臺灣高雄地方法院民事判決
111年度重訴字第150號
原 告 黃秀嬌
訴訟代理人 黃加得
方浩鍵律師
被 告 徐國芬
徐國芳
共 同
訴訟代理人 陳樹村律師
吳妮靜律師
複代理人 陳慶合律師
上列當事人間請求解除契約等事件，本院於民國113年8月26日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告2 人於民國110 年6 月19日與原告之代理人 黃秀娥共同簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）， 以新臺幣（下同）745 萬元向原告買受如附表所示之不動產 （下稱系爭房地），雙方並簽立增補特約（下稱系爭增補特 約），約定賣方即被告僅就房屋之重大瑕疵負擔保責任，漏 水等一般屋況瑕疵則不負物之瑕疵擔保責任，並因此刪除系 爭買賣契約第17條關於「交屋後一年內有滲漏水者，由賣方 修繕」之記載，復約定於110 年8 月6 日交屋。系爭買賣契 約簽立後，被告陸續於110 年6 月21日、22日、23日、7 月 7 日給付買賣價金共計245 萬元，原告亦依約於110 年7 月 21日將系爭房地移轉登記予被告2 人分別共有，權利範圍各 如附表所示。詎被告先於110年8月25日以原告曾保證房屋無 漏水為由，發函通知原告解除系爭買賣契約、返還已付價金 ；再於110年10月26日委託律師，以被告受原告詐欺為由， 發函撤銷被告買受之意思表示，並請求修補瑕疵；然系爭房 屋並無漏水瑕疵，原告並未詐欺被告，被告以莫須有之事由 主張解除契約，其撤銷意思表示、解除契約自不合法。又原 告已委託律師於110年9月6日發函，催告被告於文到10日內 配合辦理相關手續並給付價金，被告迄至110年11月10日猶 未履約，原告自得依系爭買賣契約第12條第1項，解除系爭 買賣契約。又被告以不存在之事由拒絕繼續履行契約，已構 成系爭買賣契約第12條第1項「有其他違約情事」之要件，
原告自得依系爭買賣契約第第2項後段，沒收被告已付之價 金245萬元，並請求被告將係系爭房地移轉登記予原告。被 告2人係共同買受人，須共同履行始能達成系爭買賣契約之 目的，所負債務屬不可分之債，依民法第292條準用第273條 第1項規定，就沒收之245萬元價金應負連帶給付之責。為此 依系爭買賣契約第12條第1項、第2項、民法第292條準用第2 73條第1項，提起本訴，並聲明︰㈠被告應將其分別共有之系 爭房地所有權移轉登記予原告。㈡被告應連帶給付原告245 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率 5 ﹪計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以︰兩造雖有簽立系爭增補特約，免除原告漏水等一 般屋況瑕疵之擔保責任，但被告嗣於110年7月31日驗屋時， 竟發現系爭房屋四間房間均有滲漏水瑕疵，後陽台天花板有 鋼筋外露、壁癌之瑕疵，乃未依債之本旨提出給付。又系爭 房屋漏水程度嚴重，原告不可能不知，其與胞妹黃秀娥在被 告看屋時，卻向被告表示系爭房屋有整修過、屋況極佳無漏 水，並於標的物現況說明書之「建物現況是否有滲漏水之情 事」、「是否現有或曾有鋼筋外露或水泥剝落之情事」等項 勾選「否」，更以家具或在後陽台冷氣主機上堆置枕頭、畚 箕之方式，隱匿漏水、鋼筋外露之瑕疵，此應屬故意不告知 瑕疵，故系爭增補特約依民法第366條應屬無效，原告仍應 負物之瑕疵擔保責任。又原告故意隱匿上開瑕疵，已構成詐 欺行為，致被告陷於錯誤而簽訂系爭買賣契約，被告發現受 詐欺後，已於110年10月26日依民法第88、92條規定，以律 師函撤銷買受系爭房地之意思表示。