臺灣高雄地方法院民事判決
111年度簡上字第231號
上 訴 人 張耀坤
訴訟代理人 陳樹村律師
黃斐瑄律師
林威谷律師
被上訴人 康曜生活多媒體百貨企業有限公司（原名：康曜生
活服務企業有限公司）
法定代理人 鄭登鴻
訴訟代理人 謝勝合律師
岳忠樺律師
複 代理 人 蘇怡慈律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國111年5月31
日本院高雄簡易庭108年度雄簡字第2045號第一審簡易判決提起
上訴，經本院於113年8月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：被上訴人於民國108 年3 月14日經由法 務部行政執行署高雄分署（下稱行政執行署）拍賣程序，取 得坐落高雄市○○區○○○段0000○0 ○0000○00地號土地（以下各 稱1513-5、1514-18地號，合稱系爭土地）所有權，及其上 同段4907建號建物（門牌號碼為「光耀里中正市場建物」， 層次為二層、地下層，下稱4907建號建物）、暫編同段2120 4 建號之未保存登記建物〔坐落系爭土地位置、範圍、面積 如原審卷一第491頁建物測量成果圖，下稱系爭建物，層次 為地上一層，現況為高雄市新興區民有中正零售市場（下稱 中正市場）〕之所有權，並於108年3 月27日辦畢所有權移轉 登記。4907建號建物與系爭建物於構造上、使用上具一體性 ，為同一建物，系爭建物為4907建號建物之一部，而位在系 爭建物內且坐落在1514-18 地號土地上、如附圖編號D7所示 之攤位（面積7.79平方公尺，下稱系爭攤位），雖有構造上 獨立性，但無使用上獨立性，為系爭建物之附屬建物，故系 爭攤位自108年3月27日起亦為被上訴人所有。而上訴人自10 8年3月27日後無權占有系爭攤位，被上訴人自得依民法第76 7條第1項前段，請求上訴人遷讓返還系爭攤位，縱認被上訴 人僅拍賣取得系爭建物之事實上處分權，亦得依民法第179
條或第184 條第1 項，請求上訴人遷讓返還系爭攤位。又上 訴人無權占用系爭攤位，受有相當於租金之不當得利，被上 訴人應得依民法第179 條，請求上訴人給付占有系爭攤位及 攤位坐落之1514-18 地號土地之相當於租金不當得利。系爭 攤位位於中正市場內，附近商店林立，處於繁榮地段，上訴 人所受利益應以每月新臺幣（下同）3,000元計算，被上訴 人自得請求上訴人從108 年3 月27日起按月給付3,000 元。 又倘認上訴人依民法第425 條之1 第1 項或第425 條第1 項 規定有權占用系爭攤位，則被上訴人備位依民法第425 條之 1 第2 項及第439 條規定，請求法院核定系爭攤位占用1514 -18 地號土地之租金為每月3000元，並請求上訴人自108年3 月27日起，按月給付租金3000元。為此先位依民法第767 條 第1 項前段、第184 條第1 項、第179 條，備位民法第425 條之1 第2 項、第439 條規定，於原審提起本訴，先位聲明 ：㈠上訴人應將系爭攤位遷讓交還被上訴人，並自108年3月2 7日起至遷讓交還系爭攤位之日止，按月給付被上訴人3000 元。備位聲明：㈠核定上訴人就系爭攤位占用1514-18地號土 地每月租金為3000元。㈡上訴人應自108年3月27日起，於租 賃關係存續期間，按月給付被上訴人3000元。㈢願供擔保， 請准宣告假執行。
二、上訴人則以：
