臺灣屏東地方法院民事判決
112年度簡上字第56號
上 訴 人 唐三寶
訴訟代理人 錢政銘律師
複 代理人 張錦昌律師
被 上訴人 李家勝
張美純
潘琇彌
潘維得
張富淳
張基漢
王芮妤
李怡慧
李志邦
李家坤
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國112年2
月10日本院潮洲簡易庭111年度潮簡字第908號第一審判決提起上
訴，經本院於113年9月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴，及該部分假執行之 聲請，暨訴訟費用負擔部分，均廢棄。
二、上開廢棄部分：
㈠被上訴人應再將坐落屏東縣○○鄉○○段0000地號土地上如原判 決附圖編號2797⑵所示屋頂完整地上物（面積117平方公尺） 拆除，並將前開占用土地返還上訴人。
㈡被上訴人應再自民國111年9月15日起至返還上開占用土地之 日止，按月連帶給付上訴人新臺幣195元。
三、第一、二審訴訟費用（除確定部分外）由被上訴人連帶負擔 。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意；訴狀送達後，原告不得將 原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限
，民事訴訟法第262條第1項、第255條第1項第2款分別定有 明文，上開規定依同法第436條之1第3項、第446條第1項但 書，於簡易訴訟之上訴程序準用之。查本件上訴人上訴聲明 原為：㈠原判決不利上訴人部分廢棄；㈡前項廢棄部分：⒈被 上訴人應再將上訴人所有坐落屏東縣○○鄉○○段0000地號土地 （下稱系爭土地），如原判決附圖所示暫編地號2797⑵之地 上物（面積117平方公尺）拆除，並將上開占用之土地返還 予上訴人；⒉被上訴人應向屏東縣政府財稅局潮州分局申請 就稅籍編號Z00000000000之房屋辦理繼承登記後，予以註銷 稅籍；⒊被上訴人應再自民國111年9月15日起至返還第一項 占用土地之日止，按月給付上訴人新臺幣（下同）195元等 語（見本院卷一第17頁）。嗣於本院審理時變更聲明如後（ 見本院卷一第7至8頁），就撤回註銷房屋稅稅籍部分，被上 訴人李家勝（下逕稱其姓名）當庭表示同意撤回（見本院卷 二第42頁）；另依民法第185條第1項前段規定，訴請被上訴 人應每月連帶給付相當於租金之損害賠償部分，李家勝雖不 同意上訴人上開訴之變更追加（見本院卷二第110頁），然 追加之訴與原訴均基於上訴人主張被上訴人無權占有系爭土 地等同一基礎事實，與首揭規定相符，自應准許。二、本件被上訴人張美純、潘琇彌、潘維得、張富淳、張基漢、 王芮妤、李怡慧、李志邦及李家坤經合法通知，未於言詞辯 論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依 上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、上訴人於原審起訴及本院主張：
㈠系爭土地為其父唐居富於多年前向被上訴人之父李萬來購得，並登記取得系爭土地所有權，其等口頭約定唐居富將系爭土地一部出租與李萬來建屋居住使用，惟並未約定租賃期限（下稱系爭租約）。嗣李萬來於系爭土地興建門牌號碼屏東縣○○鄉○○路0號房屋即原判決附圖所示編號2797⑵、2797⑶之未辦理建物所有權第一次登記房屋（下合稱系爭房屋；如單指其一，則以其編號稱之）。後李萬來死亡，其全體繼承人為被上訴人，系爭房屋應由被上訴人取得公同共有之事實上處分權。唐居富嗣於108年間死亡，由上訴人因分割繼承取得系爭土地所有權。 ㈡依最高法院實務見解，系爭租約雖未約定租賃期限，應解為定有租至房屋不堪使用為止之期限，編號2797⑵之地上物長期無人居住，目前僅放置祖先牌位，被上訴人僅於年節時返鄉祭祖而使用，已無居住之需要。況編號2797⑵之地上物部分屋頂瓦片破損、大門毀損，已達不堪居住使用之程度，上訴人前於原審以111年9月2日民事追加被告暨聲明狀通知全體被上訴人終止系爭租約，並將系爭土地騰空返還予上訴人，經被上訴人收受書狀在案。系爭租約既已合法終止，被上訴人自屬無權占用系爭土地。 ㈢爰依民法第767條第1項前段、中段規定及繼承之法律關係，請求被上訴人拆除編號2797⑵之地上物，返還占用之系爭土地；依民法第179條、第184條及第185條第1項前段規定，擇一請求被上訴人應按月連帶給付相當於租金之不當得利等語（另上訴人就其餘勝訴部分，已告確定，非本院審理範圍，茲不贅述）。二、被上訴人部分：
