臺灣高等法院臺南分院民事判決
112年度重上更二字第19號
上 訴 人 江安邦
訴訟代理人 顏伯奇律師
被上訴人 范燦麟
范揚生
共 同
訴訟代理人 劉烱意律師
複代理人 歐陽圓圓律師
上列當事人間請求確認契約關係存在等事件，上訴人對於中華民
國109年5月14日臺灣臺南地方法院第一審判決（108年度重訴字
第113號）提起上訴，經最高法院第二次發回更審，本院於113年
9月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：兩造於民國106年3月8日簽訂不動產買賣契約
書（下稱系爭買賣契約），上訴人以總價新臺幣（下同）1,
320萬元，向被上訴人買受臺南市○○區○○○段○○○小段000、00
0、000-0、000、000、000、000、000、000-0地號土地（嗣
其中000-0地號土地分割出同段000-0地號土地、000地號土
地分割出同段000-0地號土地、000地號土地分割出同段000-
0地號土地，詳如附表所示，並合稱系爭土地）及其上雞舍
、地上物，並約定被上訴人應於同年8月15日前取得農業用
地作農業（畜牧）設施容許使用同意書（下稱農業設施使用
同意書）、建築執照、使用執照及畜牧場登記（以下合稱畜
牧登記），倘主管機關不予核准，雙方合意解除契約。因畜
牧登記遲未通過，兩造合意展延繼續辦理，且未定期限。然
被上訴人不僅不配合提出相關文件辦理登記，更於107年9月
21日寄發存證信函通知上訴人解除契約。被上訴人係以不正
當方法，促使系爭買賣契約解除條件成就，且未經催告，即
以可歸責於己之事實解除契約，上訴人不同意解除系爭買賣
契約，系爭買賣契約仍屬有效，被上訴人仍負有履行系爭買
賣契約之義務等語。為此，依民法第345條規定，起訴請求
：㈠確認系爭買賣契約關係存在。㈡被上訴人於上訴人給付1,
270萬元後，應偕同上訴人將系爭土地之所有權移轉登記並
交付與上訴人。㈢被上訴人應將臺南市○○地政事務所111年9
月19日複丈成果圖（即重上更一卷第173頁之土地複丈成果
圖）所示編號A雞舍（面積674平方公尺）、編號B雞舍（面
積364平方公尺）、編號C雞舍（面積222平方公尺）、編號D
雞舍（面積510平方公尺）、編號E管理室（面積19平方公尺
）（以下就上開地上物合稱系爭地上物）之事實上處分權移
轉並點交與上訴人。
二、被上訴人則以：被上訴人前透過上訴人胞兄江安順之介紹，
委託陳文章辦理畜牧登記，嗣兩造簽立系爭買賣契約，其中
第14條其他約定事項第2項約定「倘雞舍執照有核發通過（
最遲106年8月15日）賣方不賣，則賣方須賠償違約金伍拾萬
元正（連同簽約金返還壹佰萬元正）。若雞舍執照無法核發
通過，則雙方同意無條件解除契約，賣方無息退還已收簽約
款伍拾萬元正。」（下稱系爭約定），故系爭買賣契約應定
性為附解除條件之買賣契約，以106年8月15日畜牧登記無法
核發通過為解除條件。因陳文章未依限完成畜牧登記，系爭
買賣契約解除條件成就，被上訴人雖同意如陳文章於107年9
月18日前完成畜牧登記，則繼續履行買賣契約，惟上訴人當
時未表示意見，是應回歸系爭約定，系爭買賣契約於106年8
月15日即解除。又被上訴人委任上訴人推薦之陳文章辦理畜
牧登記，因陳文章判斷錯誤或辦事不力，無法於106年8月15
日之期限内完成，被上訴人亦同意讓其展延一年有餘（107
年9月18日），被上訴人並無以不正當方法使畜牧登記無法
完成。又縱認被上訴人違約，依系爭約定，被上訴人亦僅需
賠償違約金50萬元及返還簽約金50萬元為已足，無需將系爭
土地及地上物移轉、交付與上訴人等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並
聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第㈡、㈢項部分廢棄。㈡確
認系爭買賣契約關係存在。㈢被上訴人於上訴人給付1,270萬