又於110年10月26日、1 1月5日寄發律師函催告原告修補瑕疵，復因原告拒絕修繕， 而於同年11月15日依民法第227條、第229條第2項前段、第2 54條，通知原告解除系爭買賣契約，故系爭買賣契約已合法 撤銷或解除而無效。縱被告撤銷意思表示、解除契約均不合 法，被告發現系爭房屋上開瑕疵後，即通知原告修補瑕疵， 並行使民法第264條之同時履行抗辯權，是在原告補正瑕疵 前，被告拒付買賣價金尾款500萬元應屬有據，原告自不得 以被告遲未給付買賣價金為由，解除系爭買賣契約。退步言 ，縱原告解除系爭買賣契約有理由，該契約第12條第2項之 沒收已付價金約款屬違約金性質，原告主張沒收245萬元， 已超過行政院內政部所頒布「成屋買賣定型化契約應記載及 不得記載事項」第12條房地總價15﹪之上限，違約金顯然過 高而應予酌減。被告並得就對原告所負移轉系爭房地之債務 ，與原告對被告所負返還酌減後溢領價金之債務，類推適用 民法第264條規定，為同時履行抗辯等語，資為抗辯。並聲
明︰㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免 為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠被告2 人於110 年6 月19日與原告之代理人黃秀娥共同簽訂 原證2 之系爭買賣契約，以745 萬元向原告買受系爭房地， 兩造並約定於110 年8 月6 日交屋，且有辦理價金履約保證 。
㈡系爭買賣契約第7 條第3 項約定甲方應配合最遲於完稅後2 1 日內辦妥貸款與撥款手續，並支付乙方尾款。第12條第1 項約明：「甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行 ，即為違約，經他方定七日以上期間催告通知後仍不履行時 ，他方得逕行解除本契約。解除契約後，除雙方另有約定外 ，應由違約之一方負擔所有稅費。」第2 項約定：「甲方若 有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅 費等，應賠償乙方自應付之日起，按買賣總價款每日千分之 零點五計算之違約金至甲方完全給付時為止。如甲方毀約不 買或有其他違約情事時，乙方於解除契約後得沒收甲方已給 付之全部款項，惟已過戶於甲方名下之產權及移交甲方使用 之不動產，甲方應即無條件歸還乙方」。
㈢系爭買賣契約簽立後，被告陸續於110 年6 月21日、22日、2 3日、7 月7 日各給付買賣價金6 萬元、4 萬元、65萬元、1 70 萬元，共計245 萬元，尚有尾款500 萬元被告迄今仍未 給付。
㈣系爭房地於110 年7 月12日完稅，原告於110 年7 月21 日將 系爭房地之所有權移轉登記予被告2 人分別共有，權利範圍 各如附表所示。
㈤兩造於110 年7 月31日有會同雙方房屋仲介人員王豔春、呂 岱安至系爭房屋現場驗屋，之後雙方房屋仲介人員與被告有 於110 年8 月8 日再次至系爭房屋現場驗屋，兩造至今尚未 完成交屋手續。
㈥被告於110 年8 月25日寄送原證4 之存證信函〔111年度審重 訴字第88號卷（下稱審重訴卷）第49-54頁〕予原告，該存證 信函於110 年8 月26日送達原告。
㈦原告有委請律師於110 年9 月6 日寄發原證5 之律師函（審 重訴卷第55-56頁）予被告，該律師函於110 年9 月7 日送 達被告。
㈧被告有委請律師於110 年10月26日寄送原證11之律師函〔111 年度重訴字第150號卷一（下稱重訴卷一）第71-73 頁〕，該 律師函於110 年10月27日送達原告，被告又於110 年11月5 日寄送原證7 之律師函（審重訴卷69-70 頁）予原告，該律
