最高法院民事判決
112年度台上字第2028號
上 訴 人 包 恒 榮
包 梅 英
包 春 桂
共 同
訴訟代理人 李大偉律師
上 訴 人 包 春 榕
被 上訴 人 龔 文 玲
顏 昌 榮
黃 愛 鈴
黃 培 文
柯 鉅 墴
柯 文 榮
柯 界 君
柯 英 樞
范 振 泰
范 振 昌
范 育 瑄
范 彥 為
范 哲 明
范 家 賢
范 雀 屏
范 澤 祥
范 睿 荃
范 敏 良
范 嘉 和
楊黃愛娟
柯 淑 卿
兼 上一 人
法定代理人 柯 鴻 濤
被 上訴 人 黃 愛 順
黃 愛 琴
黃 愛 善
黃 耀 民
黃 宜 利
陳 芳 珠
柯 煌 村
彭 雅 雪
柯 献 茂
劉 奕 揚
劉 奕 恒
吳 民 雄
吳 政 雄
范 誠 賢
楊 斯 勝
盧 瑞 環
劉 學 演
共 同
訴訟代理人 林坤賢律師
邱華南律師
被 上訴 人 臺灣產業拓殖株式會社
特別代理人 陳佳函律師
被 上訴 人 財政部國有財產署
法定代理人 曾 國 基
被 上訴 人 魏憶龍律師即黃培元之遺產管理人
林梁雪鳳
任 根 生
上列當事人間請求確認租賃關係不存在事件，上訴人對於中華民
國112年5月17日臺灣高等法院第二審判決（110年度上易字第26
號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由
一、本件被上訴人起訴請求確認兩造就臺灣新竹地方法院106年 度訴更㈡字第4號判決（下稱第一審判決）附表（下稱附表） 一所示土地之耕地三七五租佃關係不存在，對於因繼承而為 承租人之上訴人須合一確定。雖僅上訴人包恒榮、包梅英、 包春桂對第二審不利判決提起第三審上訴，惟上訴理由非基 於個人關係之抗辯，且有理由，依民事訴訟法第56條第1項 第1款規定，其上訴效力及於同造未提起上訴之包春榕，爰 將之併列為上訴人，先予敘明。
二、被上訴人主張：附表一所示重測前○○縣○○鄉○○○段○○小段80- 2、84-1、87-1、88-1、88-3、88-4、88-5、88-6、89、89- 1、89-2、334-1、368-3、368-9、368-11、368-12地號16筆 土地（下合稱系爭土地，分稱地號）現為伊等所共有，於民 國36年9月間登記為黃春福、黃金穗、顏柳枝、范江水、梁 錦枝、陳金喜、臺灣產業拓殖株式會社（下稱拓殖株式會社 ）、柯子濱、柯子鏞、柯子清、柯子餘11人共有（下稱黃春 福等11人）。上訴人之被繼承人包旺就系爭土地雖於58年3 月22日與黃春福等11人簽訂「臺灣省新竹縣私有耕地租約（ 58）寶深字第2號」（下稱58年租約），然共有人黃金穗、 梁錦枝於58年前已死亡，該租約未經全體共有人同意而無效 。又包旺將系爭土地部分轉租或無償交由其兄弟即訴外人包 文義、包火生承耕，並增建第一審判決附圖（下稱附圖）所 示地上物居住使用，有不自任耕作情事，亦屬無效等情。爰 依98年1月23日修正前（下稱修正前）民法第820條第1項、 耕地三七五減租條例第16條規定，求為確認兩造就系爭土地 之耕地三七五租佃關係不存在之判決。
三、上訴人則以：伊等祖父包阿俊（原審誤載為包俊）及訴外人 蔡金田之祖父蔡昂苟（下合稱包阿俊2人）於41年4月間，向 訴外人鄭戴月霞買受黃春福、黃金穗出售其所分管、含系爭 土地在內之74筆土地，並繳納田賦；黃春福亦將368-3地號 土地所有權狀及田賦繳稅證明書輾轉交付包阿俊、蔡金田持 有。因系爭土地存有抵押權登記致未辦理所有權移轉登記， 包阿俊之子包旺乃與黃春福等11人簽訂58年租約，同日黃春 福等11人亦與蔡金田、訴外人黃金水、胡榮發、黃銀山（下 稱蔡金田4人）分別簽訂臺灣省新竹縣寶深字第01、04、06 、07號私有耕地租約(下稱1、4、6、7號租約)，復於同年3 月24日與訴外人蔡正海簽訂臺灣省新竹縣寶深字第05號私有 耕地租約(下稱5號租約)。58年租約嗣於64年1月1日、70年1 月1日、75年1月1日、98年1月1日辦理續租登記（58年與其 後歷次續約合稱系爭租約），且58年租約與1、4至7號租約 ，均有黃春福用印，經新竹縣政府、寶山鄉公所核定後，登 載於三七五耕地租約登記簿，及於鄉鎮市區私有耕地租約異 動登記欄位加註續訂租約，系爭土地確經全體共有人同意出 租而有效。縱認58年租約僅由黃春福1人出租，亦構成表見 代理，全體共有人應負授權人之責。又系爭土地共有人間有 分管契約，黃春福將其所分管之土地出租予包旺，無須全體 共有人同意。另附圖所示之三合院、庭院、土角厝等地上物 於日治時期早已存在占用88-1地號土地上，而非系爭租約承 租範圍；其餘倉庫、棚架、工具間、農機室、水塔等地上物