元後，應偕同上訴人將系爭土地之所有權移轉登記並交付與
上訴人；被上訴人應將系爭地上物之事實上處分權移轉並點
交與上訴人。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。（上訴人就
原審駁回其請求協同辦理系爭地上物之農業設施使用同意書
、建築執照、使用執照及畜牧場登記、給付代辦費用50萬元
部分，未提起上訴，業已確定，不在本院審理範圍內，不予
贅述）。
四、本件不爭執事項：
㈠兩造於106年3月8日簽訂系爭買賣契約，約定由上訴人向被上
訴人購買系爭土地，買賣總價為1,320萬元，上訴人於簽約
時已給付簽約款50萬元（原審卷第39至51頁）。
㈡系爭買賣契約第14條第1、2項手寫約定：「一、現況交地，
含地上物、雞舍、地上種植物。」、「二、倘雞舍執照有核
發通過（最遲106年8月15日），賣方不賣，則賣方需賠償違
約金伍拾萬元正（連同簽約金返還壹佰萬元正）。若雞舍執
照無法核發通過，則雙方同意無條件解除契約，賣方無息退
還已收簽約款伍拾萬元正。」（原審卷第47頁）。
㈢被上訴人范揚生（下稱范揚生）於105年12月28日委任陳文章
辦理系爭土地之雞舍執照及合法畜牧場登記等事宜，因陳文
章遲未完成委任事務，故范揚生向法院起訴請求陳文章返還
已給付之委任費用，經臺灣嘉義地方法院以107年度嘉簡字
第718號事件（下稱嘉簡字第718號事件）審理後，認定陳文
章未依限於107年9月18日完成畜牧場登記，判決命陳文章應
給付范揚生12萬7,000元本息確定（原審卷第147至165頁，
下稱嘉簡字第718號判決）。
㈣臺南市政府於107年9月3日以府農畜字第0000000000號函，檢
送范揚生申請於000、000-0、000、000、000地號等5筆土地
（下稱000等5筆地號土地）之農業設施使用同意書（原審卷
第261頁），並說明係依據范揚生於000年0月00日、同年8月
23日補正資料辦理（原審卷第259頁）。
㈤被上訴人於107年9月21日寄發嘉義中山路郵局第360號存證信
函與上訴人，內容略為：被上訴人依系爭買賣契約第14條約
定，解除買賣契約，並退還上訴人已交付之50萬元，請上訴
人提供退款帳號等語，經上訴人於同年9月25日收受（原審
卷第61至65頁、本院卷一第165頁）。
㈥上訴人於107年11月23日寄發朴子海通路郵局第58號存證信函
與被上訴人，內容略為：上訴人已多次表示希望自行申辦雞
舍及畜牧登記，陳文章無法完成上開事務，乃其個人因素造
成，請被上訴人於函到5日內提供所需文件與上訴人，以利
完成雞舍及畜牧登記等語，經被上訴人於同年11月26日收受
（原審卷第67至73頁）。
㈦被上訴人於108年3月25日寄發嘉義中山路郵局第100號存證信
函與上訴人，並隨函檢附50萬元郵政匯票（重上更一卷第10
9至111頁）；上訴人收受上開存證信函後，於同年4月15日
寄發朴子海通路郵局第14號存證信函與被上訴人，並檢還該
匯票（原審卷第201至207頁），被上訴人有收受該存證信函
。
㈧范揚生於000年0月0日另委託訴外人王惠茹申請於601等5筆地
號土地上新建畜牧設施之建築執照，經臺南市政府工務局於
同年11月4日發照，附表加註事項1.工程進度100%已全部完
工（重上更一卷第115至116、125至127頁）。
㈨范揚生於000年0月00日申請000等5筆地號土地上畜牧設施之
使用執照，經臺南市政府工務局於111年8月26日核發(111)
南工使字第2521號使用執照。
㈩范揚生於000年0月00日提出畜牧場登記申請書，申請登記「○
○畜牧場」，經臺南市白河區公所（下稱白河區公所）函轉
臺南市政府農業局（下稱農業局），農業局於112年8月8日
核發畜牧場登記證書，場址為000等5筆地號土地（本院卷二
第39至59頁）。
如附圖所示編號E（管理室）之地上物，為被上訴人出資興建
。
五、本件爭執事項：