師函於110 年11月8 日送達原告。原告即委請律師於110 年 11月10日寄送原證8 之律師函（審重訴卷71-72 頁）予被告 ，該律師函於110 年11月11日送達被告。 ㈨被告有委請律師於110 年11月15日寄送原證9 之律師函（審 重訴卷第83-84 頁）予原告，該律師函於110 年11月16日送 達原告。
四、兩造爭執事項：
㈠原告主張依系爭買賣契約第12條第1 項解除該契約，並依該 契約第12條第2 項，請求被告將系爭房地移轉登記予原告， 有無理由？若有理由，被告所為同時履行抗辯，有無理由？ ㈡原告主張依系爭買賣契約第12條第2 項、民法第292 條準用第273 條第1 項，沒收被告已付之買賣價金245 萬元，而請求被告連帶給付，有無理由？若有理由，原告得沒收之金額是否應酌減？ 五、本院之判斷：
㈠原告主張依系爭買賣契約第12條第1 項解除該契約，有無理 由？
⒈按「甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為 違約，經他方定7日以上期間催告通知後仍不履行時，他方 得逕行解除本契約。」，為系爭買賣契約第12條第1項所明 訂（見審重訴卷30頁）。原告主張因被告迄未依約給付系爭 房地尾款500 萬元，遂於110年9月6日委託律師發函，催告 被告於文到10日內配合辦理相關手續並給付價金，該律師函 於110 年9 月7 日送達被告，被告迄110年11月10日猶未履 約，原告遂再於110 年11月10日寄送律師函予被告，表明依 系爭契約第12條第1項解除系爭買賣契約，該律師函已於110 年11月11日送達被告等情，固提出各該律師函及收件回執 為證（見審重訴卷55-56、59、71-72、75 頁），惟被告抗 辯其已先於110年10月26日依民法第88、92條規定，以律師 函撤銷買受系爭房地之意思表示，該律師函於110 年10月27 日送達原告等情，亦提出律師函為憑（見重訴卷一71-73頁 ），並為原告所不爭執，則原告解除契約是否有效，自應先 審究被告是否已合法撤銷其買受系爭房地之意思表示。 ⒉按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思 表示；前條之撤銷，應於發見詐欺或脅迫終止後，1年內為 之，民法第92條第1項前段、第93條前段分別定有明文。所 稱詐欺行為，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影 響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深 錯誤或保持錯誤者而言。虛構、變造或隱蔽事實在所不問（ 最高法院100年度台上字第858號、82年度台上字第 1934 號 判決意旨參照）。又不作為尤其沈默，雖不當然為詐欺，然 在法律上、契約上、交易習慣上或依誠信原則有告知事實之 義務時之沈默，即為事實之隱蔽，得構成詐欺（最高法院11
0 年度台上字第2438 號民事判決）。
