廂供顧客歡唱 ，破壞系爭房屋所在光華名廈（下稱系爭大樓）住戶之夜間 安寧，引發大樓住戶不滿，並數度報警，簡見有業已違反系 爭租約明訂之安寧維護義務。翁月珀已於107年11月16日通 知終止系爭租賃契約，簡見有於108年2月13日終止租約之意 思表示，自不生效力，不得請求債務不履行之損害賠償。退 步言，白飛綱公司與簡見有非屬同一當事人，簡見有行使白 飛綱公司之營業與裝潢費用損失之損害賠償請求權，自屬無 據。且簡見有未依系爭契約將裝潢清空及復原洗手間，翁月 珀自無須退還押租金予簡見有。再退步言，如認簡見有之主 張有理由，則翁月珀得向簡見有請求系爭租約終止前代墊之 水、電費共33,838元，自行回復原狀費用194,001元及違約 金5,820,000元，以上開債權金額依序為抵銷等語，資為抗 辯。
貳、反訴部分：
一、翁月珀主張：簡見有與翁月珀簽立系爭租約，並邀同上訴人 即被上訴人莊于霆（下與簡見有合稱簡見有2人）為連帶保 證人。詎簡見有未遵守系爭租約所約定之安寧維護義務，在 營運期間迭因深夜舉辦音樂派對、施放煙火等活動，妨害系 爭大樓住戶之居家安寧且屢勸不改，迭經協調無果後，系爭 大樓管委會以存證信函催告翁月珀應於107年11月15日前改 善，否則即依法訴請強制遷離，翁月珀始於107年11月16日 向簡見有終止系爭租約，並命簡見有限期遷出及返還系爭房
屋。詎簡見有雖交還系爭房屋鑰匙，然系爭房屋內仍留有其 營業用吧台，且裝潢隔間未拆除清空，亦未將拆除之浴廁設 備回復功能，系爭房屋遲至110年6月10日始完成點交。翁月 珀依系爭契約第6條約定，得請求自107年12月1日起至110年 5月31日止，每月相當於租金5倍之違約金；另莊于霆為系爭 租約之連帶保證人，其就前開違約金應與簡見有同負給付之 責，爰依系爭契約第6條約定及連帶保證之法律關係，提起 本件訴訟等語。請求判決：（一）簡見有2人應連帶給付翁 月珀5,820,000元，及其中3,104,000元自反訴起訴狀繕本送 達簡見有2人中最後一位翌日起、其中2,716,000元自民事擴 張聲明等狀繕本送達簡見有2人中最後一位翌日起，均至清 償日止，按週年利率5％計算之利息。（二）願供擔保請准宣 告假執行。
二、簡見有2人則以：簡見有於施作系爭酒吧裝潢時已盡其所能 裝設符合翁月珀要求之隔音設備，且經專業人士肯認其隔音 效果，顯然已盡其安寧注意義務。系爭大樓住戶雖多次報警 ，惟始終並未經警方認定有妨害安寧情事，亦未遭環保主管 機關以違反噪音管制法開罰，翁月珀無權終止系爭租約。另 系爭租約所謂回復原狀係指承租人應將屋內雜物及垃圾清除 ，留下可供後手重新設計或重複使用之建築及裝潢結構，而 房屋回復至交屋時之原始狀態。況簡見有於107年11月22日 起不再使用系爭房屋，並於108年2月19日完成搬遷及交還系 爭房屋鑰匙，應已履行交還義務，簡見有並無違約情事，翁 月珀不得請求違約金。退步言，縱認翁月珀得請求違約金， 然該違約金數額過高而應予酌減，並應以押租金債權、裝潢 費用損失、營業損失之債權依序對違約金債權為抵銷等語， 資為抗辯。
參、原審就本訴部分，駁回簡見有之全部請求；於反訴部分則判 命簡見有2人應連帶給付翁月珀1,164,000元，及自109年4月 30日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並分別為准 、免假執行之諭知，另駁回翁月珀其餘反訴之請求及假執行 之聲請。兩造均不服，分別就其敗訴部分提起上訴。簡見有 就本訴部分上訴聲明：（一）原判決（即主文第1項）廢棄 。（二）翁月珀應給付簡見有2,678,166元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。（三 ）願供擔保請准宣告假執行。簡見有2人就反訴部分上訴聲 明：（一）原判決不利於簡見有2人部份（即主文第3項）廢 棄。（二）上開廢棄部份，翁月珀在第一審之訴及假執行之 聲請均駁回。翁月珀就反訴部分上訴聲明：（一）原判決不 利於翁月珀部分（即主文第4項）廢棄。（二）上開廢棄部
