臺灣嘉義地方法院民事判決
113年度簡上字第75號
上 訴 人 邱茂章
訴訟代理人 蔡翔安律師
被上訴人 吳陳素花
訴訟代理人 凃國慶律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國113年5月16日
本院嘉義簡易庭111年度嘉簡字第942號第一審判決提起上訴，本
院於113年10月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人即原告起訴主張：
㈠被上訴人為坐落嘉義縣○○鄉○○○段00000地號土地(下稱系爭土
地)共有人之一，權利範圍為3846/17200，上訴人未得全體
共有人之同意而搭蓋或以事實上處分權人及占有人使用門牌
號碼嘉義縣○○鄉○○村○道○00號之違章建築(下稱系爭房屋)，
無權占用系爭土地面積如附圖所示A部分面積64平方公尺，
爰依民法第765條、第767條第1項、第821條等規定，提起本
件訴訟等語。
㈡否認上訴人主張之買賣契約，且該買賣契約業已超過15年之
請求權時效，況買賣契約書所載地號及權利範圍、面積均與
系爭土地無關。又卷內並無資料可佐證系爭房屋賣給上訴人
父親邱清陣，且亦無任何買賣移轉之事實，當初在原審僅是
針對62年9月20日、62年9月27日契約書形式上真正不爭執，
但實質上真正是有爭執的。且系爭房屋於62年9月20日由吳
奇才向蔡慎儀買受後旋即於62年9月27日再轉賣予上訴人，
此與經驗法則有違，如欲買受房屋何以不到7日即放棄所有
權轉賣給他人？上訴人未曾證明吳奇才曾受領系爭房屋之交
付，無法證明其為房屋所有權人出賣其所有之房屋。
㈢系爭房屋材質為竹(木)造，依買賣契約書上記載確為平房竹
造，距今已超過該竹(木)造房屋耐用年限10年數倍之久，系
上訴人為避免系爭房屋之屋頂、牆壁倒塌之補強修繕行為，
可見系爭房屋牆面破損、系爭房屋原結構根本無法維持遮風
避雨之要件，若除去增加之鐵皮浪板後，僅存木材屋樑，根
本無從達到遮風避雨之要件，應無民法第425-1條之適用。
且系爭房屋坐落系爭土地亦無默示分管之契約。
㈣聲明：1、上訴駁回。2、第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、上訴人即被告則以：
㈠系爭房屋係吳奇才於62年9月20日向訴外人蔡水樹之管理人即
訴外人蔡慎儀所購買，邱清陣再於62年9月27日向吳奇才所
買受，而因早年地籍資訊落後，以及買賣交易不嚴謹，致系
爭買賣契約書上「土地標示」記載「土地坐落：竹崎鄉瓦厝
埔段捌參柒地號」，此乃將鄰地837-6地號土地為錯誤登記
於其上，致生系爭房屋與其坐落基地未屬同一。
㈡邱清陣向吳奇才買受系爭房屋時，吳奇才亦為系爭土地共有
人之一，可知系爭房屋與系爭土地原屬同一人所有，僅因買
賣過程中發生系爭房屋坐落基地登載錯誤情事，導致房、地
所有權人不同。
㈢依實務見解，事實上處分權人為民法第425-1條之適用對象，
且本條所謂「同屬一人」包含土地房屋同屬相同之共有人及
土地共有人人數除與房屋之共有人外，尚有其他共有人(即
共有人部分相同)之情形在內。邱清陣於62年9月27日向吳奇
才買受系爭房屋時，吳奇才亦為系爭土地之共有人之一，由
此可知吳奇才於當時為系爭土地與系爭房屋之所有人，僅因
買賣過程中發生系爭房屋坐落基地登載錯誤情事，導致房地
所有權人不同，上訴人現占有使用邱清陣合法賣受之系爭房
屋，依民法第425條之1應得主張法定租賃關係，並因上訴人
為系爭房屋之其後繼受。
㈣系爭房屋並非二層樓土磚造房屋，僅有門外騎樓之柱子(非系
爭房屋建築本體)方係土磚造，上訴人自邱清陣買受系爭房
屋後，均未有任何改建以延長使用年限，且系爭房屋確實係
竹木構造之房屋，與系爭買賣契約之買賣標的仍屬同一，
而上訴人對於系爭房屋防漏水所為之修繕，並於屋頂、牆面
