臺灣臺北地方法院簡易民事判決
112年度店簡字第912號
原 告 李明雄
即反訴被告
訴訟代理人 黃勝和律師
被 告
即反訴原告 酈俊睿
訴訟代理人 孫瑞蓮律師
上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，於民國113年10月7日
言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、本訴部分
確認兩造間就門牌號碼臺北市○○區○○路○段000號1樓房屋於
民國111年12月21日至民國114年9月30日之租賃關係存在。
訴訟費用由被告即反訴原告負擔。
二、反訴部分
原告即反訴被告應給付被告即反訴原告新臺幣70萬4167元，
及自民國113年4月30日起至清償日止，按週年利率百分之5
計算之利息。
被告即反訴原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告即反訴被告負擔百分之69，餘由被告即反訴
原告負擔。
本判決反訴部分第一項得假執行。但原告即反訴被告如以新
臺幣70萬4167元為被告即反訴原告預供擔保，得免為假執行
。
事實及理由
壹、程序方面
一、查原告起訴時聲明請求確認就門牌號碼臺北市○○區○○路○段0
00號1樓房屋(下稱系爭房屋)於民國111年10月1日至114年9
月30日之租賃關係(下稱系爭租賃關係)存在(訴字卷7頁)，
嗣變更聲明為確認兩造間於111年12月21日至114年9月30日
就系爭房屋之租賃關係存在(簡字卷一310頁)，核上開聲明
更動，有關原告主張確認之租賃關係存續期間部分，乃減縮
聲明，依民事訴訟法第255條第1項第3款規定，應予准許；
就請求確認之租賃關係存在於何人之間，乃補充陳述，依民
事訴訟法第256條規定，非為訴之變更。
二、查被告於本件言詞辯論終結前，以受原告詐欺始承租系爭房
屋，並因此受有損害而對原告提起反訴求償(下稱原告即反
訴被告為原告；被告即反訴原告為被告)，經審酌上開反訴
與本訴在法律上或事實上均關係密切，審判資料共通，且皆
屬因建築物定期租賃所生爭執涉訟而同適用簡易程序，復無
其他民事訴訟法第260條所定不得提起反訴之情形，是被告
提起本件反訴，自應准許。
三、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
查原告主張兩造間存有系爭租賃關係，為被告所否認，是兩
造間系爭租賃關係有無已生爭執，則系爭租賃關係存否不明
，則原告私法上地位處於不安之狀態，且不安狀態得以消極
確認判決除去，應認原告具有確認利益。
貳、本訴部分
一、原告主張：系爭房屋乃原告母親李劉對繼承取得而向外招租
，111年間被告為經營壽司店而要想要承租系爭房屋，原告
向被告表明系爭房屋不能辦理商業登記，但有繳納房屋稅，
被告仍表示要承租，經李劉對同意後，由原告代理李劉對於
111年10月1日前與被告簽署房屋租賃契約(下稱系爭租約)，
約明租賃期間為111年10月1日起至114年9月30日止，每月租
金新臺幣(下同)2萬元。嗣李劉對於111年12月21日亡故，包
括原告在內之全體繼承人協議由原告繼受取得李劉對就系爭
租賃關係之出租人地位。而被告僅給付租金至112年3月，自
112年4月起即未給付租金，復無繼續營業，原告請求被告換
簽租約，為被告所拒並指系爭租賃關係不存在，爰訴請確認
等語。並聲明：確認兩造間於111年12月21日至114年9月30
日就系爭房屋之租賃關係存在。
二、被告則以：原告僅係代理李劉對與被告簽訂系爭租約，系爭
租賃關係自非存於兩造間，原告訴請確認乃當事人不適格。
又被告為在系爭房屋開設壽司店，訂約時有向原告表示系爭
房屋要能辦理商業登記，而原告出示系爭房屋111年房屋稅
繳款書(下稱系爭稅單)，卻故意隱瞞其上所載系爭房屋所有
權人李碧桃早已亡故、管理人李劉對有無系爭房屋合法管理
權不明、系爭房屋未辦保存登記，並占有水利地等重要資訊
，指系爭稅單可取代系爭房屋所有權狀而辦妥商業登記，主
動積極讓被告誤以為系爭房屋可辦商業登記，致被告受詐欺