㈠上訴人自80年7月28日起占有系爭攤位至今，系爭攤位是訴外 人謝桔於61年間向訴外人張全發買受，謝桔於63年間又將系 爭攤位轉讓予訴外人周榮宗，周榮宗於同年間再轉讓予訴外 人黃枝財，上訴人再於80年7月28日向黃枝財買受系爭攤位 ，買受時並為稅籍登記，按時繳納房屋稅。系爭攤位所在之 系爭建物係由中正市場代表人張全發起造，未辦理保存登記 ，張全發出資興建系爭建物取得原始所有權後，透過區分所 有之概念，將系爭建物分割為40個攤位，分別以交付攤位及 辦理房屋稅籍變更之方式，將各攤位之事實上處分權出售予 包括上訴人之前前前手在內之攤販，惟因無法辦理所有權移 轉登記，故在攤位賣渡證書上以「永久使用權」稱之。系爭 攤位有構造上、使用上獨立性，有獨立房屋稅籍，以稅籍之 變更為轉讓依據，而有以所有權客體之型態表現於外，且由 稅籍登記歷經多次轉讓，足證系爭攤位於社會交易觀念視為 獨立之交易客體，性質上與區分所有建物之專有部分並無二 致，應類推適用區分所有建物專有部分轉讓之法理，使各該 向張全發承買攤位者，得繼受取得專有、專用該區分未辦保 存登記建物之權能，故上訴人為系爭攤位之事實上處分權人 ，並非無權占有。
㈡縱認系爭攤位非獨立建物，亦屬系爭建物之一部，而系爭建 物與已保存登記之4907建號建物為二獨立建物，並非4907建 號建物之附屬建物。系爭建物之原始起造人既為張全發，所 有權人自應為張全發，縱認張全發僅係當初共同出資興建中 正市場之合夥人之代表人，仍無礙張全發係有權出售系爭攤 位之人，故上訴人占有系爭攤位，確有合法權源。 ㈢4907建號建物及系爭土地在中正市場興建完成後，登記為訴 外人陳鬧化所有，陳鬧化於85年6 月17日去世後，由其子陳 藝元、陳福財共同繼承，嗣因陳藝元、陳福財欠稅，系爭建 物竟連同系爭土地、4907建號建物一併遭行政執行署以高雄 分署104 年度遺稅特專字第32338 號行政執行事件（下稱系 爭行政執行事件）執行查封、拍賣，並由被上訴人拍定。惟 系爭建物實非陳鬧化之遺產，且張全發並非系爭執行事件之 債務人，系爭建物之拍賣程序不合法而無效，被上訴人自無 取得系爭建物之所有權或事實上處分權，無權請求上訴人遷 讓返還系爭攤位。
㈣縱認系爭建物已由被上訴人取得事實上處分權或所有權，惟 上訴人及其前手攤販係一次預付永久使用之對價，取得攤位 永久使用權，應屬不定期租賃契約之性質，在中正市場未結 束營業或變更使用前，該不定期租賃關係仍繼續存在，而不 得隨時終止，則縱被上訴人嗣後取得系爭攤位之所有權，依 民法第425條第1項買賣不破租賃原則，仍應受該不定期租賃 關係之拘束，不得於該租賃契約終止前，請求上訴人遷讓返 還系爭攤位。且市場攤位租賃為房屋租賃之一種，應有土地 法第100條規定之適用，被上訴人自不得依民法第450條第2 項之規定隨時終止租約，故上訴人依該不定期租賃契約，有 權占有系爭攤位。
㈤又被上訴人由行政執行署之拍賣公告，已知悉系爭建物內之 攤位使用狀況，即上訴人有系爭攤位之使用權並實際占有， 被上訴人又係從事不動產買賣、租賃等業，本於其徵信專業 及查封拍賣不動產經驗，應可得知上訴人係經輾轉買賣而取 得系爭攤位之使用權利，被上訴人在此情形下，仍願拍賣取 得系爭建物，與法律保障善意第三人不受不測損害之虞之情 形不相當，其因而與上訴人發生利益衝突，相較於上訴人取 得系爭攤位使用權時，無從知悉日後會與被上訴人發生利益 衝突，不應由上訴人承擔不能使用系爭攤位之不利益，從法 之價值及社會通念為正義評量，上訴人應有優先受保護之必 要，上訴人與系爭建物原所有權人間之債權契約，應例外對 於被上訴人發生法律上之效力，而認上訴人有權繼續使用系 爭攤位。
㈥退步言，縱上訴人係無權占有系爭攤位，系爭攤位附合之系 爭建物為未保存登記建物，則系爭攤位之回復請求權，依最 高法院40年台上字第258號判例意旨，仍有民法第125條15年 消滅時效之適用。上訴人自80年7月28日起即占有系爭攤位 迄今，被上訴人之回復請求權已罹於15年之時效而消滅。 ㈦又陳鬧化於60年12月3日以買賣為原因取得系爭土地，而系爭 建物是於58年4月30日興建完成，中正市場於58年5月14日開 始營業，故系爭建物與系爭土地於60年12月3日即因系爭土 地售予陳鬧化，致地上建築物與坐落基地所有權人各異，惟 陳鬧化購得系爭土地時，已知悉張全發將系爭攤位出售予各 攤販，並同意攤販永久使用各攤位坐落之系爭土地，應可推 認陳鬧化有同意攤位承買人及受讓人繼續使用系爭土地之真 意存在，以保護其既得之中正市場管理、使用、收益權能。 