分，簡見有2人應再連帶給付翁月珀2,328,000元，及其中1, 940,000元自109年4月30日起、380,000元自擴張聲明狀繕本 送達簡見有2人中最後一位翌日起，均至清償日止，按週年 利率5％計算利息。翁月珀、簡見有2人就對造之上訴均各答 辯聲明：上訴駁回。
肆、協商整理兩造不爭執事項及本件爭點
㈠兩造不爭執之事項：
⒈兩造於107年4月9日簽立系爭租約，並由莊于霆擔任連帶保證 人。
⒉系爭房屋位於第三種特定商業專用區內，本由前承租人作美 式餐廳經營使用。
⒊簡見有於107年5月8日申請設立白飛綱公司，設址於系爭房屋 ，嗣後並經營系爭酒吧。惟白飛綱公司設立登記之初所營事 業登記項目未包含視聽歌唱業。
⒋翁月珀有將系爭房屋使用執照交付簡見有。 ⒌兩造簽立系爭租約時，翁月珀要求簡見有應設置隔音設備。 ⒍自107年8月26日起至同年11月21日止，系爭酒吧迭遭系爭大 樓住戶報警檢舉噪音擾人。
⒎翁月珀於107年11月16日以簡見有未改善噪音問題為由，以高 雄地方法院郵局第1863號存證信函通知簡見有終止系爭租約 ，並經簡見有於同日收受上開存證信函。
⒏簡見有於108年2月13日以翁月珀未提供合於約定之租賃物為 由，以高雄新興郵局第254號存證信函通知翁月珀終止系爭 租約，並經翁月珀於108年2月14日收受上開存證信函。 ⒐簡見有於107年11月22日暫停經營系爭酒吧，至108年2月2日 搬遷至高雄市○○區○○○路000號2樓新營業址始重新營業，共 暫停營業2個月10日。
⒑系爭房屋裝潢費用共2,137,680元。嗣於系爭酒吧搬遷至新營 業址時，拆遷系爭房屋部分裝潢至新營業址使用。拆遷裝潢 部分共價值210,910元。
⒒簡見有向翁月珀承租系爭房屋時，屋內狀況如原審訴卷一第2 05頁至第213頁照片所示。翁月珀並未要求前承租人於搬遷 時拆除系爭房屋裝潢。
⒓簡見有自系爭房屋遷出後，仍遺留吧台、裝潢隔間，並拆除 男廁小便斗1個、馬桶1套、女廁馬桶1套、共用洗手台1座未 復原（如原審卷一第29頁至第32頁照片所示）。 ⒔簡見有於108年2月19日交還系爭房屋鑰匙予房屋仲介。兩造 於110年6月10日完成系爭房屋點交。
⒕110年6、7月間由翁月珀將房屋遺留之吧台、隔間拆除，並將 洗手間回復原狀。
⒖翁月珀迄今未返還押租金70,000元予簡見有。 ⒗白飛綱公司將系爭租約所生損害賠償債權讓與簡見有（惟翁 月珀主張白飛綱公司對翁月珀並無損害賠償債權可主張）。
㈡本件爭點
⒈本訴部分爭點：
⑴系爭租約係於何時終止？經何人終止？
⑵簡見有依債務不履行之規定請求翁月珀負損害賠償責任，有 無理由？如有理由，翁月珀應賠償之項目及金額為何？ ⑶簡見有依系爭租約及不當得利之法律關係請求翁月珀返還押 租金，有無理由？
⑷翁月珀依序以水、電費、回復原狀費用、違約金債權對簡見 有之請求為抵銷，有無理由？
⒉反訴部分爭點：
⑴翁月珀請求簡見有2人連帶給付違約金，有無理由？如有，得 請求之違約金金額為若干？
⑵簡見有依序以押租金債權、裝潢費用損失債權、營業損失債 權行使抵銷，有無理由？
伍、本院之判斷
一、本訴部分
