臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決
113年度中簡字第2355號
原 告 燕國天地管理委員會
法定代理人 周文蘭 址同上
訴訟代理人 巢維夫
被 告 李家福
上列當事人間給付分攤款事件，本院於民國113年9月25日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣163,080元，及自113年5月23日起至 清償日止，按年息5%計算之利息。
二、訴訟費用由被告負擔。
三、本判決得假執行。
事 實 及 理 由
一、原告主張略以：
㈠被告為燕國天地公寓大廈福星棟（址臺中市○○區○○路0段000 號，下稱福星棟）區分所有權人（地下1樓、1樓、2樓）。 原告所管燕國天地社區含6棟大樓及9戶透天店面，其中福星 棟大樓消防設施因管線損害，遭臺中市政府消防局開立限期 改善單，因為福星棟牆壁內的內管破裂，造成消防水管沒有 辦法送水到頂樓，如果維修內管，需要敲牆壁，會影響建築 物的結構，所以必須於外牆增設一個明管，從他棟地下二樓 的水池接管，系爭消防改善工程，經原告交由訴外人國霖機 電管理服務股份有限公司（下稱國霖公司）於民國112年5月 1日修完工，系爭消防改善工程費用為新臺幣（下同）815,4 00元。
㈡福星棟僅為社區其中1棟，其消防設施不屬於原告社區全部共 有（大公），而是一部共有（小公），依111年11月12日111 年度第三次區分所有權人會議決議（下稱系爭區權會決議） ，各棟設施由各棟區權人平均分攤公共設施費用，是系爭消 防改善工程費用，應由福星棟區分所有權人平均分擔（10層 樓每層分擔815,400/10為81,540元），而被告建物含1樓、2 樓，自應負擔其中163,080元（81,540×2）。 ㈢爰依公寓大廈管理條例第21條規定請求支付修繕費，並聲明
：
1.被告應給付原告163,080元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息5%計算之利息。
2.願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯略以：
㈠依燕國天地大樓住戶規約之附件一：規約標的物件登錄表， 圖說，記載專有部分共計586個獨立使用單元，有別於111年 度第三次區分所有權人會議記錄之社區總戶數595戶，因而 造成參予人數比及區分所有權比例，都是錯誤不實之記錄， 即此會議之結果，不得做為任何實證之依據，合先述明。 ㈡原告以公寓大廈管理條例第11條規定「社區共用部分重大修 繕或改良，費用由公共基金或由區分所有權人按其共有部分 比例分攤」為請求。然公寓大廈管理條例第31條區分所有權 人會議之決議，關於下列各款事項，應有區分所有權人2/3 以上及其區分所有權比例合計2/3以上出席，以出席人數3/4 以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權3/4以上之 同意行之（下稱特別決議），而系爭區權會議，其出席人數 未達2/3之區分所有權人，其系爭區權會議決議即違法不存 在。
㈢在本社區中雖然分立多棟之建築物，所繳納之管理費統由社 區管理委員會收取並任其支用，並沒有各棟自行支用之”管 理費”，在社區修繕中，如何劃分”大公””小公”?又在整個社 區586戶中，福星棟住戶在開會中全部參加只有9票而已。在 社區區權會議中，都是被忽視的聲音。且此社區之區權人會 議自民國103年起有人操控著各項選舉、會議，系爭區權會 議決議顯不合理。
㈣在燕國天地管理委員會113年度06月份財務收支報告中之公共 基金項目明載應收總額1,620,815元，累計已收1,417,300元 ，其中未繳納之公共基金達203,515元，其欠缺之部分未繳 納為何人?為何不催繳?是否圖利某些人?亦即表明此社區管 理委員會財務之收支管理不明不白。已近7年尚未催繳，又 原告將結餘公共基金非法轉存為管理費(108年5月15日，轉 存680,969元)，其中並未經社區區分所有權人會議通過。由 此可見，本社區之管理委員會不合法操控，挪移社區之金錢 財物，至為明顯。
㈤綜上，原告之主張無理由等語為抗辯。並聲明：原告之訴駁 回。
三、本院之判斷：
㈠系爭消防改善工程為共用部分之重大修繕，應由區分所有權 人會議之決議：
1.按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管 理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由 區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費 係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區 分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規 約另有規定者，從其規定。」、「共用部分及其相關設施 之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議 為之。前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其 共有之應有部分比例分擔。」公寓大廈管理條例第10條第 2項及第11條分別定有明文。