㈠系爭買賣契約有無系爭約定雞舍執照無法通過之情形？系爭
買賣契約是否曾經兩造合意展延？是否已生解除效力？
㈡兩造間系爭買賣契約關係是否存在？
㈢上訴人依系爭買賣契約，請求被上訴人應於上訴人給付買賣
價金1,270萬元後，將系爭土地所有權移轉登記並交付與上
訴人，及將系爭地上物之地上物事實上處分權移轉並交付與
上訴人，有無理由？
六、得心證之理由：
㈠按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭
句，民法第98條定有明文。次按解釋契約，應於文義上及論
理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全
文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他
一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目
的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎（最高法院
112年度台上字第1621號民事判決意旨參照）。經查，兩造
於系爭買賣契約第14條其他約定事項，以手寫方式記載：「
一、現況交地，含地上物、雞舍、地上種植物。二、倘雞舍
執照有核發通過（最遲106年8月15日），賣方不賣，則賣方
需賠償違約金伍拾萬元正（連同簽約金返還壹佰萬元正）。
若雞舍執照無法核發通過，則雙方同意無條件解除契約，賣
方無息退還已收簽約款伍拾萬元正。三、賣方申請鑑界，費
用賣方支付，四、賣方需申請農用，不課徵增值稅。本買賣
含同段000-0地號土地使用權。」等字句，有系爭買賣契約
在卷可稽（原審卷第47頁）。依上開契約約定內容，可知系
爭買賣標的物除系爭土地外，尚包含有土地上之雞舍等地上
物及植物。又依上訴人所述：被上訴人須辦理系爭地上物之
農業設施使用同意書、建築執照、使用執照及畜牧場登記，
並約定應於106年8月15日完成上開手續，若無法核發通過，
雙方同意無條件解約等語（原審卷第15頁），及被上訴人所
陳：被上訴人欲申請雞舍執照，其過程尚需辦理農業設施使
用同意書、基地測量、版橋興建及通行許可、土地分割、建
築執照、使用執照及畜牧場登記等事項等語（本院卷一第90
頁），足認系爭約定所載之「雞舍執照」，應指畜牧登記。
再者，系爭土地使用分區及使用地類別均為一般農業區、農
牧用地，此有系爭土地登記第一類謄本在卷可參（原審卷第
21至37頁、本院卷二第75至77頁），兩造買賣標的物既包含
有系爭土地及雞舍等地上物，如未取得畜牧登記，將無法以
農牧用地辦理免徵土地增值稅，且需拆除雞舍等地上物回復
農用後，方得辦理所有權移轉登記。由此可知，兩造係基於
買賣土地及其地上物之使用現況、目的及稅賦等多種因素之
考量，而為系爭買賣契約第14條之約定，因此兩造就系爭買
賣契約第14條各款約定之闡釋，應綜合第14條整體約定內容
為解釋，方符合契約當事人之真意。
㈡上訴人雖主張系爭約定之真意，應以畜牧登記申請經主管機
關駁回，無法核發通過，解除條件才成就，然此為被上訴人
所否認，並以前詞置辯。經查：
⒈系爭土地為能取得畜牧登記，其過程需辦理農業設施使用
同意書、基地測量、版橋興建及通行許可、土地分割、建
築執照、使用執照及畜牧場登記等事項，被上訴人於兩造
簽立系爭買賣契約前，業已委任陳文章辦理上開事務，陳
文章並於105年12月28日製作白河雞舍報價單1紙（下稱10
5年12月28日第一份報價單），其上記載陳文章於同年月2
9日收受簽約金3萬元，預計申請使用執照7個月，即自105
年12月29日起算，應於106年7月28日以前完成，有該份報
價單附卷可參（重上卷第281頁），並據陳文章於嘉簡字
第718號事件中陳述在卷（嘉簡字第718號事件卷《下稱嘉
簡卷》第42頁），且陳文章係由上訴人之兄長江安順介紹