㈠系爭租約業經翁月珀於107年11月30日終止。 ⒈經查，系爭租約其他約定事項第2條約定：「本棟3樓以上是 住家。乙方（即簡見有）要作隔音設備」等語（見審訴卷第 26頁）。證人即房仲許文漢於原審證稱：我先前在永慶不動 產亞灣漢神加盟店工作，工作期間內為翁月珀居間仲介出租 系爭房屋事宜；兩造議約時，翁月珀得到之資訊是該場所會 放輕音樂，翁月珀就有提到3樓以上是住家，必須要有隔音 設備，簡見有有承諾會把隔音設備做好，他們會做的很專業 ，叫出租方要相信他等語（見原審卷二第131頁至第132頁） 。證人即仲介人員鍾紘恩亦證稱：簽約當天有談到三樓以上 有住戶，出租方有特別提到不可以打擾到住戶，所以契約上 註記承租方要做好隔音設備等語（見本院卷一第362頁）。 而證人許文漢、鍾紘恩既居間兩造締結系爭租約，並代兩造 處理租賃事宜，其等就系爭租約之締結過程、契約內容應有 相當了解，且其等與兩造間亦無何特殊利害關係，應無甘冒 偽證風險為不實陳述之理，是其證述應堪採信。是以，翁月 珀既為避免簡見有租用系爭酒吧影響系爭大樓住戶，而特別 要求簡見有應設置完善之隔音設備，並經簡見有承諾為之， 足徵簡見有依系爭租約有防免系爭酒吧營業聲響干擾系爭大 樓住戶之安寧維持義務甚明。
⒉次查，系爭酒吧自107年8月9日開始經營後，迭經他人向高雄 市政府環境保護局檢舉該酒吧有擴音器聲響、卡拉OK唱歌噪 音等問題，並迭經報警檢舉妨害安寧（音樂很大聲、唱歌音 樂聲過大、唱歌喧嘩等），系爭大樓管委會並於107年11月6 日寄發存證信函限期改善噪音問題等情，有高雄市政府109 年4月30日高市警勤字第10902183300號函、高雄市政府警察 局苓雅分局109年5月13日高市警苓分偵字第10971313400號 函暨報案紀錄單、高雄市政府環境保護局113年3月22日高市 環局第00000000000號函暨檢舉案件資料、存證信函在卷可 稽（見原審卷一第92頁至第93頁、第99頁至第113頁、第122 頁至第182頁、本院卷一第267頁至第272頁）。又證人即系 爭大樓住戶吳清耀於原審證稱：我是系爭大樓7樓之2住戶， 曾於107年9、10月間至109年9、10月間擔任管委會主委；系 爭酒吧大約從晚上9點營業到凌晨5點左右；酒吧播放的音樂 很大聲，重低音會震動到樓地板，住戶晚上無法睡覺就會報 警處理，3至5樓住戶受影響較嚴重，幾乎在營運期間天天報 警；我住在7樓，偶爾會因為震動聲影響而醒過來；管委會 也為此事進行討論，甚至提案掛白布條抗議，引起公眾注意 ，但我有請住戶要理性一點；之後有寄存證信函要求酒吧加 強隔音設備，但住戶們仍然覺得無效等語（見原審卷三第77 頁至第79頁）。又證人吳清耀為系爭大樓住戶，有親自見聞 系爭酒吧營業造成之聲響，且其證稱曾寄發存證信函要求改 善噪音等語，亦與客觀事證核屬相符，是其證述足堪採信。 從而，系爭大樓住戶既迭遭系爭酒吧噪音所擾，堪認簡見有 確有違反系爭租約所定之安寧維持義務。
⒊簡見有雖主張於施作裝潢時已善用吸音棉等隔音材以維護居 家安寧等語，並以裝潢費用估價單、證人即系爭酒吧裝潢業 者陳湘芹、系爭酒吧裝潢業者李東展之證述為憑（見原審卷 一第223頁至第224頁、卷二第45頁至第48頁、第88頁至第91 頁）。惟查，證人陳湘芹於原審證稱：我是宏邸室內裝修有 限公司的負責人，有受簡見有委託裝潢系爭酒吧；裝潢時有 使用吸音棉，使用的區域是在包廂裡及室外隔間，但完工後 只有晚上在現場以人耳做測試，將大門關閉後在房子裡大聲 放音響，在門外聽是否有噪音外溢，但沒有到樓上或樓下觀 察有無噪音外溢的情形，這部分當時沒有以儀器做測試；我 跟音響廠商討論時，沒有特別提及如何針對低頻音響隔音等 語（見原審卷二第45頁至第46頁、第90頁至第91頁）；證人 李東展於原審證稱：我有為簡見有做系爭酒吧之裝潢；我當 時有使用岩棉、吸音棉等材料。隔音棉是安裝在隔間、牆壁 及後陽台的採光罩；窗戶部分是用矽酸鈣板釘起來做為壁板