⒊查兩造簽訂系爭買賣前，被告有與買方之房屋仲介呂岱安前 往看屋2次以上，當時系爭房屋仍有原告及其外籍看護居住 ，故部分屋況遭家具或裝潢遮擋，被告看屋時，除在主臥室 窗台下緣發現水痕、水漬外，並未發現滲漏水、壁癌、鋼筋 外露情形，嗣原告搬遷、系爭房屋家具清空後，被告於110 年7 月31日、8月8日會同雙方房屋仲介人員王豔春、呂岱安 至系爭房屋現場驗屋時，發現系爭房屋4間房間均有滲漏水 情形，後陽台天花板有鋼筋外露、壁癌等情，業據證人即賣 方仲介王豔春、買方仲介呂岱安、被告之姊夫蔡酉奇於警詢 、偵查中、本院審理中證述明確（見警卷影卷第13頁、高雄 地檢111年度偵字第13918號影卷第19-20頁、重訴卷一第206 、207、211、221-222、223、227頁），並有被告提出之驗 屋照片、王豔春於110年8月8日拍攝之滲漏水照片為證（見 重訴卷一第101-113頁、重訴卷二第63-66頁）。本院審酌兩 造之仲介人員各有偏袒其中一方之動機，但均一致證述驗屋 時始發現上述滲漏水、後陽台天花板鋼筋外露、壁癌情形， 可見應屬實情。且經本院囑託高雄市土木技師公會鑑定結果 ，系爭房屋主臥室、次臥室、雜物間、佣人房之牆面或天花 板、地板確有10餘處滲漏水情形，系爭房屋後陽台亦有天花 板鋼筋外露及壁癌情形，此有該公會出具之鑑定報告書在卷 可參（見卷外放鑑定報告書），審酌高雄市土木技師公會係 以其所屬具開業土木技師資格之會員為鑑定人員，自具備本 件鑑定所需專業上之知識，且鑑定人員與兩造並無親誼故舊 或利害關係，鑑定報告書亦檢附滲漏水處之照片、位置圖為 證，本院因認上開鑑定報告書之結論可採。故系爭房屋確有 滲漏水、後陽台天花板鋼筋外露、壁癌等瑕疵，至堪認定。 ⒋又上開滲漏水情形已存在10年以上，在兩造簽訂系爭買賣契 約前即存在，且地板及天花板裝修材料因滲水而起的變化， 屋主及居住其內的人應易於觀察到；後陽台天花板鋼筋外露 或壁癌情形，研判應存在30年以上，亦在兩造簽約前即存在 ，屋主及居住其內之人肉眼可見，並已放置物品引導滲水往 他處流等情，亦經高雄市土木技師公會鑑定後認定如上，並 詳述理由為：⑴漏水原因為：①雨季期間，外牆吸收水份達飽 和後，一部分會由陽光蒸發，一部分則往室內滲出，形成壁 癌。②板牆建造時，板與牆界面若無做防水施工，形成二次 施工縫，雨水容易從二次施工縫滲入室內，影響室內地板及 天花板裝修材料。③原浴室未整修前，防水層失效，使浴室 內水份滲入牆面，形成臥室牆面壁癌。⑵上開滲漏水位置， 僅兩套衛浴有經過修繕，其餘牆面滲水未曾修繕。衛浴修繕
是於110年6月19日兩造簽約之前完成。⑶上開漏水位置未曾 修繕，研判已存在10年以上，理由為：上開漏水位置是指外 牆滲水進入內牆，一般建物外牆很少做防水施工，只貼磁磚 等，且外牆混凝土施工為了方便施工，其混凝土水密性差（ 混凝土拌合水量多一點，較易施工），當混凝土拌合水量多 時，待一段時間，混凝土乾燥後，混凝土內水分所佔體積便 形成微孔隙，當下大雨、外牆水分進入混凝土中的微孔隙， 再等混凝土吸收水份達飽和後，水分就由內牆滲出，形成滲 水白華。這個過程，一般在建物正常施工完成後至少5-8年 的時間，外牆體積會吸水接近飽和，至少10年以上，混凝土 內硝酸鉀會慢慢滲出形成白色粉末（滲水痕）。⑷室內牆體 滲漏情形，因居住家具擺設使用習慣，較難被屋主及居住其 內之人發現，然地板及天花板裝修材料因滲水而起的變化， 應易於觀察到。⑸鋼筋外露之發生原因，乃房屋建造拆模時 ，外露的鋼筋無做防鏽處理，壁癌則為陽台無施作防水處理 ，因而經由二次施工縫滲水形成壁癌。陽台之鋼筋外露及壁 癌情形，並不會影響系爭房屋建築結構安全。⑹研判陽台天 花板鋼筋外露或壁癌情形存在30年以上，理由為：陽台天花 板之鋼筋外露，為陽台混凝土施工時，小節塊鋼筋置於模板 上未清除，當混凝土灌注後，鋼筋與模板接合，模板拆除後 ，小塊鋼筋便呈現外露，若表面未處理妥當，鋼筋接觸外面 空氣（空氣中含有氯離子），易造成鋼筋生鏽，隨著時間增 長，鋼筋塊生鏽狀況便接近腐蝕。一般形成該腐蝕狀況所需 時間為30年以上，然而該腐蝕鋼筋節塊不影響結構上安全性 。⑺陽台天花板鋼筋外露或壁癌情形，屋主及居住其內之人 ，肉眼即可見，並已放置物品引導滲水往他處流等語，此有 該公會出具之鑑定報告書、113年6月4日高市土技字第11302 680號函在卷可稽（見卷外放鑑定報告書、重訴卷二75頁） 。