予被上訴人辦理畜牧登記等事實，為兩造所不爭執，並有
被上訴人對陳文章提起返還價金事件之嘉簡字第718號判
決在卷可佐（原審卷第147至165頁），足見兩造於106年3
月8日簽立系爭買賣契約時，被上訴人委任陳文章辦理畜
牧登記業務已進行相當之時間，而就系爭土地及地上物買
賣，因牽涉現有雞舍使用現況、農牧用地及稅賦等因素，
就將來得否辦理畜牧登記成功乙事，對系爭買賣契約效力
影響甚鉅，兩造因而參考陳文章在105年12月28日第一份
報價單所載申請執照期程7個月（即於106年7月28日以前
完成），於契約第14條第2點約定「倘雞舍執照有核發通
過（最遲106年8月15日），賣方不賣，則賣方需賠償違約
金伍拾萬元正（連同簽約金返還壹佰萬元正）。若雞舍執
照無法核發通過，則雙方同意無條件解除契約，賣方無息
退還已收簽約款伍拾萬元正」等語；再衡酌系爭買賣契約
付款期程之約定，第二期用印款100萬元之付款日期係約
定為106年8月15日，即系爭買賣契約第14條約定之日期，
相互參照，可知兩造係約定，以「畜牧登記於106年8月15
日前仍未核發通過」作為系爭契約之解除條件，亦即如於
106年8月15日以前，畜牧登記業經核發通過，則系爭買賣
契約繼續有效，被上訴人若悔諾不願出賣系爭土地及地上
物，則除應返還買賣定金50萬元外，尚需賠償上訴人50萬
元之違約金；反之，畜牧登記於106年8月15日前仍未經核
發通過，則系爭買賣契約解除條件成就，被上訴人返還上
訴人定金，兩造不受系爭買賣契約之拘束，系爭買賣契約
失其效力。此亦據證人即系爭買賣契約承辦代書蔡文宗前
於本院證稱：「（問：兩造為何會作前開之約定？）因為
辦雞舍與一般的過戶是不同的，要取得雞舍的證照都有特
定人在辦，所以當初他們有約定什麼時間內要通過雞舍的
申請。」、「（問：他們有約定什麼時間內要通過雞舍申
請？）就是106年8月15日通過。」、「（問：當時為何會
記載106年8月15日為最遲雞舍執照核發通過之日期？）這
個不是我們代書或是他們雙方面可以掌握的，所以就有一
個約定的最後時間，不然就會遙遙無期。」、「（問：簽
約日期是106年3月8日，簽訂是106年8月15日，不到半年
。為何會約定那天？）印象中是賣方有請別人代辦，所以
這日期是他們預計可以辦完的時間。」、「（問：如果雞
舍執照沒有在106年8月15日前通過，就無條件解除或是還
要另外為意思表示？）契約書記載106年8月15日，如果在
這時間之前沒有辦好，當然就是無條件解除契約。」等語
可稽（重上卷第121、125頁）。
⒉上訴人固主張：其欲購買系爭土地及地上物，並申請太陽
能用電，對其而言只有主管機關處分無法核發畜牧登記，
其才會同意解約，且兩造於簽訂系爭買賣契約時，被上訴
人已接獲白河區公所通知辦理畜牧場設施登記之文件，上
訴人因此信賴政府機關會在短時間內作出准駁，才購買系
爭土地，主管機關准駁補照申請與否，乃履約重要事項，
兩造始以系爭約定，約定以政府機關之准駁作為契約後續
處理之依據，若被上訴人無法善盡責任辦理畜牧登記，非
雙方合意解約之條件等語。另證人即上訴人之兄江安順於
本院證稱：兩造簽立系爭買賣契約的7至8個月，我有到被
上訴人的一個小弟家去聊天，范揚生剛好過來一起聊天，
提到本件雞舍，並說如果價格可以就賣掉，當初我有問范
揚生雞舍有沒有合法，范揚生跟我說沒有，不過白河區公
所有發文要他補照，買賣時最主要的依據是白河區公所發
給地主補照的函文，因為有該函文，所以上訴人才有購買
系爭土地之意願等語（本院卷二第145至146頁、第148頁
）。惟查：
⑴經本院前審依上訴人之聲請，向白河區公所、農業局函
詢，是否曾就系爭土地上之畜牧場設施未辦畜牧場登記
，通知地主或相關人等辦理相關手續乙節。白河區公所
於110年1月14日所行字第0000000000號函僅回覆稱「二
、本所發文對象為范揚生君。三、另本案畜牧審核資料
為本府農業局。」等語（重上卷第165頁）；農業局於1