而陷於錯誤，遂簽訂系爭租約。繼而被告向臺北市商業處(
下稱商業處)申請商業登記於111年11月15日以「鴻睿壽司店
」之獨資商號名稱申請「F501060餐館業」之所營業務獲商
業名稱及所營業務預查核定書(下稱系爭預查核定書)後，因
可歸責於原告之未能釐清系爭房屋權屬及占有水利地等情，
無法完成商業登記。被告已以113年1月9日答辯(一)狀之送
達，依民法第92條規定撤銷受詐騙而為之簽署系爭租約之意
思表示，故系爭租賃關係並不存在等語。並聲明：原告之訴
駁回。
三、查原告代理李劉對與被告於111年10月1日前就系爭房屋簽訂
系爭租約，租賃期間為111年10月1日至114年9月30日，有系
爭租約(訴字卷17-21頁)可據，復為兩造所是認(簡字卷○000
-000頁，卷二216頁)。又系爭房屋未辦理保存登記，有臺北
市古亭地政事務所112年9月5日函可憑(簡字卷一25頁)。而
依臺北市稅捐稽徵處可查得資料，系爭房屋納稅義務人為「
李碧桃管理人李劉對」(簡字卷一49頁)，原告主張系爭房屋
原所有權人乃李碧桃等語，為被告所不爭執(簡字卷一53、2
49頁)。以上各情，可信為真。
四、按租賃，乃特定當事人間所締之契約，出租人不以所有人為
限；就出租人無所有權之物，亦得成立。在租賃關係存續中
，關於租賃上權利之行使，概由締約當事人為之（最高法院
48年台上字第1258號、33年上字84號判例要旨參照）。而租
賃權係財產權，得為繼承之標的，繼承人自可承繼被繼承人
在租賃契約之權利義務關係。查：
(一)系爭房屋所有權人李碧桃於48年3月4日亡故(訴字卷39頁)，
李劉對乃李碧桃長孫李日之媳，於李日60年9月12日逝世後
之111年12月21日歿，乃李碧桃之再再轉繼承人，有原告提
出之繼承系統表、手寫戶籍謄本及除戶謄本可參(訴字卷37-
47、53頁)，惟李劉對乃與包括原告在內之子女(詳後述)對
被繼承人李日共同繼承，且由李劉對僅能在系爭房屋之稅籍
登記上列為李碧桃管理人，無從接替李碧桃而更為納稅義務
人乙節以觀，於李碧桃故後之繼承及再繼承後，難認系爭房
屋所有權歸由李劉對一人繼受取得，參以兩造於系爭租約簽
訂後之對話錄音譯文內容(簡字卷○000-000頁)，就被告質以
原告無法提出系爭房屋所有權人同意書一節，被告稱「當初
我們跟你講商業登記處那邊沒辦法登記的時候，我們把問題
告知你，你一句話那沒辦法處理，那同意書有那麼」、「同
意書有那麼多人要簽名，你說有的往生了，也沒辦法簽名，
你當初就拒絕了」等語(本院卷一114頁)，未見原告有何反
駁，益徵李劉對僅繼受系爭房屋之繼承人中之一，而酌以原
告提出事證，雖無法認定李劉對有得到其他繼承取得系爭房
屋共有人同意而出租系爭房屋，使系爭租約不能對他共有人
發生效力(最高法院86年度台上字第3020號判決參照)，惟依
上說明，此並不妨礙李劉對與被告就系爭房屋成立租賃契約
。被告辯稱系爭房屋之出租未得系爭房屋所有權人同意，不
應受法律保護等語(簡字卷一247頁)，並不可採。
(二)李劉對111年12月21日亡故後，由李劉對子女即原告、李連
治、李寶月、李明岳、李寶秀、李招治、李寶猜共同繼承。
按積極確認之訴，僅須主張權利之存在者對於否認其主張者
提起，當事人即為適格。蓋確認之訴之性質及目的，係就既
存之權利狀態或法律關係之歸屬、存在或成立與否，而對當
事人間之爭執以判決加以澄清，並無創設效力，亦非就訴訟
標的之權利為處分，是以有即受確認判決之法律上利益者對
否認之人起訴，當事人即為適格。是本件起訴無以李劉對全
體繼承人為原告之必要。況包含原告在內之上開李劉對繼承
人均簽立協議書，由原告繼受系爭房屋之使用及收租、簽約
等事宜，有112年2月16日協議書(訴字卷23-25頁)及親等資
料(本院調取被告前提告原告涉嫌詐欺之臺灣臺北地方檢察
署【下稱北檢】112年度他字第7002卷237頁)可稽，可見於
李劉對之繼承人間於112年2月16日已就依系爭租約成立之系
爭租賃關係為遺產分割，則揆諸首揭說明，原告自已繼受李
劉對之出租人地位。從而，原告訴請就系爭租賃關係訴請確
認，並無當事人不適格之情形。
