臺灣臺中地方法院民事判決 93年度重訴字第310號
原 告 乙○○
丙○○
共 同
訴訟代理人 林士傑 律師
複 代理人 甲○○ 律師
陳世川 律師
被 告 張素貞（即張嬌）
庚○○
辛○○
壬○○○
癸○○
丁 ○
己○○
張馨云即張燕鈴）
前八人共同
訴訟代理人 陳浩華 律師
被 告 戊○○
上列當事人間請求交還土地等事件，本院於中華民國94年9月28
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將附圖乙案所示Ｅ部分（即坐落台中縣潭子鄉○○○段大埔厝小段第八三地號土地，面積：０點０六五五公頃）及Ｇ部分（即同段第八三之五地號土地，面積：０點００一六公頃），面積合計共０點０六七一公頃之土地返還於原告及呂凌霜。被告應將第一項所示土地上之房屋（即門牌號碼：台中縣潭子鄉○○村○○路○段一五七巷二號）返還原告。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決於原告以新臺幣參佰參拾參萬元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣玖佰參拾玖萬玖仟貳佰肆拾捌元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、被告戊○○經合法通知，無正當理由，均未於言詞辯論期日 到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之 聲請，由其一造辯論而為判決。
二、本件被告張素貞、庚○○、辛○○、壬○○○、癸○○、丁 ○、己○○、張馨云之訴訟代理人固於94年6月27日 單方表 示解除與上開被告間之委任關係，然其後審理時訴訟代理人 均到庭為訴訟代理行為，上開被告等人亦未表示解除與訴訟 代理人之委任關係，是應認本件訴訟代理人與前開被告間之
訴訟行為委任關係，仍為存續，先予敘明。
三、本件原告起訴主張：坐落台中縣潭子鄉○○○○段83、83-5 83-9（此部分此本件無關）地號土地為原告二人與訴外人呂 凌霜所共有（註：應有部分原告二人各為1/4，呂凌霜為1/2 ），並有分管之協議，各自分管上開土地之一側，原告二人 所分管者為右側1,492平方公尺。原告二人所分管之土地（ 即如附圖所示Ｅ、Ｇ部分）及其上房屋（即台中縣潭子鄉○ ○村○○路○段157巷2號），自民國（下同）43 年起即分別 由呂萬福及張棋得各自承租一側，呂萬福承租左側，張棋得 承租右側（下稱系爭土地及房屋），均為未立字據之不定期 租賃關係，其中呂萬福部分業於75年間與其子孫呂錦文等人 協議，雙方同意終止租賃契約，已將租賃物返還。另就張棋 得承租部分，因原承租人張棋得死亡（78年3月18 日）由被 告張素貞、庚○○、辛○○、壬○○○、癸○○、丁○、戊 ○○及訴外人張銘煥繼承，嗣訴外人張銘煥亦於90年9 月30 日死亡，而由被告己○○、張馨云繼承，原出租人張棋得之 承租人地位現係由本件被告9 人繼承，而與原告與存有上開 土地、房屋之租賃關係，惟因原租金為每年新台幣（下同） 1,500元（即43年時），每半年繳交1次，然因系爭出租土地 （即如附圖所示Ｅ、Ｇ部分）之公告地價與申報地價均不斷 調昇，出租人應繳之稅額亦因之增加，原租金顯已過低，應 依土地法第97條1項、第105條計算租金之方式，予以調昇， 爰以民法第442條請求增加租金。嗣經鈞院92 年度簡上字第 61號判決確認兩造間之上開租賃關係，並自91年4月10 日起 調整每半年之租金為48,312元確定。然被告等人自上開判決 確定後迄今均未支付調整後之租金予原告。依土地法第 100 條第3 款規定，出租人即原告自得終止租賃契約，原告據此 前已於92年10月間催告（即原證二）出租人即被告繳納租金 （原起訴聲明就請求給付積欠租金部分，已撤回），被告亦 未繳納，嗣原告已於92年12月5 日以存證信函（即原證三） 終止與被告間之租賃契約，縱然前開催告存有不合法，然本 件起訴狀及歷次準備書狀繕本亦具有催告之效力，惟被告迄 今仍未支付租金，顯已逾二年以上，是兩造間就如附圖所示 土地及建物之租賃關係，顯係終止而消滅。被告已無合法占 有系爭土地及房屋之合法權利，爰依民法第767 條（前段） 之規定提起本件訴訟。訴之聲明：①如主文第1、2項所示。 ②願供擔保，請准宣告假執行。
四、被告張素貞、庚○○、辛○○、壬○○○、癸○○、丁○、 己○○、張馨云八人，對於自92年1 月以後，即未繳納乙情 ，並不爭執。然以，本件兩造間之承租關係，係耕地三七五