10年1月25日南市農畜字第1100113643號函僅回覆稱：
「查旨揭地號000、000-0、000、000、000等5筆地號已
於107年9月3日府農畜字第1070984263號函核准農業用
地作農業（畜牧）設施容許使用同意書，申請人應於建
場完成並取得建築主管機關核發之使用執照後逕向本局
辦理畜牧場登記，本局不另行通知」等語（重上卷第17
3至177頁）。經本院再依上訴人之聲請，向白河區公所
函調該所於上開回函所稱以范揚生為發文對象、通知范
揚生辦理畜牧場登記相關手續之函文，觀諸白河區公所
以112年12月21日所行字第0000000000號函覆檢送之相
關函文內容（本院卷一第193至367頁），均僅載明將范
揚生（或其代理人即訴外人黃寶玲）所提出申請農業設
施使用同意書之申請書及相關表件檢送與農業局，並以
副本送達范揚生（或其代理人黃寶玲）之意旨，發函日
期分別為106年6月28日、106年9月26日、107年4月10日
、107年6月7日，此與陳文章在嘉簡字第718號事件提出
之處理經過所載期程（嘉簡卷第42至44頁），即陳文章
於105年12月28日受被上訴人委任辦理畜牧登記後，係
於106年6月26日向白河區公所提出農業設施使用同意書
之申請，白河區公所於106年6月28日將申請書檢送農業
局，嗣經陳文章多次補正，白河區公所再分別於106年9
月26日、107年4月10日、107年6月7日將陳文章補正後
之申請書檢送農業局等情，互核相符。
⑵由上可知，本件審核畜牧登記是否應予核准者應為農業
局，而非白河區公所，白河區公所發函與被上訴人或其
代理人之日期，均係在兩造系爭買賣契約簽立日期之後
，且內容僅係將范揚生或其代理人所提出申請農業設施
使用同意書之申請書及相關表件檢送與農業局，並以副
本告知范揚生或其代理人，而非通知被上訴人辦理畜牧
場設施登記。江安順證稱在兩造系爭買賣契約前，范揚
生有向其陳稱白河區公所有發文要求補照，買賣時最主
要的依據是白河區公所發給被上訴人補照之函文，上訴
人就是因白河區公所有發函地主通知補照之函文，才有
購買系爭土地之意願云云，與上開白河區公所函覆結果
不符，所述難認為真實。又被上訴人於105年12月間委
請陳文章辦理畜牧登記，陳文章於105年12月28日提出
第一份報價單，約定申請使用執照期限為7個月，預計
於106年7月28日以前完成等情，已如前述；參酌前述白
河區公所、農業局之回函，及陳文章在嘉簡字第718號
事件中提出之處理經過，可知於兩造106年3月8日簽訂
系爭買賣契約時，應均尚不知畜牧登記申請所需補正事
項，而係基於上開陳文章所述之7個月辦理期程，為系
爭買賣契約第14條之約定。上訴人主張兩造簽訂系爭買
賣契約時，被上訴人已接獲白河區公所通知辦理畜牧場
設施登記之文件，上訴人因此信賴政府機關會在短時間
內作出准駁，才購買系爭土地，兩造始約定以政府機關
之准駁作為契約後續處理之依據云云，洵非可採。
⑶又兩造簽訂系爭買賣契約後，上訴人僅給付50萬元，兩
造雖約定第二期用印款應於106年8月15日給付，然上訴
人逾106年8月15日仍未為給付；且因系爭買賣契約之簽
訂，被上訴人就使用、收益、處分系爭土地及地上物之
權限將受拘束，若僅限於提出申請而主管機關不予核發
之情形，解除條件始為成就，將使系爭買賣契約之效力
無法及早確定，對於被上訴人顯為不利，衡情被上訴人
當無同意「僅限於提出畜牧登記申請於106年8月15日前
業經主管機關不予核准，契約解除條件始為成就，而於
主管機關未於106年8月15日前作出不予核准之決定時，
即需無期限等待主管機關作出准駁決定」，使系爭買賣
契約之效力可能陷於長期無法確定，其自身就系爭土地
及其上地上物之使用、收益、處分權限亦恐長期受到拘
束之理。且依系爭買賣契約第14條之文義觀之，亦無特
別以提出畜牧登記申請後，經主管機關「不予核准」之
情形為限。是應認被上訴人辯稱：因為系爭土地為農業
用地，其上養雞場若未完成畜牧登記，將無法以農牧用