⒌原告雖質疑：上開滲漏水、後陽台天花板鋼筋外露或壁癌存 在多久之鑑定意見，並無精準之科學測量依據，且系爭房屋 各滲漏水處範圍不大、牆面、天花板僅輕微剝落、木地板輕 微拱起，與存在10年以上之壁癌、滲漏水應呈現之情形不符 ，不能排除是110年6月19日簽約後、113年2月20日鑑定前， 遭逢颱風雨季、短時間強降雨，大雨澆注自窗框邊緣滲透而 形成。又系爭房屋初始登記於102年8月2日，至鑑定時僅經 過11年，鑑定意見判斷後陽台天花板鋼筋外露或壁癌存在30 年，與系爭房屋之屋齡不符云云。惟高雄市土木技師公會已 詳述其認定瑕疵存在期間之理由及推論依據，尚難認有何違 反專業知識原理或經驗法則，實無從僅以原告自行提出之網
路新聞報導刊載之壁癌照片與系爭房屋滲漏水範圍、型態不 同，即認上開鑑定意見不足憑採。且原告亦未就其主張滲漏 水瑕疵為兩造簽約後遇颱風、強降雨才發生乙節，舉證以實 其說，當難採信。再系爭房屋之建築完成日期為77年8月24 日，有該屋之建物登記謄本在卷可憑（見審重訴卷第123頁 ），可見其屋齡至鑑定時已超過35年，故上開鑑定意見認為 陽台天花板鋼筋外露存在30年，滲漏水瑕疵已存在10年以上 ，與系爭房屋之屋齡並無不符。則原告對鑑定意見此部分之 質疑，應非可取。
⒍承上，系爭房屋之滲漏水、陽台鋼筋外露、壁癌等瑕疵存在 已久，早於兩造簽訂系爭買賣契約前，且屋主及居住其內之 人應可憑肉眼觀察而知，則原告身為屋主並長期居住在系爭 房屋，對此自應明知。然而證人王豔春於警詢時已明確證述 ：被告於000年0月間前往看屋時，原告之代理人即其胞妹黃 加得在現場介紹屋況時，係對被告徐國芳表示房屋經整修後 屋況極佳、絕無漏水情形，徐國芳看屋時，原告、黃加得都 沒跟徐國芳告知有漏水及鋼筋外露等語（見警卷影卷第12、 13頁）。又原告簽訂系爭買賣契約書時，在標的物現況說明 書之「標的物現況是否有滲漏水情形」、「是否曾在最近一 年內修復滲漏水」、「現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落」 等項，均勾選「否」，此有系爭買賣契約內之標的物現況說 明書在卷可稽（見審重訴卷第39頁），則原告顯係未據實告 知而隱匿滲漏水事實。又中古房屋有無滲漏水瑕疵一事，慣 為中古房屋交易之人所關切，將直接影響房屋之市價，在交 易習慣上具有重要意義，係對於買受人決定是否買受系爭房 屋、以若干價格買受之意思形成過程，有重要影響之交易重 大事項。有無滲漏水瑕疵，足以改變買受人購買房屋之意願 ，故出賣人在交易習慣上有告知之義務，此由原告提出之標 的物現況說明書列有「現況有無滲漏水」、「是否曾在一年 內修復滲漏水」，即可得證。則原告故意隱匿系爭房屋有滲 漏水瑕疵之事實不為告知，揆諸前揭判決意旨，應已構成詐 欺。
⒎原告雖陳稱：縱滲漏水及壁癌瑕疵於兩造簽約前即存在，原 告為重度身心障礙患者，日常行動須仰賴輪椅及他人照顧， 活動範圍固定，無法察覺長年遭傢俱遮蔽位置及其餘非日常 活動地之滲漏水痕跡，並非故意不告知瑕疵云云，然陽台天 花板之壁癌，有放置畚箕、枕頭引導滲水往他處流一節，已 載明於鑑定報告書（見鑑定報告書第6頁），並有鑑定報告 書內附之該處放置畚箕、枕頭之照片、驗屋時該處放置畚箕 、枕頭之照片可據（見鑑定報告書第33頁、重訴卷一第101