，裡面裝40K的吸音棉；地板則沒有裝設吸音棉或吸音墊； 施工完畢後，只有如證人陳湘芹所說把大門關起來在裡面放 音樂，在外面聽聽看有無噪音外溢，當時我們認為效果不錯 ，只有聽到一點點聲音，沒有感受到震動共鳴，但沒有以儀 器實施檢驗。至於吸音棉可以處理到多低頻的噪音，我不清 楚等語（見原審卷二第46頁至第47頁）。是依證人陳湘芹、 吳東展前開證述，簡見有雖有裝設隔音棉、吸音棉等隔音器 材，然僅有單純播放音樂，以人耳測試聲響情形，並未採用 專業儀器反覆進行聲響分貝量之檢測，亦未至系爭大樓住戶 居住樓層地點進行測試，更疏未慮及系爭酒吧實際經營時可 能招徠之眾多人流，以及人潮群聚下可能產生之共振效果。 且系爭酒吧之營業時點為深夜時分，為一般民眾夜間休息時 點，對於噪音聲響應較諸日間更為敏感。是自難以證人陳湘 芹、吳東展簡易之測試結果，逕認簡見有裝設之隔音設施已 達良好之隔音效果。
⒋至簡見有另主張報案紀錄單始終未認定有妨害安寧情事，甚 至將其餘無關情形指涉為妨害安寧，顯有誇大情形；另環保 局亦未檢測出音量有逾52分貝之情形等語。惟按噪音管制法 係屬行政法，其立法目的僅在維護國民健康及環境安寧，以 提高國民生活品質，此觀該法第1條之規定自明。中央主管 機關根據噪音管制法之授權而訂定之噪音管制標準，乃其依 土地使用現況、行政區域、地形地物、人口分布等因素，將 劃分噪音管制區及噪音管制標準，以促使產生噪音之業者進 行噪音污染源改善。然而債務之履行是否符合債務本旨，本 不以是否符合行政法規為唯一標準，而所謂債之本旨，應依 當事人之約定、契約目的、債務性質等為斷。查翁月珀既為 避免簡見有經營系爭酒吧影響系爭大樓住戶之居家安寧，而 特別要求簡見有應設置完善之隔音設備，則簡見有是否有盡 到安寧維持義務，自應以是否有干擾到住戶之居家安寧為標 準，而非以是否已達噪音管制法之管制標準來判斷。從而， 簡見有2人以環保局未檢測出音量有逾管制標準52分貝情形 ，已盡到安寧保持義務云云，自不足採。次查，依證人吳清 耀之上開證述，系爭酒吧確有因播放音樂、重低音震動地板 而滋擾住戶，屢屢報警處理及寄發存證信函限期改善，而依 高雄市政府警察局苓雅分局及函暨報案紀錄單、高雄市政府 環境保護局檢舉案件資料（見原審卷一第122頁至第182頁、 本院卷一第267頁至第272頁），系爭酒吧自107年8月9日開 始經營後，迭經他人向高雄市政府環境保護局檢舉該酒吧有 擴音器聲響、卡拉OK唱歌噪音等問題，並迭經報警檢舉有音 樂很大聲、唱歌音樂聲過大、唱歌喧嘩等妨害安寧情事，其
中依照環保局於107年8月14日凌晨12時1分至陳情人住家進 行量測，測得音量為50.2分貝，且向環境保護局、警局檢舉 達80餘次，檢舉者並非單一住戶，檢舉時間為長期而連續， 縱僅到場勸導或未予裁罰，仍可徵實有因簡見有開設視聽娛 樂設備經營卡拉OK，產生噪音滋擾或低頻震動之情事，且確 實已干擾到住戶之居家安寧，足認簡見有確有違反系爭租約 所定之安寧維持義務，而有未依債之本旨為給付之情事。至 員警表示現場查無不法情事，係針對系爭酒吧內有無色情交 易、開毒趴等犯罪情形為調查後所為之結果，並非表示無噪 音影響住戶安寧之情況，簡見有容有誤會。綜上，簡見有此 部分主張自難認可採。