地辦理免徵土地增值稅，且須拆除雞舍等地上物回復農
用，方得辦理土地所有權移轉登記，本件是不想拆除系
爭地上物，兩造又希望在符合農地農用之情況下出售系
爭土地，否則會衍生很多稅款問題，所以要申請畜牧登
記才可辦理系爭土地移轉登記，然系爭買賣契約簽訂當
時，兩造無法預料可否申請畜牧登記、以及申請時間要
多久，若懸而未決，被上訴人將不敢再利用系爭土地及
地上物，因被上訴人於105年12月間即委任陳文章辦理
畜牧登記，至106年8月15日有7月又18日可辦理，屆時
若無法完成登記，兩造即無須遲遲等待最後結果，上訴
人可將資金作為他用，被上訴人亦可對土地如何使用及
早規劃，雙方無須受到契約之拘束，故有系爭約定，「
無法核發通過」，係指未核發通過，未排除政府機關未
在約定期限前作出准駁之情形，並非僅限於主管機關不
予核發之情形，兩造當無任令系爭買賣契約長期無法確
定效力之理等語（原審卷第145、296頁、重上卷第78至
79頁、重上更一卷第89頁、本院卷一第160頁），應屬
合理可信。從而，兩造係以畜牧登記於106年8月15日前
是否業經核發通過之客觀事實，決定系爭買賣契約是否
因此失其效力，系爭約定所謂「無法核發通過」，係包
含主管機關未在兩造約定上開期限內作出准駁之情形，
堪以認定。
⑷至證人蔡文宗雖前於本院證稱：「（問：當時有無約定
政府不同意發雞舍執照的時候，這份契約要如何處理？
）如果不同意發的話，當然就是要解約了。」、「（問
：因此你在契約上面所記載雞舍執照無法核發通過，是
指市政府機關無法核發雞舍執照的情況？）是，當然。
就是106年8月15日前要核發出來。」、「（問：當時有
無約定賣方辦理雞舍執照，但政府機關仍未在106年8月
15日前要做出准、駁時，要如何處理？）這個沒有特別
載明。」等語（重上卷第123頁）。然依前開說明，系
爭買賣契約第14條既未特別排除政府機關未在106年8月
15日前作出准、駁之情形，兩造當無任令系爭買賣契約
長期無法確定效力之理，是買賣契約雙方當事人之真意
，應係以「畜牧登記於106年8月15日前仍未核發通過」
作為系爭契約之解除條件，無庸等待主管機關駁回畜牧
登記之申請，確定無法辦理畜牧登記，解除條件方為成
就。上訴人以蔡文宗上開證述，主張應以畜牧登記申請
經主管機關駁回，無法核發通過，解除條件才成就云云
，與系爭買賣契約第14條約定之文義及雙方之真意不符
，亦非可採。
㈢按民法第246條第1項前段規定「以不能之給付為契約標的者
，其契約為無效。」該項所稱之不能之給付，係指自始客觀
不能而言，即依社會通常觀念，債務人應為之給付，不能依
債務本旨實現，惟倘僅係主觀、暫時之不能給付，難謂其契
約為無效（最高法院87年度台上字第281號民事判決意旨參
照）。上訴人雖主張：兩造於106年3月8日簽立系爭買賣契
約前，陳文章已簽立105年12月28日第一份報價單，因被上
訴人委託事項無法取得畜牧登記，107年5月8日才又追加委
託事項（版橋申請、營造、拆除費用、ㄇ形浪板、土地分割
），陳文章因而於該日簽立第二份報價單（下稱107年5月8
日第二份報價單），足見系爭約定所約定106年8月15日前核
發通過畜牧登記，係以不能之給付為契約標的，依據民法第
246條規定，系爭約定所載於106年8月15日前完成畜牧登記
及解約效力之約定乃無效云云。然查，被上訴人如何委託陳
文章辦理畜牧登記、被上訴人與陳文章間之契約內容為何，
係屬被上訴人與陳文章間另一法律關係之問題，尚不能以被
上訴人與陳文章間之契約內容、被上訴人係委託陳文章辦理
何事項等節，據以認定兩造間之系爭約定係以不能之給付為
契約標的，而有自始客觀不能之情形。況上訴人於原審亦自
承：被上訴人與陳文章間委託辦理之事項，與本件雞舍執照
無法核發通過之要件並非有當然之關聯性等語（原審卷第14
4頁）。是上訴人此部分之主張，亦難採認。
㈣畜牧登記於106年8月15日未經核發通過後，兩造有合意將解