、103頁），又原告即便行動受限，亦非無法察覺屋內地板 及天花板之變化，且黃加得既受原告委任為代理人，並在被 告看屋時，為被告介紹屋況，對被告聲稱系爭房屋整修後屋 況極佳、絕無漏水，更代理原告填載標的物現況說明書（見 審重訴卷第39-40頁），顯見其對於系爭房屋之屋況應有相 當之掌握，此由王豔春證述：後續與買家介紹屋況及跟我接 洽的都是黃加得等語（見警卷影卷第12頁），益可得證，則 原告之代理人黃加得對於系爭房屋實際有滲漏水情形，自難 諉稱不知。是原告主張其並無故意隱匿滲漏水、壁癌瑕疵云 云，不足採信。
⒏被告於簽訂系爭買賣契約時，固有簽訂系爭增補特約，內容 略為：「......部分屋況遭家具或裝潢遮擋無法確認...... 甲方（即被告）知悉存有因家具或裝潢遮檔而無法發現瑕疵 之風險，並確已知悉乙方（即原告）之買賣條件為對於一般 屋況瑕疵（如：滲漏水、壁癌、龜裂...等情事），不負物 之瑕疵擔保責任，...... 甲方於簽約前......並知悉中古 屋可能存在之瑕疵風險，經充分理解並謹慎評估後，同意上 開買賣條件，並將之納入考量，反映於願承買之價金金額。 若簽約後買賣標的發現尚有屋況瑕疵，如滲漏水、壁癌、龜 裂... 等屋況問題，皆由甲方自行負責，概與乙方無涉。甲 方日後不得就本件買賣向乙方及仲介再為任何請求。」（見 審重訴卷第209頁），而同意自行承擔日後始發現滲漏水、 壁癌瑕疵之風險，免除原告之瑕疵擔保責任。原告雖據此主 張當初原告出價780萬元，被告要求降價，原告就要求簽署 系爭增補特約免除瑕疵擔保責任，因而降價35萬元，故原告 已充分考量系爭房屋有滲漏水風險，並未受詐欺而陷於錯誤 云云，惟被告之姊夫蔡酉奇於本院審理中係證述：當初根本 沒有說簽增補條款折價35萬元。當初兩造價格有落差，賣方 當時堅持780 萬元，被告是700 萬元，後來一直拉鉅，當時 談蠻久的，大家僵持不下，賣方從780 萬元降到760 萬元， 被告也增加到720 萬元，但還是談不攏，最後一直在協調， 協調到最後是740 萬元，賣方要750 萬元，說多的10萬元就 是家具跟電氣用品的價格，我才跟賣方說這個家具都舊了不 值錢，賣方才說那就5 萬元，但要求簽增補條款。事後我們 才知道這個增補條款的嚴重性，一開始賣方仲介的店長只是 大略帶過，只說這條增補條款簽下去，降價降完，這件事情 趕快結束。因為當時對方一直強調這個房子的狀況非常好， 確實我們當時看到的只有主臥室窗台那邊有滲水，其他的都 覺得這個房子也不錯。我自己的窗台也有漏水的情形，所以 窗台外面我會塗上防水漆來解決，所以我當場說這個小事情
，我可以來處理。這間房價745萬元真的偏高，但是因為被 告想要趕快買到房子，已經看了一、兩年了，難得看到他喜 歡的房子，所以就同意簽增補條款買了等語（見重訴卷一第 223、225-227頁），本院審酌證人呂岱安亦證稱：兩造議價 時，黃加得有提到願意留下部分傢俱給被告，所以被告才願 意提高買賣價金。兩造議價時，沒有特別強調因為漏水才折 價。被告當時買的價格，有稍高於當初市場行情等語（重訴 卷一第215頁），可知被告願以稍高於市場行情之745萬元承 買，係基於系爭房屋有附傢俱，且僅有一處主臥室窗台滲水 ，評估修繕費用不高之前提下，而非對於系爭房屋之實際滲 漏水屋況了解且充分評估修繕成本而決定，尤其依蔡酉奇之 證述，被告主觀上是認為簽署瑕疵擔保免責條款僅折價5萬 元，此相較於高雄市土木技師公會鑑定上開滲漏水、鋼筋外 露或壁癌等瑕疵全部修繕費用需16萬3902元（見鑑定報告書 第25頁），顯然不划算，衡諸經驗法則，倘被告於簽訂系爭 買賣契約時知悉有上開瑕疵，需額外支出16萬3902元之修繕 費用，應不會願意以745萬元之價格承買系爭房地。由此以 觀，原告故意隱匿系爭房屋之滲漏水、鋼筋外露、壁癌等瑕 疵，確有導致被告誤以為系爭房屋無上開瑕疵，因而同意以 745萬元之價格買受系爭房地，並簽立系爭增補特約，免除 原告之一般瑕疵擔保責任。
