臺灣新竹地方法院民事判決
113年度訴字第414號
原 告 劉權賜
訴訟代理人 游開雄律師
被 告 大矽谷名人山莊管理委員會
法定代理人 詹美雲
訴訟代理人 陳偉民律師
上列當事人間返還不當得利事件，本院於民國113年9月23日辯論
終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣參拾玖萬參仟柒佰捌拾貳元及自民國 一一三年四月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算 之利息。
二、被告應自民國一一三年四月三日起至將新竹縣○○鎮○○段00○0 地號土地返還原告之日止，按月給付原告新臺幣壹萬玖仟陸 佰捌拾玖元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔十分之七；餘由原告負擔。五、本判決第一項，得為假執行。但被告如以新臺幣參拾玖萬參 仟柒佰捌拾貳元為原告預供擔保後，得免為假執行。六、本判決第二項，得為假執行。但被告如就各期已到期之給付 以新臺幣壹萬玖仟陸佰捌拾玖元為原告預供擔保後，得免為 假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按所謂當事人適格，係指具體訴訟可為當事人之資格，得受 本案之判決而言，此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權 ；判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人與特 定訴訟標的之法律關係定之。一般而言，訴訟標的之主體通 常為適格之當事人。雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟標的 之權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事人（ 最高法院86年度台上字第3756號、96年度台上字第1780號民 事裁判意旨參照）。次按公寓大廈管理條例第3條第9款規定 ，管委會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設 立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公 寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法 人團體，固無實體法上利能力。惟非法人之團體，設有代表 人或管理人者，有當事人能力，民事訴訟法第40條第3 項已
有明文。公寓大廈管理條例第38條第1項亦明文規定：管理 委員會有當事人能力，是現行法律已明文承認管委會具有成 為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執 行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權。又公寓大廈管理條 例第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、 第21條、第22條第1項、第2項、第33條第3款但書，亦規定 管委會於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格 ，而賦與管委會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權。本件原 告起訴請求被告給付新竹縣○○鎮○○段0000地號土地（下稱系 爭土地）相當租金之不當得利，系爭土地現為大矽谷名人山 莊社區之私設道路及法定空地，核屬公寓大廈管理委員會本 於其就社區共用部分管理、維護範圍，被告就此應有權利能 力，於實體法上具有享受特定權利、負擔特定義務之資格， 揆諸上開說明，原告得以大矽谷名人山莊管理委員會為被告 ，提起本件訴訟。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、坐落新竹縣○○鎮○○段00地號（重測前為竹東鎮三重埔段327地 號）土地，原為訴外人曾兆宗所有，其於民國（下同）00年 0月間出具土地使用權同意書，同意楊美蝶等人在內包含327 地號等5筆土地上，建築3層、RC造建築物90棟，以供申請新 竹縣政府77建字第1037號建造執照。