覆以鐵皮乃屬合理使用範圍內之修繕，並未變動其主要構造
，未失其本來之狀態，而未失其同一性時，不能認其所有權
滅失，且仍在「在房屋得使用期限內」。故仍有民法425-1
條之適用。
㈤系爭房屋經歷多年使用，均未經系爭土地共有人表示異議，
至少可認為系爭房屋於系爭土地上之使用範圍具有默示之分
管契約。
㈥聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴及假執行之聲
請均駁回。
三、爭點事項
㈠不爭執事項
1、被上訴人現為系爭土地之共有人。
2、上訴人現為系爭房屋之事實上處分權人。
3、62年9月20日、62年9月27日買賣所有權移轉契約書形式上
真正不爭執。
4、62年9月27日吳奇才移轉系爭房屋予邱清陣時，吳奇才為
系爭土地之共有人。
5、系爭房屋與原審卷一第379頁下圖右邊3間房子一起建造、
建材亦相同，且4間房屋現況均有夾層。
㈡、爭執事項
1、吳奇才是否有移轉系爭房屋事實上處分權予邱清陣，復由
上訴人繼承系爭房屋之事實上處分權？
2、若有移轉系爭房屋，當時吳奇才為系爭土地之共有人，共
有人有無民法第425條之1之適用？
3、若本件有民法第425-1條之適用，系爭房屋是否已達到不
堪使用之程度，租賃期間終止？
4、上訴人之上訴是否有理由？
四、得心證之理由
㈠吳奇才移轉系爭房屋事實上處分權予邱清陣，復由上訴人繼
承系爭房屋之事實上處分權。
1、系爭房屋於62年9月20日由蔡慎儀出賣予吳奇才，此有買
賣契約書、房屋稅籍資料可證(見原審卷一第57-61、77頁
)。該買賣所有權移轉契約書(下稱系爭9月20日契約書)顯
示：「蔡慎儀於62年9月20日將嘉義縣○○鄉○○村○道○00號『
竹造』、『平房』、建物面積：地面層3.25坪、8.31坪、營
業6.14坪共計17.70坪出賣予吳奇才」。
2、系爭房屋又於62年9月27日由吳奇才出賣予邱清陣，此有
買賣契約書可證(見原審卷一第43-55頁)。觀上開系爭9月
20日契約書與系爭9月27日契約書之重要記載部分：建物
門牌、主要用途、建築樣式、構造均相同；又，比對地政
人員於此二份契約書之記載並不相同，系爭9月20日契約
書係詳實記載建物面積地面層為3.25坪、8.31坪及營業為
6.14坪數，總計共17.70坪數，而系爭9月27日契約書在建
物面積欄僅是大略記載：建坪大約15坪半，可知系爭9月2
7日契約書地政人員採取便宜記載形式；再觀系爭9月20日
契約書上載之建物面積17.70坪與系爭9月27日契約書上所
載之建物面積約15.5坪，僅差距7.2727平方公尺(相當於2
.2坪)，如前所述面積恐因測量基準、方式不同而有異，
此誤差應無從避免，且上開二契約作成日期僅隔7日，顯
見系爭9月20日契約書上載之建物面積與系爭9月27日契約
書上所載之建物應屬相同，可知係由吳奇才向蔡慎儀買受
後立即轉賣予邱清陣，買賣具有連續性，故系爭9月20日
契約書上載之建物面積與系爭9月27日契約書上所載之建
物應屬相同。
3、系爭9月27日契約書已可證明吳奇才、邱清陣對於買賣系
爭房屋之雙方意思合致，而買賣契約為諾成契約，雙方只
要對於契約必要之點意思必須一致，即可成立買賣契約。
查，系爭9月27日契約書記載事項為：出賣人吳奇才於62
年9月27日將嘉義縣○○鄉○○村○道○00號「坐落於837地號」
、「竹造」、「平房」、「建坪大約十五坪半」出賣予承
買人邱清陣及出賣人吳奇才於62年9月27日將嘉義縣○○鄉○
○○段000地號土地應有部分527/3020出賣予承買人邱清陣(
見原審卷一第43-53頁)，顯見出賣人吳奇才與承買人邱清
陣已經對於買賣標的物、買賣時間達成合意，並據此作成
系爭9月27日契約書，系爭房屋確實存在買賣契約。
4、被上訴人所主張之標的建物(附圖之A部分)與系爭9月27日
契約書)上載之建物標的相同：
⑴系爭9月27日契約書顯示吳奇才於62年9月27日將嘉義縣○○