上開情形與承租基地建物前、後發生土地與地上建築物個別 移轉由不同人所有之情形相類似，應可類推適用民法第426 條之1規定，認系爭建物起造人及其受讓人對系爭土地有基 地租賃權存在，並得類推適用民法第425條買賣不破租賃之 規定，對系爭土地受讓人即被上訴人繼續存在，是上訴人之 系爭攤位占用1514-18地號土地，亦有合法占有權利。且因 上訴人當初購買系爭攤位時，所給付之價金已包含土地租金 的一次性給付，故被上訴人已不得再請求核定租金、給付租 金等語，資為抗辯。並於原審聲明：⒈被上訴人之訴駁回。⒉ 如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、原審審理結果，判決被上訴人先位之訴全部勝訴，上訴人不 服提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審 之訴駁回。被上訴人之答辯聲明：上訴駁回。 四、兩造不爭執事項：
㈠被上訴人於108 年3 月14日因拍賣取得系爭土地及其上4907 建號建物之所有權，並於108 年3 月27日辦畢所有權移轉登 記。
㈡系爭土地其上坐落之門牌號碼高雄市苓雅區光耀里中正市場 建物，為加強磚造之3 層建築物，各層面積均為382.25平方 公尺，現況為地上1 、2 樓及地下室，其中地上2 樓及地下 室業於64年8 月23日辦畢保存登記為4907建號建物，地上1 樓建物即系爭建物則未辦理保存登記。系爭建物現況為中正 市場。
㈢系爭攤位位在系爭建物範圍內，並坐落在1514-18地號土地上 ，占用該土地之面積為7.79平方公尺。
㈣上訴人自80年7 月28日起占有系爭攤位至今（見原審卷一第1 71 頁）。
㈤系爭攤位有房屋稅籍，房屋稅籍登記之門牌號碼為新興區光 耀里中正市場攤位D 之7 號，房屋稅籍所有人典權人或管理 人欄原登記為中正民營市場代表張全發，嗣經輾轉變更，自 80年7 月13日起因買賣而變更為上訴人（見原審卷一第49頁 ）。
㈥系爭土地及4907建號建物在被上訴人拍定前，原登記為陳鬧 化所有，陳鬧化去世後，由其繼承人陳藝元、陳福財繼承， 嗣因陳藝元、陳福財欠稅，遭行政執行署以系爭行政執行事 件查封、拍賣系爭土地及4907建號建物，並由被上訴人拍定 。依系爭行政執行事件之拍賣公告記載，系爭土地及4907建 號建物、系爭建物均在拍賣標的之列，被上訴人拍定後經行 政執行署發給系爭土地及同段4907建號建物之不動產權利移 轉證書，該證書所載不動產包含系爭建物。
五、兩造爭執事項：
㈠被上訴人依民法第767 條第1 項或第179 條、第184 條第1 項，請求上訴人遷讓並返還系爭攤位，有無理由？ ㈡被上訴人依民法第179 條，請求上訴人給付無權占有系爭攤 位及攤位坐落之1514-18 地號土地之相當於租金不當得利， 有無理由？若有理由，金額若干？
㈢如上訴人依民法第425 條之1 第1 項或第425 條第1 項規定 有權占有系爭攤位，則被上訴人備位依民法第425條之1 第2 項、第439 條規定，請求法院核定系爭攤位占用1514-18 地號土地之租金，並請求上訴人按月給付租金，有無理由？ 得請求上訴人給付之租金金額若干？
六、本院之判斷：