⒌末查，系爭租約第14條約定：「甲乙丙各方遵守本契約各條 項約定，如有違背任何條件時，甲方（即翁月珀）得隨時解 約收回房屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責。」（見原 審審訴卷第25頁），是簡見有如有違反系爭租約之情事，翁 月珀自得依前開約定終止租約（上開約定雖係使用解約之字 眼，但揆諸兩造真意，應係指終止租約）。而簡見有違反安 寧維持義務乙節，業經本院論述如前，翁月珀自得依系爭租 約第14條約定終止系爭租約。是翁月珀於107年11月16日以 簡見有未改善噪音問題為由，以存證信函通知簡見有終止系 爭租約，要求簡見有應於107年11月30日前搬離、返還系爭 房屋，並經簡見有於107年11月16日收受上開存證信函等情 ，有該存證信函暨送達回證附卷可參（見原審審訴字卷第37 頁至第38頁、原審卷一第190頁至第193頁），可認系爭租約 業於107年11月30日終止。
⒍簡見有雖另主張：系爭租約並無約定出租人有期前終止租約 之權利，且依其他約定事項第5點後段，更明訂翁月珀於3年 內不得提前解約等語。查，系爭租約第14條約定：「甲乙丙 各方遵守本契約各條項約定，如有違背任何條件時，甲方（ 即翁月珀）得隨時解約收回房屋，因此乙方所受之損失甲方 概不負責。」另於「其他約定事項」第5點則約定：「雙方 如要提前解約，必須提前參個月通知相對方。甲方三年內不 能提前解約。」（見原審審訴卷第25頁至第26頁）。至於兩 造為何於「其他約定事項」第5點限制出租人翁月珀於3年內 不得提前終止租約（上開約定雖係使用解約之字眼，但揆諸 兩造真意，應係指終止租約），業據證人即負責協助解釋、 磋商之仲介人員許文漢於本院證稱：屋主3年內不得提前解 約，是承租人提出來的，因為承租人裝潢且要經營，才能夠 攤提成本，所以才會加註這條，對屋主來講，如果是合法持 續經營房東也是樂意，但是前提也是承租人有合法經營，在
租約裡面第14條，有提到承租人要合法使用房子。如果承租 人違背租賃契約，出租人是可以解約，不受三年限制等語（ 見本院卷一第297頁）。顯見該約定係因承租人要支出高額 費用進行裝潢，如因出租人短期即終止租約，將無從攤提成 本而增加經營風險。然兩造約定本條款之真意應係以承租人 並未違約或違法經營為前提，如認承租人違約或違法經營， 出租人亦不得提前終止租約，等同要求出租人要承擔承租人 違約或違法經營之風險，顯非事理之平，亦使出租人承擔無 法預測之風險，從而其他約定第5點有關提前終止租約之限 制，應不包括系爭租約第14條約定之情形。是簡見有主張翁 月珀於3年內不得提前終止租約云云，容有誤會，為不足採 。
㈡簡見有依債務不履行之規定請求翁月珀負損害賠償責任無理 由。
⒈按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人 ，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀 態。因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人 得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第42 3條、第227條第1項固有明文。惟所謂「合於約定之使用、 收益之狀態」，其意思表示合致之範圍，應就具體個案，綜 合締約過程、社會通念、契約風險之合理負擔，衡諸當事人 間共同主觀之認知加以判定，於確認出租人應為之給付內容 為何後，再據以認定出租人有無未依債之本旨給付之不完全 給付情事。又依民法第423條規定，出租人固負有「以合於 所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係 存續中保持其合於約定使用、收益之狀態」之義務，但此所 謂合於所約定使用、收益之租賃物，乃指該租賃物在客觀上 合於約定使用、收益之狀態為已足，至於承租人能否達到使 用收益之效果，則應非所問（最高法院84年度台上字第333 號判決意旨可參）。
