臺灣宜蘭地方法院民事判決
112年度訴字第163號
原 告 陳紀帆
訴訟代理人 賴成維律師
被 告 黃順德
訴訟代理人 楊家寧律師
莊銘有律師
陳敬穆律師
上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國113年9月11日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告於民國110年8月15日經由不動產仲介向被告購買宜蘭縣○
○鄉○○○段00地號土地及其上門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○○路0段0
號建物（下合稱系爭不動產），並簽立買賣契約書（下稱系
爭買賣契約），原告並已依約給付買賣價金新臺幣（下同）
820萬元，被告已將系爭不動產所有權移轉於原告名下。
㈡詎系爭不動產於111年10月16日、同年月31日，竟因雨而接連
發生嚴重淹水情形，包含資材室淹水至電熱水器高度及貨櫃
屋均嚴重淹水，危及原告及家人之人身與財產安全，原告遂
於111年11月22日寄發存證信函告知被告系爭不動產具有淹
水之重大瑕疵，被告竟以存證信函表示此為天災因素非其所
能負責。惟原告於簽訂系爭買賣契約前，曾於訴外人蔡佳宸
即任職永慶不動產羅東加盟店之仲介面前詢問被告系爭不動
產是否曾淹水，被告告知沒有，原告又詢問系爭不動產位於
安農溪第一排是否有淹水之情形，被告則回覆系爭不動產位
於安農溪上游源頭且三星鄉為宜蘭縣地勢最高之鄉鎮，如三
星鄉淹水則全宜蘭縣均會淹水，被告始放心簽約。不料，事
後竟仍發生上開淹水情事，且經原告事後查訪始知悉，被告
於107年間向前手購入系爭不動產，而系爭不動產於108、10
9、111年間即有重大淹水情事，經時任鄉長會勘，並有「為
研議本鄉『集慶村集安路46巷逢雨淹水』一案會勘簽到表」（
下稱系爭簽到表）、水土保持工程勘查紀錄表相關陳情資料
紀錄，顯然被告早已知悉系爭不動產有淹水情事，不僅於簽
訂系爭買賣契約前故意不告知原告，並於原告詢問時謊稱系
爭不動產不會淹水，被告顯然係訛詐原告簽訂系爭買賣契約
，致原告買受具有嚴重瑕疵之系爭不動產，並因此花費鉅額
之整地等費用共計268萬6,000元。為此，爰依瑕疵擔保、不
完全給付、詐欺及侵權行為之規定提起本訴等語。並聲明：
⒈被告應給付原告100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清
償日止，按週年利率5％計算之利息；⒉願供擔保，請准宣告
假執行。
二、被告則以：
㈠原告所指系爭不動產於111年10月16日及同年月31日發生淹水
情事，惟依交通部中央氣象局觀測資料顯示，該日降水量分
別為219mm、323mm，均達到豪雨標準，111年10月31日更是
逼近大豪雨，此屬自然災害而非人力所能控制，並非因系爭
不動產所產生，原告不能僅以110年10月間偶然發生之豪雨
災害，遽認系爭不動產有瑕疵。
㈡又被告未曾保證系爭不動產不會淹水，僅告知在被告持有系
爭不動產期間，從未發生淹水情形，被告並無故意或過失隱
瞞或提供不實訊息給原告，亦難認被告有何未依債之本旨為
給付或具有可歸責之事由，反觀系爭不動產移轉予原告後，
原告在資材室後方增建地上物，並將原本用來灌溉農作協助
排水的溝渠填平，原告自行變更地貌及排水系統，方為系爭
不動產遭逢除天災以外之豪大雨時，無法及時排水的主因，
與被告無關，且原告在簽立系爭買賣契約之前，已經由仲介
帶看至現場多次，對於系爭不動產之建物結構及內外部實景
、地勢高低等可逐一確認，更得透過仲介詢問系爭不動產之
鄰居、地方自治之村、里、鄰長等人，便可輕易知悉系爭不
動產遇颱風季節或是雨勢大時是否容易淹水，原告未予查明
，顯有重大過失，自無從請求被告負瑕疵擔保責任等語資為
抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉如受不
利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
㈠原告未能就系爭不動產發生淹水係屬物之瑕疵為舉證：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。而民事訴訟如係由原告
主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，
以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不
能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。次
按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或
減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無
關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉
時，具有其所保證之品質；又買受人因重大過失，而不知有
民法第354條第1項第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其
無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此
限；買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承
受負擔，但契約另有訂定者，不在此限，民法第354條、第3
55條第2項、第373條分別定有明文。又所謂物之瑕疵，係指
存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之意
思，認為物應具之價值、效用或品質，而不具備者，即為物
有瑕疵。而出賣人所負物之瑕疵擔保責任，雖係採無過失責
任，惟仍以物之瑕疵於危險移轉時存在為前提。本件原告主
張系爭不動產具有淹水之瑕疵，既為被告所否認，揆諸前揭
說明，自應由原告就系爭不動產於危險移轉時即交付時有淹
水瑕疵存在之事實，負舉證責任。
⒉經查，原告雖主張系爭不動產，於111年10月16日、同年月31
日，曾因雨而發生淹水情事，惟此為兩造於110年8月15日訂
立系爭買賣契約及被告交付系爭不動產後，原告持有期間所
發生，自難逕認係交付系爭不動產時即存在之瑕疵。又原告
主張系爭不動產因所在位置，附近有月眉溪，上游下大雨就
會淹水，與建物及附近設施無關，故於交付前即有嚴重淹水
之瑕疵等語（本院卷第212頁、第309-311頁），雖據提出淹
水照片、系爭簽到表、水土保持工程勘查紀錄表（本院卷第
81-103頁、第237-241頁）為證，然觀諸原告所提淹水照片