五、查被告租用系爭房屋係為開設壽司店，此為兩造所不爭，佐
以系爭租約內各約定提及系爭房屋係標明為「店屋」(訴字
卷19-20頁)，可認系爭房屋乃供被告營業使用。按商業，指
以營利為目的，以獨資或合夥方式經營之事業，除小規模營
業人外，非經商業所在地主管機關登記，不得成立，商業登
記法第4、5條各有明文。而被告在系爭房屋開設壽司店，因
每月營業額已達營業稅起徵點，非屬小規模營業人，依法應
辦理商業登記，有商業處112年3月6日函可考(簡字卷一119
頁)。原告主張有向被告表示過系爭房屋不能辦商業登記，
只能做稅籍登記，但被告仍要承租等語(訴字卷7頁，簡字卷
一187頁，卷二215頁)，然被告辯稱訂約時有向原告表示系
爭房屋要能辦理商業登記，原告表示可用系爭稅單辦理商業
登記等語(簡字卷一53頁)，予以爭執。查證人即被告開設壽
司店之加盟總部負責人楊勝雄證稱：被告要租系爭房屋前有
告知我，並請我一同去看，租之前跟被告去時，原告及其太
太都在，我問原告系爭房屋可否申請商業登記，原告說可以
，之前有申請過，第一次去看屋後隔1、2週簽約當天，我跟
被告還有再跟原告確認等語(簡字卷○000-000頁)。證人即負
責系爭房屋被告租用後裝潢施工公司之負責人許家琪則證稱
：111年9月26日到系爭房屋丈量當天，兩造在簽約，我聽到
證人楊勝雄問系爭房屋有沒有辦法做商業登記使用，原告說
可以等語(簡字卷二213頁)。而系爭租約所載簽訂日111年10
月1日比實際簽約晚，證人許家琪於簽約當天有在系爭房屋
丈量，據原告陳明在卷(簡字卷○000-000頁)。基上，可認上
開證人所證一致，均指稱被告簽租約前有向原告詢問系爭房
屋可否辦理商業登記，並獲肯定回覆，當可採信，原告上開
主張，並不可採。而被告租用系爭房屋係作為壽司店營業獲
利，由一般商業營業行為作為判斷基準以探求當事人真意，
當認原告代理李劉對與被告簽約時，應認有達成出租人負有
使系爭房屋可供商業登記義務之合意。
六、按商業名稱及所營業務，於商業設立或變更登記前，應由申
請人備具申請表，向商業所在地之直轄市或縣（市）政府申
請預查，商業名稱及所營業務預查審核準則(商業登記法第2
8條第3項規定授權訂定)第2條第1項定有明文，而辦理商業
登記應檢附商業名稱及所營業務預查核定，有商業處113年8
月12日函可參(簡字卷二425頁)，可見申辦商業設立登記前
當先辦理商業名稱及所營業務之預查。而被告前於111年11
月15日以「鴻睿壽司店」之獨資商號名稱申請「F501060餐
館業」之所營業務獲商業名稱及所營業務預查核定書，有系
爭預查核定書可憑(簡字卷一279頁)，以作為後續申請商業
設立登記之應備文件，復有商業處113年4月3日函可稽(簡字
卷二51-52頁)。而按商業登記申請辦法(商業登記法第15條
第2項規定授權訂定)第5條規定，所在地之建物所有權狀乃
申請商業設立登記應備文件，所有權人非商業負責人或合夥
人者，並應附具所有權人同意書。建物所有權狀得以建物謄
本、房屋稅籍證明、最近一期房屋稅單或其他得證明建物所
有權人之文件代之；所有權人同意書得以商業與所有權人簽
訂之租賃契約，或載明得辦理商業登記或供營業使用之商業
負責人與所有權人簽訂租賃契約代之，可知商業負責人以非
其所有建物營業，除有證明建物所有權狀之文件外，尚需有
可證明該建物所有權人同意之文件為憑。而依證人楊勝雄所
證，其與被告一同去辦商業登記，商業處人員查出系爭房屋
屋主不是系爭租約上的屋主，要求補正屋主同意書再辦商業
登記等語(簡字卷二209頁)。觀諸被告以系爭房屋為登記地
及營業場所(下合稱所在地)於111年11月15日申請商業設立
登記所提出之申請文件(簡字卷○000-000頁)，其中，建物所
有權人同意書全無填載(簡字卷一301頁)，而商業處認憑系
爭稅單無法確認李劉對作為管理人之管理範圍是否包括出租
、收益在內，有待釐清，有商業處113年8月12日函可佐(簡
字卷二426頁)，與證人楊勝雄前揭證述一致，可見其證述與
事實相符，堪信被告雖有提交商業設立登記申請，系爭稅單