⒉簡見有主張翁月珀未提供可經營系爭酒吧（視聽歌唱業）之 房屋予簡見有使用，且系爭房屋有打除樓地板情事，有不完 全給付之情事，為翁月珀所否認，即應由簡見有就上情負舉 證之責任。經查，證人即房仲鍾紘恩於原審證稱：我是承租 方簡見有、莊于霆的經紀人。是莊于霆打電話詢問系爭房屋 出租事宜，我透過許文漢告知翁月珀，租來的房子要作酒吧 使用，也要在那裡設立公司營業地址；我只有告知要作酒吧 使用；我不清楚莊于霆有無提及承租的房子須有特定使用執 照，我只知道酒吧必須在商業區經營，而系爭房屋的使用分 區是在商業區，所以應該沒有問題等語（見原審卷二第119
頁至第120頁背面）；於本院證稱：我們跟出租方說要做酒 吧放音樂及餐飲，但我不知道要做卡拉OK，承租方到簽約完 成後都沒有跟我說這件事等語（見本院卷一第363頁）。而 證人鍾紘恩既代表簡見有與翁月珀締結租約，就系爭租約磋 商過程及內容，自有一定理解，其與兩造亦無特別利害關係 ，應無刻意偏袒其中一方為虛偽陳述之理，是其證述應可採 信。又證人許文漢證稱：簡見有2人透過鍾紘恩來與我接洽 ；在雙方訂立租約以前，承租方曾經有要求出租方提出使用 分區證明，但我沒有印象他是否有特別提到系爭房屋必須可 供特定商業使用；使用分區證明是我協助屋主申請的，是當 初來委託系爭房屋出租就辦理的；在簽約以後，承租方為了 申請營業登記，所以要求要取得使用執照。就我所知承租方 在107年5月就辦妥營業登記。雙方在簽立租約以前，承租方 就已經有告知承租系爭房屋是要做LOUNG BAR使用，直到107 年5月30日為止，承租方都沒有反應系爭房屋有不能做上開 行業使用的疑慮；承租方沒有告知翁月珀會在房屋內設置卡 拉OK等語（見原審卷二第131頁至第133頁）。參以莊于霆自 陳：我住在系爭房屋附近，知道原址是在經營泡沫紅茶店、 美式餐廳。看到招租布條後，我詢問仲介鍾紘恩，他很明確 告訴我那裡的使用分區是商三，可以做酒吧，也可以登記為 營利事業地址，後來有聯絡翁月珀討論詳情，翁月珀也同意 做酒吧使用，雙方才簽租約的等語（見原審卷第121頁）， 足徵兩造於簽立系爭租約時，契約要點為系爭房屋使用分區 是否屬於商業區、得否進行營利事業使用，並未論及是否設 置卡拉OK等視聽設備、系爭房屋得否為視聽歌唱業使用，簡 見有亦未曾因使用用途事宜向翁月珀表示異議。次查，簡見 有於107年5月8日成立白飛綱公司，設址登記於系爭房屋以 經營系爭酒吧。惟白飛綱公司設立之初所營事業登記項目為 菸酒、飲料批發、零售業、餐館業等，並未包含視聽歌唱業 。嗣於107年10月16日始增設視聽歌唱業為經營事業等節， 有白飛綱公司設立登記資料可佐（見審訴卷第27頁、原審卷 一第15頁），益可徵兩造於締約之時，並未約定系爭房屋必 須供作視聽歌唱業使用。是翁月珀交付僅須適於商業登記， 可供作為餐館業使用之房屋予簡見有，即屬合於系爭租約之 約定。至證人即系爭酒吧合夥人江玲如、鄭名志雖於本院證 稱：在承租系爭房屋前，有跟屋主說要做包廂，唱卡拉OK等 語（見本院卷一第303頁、第308頁），然證人江玲如、鄭名 志均非實際參與系爭租約討論及簽訂之人，且其等對於簽訂 系爭租約之情形及詳細條款亦均不清楚明瞭，所為證詞又與 前揭事證不符，亦無從據以認定翁月珀有承諾提供可經營視
聽歌唱業之房屋予簡見有使用，是尚難以其等證詞為簡見有 有利之認定。