㈠系爭攤位並非區分所有建物，僅為系爭建物之附屬建物： ⒈按稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一 部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之 共同部分共有之建築物；前項專有部分，指區分所有建築物 在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者，民 法第799條第1項、第2項前段定有明文。所謂構造上之獨立 性，係指建築物有屋頂、四周牆壁或其他相鄰之構造物，以 與土地所有權支配之空間區隔遮斷或劃清界線，得以明確標 識其外部範圍之獨立空間。而所謂使用上之獨立性，乃指建 築物得作為一建築物單獨使用，有獨立之經濟效用者而言。 判斷建築物有無使用上之獨立性，應斟酌其對外通行之直接 性、面積、價值、隔間、利用狀況、機能、與其他建築物之 依存程度、相關當事人之意思以及其他各種情事，依社會一 般觀念為綜合考量（最高法院106年度台上字第941 號判決 意旨參照）。又倘依附於原建築以助其效用且未具獨立性之
附屬建物，依民法第811 條規定，應由原建築物所有人取得 增建建物之所有權，原建築所有權範圍因而擴張（最高法院 109年度台上字第2448 號判決意旨參照）。 ⒉上訴人雖主張系爭攤位具有構造上、使用上獨立性，屬區分 所有建物之專有部分云云，惟依上訴人於原審現場勘驗之指 界，系爭攤位雖包括不鏽鋼檯面、樑柱、水泥矮牆等固定物 ，但與其他攤位或走道間，並無明顯屏蔽、區隔之牆垣，亦 無完整牆面、門扇或類似構造物與外部空間區隔遮斷或劃清 界線，原審測量系爭攤位之位置、面積時，是由上訴人自行 指界，以D6、D7攤位間之鐵柱、D7、D8攤位間之柱子中心線 、D2、D7攤位間之鐵柱、固定式攤位檯面最外側為測量基準 點，此有原審現場勘驗筆錄、勘驗照片在卷可按（見原審卷 一第283-295頁），且中正市場共有40個攤位，攤位間均無 牆面分隔，僅部分攤位有柱子、矮牆與其他攤位為界，本院 另案現場勘驗D9、B9、A1、C4、B3、B5、C10、A4攤位時， 甚至發現A1、C10攤位與其他攤位間並無柱子或矮牆等固定 物為區隔（見原審卷四第244-246頁），足見包含系爭攤位 在內之中正市場攤位，欠缺與外界即中正市場其他部分明確 隔離之構造物存在，自難認有構造上獨立性。又系爭攤位係 位於中正市場此一集合市場內，始得發揮其經濟使用功能， 系爭攤位無獨立出入口，須經由中正市場及周遭建物群之通 道，始能對外通行，業經另案勘驗現場而知，有勘驗筆錄、 現場照片可證（見原審卷四第244頁、110年度簡上字第161 號卷二第35-47頁、109年度雄簡字第1707號卷第568頁）， 系爭攤位空間功能配置上亦與中正市場即系爭建物為一體使 用，可見系爭攤位亦不具使用上獨立性。且上訴人就中正市 場通道及通道坐落之系爭土地並無應有部分，與民法第799 條第5項、公寓大廈管理條例第4條第2項所示，專有部分與 其所屬之共有部分及其基地之權利不得分離之性質顯然不符 。是系爭攤位不具構造上及使用上之獨立性，並非區分所有 之專有部分，非獨立之物權客體。又系爭攤位之不鏽鋼檯面 、樑柱、水泥矮牆等固定物已附合於中正市場即系爭建物， 有其固定性及繼續性，非經拆除不能分離，故應認系爭攤位 為依附於系爭建築以助其效用，且未具獨立性之附屬建物， 屬於系爭建物之所有權範圍。系爭攤位既不屬於區分所有建 物之專有部分，自無適用或類推適用區分所有建物規定之餘 地。
㈡系爭建物為獨立建物，而非4907建號建物之附屬建物： ⒈按建築物如已足避風雨，可達經濟上使用目的，且具構造上 及使用上之獨立性，即屬獨立之建築物，得為物權之客體（
最高法院106年度台上字第941號判決意旨參照）。又「系爭 房屋原計畫蓋建二樓，而建築之程度，二樓結構業已完成， 僅門窗尚未裝設及內部裝潢尚未完成，此項尚未完全竣工之 房屋，已足避風雨，可達經濟上之使用目的，即成為獨立之 不動產。」，最高法院70年台上字第2221 號判決意旨可資 參照。