鄉○○村○道○00號「坐落於837地號」、「竹造」、「平房
」、「建坪大約十五坪半」出賣予邱清陣及吳奇才於62年
9月27日將嘉義縣○○鄉○○○段000地號土地應有部分527/302
0出賣予邱清陣(見原審卷一第43-53頁)，兩造對於上開契
約書形式上真正不爭執(見原審卷一第298頁)，而被上訴
人主張附圖所示A部分面積64平方公尺部分之標的建物並
非前開系爭9月27日契約書上所載之建物，係上訴人另外
搭蓋違章建築建物，本件應先釐清者係被上訴人所請求拆
除之建物是否為系爭9月27日契約書上所載之建物？抑或
是上訴人另外搭蓋違章建築建物？查：
①系爭房屋經本院現場勘驗為：「系爭房屋的夾層土建構
造仍是竹木建、牆壁是竹編鋪上黃土鋪平；房屋樑已更
換新木材、屋頂換新鐵皮，客廳後面屋等是木頭樑加上
鐵皮網」，以上有勘驗筆錄可證(見本院卷第90頁)；又
系爭房屋現況照片顯示房屋之建材為竹、木(見原審卷
一第381-411頁、原審卷二第45-51頁)。
②自前開勘驗筆錄及現況照片可知，系爭房屋為竹木所構
建之平房，與系爭9月27日契約書上所載之建物構造相
同，雖附圖之測量成果圖建物之面積為64平方公尺(相
當於19.36坪)，與系爭9月27日契約書上所載之建物面
積約15.5坪(約略51.2399平方公尺)有所不同，然僅差
距12.7601平方公尺，面積誤差可能因測量基準不同、
測量工具、方式不同所導致，且系爭房屋之後面有增建
廚房，復考量本件涉及之系爭房屋標的建造時隔已久，
證明度應予降低。綜此，以上事證均可佐證被上訴人所
主張之標的建物(附圖之A部分)即為系爭9月27日契約書
上所載之建物。
⑵至被上訴人主張買賣契約書所載地號及權利範圍、面積均
與系爭土地無關等語(見原審卷一第277頁)，查：
①面積登載不同已如前述，而系爭9月27日契約書上載明為
：建物基地座落在837地號土地，確實與本件被上訴人
所主張之837-6地號土地不同，惟自臺灣省嘉義縣土地
登記簿之登載紀錄可推知62年9月27日買賣所有權移轉
契約書上所載：「建物所座落837地號土地」應屬誤載
，蓋土地登記簿中主登記次序「貳」記載40年11月1日
因買賣為登記原因，吳奇才有系爭837地號應有部分170
0/3020。主登記次序「拾」記載62年9月27日因買賣為
登記原因，邱清陣享有系爭837地號應有部分527/3020
。主登記次序「拾捌」記載訴外人林吳秋月、陳吳金葉
、吳金蓮於76年8月1日因分割繼承各自取得應有部分60
0/3020、600/3020、500/3020，共計為吳奇才所有系爭
837地號全部之應有部分1700/3020，且主登記次序「貳
」之備考欄記載：移轉見主登記「拾捌」(見原審卷一
第173-181頁)，觀諸上開土地登記簿之登載紀錄記載，
若均屬實，何以吳奇才於62年9月27日已將系爭837地號
中之527/3020移轉予邱清陣並已無此應有部分之所有權
，然何以於76年8月1日可登記其全部應有部分1700/302
0予其繼承人？況且，在主登記次序「貳」之備考欄中
亦未記載移轉見主登記「拾」，顯見62年9月27日以買
賣為登記原因之記載應屬誤載。
②又，依經驗法則，購買建物為了取得合法占有土地之權
源，自當然會購入建物所坐落之基地所有權，然系爭9
月27日契約書中卻顯示邱清鎮購買系爭837地號土地應
有部分527/3020及嘉義縣○○鄉○○村○道○00號之竹造平房
建物(坐落土地為系爭837-6地號土地)，顯然有違經驗
法則，因此系爭9月27日契約書上載明建物坐落土地為
系爭837地號土地應屬誤載。
③再徵，系爭837地號確實為系爭837-6地號土地之鄰地，
此有嘉義縣○○鄉○○○段00000地號土地地籍圖謄本、土地
登記謄本、空照圖附卷可稽(見原審卷一第13-27頁)，
復考量過去對於土地登記不熟悉之當事人確有可能誤信