該建案於00年00月間建 築完成為被告大矽谷名人山莊集合式透天社區，向新竹縣政 府取得79年建都字第798號、79年建都字第919號使用執照。 99年間曾兆宗因積欠稅款，其所有99地號土地經行政執行署 新竹分署（下簡稱新竹分署）囑託新竹縣竹東地政事務所辦 理土地分割為99地號與99-1地號土地，且分割後99地號土地 復經該署強制執行拍賣為國有。曾兆宗於102年間過世後， 由財政部國有財產署北區分署任其遺產管理人，因曾兆宗積 欠遺產稅，99-1地號土地再經新竹分署以105年度遺稅執特 專字第11543號行政執行事件（下稱105年行政執行事件）， 於107年4月3日執行拍賣，由原告以新臺幣（下同）360萬45 00元底價價格拍定，並於111年8月3日辦理所有權移轉登記 ，原告基於系爭土地所有權人地位，立牌通知被告全體住戶 自111年8月15日起不同意該社區無償通行系爭土地，迄未獲 置理，曾兆宗生前固出具系爭土地使用權同意書；惟僅係同 意起造人申請建照時，有權使用包括系爭土地在內之土地， 且基於債權相對性，其效力應不及於第三人即原告，原告得 依民法第179條規定請求被告返還系爭土地之不當得利。系 爭土地分割前之99地號土地大部分面積固規劃為被告社區住
戶私設巷道，不計入建築基地範圍面積，而除上開私設巷道 外，縱令被告社區住戶別無與公路適宜之聯絡途徑，且曾兆 宗出具系爭同意書外，別無關於通行規劃私設道路之人應給 付償金之約定，然因系爭土地係經行政執行署新竹分署於99 年9月15日囑託地政機關辦理99地號土地分割而來，以致被 告社區住戶與公路無適宜之聯絡，有通行系爭土地之必要， 曾兆宗固有容忍被告通行之義務，然原告仍得本於使用借貸 關係，主張類推適用民法第787條規定，請求被告支付自111 年8月3日原告拍定取得系爭土地所有權之日起之償金。被告 占有使用系爭土地係作為私設道路供其通行之用，原告得主 張其應返還相當於租金之不當得利或支付之償金，為111年8 月3日起至113年4月2日止之562,540元〔計算式：2636.93（ 平方公尺）×2,560（申報地價）×5％÷12≒28,127，28,127×20 （111.8.3-113.4.2）＝562,540〕，及自113年4月3日起按月 給付28,127元。
㈡、訴之聲明：
⒈被告應付原告562,540元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息百分之五計算之利息。另應自113年4月3日起 ，按月給付原告28,127元。
⒉訴訟費用由被告負擔。
二、被告答辯：
㈠、大矽谷名人山莊為集合式透天社區，建築基地包括新竹縣○○ 鎮○○○段00地號（重測前為竹東鎮三重埔段327地號）土地在 內，該社區建物於79年12月12日建築完成，並向新竹縣政府 取得79年建都字第798號、79年建都字第919號使用執照。99 地號土地於99年9月15日分割出99-1地號土地(系爭土地)， 而99地號土地原屬曾兆宗單獨所有，於99年12月16日經法院 拍賣由中華民國取得，並於100年2月21日辦理所有權移轉登 記完畢，系爭土地原所有人曾兆宗，於00年0月00日出具土 地使用權同意書，提供重測前新竹縣○○鎮○○○段○000地號、3 27之24地號、327之37地號、327之39地號、327之42地號等 五筆土地「全筆」，作為建設大矽谷名人山莊社區之用，並 據以申請建築執照。同意起造人楊美蝶等94人等在包含系爭 土地等5筆土地興建地上3層透天房屋集合式住宅，且曾兆宗 兼為本建案之設計人及監造人，曾兆宗應已與建商間有合建 關係存在。當時建案銷售說明書中之文字說明及配置圖，原 地主曾兆宗同意被告社區住戶占有使用上開五筆土地之用途 ，係包括作為建物本身所占地面，以及設置道路、花園、綠 化徒步休閒區及社區大門警衛室等。而99-1系爭土地係分割 自99地號土地(即重測前三重埔段327地號土地)，屬於上開