⒉查系爭建物四周雖無門、窗、實體牆壁，惟有屋頂、樑柱及 建物基地地板等構造，有系爭建物照片在卷可稽（見原審卷 一第269、289-291、295頁），其結構體已足以遮風避雨， 且有獨立之樑柱、短牆，有足以與4907建號建物、系爭土地 區隔，得以明確標識其外部範圍之獨立空間，而具構造上獨 立性。又系爭建物於58年5月14日即作為中正市場開始營業 ，有高雄市政府經濟發展局108 年11月15日高市經發市字第 10835175800 號函可證（見原審卷一第235頁），另案現場 履勘時可見系爭建物對外有8處出入口可通行至外部（見原 審卷四第244頁），亦可見系爭建物作為集合市場使用，有 其獨立之功能及經濟效用，而具使用上獨立性。再依本院另 案現場勘驗筆錄（見原審卷四第244頁），4907建號建物即2 樓、地下室並無出入口可為通行，顯然已無法使用，但系爭 建物卻不因4907建號建物無法使用而受影響，仍可作為集合 式市場營業使用，顯見系爭建物原來之利用功能及經濟效用 不因4907建號建物而受影響，足證兩者之間並無主從及附屬 關係。
⒊高雄市政府地政局新興地政事務所113年5月16日高市地新測 字第11370374500號函，雖表明系爭建物四周無牆，未符建 築完成時之統一規定建物平面圖測繪辦法第（五）點規定， 亦未符目前地籍測量實施規則第273條規定，且非目前建物 所有權第一次登記法令補充規定第9點所列建物，依建築完 成時及目前法規命令均無法辦理第一次測量，故亦無法依測 量結果申請建物所有權第一次登記，進而辦理建物保存登記 （見本院卷一第445-454頁）。然依建物所有權第一次登記 法令補充規定第7點規定，以樑柱架高形成第一層建物與地 面架空部分，仍得依使用執照之記載辦理建物所有權第一次 登記；第9點亦規定「無牆之鋼架建物」、「游泳池」、「 加油站（亭）」、「高架道路下里民活動中心」亦得辦理建 物所有權第一次登記（見本院卷一第451、452頁），可見四 周無牆之建物仍有部分可辦理建物所有權第一次登記。況能 否保存登記，究非判斷是否為獨立建物之標準，是以系爭建 物有其獨立經濟價值，亦有構造上、使用上獨立性，縱無法 辦理保存登記，仍應認係獨立建物，並非4907建號建物之附
屬建物。
㈢系爭建物之所有權人為張全發及其他出資之股東全體，渠等 將事實上處分權讓與陳鬧化，系爭建物被拍賣後，被上訴人 因拍賣而取得系爭建物所有權：
⒈關於中正市場整棟建物當初出資興建、後續攤位販售、系爭 土地及4907建號建物登記為陳鬧化所有之緣由，證人即陳鬧 化之子陳藝元已於本院審理中證述：當初是中正市場的起造 代表人張全發邀我爸爸陳鬧化出資合建中正市場，因為我們 有一塊土地被徵收有補償金，中正市場的股東需要資金，我 爸爸跟其他股東一起合建中正市場，張全發是起造代表人， 所以建築執照、使用執照記載的起造人只寫代表人張全發， 私底下他們股東間有一個合資興建的合約書。中正市場完工 開始營業後，股東就解散，其他股東把股份賣給我爸爸，我 爸爸把其他股東的股份吃起來，留在那邊經營中正市場。股 東解散的時候，有股東會議，上面有股東名冊，記載每人多 少股份，他們決議解散，把股份賣給我爸爸後，我才開始參 與，協助我爸爸去付錢給各股東，全部付完錢後，其他股東 才請代書把土地過戶給我爸爸，所以中正市場的土地及剩餘 建物都是我爸爸的名字。黃海街、渤海路、開封路這三條路 的中間範圍全部都是中正市場，中正市場外圍是商店店面， 面路的商店店面蓋好，賣掉的就是買的人的，剩下的外店舖 也有股東認購，剩下的中正市場土地、地下室、二樓、一樓 攤位、權利都歸我爸爸，所以這些剩下的都是登記我爸爸的 名字。（問：中正市場地上2 樓、地下室於64年8 月23日辦 理保存登記時，都登記陳鬧化為所有權人，如果中正民營市 場是陳鬧化有把所有合資興建的股份都吃下來，為何當時1 樓沒有辦理保存登記？沒有登記陳鬧化為所有權人？）是因 為代書的問題，還是當時法令不能登記，我就不知道。那時 候我爸爸全部買完，好像代書說一樓不能辦保存登記，意思 是一樓只有攤位，不屬於保存登記的範圍，不能辦保存登記 ，所以就都沒有辦登記。當初一樓的攤位是股東還沒有解散 時賣的，應該是中正市場建築快要完成時就開始在賣了。（ 問：提示111 雄簡更一1 號卷第213 頁，為何當初是張全發 在出售攤位？為何賣渡證書上的攤位的賣渡人，會記載「中 正市場代表張全發」？為何張全發當時有權限能夠賣攤位、 與攤商簽約？）張全發就是代表那些股東，總不能每一個股 東都出名，因為建造時起造人代表是張全發，所以出賣也是 張全發，使用執照也是張全發的名字。（問：所以張全發代 表好幾個股東，所以才沒有只寫張全發個人的名字嗎？）是 ，張全發是代表整個中正市場的全部股東，不是他個人等語