亦屬可取代建物所有權狀之登記所需文件，但因欠缺可證明
系爭房屋所有權人同意之證明文件，而遭商業處承辦人員要
求補正並退回其申請文件。原告主張被告未曾提出商業登記
申請等語，自不可採。又原告雖指其當初雖向被告表示系爭
房屋不能辦商業登記，然經本件訴訟過程，發現有所誤解，
系爭租約可取所有權人同意書，且有門牌號碼便可以辦理商
業登記等語(簡字卷二475、330頁)。然細譯前述商業登記申
請辦法第5條規定文義，租約要可以取代所有權人同意書，
必須是該租約乃商業與所有權人所簽訂，始足取代所有權人
同意書，而系爭租約出租人李劉對乃系爭房屋所有權人李碧
桃之管理人，又非李碧桃唯一繼承人(貳、四、(一))，則系
爭租約自難認取代所有權人同意書，是於依上規定補正所有
權人同意書或可資顯示所有權人同意以系爭房屋辦理商業登
記之租賃文件前，被告實無從以系爭房屋為所在地而辦理商
業登記。
七、再者，系爭房屋後方部分建物位於堤內河川區域，該區域原
為未登記土地，已於112年2月22日登記為臺北市○○段0○段00
0地號，為由臺北市政府工務局水利工程處(下稱水利處)管
有國有土地，土地使用分區為河川區等情，有水利處113年8
月21日函、土地使用分區線上查詢及核發系統查詢結果、土
地查詢資料(簡字卷二435、441、462頁)可據。而河川區內
土地及建築物使用應依水利法及相關法令規定辦理，臺北市
土地使用分區管制自治條例第78-1條定有明文。又河川區域
內禁止建造房屋、水利法第78條第4款亦有明文，是系爭房
屋因後方位於前揭水利處管有河川區部分，自屬違法使用，
且迄今此等占用河川區情勢並無更動，有系爭房屋後方照片
可憑(簡字卷二141頁)，並為兩造所不爭執(簡字卷二504頁)
，則被告租用系爭房屋欲申請在系爭房屋經營餐館業，就使
用系爭房屋占用河川區部分，自無從合於臺北市土地使用分
區管制。而依商業處113年8月12日函所示，109年1月1日起
，受理商業登記時營業場所經預審不合土地使用管制相關規
定，將請申請人撤件、另擇其他合法營業場所或刪除不符規
定之營業項目再辦登記(簡字卷○000-000頁)，是以，系爭房
屋占用河川區域之狀態如未除去，則被告亦難以系爭房屋為
所在地而辦理商業登記。
八、基上，系爭租約之出租人李劉對依約負有使系爭房屋可供商
業登記義務，然李劉對及嗣繼受出租人地位之原告迄未能提
出系爭房屋所有權人同意書或所有權人同意以系爭房屋辦理
商業登記之租賃契約，並除去系爭房屋後方占用水利地之違
反土地使用分區情形，使系爭房屋尚無從作為商業所在地而
申請商業登記。查被告租用系爭房屋後僅營業至112年3月，
自同年4月起即未營業等情，為兩造所是認(簡字卷○000-000
頁)，參以商業處112年3月6日函(簡字卷○000-000頁)限期被
告辦妥商業登記以觀，可知被告於停止營業前雖有提出申請
(貳、六)，但始終未能以系爭房屋為所在地辦妥商業登記。
九、被告辯稱原告隱瞞系爭房屋所有權人李碧桃早已亡故、管理
人李劉對有無系爭房屋合法管理權不明、系爭房屋未辦保存
登記，並占有水利地等資訊之情，並指以系爭稅單即可辦商
業登記，而使被告誤認系爭房屋可辦商業登記而受原告詐欺
才簽訂系爭租約，以113年1月9日答辯(一)狀之送達，依民
法第92條規定撤銷受詐騙而為之簽署系爭租約之意思表示等
語。查：
(一)按民法第224條前段規定「債務人之代理人或使用人，關於
債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失，
負同一責任」，通說認為債務人之代理人或使用人，於締約
過程有故意或過失時，應類推適用上開規定，亦即債務人亦
應負同一責任。又按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條
第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟民法上之詐
欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於