經原地主曾兆宗出具土地使用權同意書之五筆土地內部分， 自仍為該土地使用權同意書之效力所及。原地主曾兆宗出具 土地使用權同意書，就系爭土地部分設置私設通路，使大矽 谷名人山莊社區建物得以聯絡公路對外通行。系爭土地私設 通路範圍自應保持供通行使用，至社區建物滅失或不堪使用 為止，否則不符合當初據以核發建築執照之狀態。本案原地 主曾兆宗係直接向建物之原始買受人出具土地使用權同意書 ，故大矽谷名人山莊社區建物之所有人自得據該同意書為占 有使用系爭土地之合法權源。又原地主曾兆宗同時為本建案 設計人及監造人，且建商之銷售說明書亦表明為「自地自建 」，可推知原地主曾兆宗即為建商本身或與建商有相當對價 關係之人，社區建物之所有人及其承受人，依原地主曾兆宗 所出具之土地使用權同意書自得繼續、長久使用系爭土地而 無須另行支付對價。且除起造人係以第一次登記之原因原始 取得大矽谷名人山莊社區建物之區分所有權，而得對曾兆宗 主張有權占有系爭土地外，其餘購買該社區建物之後手，均 係本於買賣關係，輾轉自前手繼受取得大矽谷名人山莊社區 之區分所有權，基於占有連鎖之原理，該社區住戶自均得對 曾兆宗主張占有系爭土地之合法權源。系爭土地部分作為社 區私設道路、部分為法定空地，已長達三十餘年，具備由被 告社區住戶長期占有使用之公示外觀，此情亦應為原告劉權 賜所知悉。原告劉權賜繼受取得系土地，自應受系爭同意書 效力之拘束，被告自得對原告劉權賜主張有占有系爭土地之 合法權源。原告依民法第179條規定，請求被告返還因無權 占有系爭土地，而享有相當於租金之不當得利云云，為無理 由。
㈡、答辯聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利益判決，被告願供擔保請准予宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：
新竹縣○○鎮○○段0000地號土地(系爭土地) 係99年9月15日自 新竹縣○○鎮○○段00地號（重測前為竹東鎮三重埔段327地號 ）土地分割而來，原為訴外人曾兆宗所有，經其於78年4月1 2日同意並出具土地使用同意書。嗣原地主曾兆宗於102年間 亡故，由財政部國有財產署北區分署任其遺產管理人，系爭 土地經法務部行政執行署新竹分署105年度遺稅執特專字第1 1543號行政執行程序，於107年4月3日執行拍賣，由劉權賜 拍定買受，並於111年8月3日辦理所有權移轉登記完畢。四、本件爭點：
被告是否得無償使用系爭土地？原告請求被告給付相當於租 金之不當得利或使用土地之償金，有無理由？
五、本院之判斷：
㈠、按「土地使用權證明書」僅有債之效力，基於債之相對性， 存在於出具者與被證明者之間，且土地使用權同意書僅為申 請建造執照之行政上措施，不得逕憑為永久有權占有之依據 （最高法院86年度台上字第94號、93年度台上字第1572號、 99年度台上字第1759號、102年度台上字第805號民事判決意 旨參照）。地主提供土地與建商合建房屋，除有特別情事外 ，無不以取得對價或利益為目的，地主因合建契約而出具土 地使用權同意書，使建商於取得土地所有權之前，享有無償 使用土地以興建房屋之權利，應為地主履行合建契約之當然 解釋；且因房屋不能脫離土地而單獨存在，地主於合建關係 合法解消前，雖不得任指合建房屋係無權使用土地，惟建商 或取得合建房屋使用權之人於房屋完成後，是否仍得「無償 使用」土地，則應以合建契約之約定為斷。倘地主預期將於 合建房屋「出售或處分」後獲得土地之對價或利益，應認其 原出具交予建商之土地使用權同意書，至合建房屋建造完成 將所有權移轉登記或交付取得人時，已失其同意之效力（最 高法院93年度台上字第577號民事判決意旨參照）。土地使 用權同意書，乃起造人使用他人土地興建建物，於申請建造 執照或雜項執照時，應備具之土地權利證明文件，起造人使 用他人土地興建建物之權源，原因多端，尚不能以土地所有 人出具使用權同意書，即推認起造人於建物完成後仍得無償 使用該土地（最高法院111年度台上字第1704號民事判決意 旨參照）。
㈡、經查，系爭土地原所有人曾兆宗，於00年0月00日出具土地使 用權同意書，記載：茲有楊美蝶等94人擬在本人等所有下列 土地建築3層，RC造建築物90棟，業經本人等人完全同意， 為申請建造執造特立此同意書為憑（本同意書應從同意日起 1年內提出申請執造，逾期無效)，土地標示及使用範圍如下 ：（重測前）竹東鎮三重埔段327地號、327之24地號、327 之37地號、327之39地號、327之42地號土地（本院卷第25頁 ），兩造不爭執。新竹縣○○鎮○○段0000地號土地地號（原地 號為竹東鎮三重埔段327地號）領有本府核發之(77)建都字 第1037號建造執照（含後續變更設計）及（79)字第798號、 （79)字第919號、(80)字第381號部分使用執照等建築執照 。依前開建築執照内書圖內容所示：㈠本縣○○鎮○○○段000地 號（現為竹東鎮金福段99-1、99地號等2筆土地）部分為前 開建築執照基地之私設道路，其道路面積為3140.85平方公