㈠李家勝（與其餘被上訴人下合稱被上訴人）則以：系爭房屋 雖平常沒人居住，但被上訴人逢年過節會回來祭拜祖先，且 系爭房屋也還能使用及補強，屋頂也只是小面積坍塌，原判 決附圖所示編號2797⑵之地上物漏水部分，伊原本要用鐵皮 覆蓋，但因上訴人不同意而無法施作，其餘部分均不會漏水 等語，資為抗辯。
㈡被上訴人張美純、潘琇彌、潘維得、張富淳、張基漢、王芮 妤、李怡慧、李志邦及李家坤均未於言詞辯論期日到場，亦 未提出書狀為何聲明或陳述。
三、原審為上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，判命被上訴人應 將系爭土地上如附圖所示編號2797⑶部分地上物（面積20平
方公尺）拆除，並將上開占用之土地返還上訴人，及被上訴 人應自111年9月15日起至返還上開占用土地之日止，按月給 付上訴人33元，駁回上訴人其餘請求，且就上訴人上開勝訴 部分，為准、免假執行之宣告。上訴人對於其不利部分聲明 不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡ 上開廢棄部分：⒈被上訴人應再將編號2797⑵之地上物（面積 117平方公尺）拆除，將占用系爭土地部分返還上訴人；⒉被 上訴人應再自111年9月15日起至返還上開占用土地之日止， 按月連帶給付上訴人195元。李家勝則聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執事項（見本院卷二第111至112頁，部分文字依判 決編輯略為修改）：
㈠於多年前，上訴人之父即唐居富向李家勝等之父即李萬來購 買系爭土地，在辦畢所有權移轉登記後，二人再約定將系爭 土地之一部份出租與李萬來建屋供居住使用，惟二人未簽立 書面之租地建物租賃契約，亦未約定租賃期限（即系爭租約 ）。
㈡李萬來於系爭土地上興建系爭房屋（即如原判決附圖編號279 7⑵、2797⑶所示之地上物），並於61年間申辦房屋稅籍登記 以李萬來為納稅義務人（稅籍編號：Z00000000000號）。其 中附圖編號2797⑶之地上物部分，原作為養豬之用，現有部 分屋頂已塌陷，並有木門；附圖編號2797⑵之地上物部分， 屋內放置有桌椅、電扇及供奉祖先之牌位等。
㈢李萬來於78年1月8日死亡，被上訴人為李萬來之全體繼承人 ，並對編號2797⑶之地上物有事實上處分權。 ㈣唐居富於108年間死亡，上訴人因分割繼承而登記取得系爭土 地所有權。
㈤李家勝分別於110年3月24日、111年8月、112年3月13日及113 年2月，因上訴人拒收系爭房屋110年度租金2,000元、111年 度租金2,000元、112年度租金3,000元及113年度租金2,000 元，故將該等租金提存於本院提存所（案號：110年度存字 第200號、111年度存字第105號、112年度存字第90號及113 年度存字第85號）。
㈥上訴人於原審以111年9月2日民事追加被告暨聲明狀通知全體 被上訴人終止系爭租約，並將系爭土地騰空返還予上訴人之 意思表示，經被上訴人收受書狀在案，且送達最後一位被上 訴人係於111年9月14日。
㈦系爭土地111年1月申報地價為每平方公尺400元。五、兩造爭執事項（見本院卷二第112頁，部分文字依判決編輯 略為修改）：
㈠上訴人主張編號2797⑵之地上物已達不堪使用之程度，並得依
土地法第103條第1款終止系爭租約，有無理由？ ㈡上訴人依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被上訴人 拆除編號2797⑵之地上物並返還所占用之土地，有無理由？ ㈢上訴人依民法第179條、第184條及第185條第1項前段規定， 擇一請求被上訴人返還因編號2797⑵之地上物無權占用系爭 土地所受相當於租金之不當得利，有無理由？如有理由，其 數額為何？
六、本院之判斷：
㈠上訴人主張編號2797⑵之地上物已達不堪使用之程度，得依土 地法第103條第1款終止系爭租約，有無理由部分： ⒈按租地建屋契約，非有相當期限不能達其建屋使用之目的， 當事人雖未明定租期，惟參諸民法第449條第3項規範意旨， 及依契約目的並探求當事人之真意，非不得認為定有租至房 屋不堪使用時止之期限。次按土地法第103條第1款規定租用 建築房屋之基地，非因契約年限屆滿，出租人不得收回。此 所謂「契約年限屆滿」，不僅指契約明定租賃之期限屆滿而 言，即契約雖未明定年限，然依租賃契約目的，如可認已達 訂約目的之年限者，亦應包括在內，否則將造成土地所有與 使用永遠分離之局面，當非立法本意。