除條件之約定改為「畜牧登記於107年9月18日前仍未核發通
過」，惟畜牧登記於該日之前仍未經核發通過，系爭買賣契
約已因解除條件之成就而失其效力：
⒈系爭約定關於畜牧登記核發通過之期限106年8月15日屆至
後，被上訴人仍有繼續申請辦理畜牧登記，並於107年3月
20日取得新建版橋作為農業設施（畜牧）通行許可書、於
107年9月3日取得農業設施使用同意書等情，有臺灣嘉南
農田水利會白河水庫管理處107年3月20日白河水庫業字第
0000000000號函暨臺灣嘉南農田水利會稅立建造物施工許
可書、農業局107年9月12日南市農處字第0000000000號函
、臺南市政府107年9月3日府農畜字第0000000000號函暨
農業設施使用同意書、以及前述白河區公所以112年12月2
1日所行字第0000000000號函所檢送於106年6月28日、106
年9月26日、107年4月10日、107年6月7日將范揚生所提出
申請農業設施使用同意書之申請書及相關表件，檢送與農
業局之函文附卷可參（原審卷第231至239頁、本院卷一第
193至367頁）。又證人蔡文宗前於本院證稱：「（問：雞
舍執照未於106年8月15日前核准通過，兩造有無約定再展
延日期？如有，約定展延到何時？）我電話中問他們，他
們說他們自己會協商、會展延。我沒有印象說要展延到何
時。」、「他們有表示要延期，我當時的瞭解是他們還繼
續辦，辦照還沒有下來，所以雙方要協商延期。」、「（
問：後來你有無幫他們雙方處理買賣契約的糾紛嗎？）沒
有。」等語（重上卷第122頁）。證人陳勇勝於原審到庭
證稱：我有處理過兩造間土地糾紛調解，調解時地主就畜
牧登記還沒辦好，當時地主說還在辦畜牧登記，好像說辦
好才要繼續作買賣，我問地主說登記要辦到什麼時候，他
沒有說日期給我等語（原審卷第382至384頁）。是依上開
函文及證人蔡文宗、陳勇勝之證述，可知於106年8月15日
畜牧登記仍未經核發通過後，被上訴人仍有繼續辦理申請
畜牧登記之相關事宜，兩造並有協商延期，惟證人蔡文宗
、陳勇勝均不知悉兩造協商延期後之結果為何，以及延期
至何時。
⒉證人江安順於本院證稱：陳文章是我介紹給范揚生處理雞
舍補照事宜，我有去催陳文章、范揚生處理雞舍補照事宜
，因為兩造買賣有成立，我才有傭金可以拿，在我經手催
促陳文章、范揚生補照期間前後約1年，范揚生都跟我說
還在辦；起初陳文章跟范揚生約定辦補照的時間是6、7個
月，結果沒有過，我在106年上半年有問陳文章怎麼辦這
麼久，陳文章跟我說資料沒有齊全，就會被白河區公所打
回來；在106年8月15日前後，陳文章有麻煩我跟他去向范
揚生延半年的補照期限，范揚生有同意再延半年；106年8
月15日後我如果有去被上訴人家或附近，也會問辦理的進
度如何，范揚生就是一直回覆我還在辦，沒有表示辦理的
期間要到甚麼時候，我有將這個情形告訴上訴人，後來上
訴人等太久，要求我跟范揚生反應直接買賣，上訴人自己
請人去處理補照事宜，被上訴人沒有跟我回答好或不好，
之後我就沒有再催等語（本院卷二第146至152頁）。依上
開江安順之證述，固可認定陳文章於106年8月15日前後，
曾委託江安順向范揚生再延長半年補照期限，范揚生亦同
意，其後江安順再向范揚生催促時，范揚生僅表示還在辦
理，並未表示辦理期間到何時，上訴人則透過江安順向被
上訴人表示要由上訴人自己處理補照事宜等情，然亦可知
被上訴人對於上訴人要求要自己辦理補照乙事並未表示同
意，且江安順之後亦未再催促被上訴人辦理。且由江安順
證稱：兩造沒有再見面談論要如何處理系爭買賣契約，其
有聽上訴人說過兩造有前往嘉義縣中埔鄉調解委員會（下
稱中埔調委會）進行調解，但其沒有參與等語（本院卷二
第152頁），足認江安順對於兩造後續就系爭買賣契約延
長補照期限之具體協調內容究竟為何，並未參與且亦非清
楚知悉。
⒊觀諸上訴人提出陳文章簽立之107年5月8日第二份報價單，
其上記載「於107年9月18日畜牧登記完成，如無法完成費