地政人員之誤載，因此被上訴人所辯應無可採，被上訴
人所主張之標的建物(附圖之A部分)與系爭9月27日契約
書上所載之建物標的應屬相同。
5、被上訴人雖主張並無資料可以佐證系爭房屋賣給邱清陣，
且印花稅契約書均非吳奇才所書寫，吳奇才如真有出售應
要簽名、上訴人未舉證吳奇才曾受領系爭房屋之交付，然
：
⑴本院既已認定吳奇才、邱清陣買賣系爭房屋之契約存在，
自可佐證系爭房屋確實有出賣予邱清陣，又買賣契約之債
權行為，為諾成契約已如前述，縱使吳奇才未親自簽署契
約亦不影響買賣之真意。
⑵依邱清陣於86年1月6日設籍在水道頭68號，該住戶於90年
間之用電戶為邱清陣，此有戶籍謄本、電費收據可佐證(
見原審卷一第289頁)。是邱清陣有自吳奇才取得系爭房屋
時應有交付，否則何以得遷入戶籍、居住使用並繳納電費
，是以被上訴人之抗辯並無可採。
③是以上開被上訴人之主張，並不可採。
6、綜上，系爭9月20日及9月27日契約書上所載之嘉義縣○○鄉
○○村○道○00號之竹造平房建物(坐落土地為系爭837-6地號
土地)，即為被上訴人主張欲拆除之建物，並非被上訴人
所主張之上訴人另建之違章建築。
7、按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承
人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承
人本身者，不在此限(民法第1148條第1項)。查，邱清陣
居住在系爭房屋並取得系爭房屋之事實上處分權，有系爭
9月27日契約書、邱清陣戶籍謄本及台灣電力公司電費收
據附卷可稽(見原審卷一第43-53、285-291頁)，又上訴人
為邱清陣之繼承人，依上開規定，繼承邱清陣對於系爭房
屋之事實上處分權。且被上訴人亦不爭執系爭房屋只有上
訴人一人有事實上處分權(本院卷第82頁)。
8、綜上所述，蔡慎儀於62年9月20日將系爭房屋出賣予吳奇
才，吳奇才於00年0月00日出賣予邱清陣，但因未能完成
登記，故目前由上訴人一人因繼承取得系爭房屋之事實上
處分權。
㈡、若有移轉系爭房屋，當時吳奇才為系爭土地之共有人，共有
人有無民法第425條之1之適用？
1、系爭房屋係坐落在837-6地號土地，而吳奇才於40年11月1
日因買賣取得該土地之7999/17200所有權，吳奇才於75年9
月3日往生，而於75年8月1日因繼承登記予吳富松、吳富展
分別為599/17200、2000/17200，以上有土地登記謄本可證
(見原審卷一第215-223頁)。可見吳奇才於00年0月00日出
賣系爭房屋予邱清陣時，吳奇才是837-6地號土地之共有人
。
2、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅
將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與
相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋
受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租
賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制(民法第425-
1條第1項)；繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承
受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬
於被繼承人本身者，不在此限(民法第1148條第1項)。所謂
「土地及房屋同屬一人」固可包括「土地及房屋同屬相同
之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，