又土地租賃契約以承 租人自行建築房屋而使用之為目的者，非有相當期限不能達 其目的，故當事人雖未明定租期，依契約之目的，探求當事 人之真意，應解為定有租賃至房屋不堪使用時為止之期限（ 最高法院110年度台上字第195號、109年度台上字第477號判 決意旨參照）。查唐居富將系爭土地一部出租予李萬來建造 系爭房屋使用，依前開說明，系爭租約性質屬租地建屋契約 。又唐居富與李萬東成立系爭租約時，僅口頭約定，未簽立 字據，亦未明定租賃期限（見不爭執事項㈠），考其租賃目 的係使系爭房屋得占有使用坐落之系爭土地，故系爭租約之 租賃期限雖未明確約定，僅係「不確定其期限」，而非「未 定期限」，而以系爭房屋不堪使用時作為系爭租約消滅時點 ，合先敘明。
⒉且查，系爭房屋為一層磚造紅瓦頂房屋，屋頂有塌陷等情， 業經原審、本院鑑定時會同兩造至現場履勘屬實，並有勘驗 筆錄及現場照片可稽（見原審卷第48至53頁，本院卷第195 至197、203至231頁）。上訴人主張編號2797⑵之地上物已不 堪使用等語，雖為李家勝所否認，惟本院依聲請囑託社團法 人臺灣省土木技師公會（下稱土木技師公會）鑑定標的物構 造、用途及現況暨鑑定結果略以：編號2797⑵之地上物構造 及現況為地上1樓之磚構造，屋頂為木竹構架，鋪設瓦片， 現況北側屋頂坍塌，無人居住；依上訴人提供編號2797⑵之
稅籍登記資料係於61年興建，經詢問被上訴人編號2797⑵之 地上物屋齡已逾52年，現況老舊，建物磚牆剝裂、柱子開裂 、屋頂木架構、竹支架開裂及變形腐蝕等，且屋頂已有大面 積塌陷，研釋其結構已老化，影響使用安全；編號2797⑵之 地上物屋齡逾52年且屋況老舊不佳，依據建築物耐震能力初 步評估系統（PSERCB），評估編號2797⑵之地上物耐震能力 尚有疑慮，屋齡超過30年且結構安全性能評估耐震能力不佳 ，判釋屬於危老建築，未進行結構整修補強前，不適合居住 使用等語，有土木技師公會112年8月23日(112)省土技字第 高0517號函檢附鑑定報告書可憑（見本院卷一第163至175頁 ）。嗣土木技師公會再出具補充建議略以：編號2797⑵之地 上物其屋齡已逾52年，現況老舊，建物磚牆剝裂、柱子開裂 、屋頂木構架、竹支架開裂及變形腐蝕等且屋頂已有大面積 塌陷，建議拆除重建較符經濟效益等語，此有土木技師公會 112年11月21日(112)省土技字第高0688號函可稽（見本院卷 一第327頁）。本院審酌編號2797⑵之地上物已逾使用年限， 屬老舊建物，且經土木技師公會鑑定認有耐震能力不佳，而 有結構安全疑慮，建議拆除重建較符經濟效益等語，則揆諸 前揭規定及說明，編號2797⑵之地上物既達不堪使用之程度 ，應認系爭租約業已屆至。是上訴人前於原審以111年9月2 日民事追加被告暨聲明狀通知全體被上訴人終止系爭租約， 並將系爭土地騰空返還予上訴人之意思表示（見不爭執事項 ㈥），應屬有據，則系爭租約自已消滅而不復存在。 ㈡上訴人依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被上訴人 拆除編號2797⑵之地上物並返還所占用之系爭土地，有無理 由部分：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之； 對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前 段、中段分別定有明文。復按房屋之拆除，為事實上之處分 行為，未經辦理所有權第一次登記之建物，僅所有人或有事 實上處分權之人，方有拆除之權限（最高法院97年度台上字 第1101號判決參照）。
⒉編號2797⑵之地上物之原始狀態已達不堪使用之程度，上訴人 前已終止系爭租約，已如前述。兩造間系爭租約既已終止， 上訴人為系爭土地之所有權人，編號2797⑵之地上物占有系 爭土地如原判決附圖編號2797⑵地號面積共117平方公尺，被 上訴人既均對編號2797⑵之地上物有事實上處分權，被上訴 人復未舉證證明其有占有使用系爭土地之合法權源，則上訴 人主張被上訴人無權占有系爭土地，並依民法第767條第1項 前段、中段規定，請求被上訴人拆除系爭土地上如原判決附
圖所示之編號2797⑵之地上物，將占用部分之系爭土地騰空 返還予上訴人，洵屬有據。