（見本院卷一第196-199、200-201、202、203頁），本院審 酌其自陳與兩造均無親屬、僱傭關係（見本院卷一第195-19 6頁），又其證述當初係由張全發代表全體股東出資合建中 正市場，恰能合理解釋系爭建物之建造執照、使用執照之起 造人、系爭攤位之第一手納稅義務人係記載或登記為「中正 民營市場代表人張全發」或「中正民營市場代表：張全發」 （見原審卷一第235、237、49頁），而非張全發個人，亦能 合理解釋系爭土地及4907建號建物在中正市場營業後登記為 陳鬧化所有之緣由，本院因認其證述真實可信。 ⒉依陳藝元前開證述，可知中正市場整棟建物及周邊建物係由 張全發、陳鬧化及其他不詳股東合資興建，並以張全發為代 表，自應認中正市場之興建為渠等合夥事業，興建後之中正 市場為合夥財產，由全體合夥人公同共有，所有權人為出資 興建之人即全體合夥人。嗣於60年間中正市場攤位售出、開 始營業後，合夥即解散。而合夥財產，於清償合夥債務及返 還各合夥人出資後，尚有賸餘者，按各合夥人應受分配利益 之成數分配之，民法第699條定有明文，其立法理由謂：「 合夥之賸餘財產，應由各合夥人分割，使清算終結，蓋合夥 財產，本屬合夥人共同所有，既屬共有，自可分割。至分割 方法，應依分割共有物之規定，理至易明，無須另設明文」 。陳鬧化於合夥解散後分配、分割賸餘財產時，應係出錢與 其他合夥人協議，而得以單獨受分配系爭土地及其上建物， 陳鬧化因而辦理移轉登記為系爭土地之所有權人，嗣亦辦理 4907建號建物之保存登記，而成為4907建號建物所有權人。 至系爭建物，則因無法申請建物所有權第一次登記、辦理建 物保存登記，故陳鬧化未辦理建物所有權第一次登記及保存 登記。又分割屬處分行為之一種，而民法第759條明定：「 因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為 ，於登記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物 權」，系爭建物為未保存登記建物，無法為登記後再處分， 故系爭建物為共有物分割標的者，係該建物之「事實上處分 權」，非該不動產之「所有權」本身，是系爭建物經全體合 夥人協議分割後，陳鬧化僅取得系爭建物之事實上處分權。 ⒊按因強制執行而拍定取得不動產所有權者，自領得執行法院 所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，此觀民 法第759條及強制執行法第98條第1項規定即明。未辦理建物 所有權第一次登記之建物，由出資建造人原始取得所有權， 建造人之債權人對該建物為強制執行，經拍定人取得權利移 轉證書時，即取得該建物之所有權，縱無法辦理所有權移轉 登記，仍無礙於該建物所有權之取得（最高法院110年度台