，無從認定其發生地點，佐以證人彭正賢即時任系爭不動產
所在之宜蘭縣三星鄉集慶村村長於本院具結證稱：我擔任宜
蘭縣三星鄉集慶村村長21年，中間都沒有中斷過，我們那裡
俗稱月眉湖，颱風天下大雨才會淹水，如果不是颱風天，除
非雨量很大才會淹水，因為山坡上的野溪，整治後到平地，
沒有排水設施，下大雨就會把月眉湖這邊淹起來。系爭簽到
表所載內容，如我剛剛所述，如果是颱風天的大雨，或不是
颱風天，但下大雨就會淹水。系爭不動產在109、111年間這
二年應該都會有淹水，但颱風期間才淹水，幾乎每年颱風天
都會淹，不只這二年，我看到系爭不動產淹水的情形，是在
颱風天下大雨時，幾乎每年會有一次等語（本院卷第257-26
1頁）、證人李淑華即被告委託出售系爭不動產之仲介於本
院具結證稱：我於110年3月至8月接受系爭不動產委託期間
，總共帶看10幾次到20幾次，幾乎每周都會到系爭不動產，
從來沒有看過淹水情事（本院卷第251-253頁）、證人羅志
洋即被告向前手買受系爭不動產之仲介具結證稱：我是105
年接這個案子，接了快兩年才賣出，賣出前這段期間有帶看
及巡視，在107年被告買受後，108年我也還有回去，我在10
5年至108年有到系爭不動產超過20次，系爭不動產都沒有淹
水的情形，我在交易完成後，隔年回去跟被告了解使用情況
及詢問有什麼狀況，當時被告說沒有狀況，我沒有聽過被告
提過系爭不動產會淹水，前地主也說沒有淹水的情形，不動
產說明書也有註記沒有淹水等語（本院卷第420-422頁）、
證人黃邵暄即被告女兒具結證稱：在被告持有系爭不動產期
間，也就是107年9月21日起至110年10月27日止，均未聽過
系爭不動產有淹水情事（本院卷第418-420頁），足認系爭
不動產係於颱風天或下大雨時始偶有淹水情事，且在長時間
降大雨之情形下，因鄰近水道或地勢關係而造成淹水，實屬
常情，應為天災之不可抗力事由所造成，此乃區域性問題非
屬瑕疵，且被告並未保證系爭不動產不會淹水乙節，業經證
人李淑華、證人蔡佳宸證述明確（本院第253頁、第256頁）
，至證人李淑華固證稱，於簽約過程中，原告有問被告系爭
不動產有無淹水淹上來過，被告太太就搖手等語（本院卷第
249-250頁）、證人蔡佳宸則證稱，於簽約當下，原告有問
系爭不動產會不會淹水，被告就回答不會淹水等語（本院卷
第249-250頁），然綜觀前開證人李淑華證述在110年3月至8
月接受系爭不動產委託期間，總共帶看10幾次到20幾次，幾
乎每周都會到系爭不動產，從來沒有看過淹水情事、證人羅
志洋證述在105年至108年到系爭不動產超過20次，都沒有淹
水情形，也沒有聽過被告提過系爭不動產會淹水、證人黃邵
暄證述在被告持有系爭不動產之107年9月21日起至110年10
月27日止，均未聽過有淹水情事（本院卷第251-253頁、第4
20-422頁、第418-420頁），即難以證明被告係明知系爭不
動產有淹水情事而故意不告知，而系爭不動產會淹水，是眾
所周知，可輕易探詢，如果到附近打聽看看應該都會知道會
淹水等情，亦為證人彭正賢結證明確（本院卷第261頁），
難謂原告無重大過失，依前揭規定，被告自不負瑕疵擔保之
責。
⒊從而，原告不僅未舉證證明瑕疵存在，且系爭不動產於颱風
天下大雨或非颱風天但雨勢大時會淹水，為眾所周知可輕易
探詢，原告自有重大過失，不得依瑕疵擔保規定請求減少價
金或損害賠償。
㈡原告另依不完全給付、詐欺及侵權行為之規定請求，均無理
由：
⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給
付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第22
7條第1項、第2項定有明文。又物之瑕疵擔保責任與不完全
給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能
各不相同。是出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任
之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出
賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，始
構成不完全給付之債務不履行責任（最高法院104年度台上
字第418號判決意旨參照）。次按所謂詐欺，必詐欺行為人
有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤，而為不利於
己之意思表示者，始足當之。倘詐欺行為人欠缺主觀之詐欺
故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示，仍與詐欺之法定
要件不符，無容其依民法第92條第1項規定撤銷意思表示之
餘地；主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證
之責任（最高法院98年度台上字第171號、44年度台上字第7
5號判決意旨參照）。
⒉經查，原告主張系爭不動產因所在位置，於交付前即有嚴重
淹水之瑕疵，同時構成不完全給付等語，既稱淹水係因系爭
不動產位置所致，顯係主張瑕疵於系爭買賣契約簽訂時已存
在，非系爭買賣契約成立後始發生，且非因被告行為所致，
無從認定被告有何可歸責事由，揆諸前揭說明，即與不完全
給付之法定要件不符。又遍觀卷內事證，均無法證明被告明
知系爭不動產有淹水情事，卻故不為告知，業如前述，難認
被告主觀上有詐欺故意，是原告主張被告為不完全給付及詐
欺之侵權行為，均不足採。
四、綜上所述，原告依瑕疵擔保、債務不履行、詐欺及侵權行為
規定，請求被告給付100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起
至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁
回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併
予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證
據，經審酌後認與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併
此敘明。
六、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 113 年 10 月 9 日
民事庭審判長法 官 伍偉華
法 官 黃淑芳
法 官 夏媁萍
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 10 月 9 日
書記官 林琬儒