用退費」等語（原審卷第59頁），足認被上訴人委託陳文
章辦理畜牧登記，於106年8月15日無法核發通過後，有與
陳文章合意將辦理之期限延展至107年9月18日。又上訴人
於本件起訴狀自承：107年7月6日調解時，上訴人要求被
上訴人若無法辦理畜牧登記，上訴人已找到可以申辦之顧
問公司，可代為辦理，被上訴人信誓旦旦表示其所委託之
陳文章會辦妥登記，並提出陳文章申請畜牧登記之107年5
月8日第二份報價單，上訴人信以為真，豈料被上訴人又
委託律師於107年9月21日發函表示系爭買賣契約已解除，
上訴人不同意解約要求，請求被上訴人提出相關資料，由
上訴人辦理登記等語（原審卷第15頁），並提出中埔調委
會通知書、107年5月8日第二份報價單、107年9月21日嘉
義中山路360號存證信函、107年11月23日朴子海通路郵局
58號存證信函為證（原審卷第57至69頁）。可知於107年7
月6日中埔調委會調解過程中，上訴人向被上訴人表示如
無法辦理畜牧登記，上訴人可另外委託他人辦理時，被上
訴人有將107年5月8日第二份報價單交付上訴人，向上訴
人稱陳文章已表示會於107年9月18日前辦妥登記，上訴人
因而相信被上訴人所述，陳文章將於107年9月18日前辦妥
登記等情。如被上訴人無意將系爭約定原定畜牧登記核發
通過之期限延展至107年9月18日，其大可於上開調解期日
中，向上訴人表示系爭買賣契約已因解除條件成就而失其
效力，其無繼續履行買賣契約之義務，而無提出107年5月
8日第二份報價單，向上訴人表達陳文章已表示會於107年
9月18日前辦妥畜牧登記之必要；且從上訴人自承對於被
上訴人所述陳文章已表示會於107年9月18日前辦妥登記乙
節「信以為真」，至被上訴人委託律師於107年9月21日發
函表示系爭買賣契約已解約前，均未見上訴人另有再要求
由被上訴人自行另委託他人辦理畜牧登記乙節觀之，亦足
認被上訴人於起訴狀所稱「信以為真」，應包含相信被上
訴人所述，陳文章將於107年9月18日辦妥畜牧登記，並因
而同意將系爭約定原定106年8月15日畜牧登記核發通過期
限，延展至107年9月18日之意。參以被上訴人於107年7月
6日調解期日後，係至107年9月21日始再次發函向上訴人
表示系爭買賣契約業已解除，被上訴人並於原審陳稱：陳
文章為上訴人推薦之代辦業者，無法在契約約定之期限完
成，在兩造協商之下，同意讓他延長申請期限，最後的期
限是在107年9月18日等語（原審卷第145頁），以及於本
院陳稱：畜牧登記最後能否核發通過、核發通過要多久，
兩造都沒有把握，為了趕快確定彼此權利義務關係，所以
要訂一個時間，避免拖了5年、10年這個買賣懸在那裡，
上訴人資金不能利用，被上訴人土地也不能做進一步處理
，後來106年8月15日沒有核准通過，上訴人很想買，因陳
文章跟被上訴人說107年9月18日可完成畜牧登記，被上訴
人就同意延長到此日，也有提出陳文章報價單給上訴人看
，上訴人也有同意，所以如果有延長，也是延長至107年9
月18日，被上訴人從未同意無限延長等語（本院卷二第21
5頁）。足認兩造固係以「畜牧登記於106年8月15日前仍
未核發通過」，作為系爭契約之解除條件，惟兩造於106
年8月15日畜牧登記仍未核發通過後，已合意將上開解除
條件之約定改為「畜牧登記於107年9月18日前仍未核發通
過」。被上訴人辯稱其雖曾同意若於107年9月18日前完成
畜牧登記，則繼續履行買賣契約，然上訴人當時未表示意
見，故兩造就展延期日至107年9月18日並未達成合意云云
，洵無足採。
⒋上訴人雖主張兩造已另行約定延期辦理畜牧登記，且未定
期限云云，然此為被上訴人所否認，並抗辯：系爭買賣契
約之解除條件業已成就，其雖願意繼續委任陳文章辦理畜
牧登記，但非無期限委任等語。參以上訴人除於兩造簽訂
系爭買賣契約時曾給付50萬元訂金外，其餘之價金均尚未
給付，被上訴人卻因系爭買賣契約之簽訂，就系爭土地之