錯誤而為不利於己之意思表示者始足當之。倘行為人欠缺主
觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示仍與詐欺
之法定要件不合，無容其依民法第92條第1項規定撤銷意思
表示之餘地（最高法院98年度台上字第171號判決參照)
(二)依兩造於系爭租約簽訂後之對話錄音譯文內容(簡字卷○000-
000頁)，就被告表示無法辦理商業登記一事，原告稱「我們
也不知道」、「我要是知道，我何必跟你說可以」(簡字卷
一101頁)、「這個法規是政府規定的」、「因為這1、2年改
成這樣」(簡字卷一102頁)、「這兩年變更的變的無法申請
」(簡字卷一106頁)，指系爭房屋原可供作申請商業登記之
所有地，係因系爭租約簽訂前之法規更改而無法登記。參以
系爭房屋前於85年間經訴外人景合興企業有限公司辦理公司
登記，有商工登記公示資料查詢結果可憑(簡字卷○000-000
頁，當時公司登記辦法【原名稱：公司之登記及認許辦法】
尚未訂定)，可認原告就系爭房屋無法供被告申辦商業登記
表示與其過往所悉有別，就系爭房屋曾能作為公司登記所在
地以觀，並非虛捏。雖原告非無混淆公司登記與商業登記之
情，惟既無事證顯示原告有得以區辨相關登記種類之專業，
實難苛責。又商業處就營業場所預審是否符合土地使用管制
相關規定，審查不合則會請申請人以自行撤件在內等後續處
理，乃自109年1月1日起施行(貳、七)。準此，商業登記申
請之審查，尤以預審方面，於系爭租賃關係成立前，確有更
動，從而，自難認原告於系爭租約簽訂前有明知系爭房屋無
法供作商業所在地而辦妥登記，為使被告陷於錯誤而故意對
被告為不實說明，則依上說明，被告辯稱原告有詐欺之情，
自不可採。
(三)被告另指原告有前開隱瞞資訊之情，然就系爭房屋後方占用
河川區部分，依被告與水利處人員之112年3月29日對話錄音
譯文內容(簡字卷○000-000頁)，水利處人員係表示需先行鑑
界確認占用位置(簡字卷一133頁)，且此部分原為未登記土
地，直至112年2月22日才登記為水利處管有土地(貳、七)，
足見於系爭租約簽立時，並無前揭河川區土地之登記，亦無
鑑界結果可佐，難認原告就系爭房屋占用河川區已屬明知，
為騙得被告簽約而未告知。至於系爭房屋由管理人李劉對出
租，就以系爭房屋為所在地辦理商業登記，尚待釐清李劉對
之管理權限是否包括出租收益，僅由李劉對任出租人之系爭
租約，未能取代辦理商業登記應有之所有權人同意書(貳、
六)，惟參酌原告於前揭與被告間之對話中，就被告質疑系
爭房屋產權不清時，陳稱「那管理人呢？管理人是我媽媽」
等語(簡字卷一104頁)，則不能排除原告認由管理人簽立租
約即是對系爭房屋出租為有權同意。雖原告此等認知並非基
於對於系爭房屋所有權屬之完整理解，非無誤認，然難認原
告即有被告所辯之故意隱瞞而為詐欺之情。
十、縱認被告願簽立系爭租約乃原告施詐而使被告錯認可以系爭
房屋為所在地辦理商業登記所致，惟依111年12月29日被告
寄予原告之存證信函中記載「本人向商業處申請商業登記時
，經商業處告知該址非台端母親所有，若未得屋主同意即不
予核發商業登記」(簡字卷一195頁)，而一同與被告去申辦
商業登記(貳、六)之證人楊勝雄證稱：商業處說實際屋主跟
簽約屋主不是同一人，要我們補正屋主同意書，我當下打給
原告，原告只說這個很複雜，他不知道該怎麼處理，就沒有
辦成，之後陸續打電話給原告要他給屋主資料，最後原告補
不出來等語(簡字卷二209頁)，而上開存證信函即因證人楊
勝雄前揭所證商業處要求補正一事而寄予原告，經被告陳明
在卷(簡字卷二217頁)，堪認原告111年11月15日遞件申請商
業登記時(貳、六)，已經商業處人員告知需補正房屋所有權
人同意書，始能辦妥登記，然被告屢催原告提供系爭房屋所
有權人同意書未果，遂於111年12月29日寄發前揭存證信函
予原告。綜上，足見被告至遲於111年12月29日前已知原告
隱瞞系爭房屋資訊，並假稱系爭房屋憑其提出之系爭稅單即
可辦商業登記，則被告遲至113年1月9日始撤銷簽署系爭租
約即承租之意思表示(簡字卷一81頁)，已逾除斥期間而不生