，均堆置農具、肥料、雜物，或供務農臨時休息，伊等無不 自任耕作情形等語，資為抗辯。
四、原審廢棄第一審所為被上訴人敗訴之判決，改判如其聲明， 無非以：
㈠系爭土地於36年9月間為黃春福等11人共有，被上訴人因繼承 、受讓取得系爭土地所有權之應有部分，現為系爭土地之共 有人。上訴人為包旺之繼承人，包旺、包文義、包火生則為 包阿俊之子。黃春福等11人與蔡金田4人（承租人）於58年3 月22日分別簽訂1、4、6、7號租約，另於同年月24日與蔡正 海（承租人）簽訂5號租約等情，為兩造所不爭。 ㈡58年租約於同年3月22日簽訂時，出租人雖記載黃春福等11人 ，惟僅有黃春福1人之印文，無其他共有人同意或授權黃春 福簽訂租約之文書或證物，且系爭土地共有人梁錦枝、黃金 穗早於54年11月15日、56年4月2日死亡，拓殖株式會社之原 始股東亦未能確認（109年間經臺灣新竹地方法院109年度訴 字第476號確定判決始確認原始股東為鄭傳、鄭國章、鄭盛 、鄭萬吉、鄭水柳、鄭萬釘、鄭根塗、謝吳庚辛8人），難 認系爭土地斯時全體共有人及拓殖株式會社全體股東，均同 意將之出租予包旺。又58年租約之租賃標的為系爭土地，64 年續租時，增加同段368-15、368-18、368-19、368-20地號 土地；70年續租時，未含80-2地號土地，僅有15筆土地；98 年續租時，變更為系爭土地，卻未見各次變動租賃標的之原 因及相關證物存卷。縱系爭租約經鄉鎮公所辦理耕地三七五 租約登記，非可遽認租約登記內容為真正，亦無法以此認定 均經土地全體共有人同意出租。是系爭土地未經全體共有人 同意而出租，違反修正前民法第820條第1項，對於共有人不 生效力，兩造之耕地三七五租佃關係即不存在。 ㈢上訴人提出土地轉賣買契約書、共有土地杜賣證書、收據、3 68-3地號土地所有權狀，及田賦折征代金繳納收據聯等書證 ，雖可知鄭戴月霞將其於39年間向黃金穗、黃春福購買之土 地，轉賣予包阿俊2人，拓殖株式會社股東鄭萬釘亦於44年1 1月26日出售土地持分予包阿俊2人，然均未辦理土地所有權 移轉登記，要僅屬附條件出售他人之物。上訴人固曾於50年 至52年間繳納田賦，然未證明系爭土地全體共有人有授與代 理權或同意黃春福代表全體共有人與包旺簽訂58年租約之表 見事實，難認黃春福構成表見代理。上開書據及拓殖株式會 社股東鄭萬釘、鄭國章、梁錦枝之繼承人林梁雪鳳分別與第 三人簽訂之分管持分土地買賣契約書、不動產買賣契約書， 均僅標示地號、面積，並無土地分管位置及如何分管之具體 約定。證人蔡金田雖於原審證稱伊委託叔叔蔡漂來簽訂1號
租約，業經黃春福等11人同意等語，惟其係經叔父蔡漂來轉 述始知分管情事，非其所親身見聞，即無足採。上開書據及 蔡金田之證詞，均無法證明系爭土地全體共有人間存有分管 契約，亦難認黃春福係將其分管土地出租予包旺。 ㈣從而，被上訴人訴請確認系爭土地之耕地三七五租佃關係不 存在，為有理由，上訴人是否自任耕作，即毋庸再行審究， 為其判斷之基礎。
五、本院判斷：
㈠據臺灣省耕地租約登記辦法（舊辦法於45年9月5日訂定、89 年8月22日廢止；新辦法於89年4月26日訂定）第2條及耕地 三七五租約清理要點第3點規定，耕地租約之訂立、續訂， 由出租人會同承租人申請登記。如不會同申請時，得由一方 敘明理由，檢附相關證明文件，單獨申請登記，鄉（鎮、市 、區）公所應通知他方於接到通知後一定日數內提出書面意 見，逾期未提出，視為同意，由該管鄉（鎮、市、區）公所 逕行登記。受通知他方提出異議，屬租佃爭議者，依耕地三 七五減租條例第26條之調解、調處、移送司法機關等程序處 理。是耕地租約之訂立，原則上係由出租人會同承租人申請 登記，例外符合一定要件，始得由一方單獨申請登記。再按 文書，依其程式及意旨得認作公文書者，推定為真正，民事 訴訟法第355條第1項定有明文。所謂依其程式及意旨得認作 公文書，除審其外觀合乎一般公文程式，可認係公務員職務 上所作之公文書外，須其內容亦無背乎公文書意旨，即具備 形式證據力；倘公文書記載之內容，有證明應證事實之價值 ，法院得據為判斷事實有無之證據資料者，即具實質證據力 。而證明應證事實之證據資料，並不以可直接單獨證明之直 接證據為限，如能以間接證據證明間接事實，且綜合諸間接 事實，得以在符合論理及經驗法則下，推認待證事實為真實 者，亦無不可。