⒊系爭房屋雖因未經申請許可擅自變更為視聽歌唱業（B-1）及 打除樓板等，涉違反建築法第73條第2項規定，經高雄市政 府工務局於107年10月9日函請建物使用人限期改善，即命建 物使用人應將建物恢復與原核准圖說及原核准用途相符，或 委託開業建築師辦理建築物變更使用執照等情，此有高雄市 政府工務局107年10月9日高市工務建字第10738436900號函 可稽（見本院卷一第337頁至第338頁）。然兩造於締約之時 ，並未約定系爭房屋必須供作視聽歌唱業使用，已如前述。 又按建築物使用之變更符合下列一定規模以下之使用類組變 更者，得免辦理使用執照變更：地面第二層以下至地下第一 層以上(得含夾層），面積未達300平方公尺住宅變更作為餐 廳，高雄市建築物免變更使用執照辦法第3條定有明文。經 查，系爭房屋為地面2層房屋，總面積為84.87平方公尺，使 用用途為公寓住宅等情，有系爭房屋使用執照、建物查詢資 料存卷可查（見原審審訴卷第31頁至第33頁、原審卷三第17 7-1頁），是依首揭規定，系爭房屋無須變更使用執照，即 可作為餐廳業使用。次查，系爭房屋位於第三種特定商業專 用區內，翁月珀有交付系爭房屋使用執照予簡見有，為兩造 所不爭執（見原審卷三第187頁）。而簡見有係為辦理營業 登記要求取得使用執照，翁月珀亦有配合提供使用分區證明 予簡見有等情，並經證人許文漢證述明確（見原審卷二第13 1頁至第133頁），且簡見有於107年7月7日開業後至107年11 月22日停業止，確實有於系爭房屋經營系爭酒吧營利，有財 政部高雄國稅局109年4月17日財高國稅苓銷字第1092401648 號函暨營業人銷售額與稅額申報書在卷為佐（見原審卷一第 56頁至第84頁），此復為簡見有所不否認，足見客觀上系爭 房屋於上開期間，簡見有均得有效利用並供系爭酒吧為餐廳 營業，堪認翁月珀業已提供符合約定用益之租賃物予簡見有 。縱高雄市政府工務局於107年10月9日有限期改善打除樓地 板之函文，亦僅係簡見有得請求翁月珀將建物恢復與原核准 圖說及原核准用途相符，或委託開業建築師辦理建築物變更 使用執照，簡見有仍得有效利用並供系爭酒吧為餐廳營業， 亦即不影響翁月珀已提供符合約定用益之租賃物予簡見有經 營餐廳。至簡見有嗣後增加視聽歌唱業為營業項目，因而須 配合行政法規辦理相關事宜，應非屬翁月珀之義務。蓋簡見 有所經營系爭酒吧，實際經營方式、營業態樣，此僅為簡見 有所得決定，而系爭酒吧究竟該當於行政法規上之何一事業 形態，應為簡見有於締結系爭租約前，本身所應探知且須告
知翁月珀者，以確認系爭房屋是否符合法令規範，再由兩造 據以決定是否締結租賃契約。況觀諸系爭租約，兩造就系爭 房屋之使用執照或類組等變更事宜並無特別約定，簡見有誤 認系爭酒吧之事業分類，亦不可歸責於翁月珀，自不得於事 後再藉此主張翁月珀未提供合於視聽歌唱業之房屋使用。簡 見有縱因此未達到其預期之用益效果，亦非翁月珀未提供合 於兩造約定之租賃物所致，是簡見有主張翁月珀未提供適於 視聽歌唱業之租賃物，應負不完全給付之賠償責任，即難認 有理。故簡見有依民法第227條規定，請求翁月珀賠償裝潢 費用損失及營業損失，自屬無據。
㈢簡見有依系爭租約請求翁月珀返還押租金有理由。 ⒈按押租金在擔保租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係 消滅前，出租人雖不負返還之責，然租賃關係既已消滅，且 承租人無租賃債務不履行之情事，其請求出租人返還押租金 ，自為法之所許。惟押租金之主要目的在於擔保承租人履行 租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務 不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於 抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題。