撤銷之效力。至被告辯稱其至112年3月29日水利處人員到場
才因知系爭房屋占用河川地而確實發現原告詐騙，應自該日
起算除斥期間等語，然此乃在前述被告察悉原告無法提出以
系爭房屋為所在地辦理商業登記應具備之所有權人同意書後
，又得知系爭房屋後方位處河川區無法供被告申請餐館業營
業使用，將致商業處請申請人撤件、另擇其他合法營業場所
或刪除不符規定營業項目之有礙商業登記申請情事(貳、七)
，惟此並不影響被告111年12月29日寄發上開存證信函時即
已知受騙，故被告此部分就除斥期間起算時點之抗辯，並不
可採。
十一、綜上所述，原告代理李劉對與被告簽立系爭租約就系爭房
屋存有系爭租賃關係，之後李劉對之出租人地位為原告所
繼受，被告辯稱乃遭原告詐欺可以系爭房屋為所在地辦理
商業登記始願承租等語，並不可採，從而被告以民法第92
條規定撤銷簽訂系爭租約之意思表示，自非可取，是原告
請求確認兩造間就系爭房屋於111年12月21日至114年9月3
0日之租賃關係存在，自有理由，應予准許。
叁、反訴部分
一、被告主張：原告代理李劉對與被告簽訂系爭租約，係以背於
善良風俗之詐騙方法致被告陷於錯誤所為，被告因而受有支
出購買廚具費用9萬元；裝潢設計費用10萬元；裝潢設計費
用66萬5000元，共85萬5000元，財產權受有侵害，爰依民法
第184條第1項後段規定請求原告賠償。又被告撤銷受原告詐
騙而簽約之意思表示後，原告無法律上原因受領被告支付之
111年10月至112年3月每月2萬元租金，共12萬元及押租保證
金(下稱押金)4萬元，總計16萬元，爰依民法第179條規定請
求原告返還。另被告無法辦理商業登記，乃原告未依債之本
旨提出給付，上開押金、租金乃原告瑕疵給付所致損害；其
餘前揭損害乃原告加害給付所致損害，總計101萬5000元，
爰依民法第227條規定請求原告賠償。且就上開請求權基礎
，應擇一為被告勝訴判決等語。並聲明：原告應給付被告10
1萬5000元，及自113年1月9日起至清償日止按年息5％計算之
利息。
二、原告則以：原告在被告要承租系爭房屋前即已向被告說明系
爭房屋不能辦商業登記，並未約定要讓被告可以用系爭房屋
為所在地而辦理商業登記。又原告當初雖向被告表示系爭房
屋不能辦商業登記，然經本件訴訟過程，發現有所誤解，實
則辦理商業登記只需所在地經編訂門牌，且系爭稅單即可取
代所有權人同意書，又系爭房屋是否違建或有無占用水利地
，非商業處准駁商業登記依據，且被告從未申辦商業登記，
未提出系爭房屋無法辦理商業登記之證據，被告前提告原告
涉嫌詐欺，經不起訴處分(案列北檢113年度偵字第958號【
臺灣高等檢察署113年度上聲議字第3245號駁回再議處分】)
確定，被告復未能說明原告施用何等詐術，則被告依民法第
92條撤銷受詐騙意思表示及依侵權行為、不完全給付之法律
關係求償，均屬無據。況被告撤銷受詐騙意思表示已逾除斥
期間。再者，被告就所舉損害提出之匯款、支付單據，均無
法證明被告有支付其主張之各項費用，並與被告支付對象有
成立買賣、承攬契約之合意等語。並聲明：被告之反訴駁回
。
三、按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，
並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態
，民法第423條定有明文。是出租人不僅有忍受承租人為使
用、收益租賃物之消極義務，並有使其能依約定使用、收益
租賃物之積極義務（最高法院106年度台上字第2449號判決
參照）。次按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者
，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；
因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠
償損害，民法第227條第1項、第226條第1項分別定有明文。
查原告代理李劉對與被告簽約時，應認有達成出租人負有使