尺（三重埔段327地號土地面積為5664平方公尺。）㈡該案建 築基地面積為20296平方公尺，法定空地面積為6356.2平方 公尺。新竹縣政府113年8月5日府工建字第1130369538號函 可佐。按興建房屋時向主管機關出具之土地使用權同意書， 乃房屋、雜項工作物或其他供公眾使用建築物起造人於申請 開發建築時，因其基地非起造人所有，由土地所有人或使用 權人或管理人，基於特定法律關係同意起造人使用該所有或 管理之土地，而出具供起造人據以向主管建築機關申請建造 執照或雜項執照之證明之用，其法律上性質屬建築管理上之 文件，僅具有建築管理上的效力，對主管建築機關而言，並 無審查其私權效果之權限，自亦不生私權確定之效果。是對 於在他人所有之土地上興建房屋而主張具有合法之權利來源 ，例如買賣、贈與、使用借貸、租賃、合建等原因關係者， 仍應對於其所主張之各該原因關係，負舉證責任，僅憑建築 法令之土地使用權同意書，並不足以證明各該占有之合法原 因關係存在。被告就此利己事實，亦未舉證證明；再者，依 曾兆宗出具之前開同意書所載之文義，僅係提供楊美蝶等94 人申請建築建物建築執照之用，尚未涉及使用系爭土地之代 價，亦無原告社區或建物所有人得使用系爭土地之相關約定 ，尚難據此推論原告社區或建物所有人，就系爭土地當然有 無償使用權利。
㈢、次按土地買賣契約與土地使用權同意書均係債之關係，僅於 當事人間有其效力。該土地上之建物所有人倘與土地所有人 間未存有任何法律關係，並構成無權占有，則其因而獲有占 有土地之利益，造成土地所有人無法使用土地受有損害，土 地所有人仍得依不當得利法律關係請求返還不當利得（最高 法院109年度台上字第429號民事判決意旨）。土地使用權同 意書係債之關係，僅於當事人間有其效力，土地受讓人並不 當然繼受其前手與建物所有人間之債權關係，於具體個案， 倘認土地受讓人行使所有權違反誠信原則或公共利益或以損 害他人為主要目的時，雖非不得限制其行使權利，然建物所 有人究與土地受讓人無任何法律關係，卻因而受有利用土地 供作法定空地之利益，致土地受讓人對該土地之使用收益及 處分權能受到限制，土地受讓人自非不得請求返還不當得利 （最高法院109年度台簡上字第27號民事判決意旨參照）。 建築法第11條關於建築基地應留設法定空地之規定，旨在維 護建築物便於日照、通風、採光及防火等，以增進建築物使 用人之舒適、安全與衛生等公共利益，故該條第3項明定應 留設之法定空地，負有「非依規定不得分割、移轉，並不得 重複使用」之使用負擔。則法定空地所有權人，雖於上開規
定及意旨之目的範圍內使用權能受有限制，惟既仍保有所有 權，對無權占用該土地，受有不當得利者，究非不得對之行 使物上請求權，並請求返還不當得利。不當得利制度不同於 損害賠償制度，其功能非在填補損害，而係使受領人返還其 無法律上原因所受之利益。故受領人無法律上原因取得原應 歸屬於權利人之利益，該利益即屬權利人所受之損害（民事 判決最高法院110年度台上字第347號民事判決意旨參照）。㈣、次查，新竹縣○○鎮○○段0000地號（宗地面積2636,93平方公尺 ）99年9月15日分割自金福段99地號、分割後99地號宗地面 積2960平方公尺）土地，依航照圖所示，竹東鎮金福段99及 99-1地號土地係供本轄大矽谷名人山莊社區巷道用地使用（ 包括金福街6巷、8巷、11巷等），另據新竹縣政府112年7月 3日府工建字第112002T786號函，該社區依（080)建都字第0 0381號使用執照所登錄，建築範圍包括竹東鎮金福段99地號 等101筆土地，其中金福段99地號（重測前：竹東鎮三重埔 段327地號、宗地面積5664平方公尺）大部分面積因規劃作 為該社區住戶通行巷道使用故不計入建築基地範圍面積，另 依本局地價稅籍資料所示，竹東鎮三重埔段327地號土地自 民國87年業經本局依土地稅減免規則第9條規定免徵地價稅 在案。有新竹縣政府稅務局112年7月26日新縣税東字第1120 212731號函在卷可稽（本院卷第31頁）。曾兆宗出具土地使 用同意書，僅為債權契約，基於債之相對性原則，僅於該土 地使用同意書當事人間有其效力。系爭土地買受人並不當然 繼受其前手與土地使用人間之法律關係，土地使用人不得執 該法律關係對土地買受人主張其有使用土地之權利。買受人 雖明知系爭土地係供被告社區通行使用，然不能僅以其明知 ，即遽認其已同意土地供上開房屋所有權人通行之用，系爭 同意書並未約定使用對價，亦未約定使用期限，將致原告永 遠無法使用該部分土地，有顯失公平之情形，原告與被告間 並無任何之法律關係存在，被告因使用通行土地而獲有利益 並造成系爭土地所有權人即原告未能使用土地之損害，原告 自得依不當得利法律關係請求返還不當得利。