2.依卷附「燕國天地大樓住戶規約」（本院卷第25至41頁， 下稱系爭規約）第12條規定：「共用部分之修繕，由管理 委員會為之。其費用由公共基金支付，公共基金不足時， 由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕 費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所 有權人負擔。」，堪認上開規定係依上開公寓大廈管理條 理第10條第2項所為之制訂，而關於共用部分及其相關設 施之拆除、重大修繕或改良，系爭規約因無明文，即應適 用公寓大廈管理條例第11條之規定，由區分所有權人會議 之決議後，交由管理委員會執行之，且其費用應由公共基 金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之 。
3.又所謂共有或共用部分之重大修繕、改良或一般修繕、改 良，其所稱之「一般」或「重大」係屬不確定之法律概念 ，應依個案認定之，並無確切之標準，又上開條文之立法 目的，無非因一般修繕之情形，較常發生或緊急，若僅小 部分用戶因公共部分之一般修繕，即需由區分所有權人會 議決議後，始能修繕，將使管理委員會之功能蕩然無存， 且費時費事，有緩不濟急之虞。而重大修繕，因費用較鉅 ，恐管理委員會巧立名目挪用，故需經由區分所有權人會 議之決議，以為公共基金之支出把關。然一般而言，修繕 改良僅及於部分住戶，而修繕改良範圍較小或所需金額較 低者，可認為係屬一般修繕改良，反之，則屬重大修繕改 良。原告主張福星棟牆壁內的內管破裂，需於牆外設置消 防水管之系爭消防改善工程，施工期限自112年1月9日至1 12年5月1日，工程包含室內消防栓消防系統測試控制、室 內消防栓管路重配工程、採水系統管路重配工程，工項繁 複，所需工程款非微，有卷附中部國霖機電工程合約在卷 可稽（本院卷第53至59頁），可認原告主張消防工程改善 費用，應屬重大修繕，依上開說明，應由區分所有權人會
議決議後，交由管理委員會執行之，且其費用應由公共基 金支付或區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之其 費用。
㈡被告固主張：系爭消防改善工程屬重大修繕或改良，依系爭 規約，應以特別決議為之，而系爭區權會未達法定出席人數 ，應屬決議不成立等語，惟查：
1.依系爭社區於86年11月8日訂定系爭規約第3條第3款記載 記載：「下列各目事項，應經區分所有權人會議決議：.. .公寓大廈之重大修繕或改良。」；同條第9款記載：「區 分所有權人會議討論事項，除本條例第30條及第31條規定 外，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過 半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出 席人數區分所有權合計過半數之同意行之。」等語（本院 卷第26至27頁），足見系爭規約已載明區分所有權人會議 之決議方式，原則上以區分所有權人過半數及其區分所有 權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所 有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意（下稱 普通決議）；公寓大廈管理條例第30條及第31條規定所訂 之情形為例外。
2.然查，依於84年6月28日制定公布公寓大廈管理條例（下 稱舊條例）第29條第1項規定：「區分所有權人會議之決 議，除本條例或規約另有規定外，應有區分所有權人過半 數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過 半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半 數之同意行之。」及同條例第31條第1項規定：「區分所 有權人會議之決議，關於下列各款事項，應有區分所有權 人3分之2以上及其區分所有權比例合計3分之2以上出席， 以出席人數4分之3以上及其區分所有權比例占出席人數區 分所有權4分之3以上之同意行之：一、規約之訂定或變更 。二、公寓大廈之重大修繕或改良。三、公寓大廈有第13 條第2款或第3款情形之一須重建者。四、住戶之強制遷離 或區分所有權之強制出讓。五、約定專用或約定共用事項 。」，可見系爭規約係參照當時有效即於84年6月28日制 定公布公寓大廈管理條例第29條、第31條規定而制定。 3.依92年12月31日修正施行迄今之公寓大廈管理條例（下稱 新條例）第31條規定：「區分所有權人會議之決議，除規 約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分 所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三 以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三 以上之同意行之。」第32條規定：「區分所有權人會議依