尚有其他共有人」之情形在內(參最高法院89年度台上字第
284號、最高法院112年度台上字第208號判決意旨參照)。
上開法定租賃係在保障社會經濟利益兼顧受讓人利益。是
前手有民法第425-1條適用，俾免房屋遭受拆除損及社會經
濟利益，則其後繼受房屋者，亦有利用該土地之必要，基
於相同維護社會經濟需求，房屋其後繼受者亦有同受民法
第425-1條之保護，該條規範目的性應為同一解釋(參最高
法院101年度台上字第1643號判決意旨)。
3、查，吳奇才、邱清陣間關於系爭房屋之買賣契約存在，且
系爭9月27日契約書上載之建物坐落基地「837地號」誤載
，應為系爭土地(即837-6地號土地)，已如前述。因此於移
轉系爭房屋之事實上處分權時，吳奇才為系爭土地之共有
人，依照上開實務見解，應有民法第425-1條之適用，邱清
陣得主張法定租賃存在，故邱清陣之繼承人即上訴人自亦
得主張法定租賃關係存在。
㈢、若本件有民法第425-1條之適用，系爭房屋是否已達到不堪
使用之程度，租賃期間終止？
1、按民法第425-1條第1項所明定之租賃期限，應解為至房屋
不堪使用時為止。至是否不堪使用，應以承租當時所建房
屋，是否得為通常使用判斷之。倘未經出租人同意而改造
或更新建築結構，不當延長房屋使用期限，加重出租人負
擔，當非立法本旨所許(最高法院106年度台上字第1646號
民事判決意旨參照)。
2、系爭房屋經勘驗為：「原審卷一第379頁下圖系爭建物第一
間看到系爭房屋屋樑已更換新的木材、屋頂換新的鐵皮、
客廳後面的屋頂是木頭的樑加上鐵皮網」，此有勘驗筆錄
可證(見本院卷第90頁)。又自系爭房屋現況照片可見原先
建材以竹管做為屋樑，但現在已更換成以木材做為屋樑(見
本院卷第125、127頁)，可知系爭房屋之主要結構已經更易
。
3、被上訴人主張：他們二樓另有裝潢且與原先牆壁有7、8公
分的距離，目前現況並不是使用原先牆壁，而是另改建等
語(見本院卷第90頁)，並有系爭房屋現況照片在卷可稽(見
原審卷一第389頁下方)，可知系爭房屋之主結構為竹木，
然在主結構之內尚以木棍所支撐，可證其主結構之穩定性
已有問題。
4、復參房屋現況照片，竹木皆已腐蝕(見原審卷一第403頁下
方)；再觀原審113年3月5日當庭勘驗筆錄記載：「大廳裡
面牆面及天花板，及一樓通往閣樓木梯外層，均包覆以三
合板，左邊牆面三合板拿掉部分，裡面呈現為竹筋泥造牆
面，而在竹筋泥造牆面之外，釘以木頭角材，右邊牆面三
合板拿掉部分，裡面呈現竹筋泥造牆面，同樣亦以木頭角
材加強結構，廳內通往閣樓木梯為實木材質，隔樓地板為
木製，牆面屋頂均釘以三合板」(見原審卷二第415-421頁)
，可知系爭房屋之內部多數部分若非上訴人以三合板覆蓋
，原先建材已無從為正常使用。
5、另上訴人抗辯系爭房屋與相鄰之3間房子一起建造、建材亦
相同等語(見本院卷第89頁)；系爭房屋與相鄰建物之現況
照片顯示系爭房屋以鐵皮鋪設並高出鄰屋數公分(見原審卷
一第379頁)，而經本院勘驗對照鄰屋現況可知鄰屋內部均
為簡陋竹木所建造，上樓梯時木材不穩固，伴隨嘎吱作響
聲，顯然居住於其內之安全性已有欠缺，對比系爭房屋牆
壁多數、樓梯以三合板覆蓋原有之竹木材質、屋頂全部換
新另加高數公分，均可佐證上訴人以他材質覆蓋原有材質
，以較耐用之材質延長系爭房屋之使用年限，鄰屋現況始
為原始房屋應有狀態，上訴人所為覆以三合板、更換鐵皮
屋頂之行為。是若將上述系爭房屋外表覆蓋之建材、屋頂
鐵皮掀除，只剩下原有之建材結構，系爭房屋已達不堪使
用之程度。
6、且依嘉義縣房屋耐用年數及折舊率標準表顯示：竹造房屋
耐用年限為11年，而系爭房屋如前所述，係於62年9月20日
由吳奇才自蔡慎儀買受而來，可知系爭房屋至少於62年即
已存在，時至今日已過50餘年，逾竹造房屋耐用年限11年
之4倍之多，更可證系爭房屋已無從為通常使用。