㈢上訴人依民法第179條、第184條及第185條第1項前段規定， 擇一請求被上訴人返還因編號2797⑵之地上物無權占用系爭 土地所受相當於租金之不當得利等，有無理由部分： ⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 ；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任， 民法第184條第1項前段、第185條第1項前段分別定有明文。 又無權占有被害人之土地係侵害被害人對土地之所有權，足 使被害人無法使用收益該土地而受有損害，故占有人對於加 害行為苟已具備一般侵權行為所應具備之故意或過失要件， 亦難免負損害賠償責任（最高法院97年度台上字第1804號判 決意旨參照）。兩造間系爭租約既已終止，被上訴人仍繼續 以編號2797⑵之地上物占用系爭土地，即無正當權源，不法 侵害上訴人之所有權，致生損害，兩者間具有因果關係，上 訴人自得依民法第184條第1項前段、第185條第1項前段，請 求被上訴人連帶賠償損害。
⒉次按無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，土 地所有人則受有相當於租金之損害。次按城市地方房屋之租 金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限， 土地法第97條第1項定有明文，此規定於租用基地建築房屋 準用之，土地法第105條亦有明定。而依土地法施行法第25 條規定，土地法第97條規定之土地價額係指法定地價而言， 又依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之 地價為法定地價，是城市地方建築基地之租金應以土地申報 地價年息百分之十為上限。又未於公告期間申報地價者，以 公告地價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第16條分 別定有明文。查系爭土地屬鄉村區乙種建築用地，南邊及東 邊均臨路，對外交通便利，附近有一般住家，無商業活動等 情，被上訴人占用系爭土地，作為居住使用，有原審勘驗筆 錄、國土測繪圖資服務雲網頁列印資料及現場照片可參（原 審卷第20、48至54頁），本院審酌上情，認以系爭土地申報 地價週年利率5％計算被上訴人占用土地應賠付上訴人之損害 為適當。
⒊又編號2797⑵之地上物占有系爭土地之面積為117平方公尺，又系爭土地111年1月申報地價為每平方公尺400元（見不爭執事項㈦）。以此計算後，被上訴人占有原判決附圖編號2797⑵所示之地上物部分，應給付上訴人相當租金之損害，每月為195元（計算式：400元×117×5％÷12＝195元），是上訴人主張被上訴人應再自111年9月15日起至返還上開占用土地之日止，按月連帶給付上訴人195元，自屬有據，應予准許。至上訴人基於選擇合併，另依民法第179條規定為同一聲明，於其勝訴部分，自無庸再予審究，併予敘明。七、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、後段，請求 被上訴人拆除如原判決附圖編號2797⑵之地上物，並將占用 土地部分返還予上訴人；依民法第184條第1項前段、第185 條第1項前段規定，請求被上訴人應再自111年9月15日起至 返還上開占用土地之日止，按月連帶給付上訴人195元之不
當得利，均有理由，應予准許。原審就上開應准許部分，為 上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未洽，上 訴意旨指摘原判決此部分不當，求為廢棄，為有理由，爰由 本院予以廢棄改判如主文第2項所示（上訴後，已撤回假執 行之聲請）。
八、本件事證已臻明確，李家勝聲請鑑界系爭土地，以確認編號 2797⑵之地上物有無占用系爭土地等節（見本院卷一第461頁 ），然系爭土地之界址點異動涉及土地經界確認，應由李家 勝另訴確認界址所在，故李家勝前開調查證據之聲請，應無 調查之必要，又兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經 本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論 列，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第385條第1項前段、第450條、第85條第2項，判決如 主文。
中 華 民 國 113 年 10 月 16 日 民事第一庭 審判長法 官 陳怡先
法 官 劉佳燕
法 官 沈蓉佳以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 113 年 10 月 16 日 書記官 鄒秀珍