前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分 所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重 新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區 分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計 五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比 例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。前 項決議之會議紀錄依第三十四條第一項規定送達各區分所 有權人後，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意 見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有 權比例合計半數時，該決議視為成立。」係因考量實務運 作上，若因同條例第31條規定出席人數及區分所有權比例 之法定數額限制較高，造成不易開議或決議之情事，恐使 公寓大廈公共事務無法運作，而另訂立重新召集會議及決 議之法定標準，並就重新召集會議僅開議部分，公寓大廈 之規約得自行規定出席人數。且於修正時將原有第31條關 於規約之訂定或變更、公寓大廈之重大修繕或改良、重建 、住戶強制遷離或區分所有權強制出讓、或共用事項之特 別決議規定，因決議不易，予以刪除，區權人會議之決議 方式，僅該條例第31條、第32條規定。凡未能依第31條規 定決議者，均有第32條重新開議規定之適用，未區分規約 規定決議之種類，第32條重新開議規定為法定方式，是區 權人會議之決議，應依現行管理條例第31條、第32條規定 為之（最高法院110年度台上字第2077號判決參照）。是 依新條例第31條規定，已刪除重大修繕或改良議案必須以 特別決議之強制規定，而系爭規約第3條第9款是避免牴觸 舊條例第31條強制特別決議之規定，而舊條例第31條既已 刪除應經特別決議之事項，改由規約優先原則，故依現行 新條例第31條規定，即優先適用系爭規約第3條第9款規定 ，得以普通決議行之，以符合公寓大廈管理條例修正放寬 之意旨。
4.系爭區權會議決議通過系爭消防改善工程及所需工程費用 ，應由福星棟區權人負擔乙節，有系爭區分所有權人會議 紀錄等在卷可稽（本院卷第45至51頁），且觀諸前揭區分 所有權人會議紀錄影本記載：出席區分所有權總戶數為33 6戶，占比例百分之56.47，及出席區分所有權比例佔55.7 9等情，已符合系爭規約第3條第9款規定區分所有權人會 議之決議方式（縱依被告所稱本社區住戶為586單元，亦 無礙於出席戶數過半），是以系爭區權人會議決議系爭消 防工程施工及費用負擔標準，並無違反現行公寓大廈管理 條例第31條及系爭規約第3條第9款規定，被告辯稱系爭區
權人會議未達法定出席人數，決議不成立等語，自無足採 。
㈢被告另辯稱系爭區權人會議決議以福星棟區權人負擔系爭消 防改善工程費用不合理等語，經查：
1.按「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應 依區分所有權人會議之決議為之。前項費用，由公共基金 支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。」 公寓大廈管理條例第11條定有明文，又公寓大廈之各區分 所有權人，對共用部分之使用程度本難期一致，亦未必與 其共用部分之應有部分比例或區分所有建物之專有部分權 狀坪數比例成正比，各住戶對於共用部分之使用頻率各有 不同，且長期之使用習慣未必均相同，決定因素甚為複雜 ，據以決定該部分管理、修繕、維護費用之分擔比例，亦 有其事實上之困難性，而非屬易事，是公寓大廈管理條例 第11條規定，並未採取按受益程度分擔管理費之原則，至 於由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分 比例分擔，依系爭規約第3條第3款，應經區分所有權人會 議決議區分所有權人會議，其決議內容如為合理，即不悖 離「按應有部分比例分擔」之原則。