㈤、又查，系爭土地使用分分區為山坡地保育區，使用地類別為 丙種建築用地，位於新竹縣竹東鎮「大矽谷名人山莊」社區 內，部分為金福街6巷、6巷2弄、8巷2弄之社區道路；部分 金福街8巷2弄7號房屋旁之雜竹木林。另依新竹縣政府109年 12月22日府工建字第1093612356號函，本件土地領有（80） 字第00381號使用執照及(77)字第1037號建築執照，部分面 積為非計入法定空地之私設通路；另部分面積為法定空地。 有法務部行政執行署新竹分署函附拍賣公告可佐（本院卷第
47-48頁）。原告係以總價3,604,500元應買。經本院依職權 調閱法務部行政執行署新竹分署105年度遺稅執特專字第115 43號執行案件卷宗查明。本院審酌系爭土地周邊環境、商業 繁榮程度、被告使用系爭土地現況之方式，及被告取得之利 益等情狀，認被告占用系爭土地所受利益，應以土地申報地 價年息3.5%計算為適當。據此計算，被告111年8月3日至113 年4月2日應給付原告占用系爭土地相當租金之不當得利數額 ：393,782【計算式：2636.93（平方公尺）×2,560（申報地 價）×3.5%÷12≒19,689，小數點以下四捨五入。19,689×20（ 111年8月3日至113年4月2日）＝393,782】，及自113年4月2 日起按月給付19,689元，為有理由；逾此範圍之請求，難認 有據。
㈥、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、 第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債 權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者 ，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦 無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、 第203條有明文。本件屬侵權行為損害賠償之債，係未約定 期限之給付，又以支付金錢為標的，則依上揭法律規定，原 告請求被告給付自起訴狀繕本送達被告(113年4月23日送達 被告，送達證書見本院卷第61頁)翌日即113年4月24日起至 清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，即屬 有據，應予准許。
㈦、從而，原告依民法第179條規定，請求被告給付原告393,782 元及自113年4月24日起至清償日止，按年息百分之5計算之 利息。被告應自113年4月3日起至將新竹縣○○鎮○○段0000地 號土地返還原告止，按月給付原告19,689元，為有理由，應 予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、原告勝訴部分，原告雖陳明願供擔保為假執行；然因本院所 命給付金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5 款規定依職權宣告得假執行；又被告陳明願供擔保為免假執 行，經核無不合，爰酌定相當之擔保金額併宣告之。至原告 敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依附，應 併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，核 與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論列，原告請求現場
勘驗法定空地及私設道路位置，因本件事證已臻明確，而無 必要，併此敘明。
八、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 113 年 10 月 25 日 民事第一庭法 官 林麗玉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 10 月 25 日 書記官 高嘉彤