系爭房屋可供商業登記義務之合意(貳、五)，李劉對及繼受
出租人地位之原告(貳、四、(二))雖均有提供系爭房屋予被
告使用，然商業處112年3月6日函限期命被告辦妥商業登記
，否則即依法處罰(簡字卷○000-000頁)，被告並自112年4月
起便無營業，為兩造所不爭執(簡字卷○000-000頁)，迄今原
告仍未能提出系爭房屋所有權人同意書或所有權人同意以系
爭房屋辦理商業登記之租賃契約，並除去系爭房屋後方占用
水利地之違反土地使用分區情形，使系爭房屋仍無從作為商
業所在地而供被告申請商業登記，在租賃期間內已陷入長期
無法保持合於約定使用、收益之狀態，觀諸上開兩造對話錄
音譯文所示內容，亦見原告自陳「不是不解決，是我沒辦法
解決」(簡字卷一103頁)，堪認原告不完全給付情形已不能
補正，則依民法第227條規定及給付不能之規定即民法第226
條第1項規定，被告請求原告賠償損害，應屬有據。至被告
主張因受原告詐欺而依侵權行為求償及撤銷受詐騙意思表示
後依不當得利法律關係請求原告返還租金及押金部分，因無
法認原告存有詐欺行為(貳、九)，此部分被告主張，自不可
採。
四、茲就被告主張之各項損害，審酌如下：
(一)被告租用系爭房屋已支付押金4萬元，並給付111年10月至11
2年3月間租金共12萬元等情，為兩造所是認(訴字卷7-9頁，
簡字卷○000-000頁)，並有租金收據可憑(訴字卷31頁)。被
告主張因原告為瑕疵給付而受有此部分損害等語(簡字卷二5
03頁)，惟被告遭商業處112年3月6日函以被告在系爭房屋經
營業務但未辦理商業登記而限期命辦妥商業登記(叁、三)，
被告始自112年4月起並無營業，故於前開被告尚給付租金期
間，被告均在系爭房屋實際營業中，自難認受有損害，加以
兩造就系爭房屋於111年12月2日至114年9月30日之租賃關係
復經確認存在(貳、十一)，則押金擔保目的並無消減，從而
被告請求原告賠償租金及押金共16萬元，難認有據。
(二)廚具費用、裝潢設計及施工費用部分
1.被告為在系爭房屋營業而購買廚具，有與廚具業者間對話擷
圖可據(簡字卷○000-000頁)，被告主張此部分支出9萬元，
且將來無繼續使用計畫等語(簡字卷二503頁)，但被告提出
之111年11月14日及17日之匯款紀錄(簡字卷○000-000頁)只
見被告有匯給上開業者8萬元，所剩1萬元支出部分，僅被告
一方之陳述(簡字卷二189頁)，並無證據可佐，則被告因租
用系爭房屋就廚具部分之支出，於8萬元之範圍內，應可採
認。
2.被告為在系爭房屋營業，與證人許家琪(貳、五)擔任負責人
之訴外人競繪空間設計有限公司各於111年9月27日、同年10
月12日簽訂室內設計承攬合約書(簡字卷○000-000頁)及室內
裝修工程承攬合約書(簡字卷○000-000頁)，分別約定被告應
付設計繪圖費10萬元及工程款66萬5000元，被告已於111年9
月29日、10月17日及11月28日付畢上開款項，有該公司出處
之收據、請款單及交易紀錄可稽(簡字卷○000-000、381-383
頁)，被告主張因租用系爭房屋已支出裝潢設計費用10萬元
、裝潢施工費用66萬5000元等語，應屬有據。
3.原告辯稱上開事證均無法佐以認定被告有支付其主張之各項
費用，並與其支付對象有成立買賣、承攬契約之合意等語，
然參酌原告於兩造間上開對話時對被告所稱「因為你也花那
麼多錢下去」(簡字卷一105頁)、「因為裝潢下去這個事情
說實在話，所以我才想說看要怎麼我們來處理」(簡字卷一1
08頁)，且被告簽立租約後有在系爭房屋實際營業至112年3
月(叁、三)，堪認被告已實際支出上開廚具及裝潢設計、施
工費用，原告此部分辯解，並不可採。
4.基上，被告為在系爭房屋營業而支出廚具費用8萬元、裝潢
設計費用10萬元、施工費用66萬5000元，共84萬5000元，而
被告係自112年4月起因無法辦理商業登記而致營業停止(叁
、三)，衡情就廚具及裝潢設備自無法繼續使用而受有損失
，則以112年4月被告停止營業起算至租期屆滿114年9月30日
共2年6月所佔全部租賃期間3年之比例折算，應認被告此部