2.次按法律上所謂準用，係立法者基於立法經濟考量，就某 特定事項，因相類似之事實，法律上已有明文規定，乃以 法律規定間接引用該規定，故必須性質相類似者，始有準 用餘地。另按公寓大廈管理條例第53條規定，多數各自獨 立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具 有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例 之規定，考其立法目的，在便利共同事務之推展及自主性 管理。倘該集居地區共同設施有構造上之獨立性，並有獨 立之經濟效益，且非屬集居地區各自獨立使用建築物之附 屬物或為各所有人共有，而為獨立之物，縱與其他建築物 利用關係密切，或其他建築物所有人對該共同設施依契約 約定或依法律規定享有利用權，其性質仍與同條例第3條 第4款規定專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建 築物，而供共同使用之共用部分不同，是關於公寓大廈管 理條例第11條中所指「按其共有之應有部分比例分擔」如 僅涉及該獨立建築物共有部分，則自應以該獨立使用建築 物之共有人為限，尚不及其他集居地區之住戶。經查：系 爭燕國天地社區含6棟大樓及9戶透天店面，被告為其中福 星棟共有人，有卷附建物登記謄本、全區空拍照片、配置 圖可參（本院卷第21至23頁、115至117頁），而系爭福星 棟消防改善工程，縱消防抽水管線需至他棟地下二樓水池
接上去（本院卷第176頁），尚不影響該管線為福星棟住 戶專用之性質，是系爭區權會決議由福星棟區權人分擔費 用，且系爭消防改建工程，亦經福星棟多數共有人同意施 工，並依決議繳納分擔費用等情，有系爭區權會議記錄、 繳費收據存根聯為佐（本院卷第50頁、第123至137頁）， 被告辯稱系爭區權會議決議不合理等語，亦無可取。 3.原告主張系爭消防改善工程款總計815,400元，業經原告 提出統一發票為憑（本院卷第61頁）又原告主張依系爭區 權會決議被告應按其所有建物樓層1樓、2樓平均分擔系爭 消防改善工程款2/10計163,080元，亦未逾被告佔福星棟 建物應有部分2869/10000（見卷附建物登記謄本，本院卷 21頁），原告請求被告支付之數額，即無超過公寓大廈管 理條例第11條所訂之負擔比率，基於處分權原則，原告自 得在上開規定範圍內請求，附此指明。
㈣末按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或 其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間催 告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給 付應繳之金額及遲延利息；又遲延之債務，以支付金錢為標 的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息 之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％ ，公寓大廈管理條例第21條、民法第203條分別定有明文。 查，本件被告既為福星棟之區分所有權人，依公寓大廈管理 條例第11條、系爭區權會決議負有分擔系爭消防改善工程款 之義務，經原告催告仍不為給付，已如前認定，復有卷附存 證信函及回執可稽（本院卷第43至44頁），揆諸前揭規定， 原告自得起訴請求被告如數清償所欠工程分攤款163,080及 起訴狀送達之翌日即113年5月23日（本院卷第63頁）起至清 償日止，按法定利率即年息5％計算之遲延利息，即屬正當， 應予准許，爰判決如主文第一項所示。
㈤本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被 告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權 宣告假執行。原告另聲明願供擔保，請准為假執行之宣告部 分，因在簡易訴訟程序如為被告敗訴判決時本應依職權為假 執行之宣告，原告此部分聲請僅為促使本院職權之發動，故 不另為准駁之諭知。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證 據，經本院審酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與 本案爭點無涉，自無一一詳予論駁之必要，附此敘明。 中 華 民 國 113 年 10 月 23 日 臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 陳嘉宏
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 10 月 23 日 書記官 林佩萱