7、綜上，系爭房屋之主要結構已經更易，顯見系爭房屋原始
結構、材質已經無從為通常使用，方須更換新的木材鞏固
其主結構，依上開實務見解，法定租賃期限已屆至，上訴
人無從以民法第425-1條作為系爭房屋占用系爭土地之合法
權源。
㈣、上訴人之上訴是否有理由？
1、被上訴人現為系爭土地(即系爭837-6地號土地)之共有人，
上訴人為系爭房屋之事實上處分權人，為兩造所不爭(見本
院卷第82頁)，並有土地謄本、系爭土地地籍異動索引(見
原審卷一第17-27、81-99頁)在卷可稽，堪信屬實。
2、上訴人雖抗辯對於系爭土地有默示分管契約，因此有占有
之合法權源等語(見本院卷第102頁)。然按，未經共有人協
議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，
須徵得他共有人全體之同意。如未經他共有人同意而就共
有物之全部或一部任意占用收益，他共有人固得本於所有
權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分。然
共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有
人默示之意思表示，亦包括在內。惟所謂默示之意思表示
，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果
意思者而言(最高法院87年度台上字第1359號民事裁判)。
查，系爭土地面積高達3,440平方公尺，而系爭房屋經測量
占有系爭土地之面積為64平方公尺，占有面積不到19%，且
上訴人並非系爭土地之共有人，既非共有人，其如何與其
他共有人達成有默示分管之約定。若有默示分管之約定，
其各當事人間各自佔領使用系爭土地之範圍如何?上訴人並
未舉證以實其說，復無其餘證據足以佐證，是上訴人抗辯
，實無從採信。
3、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之(
民法第767條第1項前段)；各共有人對於第三人，得就共有
物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅
得為共有人全體之利益為之(民法第821條)。如上所述，系
爭土地為被上訴人所有，上訴人所有系爭房屋占用系爭土
地，先前雖有民法第425-1條法定租賃之適用，但系爭房屋
已達不堪使用之程度，其原有之法定租賃期限已屆至，上
訴人無從以民法第425-1條作為系爭房屋占用系爭土地之合
法權源，上訴人復無其他有占用系爭土地之權源，自屬無
權占有。從而，被上訴人依民法第767條第1項、第821條等
規定請求上訴人將系爭房屋拆除，並將系爭土地返還被上
訴人及其他全體共有人，要屬有據。原審就上開准許，為
被上訴人勝訴之判決，及依職權為宣告假執行，並酌定上
訴人預供擔保相當金額得免為假執行，核無不合。上訴意
旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應
予駁回。
㈤、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核
與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
五、訴訟費用裁判之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 113 年 10 月 23 日
民事第三庭 審判長法 官 陳寶貴
法 官 柯月美
法 官 馮保郎
以上正本係照原本作成
本判決不得上訴。
中 華 民 國 113 年 10 月 23 日
書記官 張簡純靜
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