租佃爭議，未經先行調解，耕地三七五減租條例第26條規定 ，起訴前先經調解、調處，然本件並未經調解、調處之程序 ，原告即逕為起訴，於法顯有未合，是本件原告之主張，要 無理由等語，資以抗辯。答辯聲明：①原告之訴駁回。②如 受不利之判決，並願供擔保，請准免為假執行之宣告。五、按除別有規定外，確定之終局判決就經裁判之訴訟標的，有 既判力。民事訴訟法第400條第1項，定有明文。此即，訴訟 標的之法律關係於確定之終局判決中已經裁判者，當事人即 應受其既判力之拘束，不惟不得以該法律關係為標的而提起 新訴訟，即於新訴訟用作攻擊或防禦方法，亦不得為與確定 判決意旨相反之主張，法院亦不得為反於確定判決意旨之裁 判（最高法院82年度台上字第3059號判決要旨參照）。查本 件被告九人因繼承而取得系爭土地房屋之承租人地位，而與 原告二人存有系爭土地房屋之不定期租賃關係，且自91 年4 月10日起高租金為每半年48,312元等法律關係，業經本院92 年度簡上字第61號民事判決確定（即本院豐原簡易庭91年度 豐簡字第118號判決主文第1、2 項所示）乙情，業據兩造所 不爭執，並有卷附之上開民事判決2 份可稽，自堪可信為真 實。是依上開有關判決「既判力」之說明，本件訴訟自應受 上開確定判決確認之事實所拘束，先予敘明。
六、查原告二人與訴外人張棋得之間就系爭台中縣潭子鄉○○○ ○段83、83-5地號土地並無訂立三七五耕地租約乙情，經本 院函查，業經台中縣潭子鄉公所以94年9月9日潭鄉民字第09 40016330號函覆在案，此有上開函文附卷可稽。是本件並非 耕地三七五租佃爭議事件，無耕地三七五減租條例第26條之 適用，原告本件起訴之程式並無不合。
七、次按，不定期之房屋租賃關係，出租人以欠租為由之契約終 止權（法定終止權）以土地法第100條第3款為據。此即，承 租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，承 租人等終止租賃契約。惟出租人應依民法第440條第1項之規 定，對支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承 租人於其期限內不支付者，始得終止租賃契約（最高法院42 年台上字第1186號判例要旨參照）。本件兩造間之租賃契約 係屬不定期之房屋（當然包括房屋之基地）租賃，而確定應 自91年4月10日調高租金之後，被告自92年1月起均未曾支付 租金乙情，業經確定，亦為被告所不爭執（即未支付租金部 分）。則被告承租人已符土地法第100條第3款所定欠租二個 月以上之情形（本件無擔保金）。雖原告於92年10月31日之 催告（即原證二）尚難認為合法（註：上開民事確定判決之 時間係92年10月17日，應於半年後承租人不支付租金，而陷
於遲延時之催告始為合法，此即原告上開之催告為期前催告 ，不生催告之效力），然原告於本件之起訴本原有請求給付 租金之請求，是應認已以起訴狀之繕本（甚或歷次準備書狀 ）送達為支付租金遲延之催告。按以，本件訴訟繫屬之時間 為93年7月20日，其後於93年9月8日、9月29日均亦為上開支 付租金準備書狀之提出，並經合法送達被告。是以，迄於本 件94年9月28 日言詞辯論終結時，堪認原告已定合法之相當 期間催告被告履行遲延租金之給付，並已終止兩造間之系爭 租賃契約甚明（姑不論確切之終止時間為何），次予敘明。八、末按，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還 之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權 之虞者，得請求防止之。又各共有人對於第三人，得就共有 物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得 為共有人全體之利益為之。民法第767 條（前段、中段、後 段）、第821 條，分別定有明文。本件系爭如附圖所示之二 筆土地為原告二人與訴外人呂凌霜所共有之事實，有上開土 地登記簿謄本可稽，系爭房屋之所有權人則為原告二人。而 本件兩造間之系爭租賃契約，既業已終止，則被告對於如附 圖所示Ｅ（面積0.0655公頃）、Ｇ（面積0.0016公頃）所示 之土地及房屋，已無占有之權利甚明。是原告本於民法第76 7條前段所有物返還請求權（註：原告亦可主張民法第455條 之租賃物返還請求權，前者為物權請求權，後者為債權）， 請求被告將如附圖所示之Ｅ、Ｇ之土地返還予原告二人及訴 外人呂凌霜，將如附圖所示之Ｅ、Ｇ土地上之房屋（即門牌 號碼：台中縣潭子鄉○○村○○路○段1 57巷2號）返還予原 告二人，洵屬適法，為有理由，應予准許，爰為判決如主文 第1、2項所示。
九、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行。經核 無不合，爰各酌定相當擔保金額淮許之。
十、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條 第1項前段、第85條第2項、第390條第2項、第392條第2項， 判決如主文。
中 華 民 國 94 年 10 月 28 日 民事第四庭 法 官 陳添喜
上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 94 年 10 月 28 日 書記官