⒐綜上，原告對被告故意隱匿滲漏水、鋼筋外露、壁癌瑕疵之 詐欺行為，致被告誤以為系爭房屋並無上開瑕疵，陷於錯誤 而同意以745萬元買受系爭房地，並簽立系爭增補特約，免 除原告之一般瑕疵擔保責任，嗣110年7月31日、8月8日驗屋 時才發現受騙，則被告於發現後1年內之110年10月26日，寄 發律師函，以受詐欺為由，撤銷買受系爭房地之意思表示， 乃符合民法第92條第1項、第93條之規定，該律師函已於110 年10月27日送達原告，即生撤銷之效力，被告買受系爭房 地之意思表示既經撤銷，系爭買賣契約依民法第114條第1項 規定即視為自始無效。系爭買賣契約既已因被告撤銷買受之 意思表示而無效，即無從再為解除，原告縱於110 年11月10 日再以律師函解除契約，亦不生解除契約之效果。從而原告 主張依系爭買賣契約第12條第1 項解除系爭買賣契約，即非 有據。
㈡承上，系爭買賣契約既已視為自始無效，兩造均不受拘束， 原告自無從再主張系爭買賣契約第12條第2 項，沒收被告已 付之買賣價金245 萬元，及請求被告將系爭房地移轉登記予 原告。是原告依系爭買賣契約第12條第2 項、民法第292 條 準用第273 條第1 項，請求被告將系爭房地移轉登記予原告
，並連帶給付沒收之買賣價金245 萬元，均屬無據。 六、綜上所述，原告依系爭買賣契約第12條第1項、第2項、民法 第292條準用第273條第1項，請求被告將系爭房地所有權移 轉登記予原告，並連帶給付原告245 萬元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ﹪計算之利息，均無 理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即 失所附麗，應併予駁回。
七、原告雖另聲請證人即賣方仲介王豔春，欲證明原告有告知被 告主臥室有2處壁癌，僅窗台部分有滲水，其餘房間並未看 到滲漏水情形，後續清空驗屋時，僅有牆壁水痕及部分輕微 壁癌，未如鑑定報告之照片顯示之嚴重漏水及壁癌，可證鑑 定時之滲漏水情形與簽約、驗屋時之狀態不相同，原告並無 故意不告知漏水瑕疵等節（見重訴卷二33-35頁），惟王豔 春已於偵查中就看屋、驗屋時所見證述在卷，偵訊時更明確 證述：驗屋清空時4個房間都有漏水，外勞住的房間有滴水 現象等語（見高雄地檢111年度偵字第13918號影卷第20頁） ，本院因認無再為調查之必要。原告另聲請證人即水電行負 責人孫國欽，欲證明原告在113年7月24日颱風過後，曾請孫 國欽查看系爭房屋，結果系爭房屋並無滲漏水乙情（見重訴 卷二第119頁），惟系爭房屋於簽訂系爭買賣契約時有無滲 漏水瑕疵，業經本院囑託高雄市土木技師公會鑑定明確，本 院亦認無再調查之必要，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 113 年 9 月 26 日 民事第一庭 法 官 陳筱雯
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 9 月 26 日 書記官 何秀玲
附表
編號 性質 地號/建號/門牌號碼 建物坐落土地 權利範圍 1 土地 地號：高雄市○鎮區○○段○○段000地號 徐國芬68/20000徐國芳68/20000 2 建物 建號：高雄市○鎮區○○段○○段0000○號 門牌號碼：高雄市○鎮區○○○路00號9樓（含共有部分即同段1396建號，權利範圍72/10000） 編號1土地 徐國芬1/2 徐國芳1/2