㈡查系爭租約經新竹縣政府、寶山鄉公所核定後，登載於三七 五耕地租約登記簿，自58年租約屆滿後，分別於64年、70年 、75年、98年續約，並於鄉鎮市區私有耕地租約異動登記欄 位加註續訂租約6年，為原審認定之事實（見原判決第9-11 頁）。復經鄉長於證明人欄位簽名核章，鄉公所蓋用大印、 新竹縣政府核定後加蓋戳記，且地政機關核發之系爭土地登 記謄本上均載有「本筆土地訂有三七五租約」（見一審訴更 ㈡卷四第122頁以下、卷五第7頁以下），被上訴人未爭執上 開文書之真正，可見卷附系爭租約、其後續約及土地登記謄 本等公文書，應推定為真正，而具形式證據力。上開公文書 均載明系爭土地上有三七五租約，出租人為黃春福等11人，
承租人為包旺，其等間有系爭租約之法律關係，則為該等公 文書之實質證據力。雖被上訴人以系爭土地部分共有人黃金 穗、梁錦枝於58年前已死亡為由，否認上開租約記載之實質 證據力。惟共有人之一之拓殖株式會社為日治時期成立之公 司，據光復後臺灣省行政長官公署於36年1月21日公布修正 「臺灣省公司登記實施辦法」第3條規定：「本辦法施行前 已設立之公司，其未經登記，或登記不合法定程式者，應於 民國36年1月31日以前向財政處依法聲請登記，或改正其登 記」。即臺灣地區在日治時期成立之會社，倘未依上開規定 辦理者，其原設立會社應視為不存在，僅屬合夥組織，該會 社之原有財產應視為原權利人公同共有。而鄭萬釘為該株式 會社之原始股東（參臺灣新竹地方法院109年度訴字第476號 確定判決，見原審110年度上易字第26號卷五第455-461頁） ，參以包阿俊2人曾於41年4月間向鄭戴月霞買受黃金穗、黃 春福售出之系爭土地應有部分4分之1，再於44年間向鄭萬釘 買受持分，有土地轉賣買契約書及收據、共有土地杜賣證書 、368-3地號土地所有權狀、田賦折征代金繳納收據聯在卷 （見一審更㈠卷六第32-40頁、第118-122頁、一審更㈠卷七第 72-77頁、第144頁）；另寶山鄉公所於98年4月15日發文之 核定承租人續訂租約通知書，載明依三七五減租條例第20條 、第5條規定通知准由承租人包旺自98年1月1日至103年12月 31日續訂租約6年，並另通知出租人黃金穗等27人（見一審 更㈠卷六第19頁），而黃春福等11人除與包旺訂有耕地租約 外，亦與其他承租人蔡金田4人、蔡正海訂有1、4、6、7及5 號耕地租約（見一審更㈠卷三第21頁、卷六第87-91頁），證 人蔡金田（1號租約承租人）、蔡美麟（5號租約承租人蔡正 海之女）均證述系爭土地各承租人（含包旺）與黃春福等11 人簽訂之租約範圍，係從日治時期即開始分耕之範圍，已逾 100年，出租業經系爭土地共有人同意等語（見一審更㈠卷六 第196-205頁）；復以蔡金田持有承租土地之多份土地所有 權狀原本（見一審更㈠卷七第49-68頁）；徵諸系爭租約自58 年起，迄103年由黃春福繼承人黃愛鈴、黃培文、繼受黃春 福應有部分之龔文玲及顏柳枝繼承人顏昌榮4人初始提起本 件訴訟前，歷時已逾45年，系爭土地各共有人之繼承人陸續 辦理土地繼承登記，已得知悉土地登記謄本上有三七五租約 之註記，於64年、70年、75年、98年續訂租約受通知時，未 曾依臺灣省耕地租約登記辦法、耕地三七五租約清理要點之 規定提出異議，以其等長期以來未對系爭租約有所爭執，尤 以對上訴人占用系爭土地之情未曾指摘無權占有，已歷數十 年等各情。果爾，綜合上開事證，依一般經驗及論理法則判
斷，是否不足推認58年租約及其後歷次續訂租約均經系爭土 地原始共有人及其繼承人之同意？自滋疑義，非無詳予研求 之餘地。原審逕以58年租約簽訂時，共有人有死亡情事，即 認未經全體共有人同意，遽謂系爭租約無效，自嫌速斷。上 訴論旨，指摘原判決違背法令，聲明廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 10 月 30 日 最高法院民事第七庭
審判長法官 林 金 吾
法官 陳 靜 芬
法官 高 榮 宏
法官 藍 雅 清
法官 蔡 孟 珊
本件正本證明與原本無異
書 記 官 林 蔚 菁
中 華 民 國 113 年 11 月 8 日