⒉經查，系爭租約系爭租約第5條約定：「乙方應於訂約時，交 於甲方新台幣柒萬元正作為押租保證金，乙方如不繼續承租 ，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金」（ 見原審審訴卷第23頁）。次查，系爭租約於107年11月30日 業已終止，經本院詳述如前，是兩造間之租賃關係既已消滅 ，依前揭說明，翁月珀即有返還押租金予簡見有之義務，翁 月珀對於簡見有依系爭租約得請求返還押租金70,000元亦不 爭執（見本院卷一第157頁），故簡見有依系爭租約第5條請 求翁月珀返還押租金7萬元，即屬有據。又此部分已依系爭 租約之法律關係為勝訴判決，則簡見有另主張依不當得利之 法律關係請求部分，自毋庸再為審酌。
㈣翁月珀依序以水、電費、回復原狀費用、違約金債權對簡見 有之請求為抵銷，有無理由，分述如下：
⒈水、電費部分：
⑴按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條前段定有明文。又系爭租約第3、19條約定 系爭房屋水、電費由簡見有負擔（見審訴字卷第23、25頁） 。是於系爭租約存續期間（即至107年11月30日止），簡見 有本應負擔系爭房屋之水、電費，系爭租約終止後，簡見有 更無占用系爭房屋使用水電費之正當權源。簡見有於交還系 爭房屋鑰匙前，得進出系爭房屋進行裝潢設備拆遷、清運、 善後等作業，衡情於簡見有拆遷作業期間，自須使用系爭房
屋之水、電甚明，而有負擔其所使用水電費之必要。 ⑵是以，依水電費單據、繳費憑證（見原審卷一第199頁至第20 4頁）核算，簡見有占用系爭房屋之電費共計15,044元、積 欠之水費共計3,103元，上開水電費用合計18,147元，既為 簡見有所應負擔者，卻由翁月珀代為支出、代負繳納義務， 簡見有自應返還18,147元之不當得利予翁月珀，此亦為簡見 有所不爭執（見本院卷一第157頁）。
⑶至其餘為高雄市○○區○○○路000○00號0樓之0房屋之電費單據部 分（共15,691元，見原審卷一第201、202頁），要與簡見有 承租之系爭房屋有間，翁月珀復未提出其他證據證明上開房 屋電費為簡見有占用所產生，是翁月珀此部分主張，自難認 有理。
⒉回復原狀費用部分：
⑴按解釋契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在 ，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能 拘泥文字致失真意。而所謂探求當事人之真意，如兩造就其 真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目 的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該 意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內 ，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義
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