分所受損害為70萬4167元(845000×2.5÷3，元以下4捨5入)。
五、查李劉對所遺系爭租賃關係，在其111年12月21日亡故後，
由其繼承人於112年2月16日簽署協議書為分割，由原告一人
繼受(貳、四、(二))，而原告繼受系爭租約之出租人地位後
，未能使系爭房屋合於可辦理商業登記之約定使用、收益狀
態，遭商業處112年3月6日函限期命經營業務中之被告辦妥
商業登記否則開罰，被告遂自112年4月起並未營業，已購買
之廚具及已裝設之裝潢於所餘租賃期間內無法繼續使用而受
有損害，則被告依上規定(叁、三)請求原告賠償原告70萬41
67元，應屬有據。
六、查被告對原告之請求屬無確定期限之給付，自應經被告之催
告而未為給付，原告始負遲延責任。而被告於113年4月29日
提出反訴起訴狀，該起訴狀繕本於113年4月29日(簡字卷二1
17頁)送達原告，準此，被告請求自同年月30日起算之遲延
利息，自屬有據。至被告於113年4月29日前曾於113年1月9
日提出答辯(一)狀而提起反訴(簡字卷一75-87頁)，惟同時
亦稱原告提出本訴有當事人不適格，待確定進入實質審理等
語(簡字卷一87頁)，是此時被告就是否提起反訴，意思並非
明確，此見諸後續被告書狀及開庭所述(簡字卷一259頁，卷
二30頁)可明。繼而被告以113年3月26日陳報狀表示「決定
另行起訴，不提反訴」(簡字卷二41頁)。基上，自難認被告
113年1月9日答辯(一)狀繕本之送達已生催告原告給付之效
力。被告雖稱113年3月26日陳報狀所為不提反訴之表示，經
被告113年4月29日親自到場更正要提反訴，依民事訴訟法第
72條規定，應以被告更正後表示為準等語(簡字卷二119頁)
。惟該條規定「訴訟代理人事實上之陳述，經到場之當事人
本人即時撤銷或更正者，不生效力」。而反訴提出與否，事
涉訴訟行為，難認係事實陳述。縱認被告於113年4月29日到
場提出反訴起訴狀，意在更正113年3月26日陳報狀所為不提
反訴表示而為事實上陳述，究非於該陳報狀提出到院時到場
即時撤銷，自無上開規定使用，併此說明。
七、綜上所述，被告反訴主張因可歸責於原告而使被告無法在租
用系爭房屋期間辦理商業登記合法營業，原告所為乃不完全
給付，應就被告所受損害賠償被告，依民法第227條、第226
條第1項規定，於原告應給付被告70萬4167元，及自113年4
月30日起至清償日止，按年息5％計算之利息之範圍內，被告
上開請求為有理由，應予准許。逾此範圍，則無理由，應予
駁回。
肆、本訴及反訴均就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序，而
本訴判決內容乃在於確認，性質上不適宜為假執行，爰不依
職權宣告假執行；反訴中被告勝訴部分，依同法第389條第1
項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2
項規定，依職權宣告原告如預供擔保，得免為假執行。又被
告就反訴所為假執行聲請，乃促法院發動職權，不另為准、
駁之諭知。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果
不生影響，不再一一論述，附此敘明。
陸、訴訟費用負擔之依據：
一、本訴部分：民事訴訟法第78條
二、反訴部分：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 113 年 10 月 30 日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法 官 李陸華
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（須
按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 10 月 30 日
書記官 張肇嘉
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