上字第131號判決意旨參照）。又系爭房屋係由某甲原始起 造，其未經辦理保存登記即出售予某乙，則某乙僅取得系爭 房屋之事實上處分權，所有權人仍為某甲，嗣後某乙因積欠 債務，致買受之上開房屋為債權人聲請法院查封，經拍賣後 ，該房屋由某丙拍定取得，依照民法第759條之規定，丙已 因強制執行而取得該房屋之所有權〔司法院83年12月14日（8 3）廳民一字第 22562 號參照〕。陳鬧化雖僅取得系爭建物 之事實上處分權，但陳鬧化於85年6 月17日去世後，由其子 陳藝元、陳福財共同繼承，嗣因陳藝元、陳福財欠稅，系爭 建物連同系爭土地、4907建號建物一併遭行政執行署以系爭 行政執行事件執行查封、拍賣，並由被上訴人拍定等情，業 經本院調取系爭行政執行事件卷宗核閱而知，揆諸民法第75 9條、強制執行法第98條第1項規定及前揭實務見解，被上訴 人自108年3月14日領得執行法院所發給權利移轉證書之日起 （見原審卷一第131頁），即因強制執行而取得系爭建物所 有權。
⒋證人陳藝元固證述：（問：照你方才所述，一樓已經賣給攤 販了，感覺你是認為你爸爸陳鬧化當初只有取得地上二樓跟 地下室的建物所有權及土地所有權，一樓建物本身已經賣給 攤販了，是否如此？）是。（問：但是你剛才又說，攤位是 你爸爸吃下其他股東的股份之前就已經賣給攤販了，你爸爸 吃下股份是攤位賣出去之後才吃下，等於說你爸爸去跟其他 股東買股份的時候，你認為只有取得土地、地上二樓、地下 室的所有權而已嗎？地上一層在股東解散之前就已經賣給其 他攤販了，是否如此？）是。地上一樓在股東還沒有解散的 時候都已經賣給別人了，如果我們再賣的話，就是一屋二賣 。如果可以保存登記，地上一樓不會登記我爸爸的名字，因 為已經賣出去了等語（見本院卷一第211、213、217頁）， 惟證人陳藝元亦證述：對我來說，一樓是包括在土地裡面， 因為一樓只有攤位賣給攤販，中間的走廊走路的地方並沒有 賣給攤商，還是屬於我爸爸的，我講的已經賣給攤販不能再 賣給林振宗的，指的是攤位的部分，舉例來說，法庭上原告 席、證人席、被告席的桌子範圍都當作是攤位，桌子範圍內 都已經賣使用權給攤販，這三張桌子中間的走道，還是屬於 我爸爸的。（問：所以你的觀念，你剛才說到的地上一樓建 物，指的都是攤位，是否如此？）是（見本院卷一第216、2 17頁）。可見陳藝元認知之一樓即為攤位，與本案兩造及法 官所指系爭建物係指一樓建物有所不同，其對於土地與建物 亦有概念混淆之情形，故陳藝元關於「中正市場1樓已出售 給攤商，陳鬧化並非事實上處分權人」之主觀認知，應不影
響本院就系爭建物物權歸屬之認定。
㈣系爭建物自108年3月14日起所有權人為被上訴人，系爭攤位 為系爭建物之一部，上訴人無權占有系爭攤位，被上訴人依 民法第767條第1項前段，請求上訴人遷讓返還系爭攤位，為 有理由：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 民法第767 條第1 項前段定有明文。又以無權占有為原因， 請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事 實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占 有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權 源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由 （最高法院92年度台上字第312號判決意旨參照）。 ⒉系爭攤位為系爭建物之一部，而被上訴人因拍賣而於108年3 月14日取得系爭建物所有權，業如前述，則自108年3月14日 起，被上訴人即為系爭攤位之所有權人，已堪認定。又上訴 人自80年7 月28日起即占有系爭攤位至今，亦為兩造所不爭 執，被上訴人主張上訴人自108年3月27日後，係無權占有系 爭攤位，依民法第767條第1項前段請求遷讓返還系爭攤位， 上訴人雖以上開情詞，辯稱其非無權占有，然查： ⑴上訴人主張系爭攤位是訴外人謝桔於61年間向有權出售攤位 之中正市場代表人張全發買受，謝桔於63年間又將系爭攤位 轉讓予周榮宗，周榮宗於同年間再轉讓予黃枝財，黃枝財再 於80年7月28日將系爭攤位出售予上訴人，故上訴人占有系 爭攤位有合法權源云云，惟系爭攤位並無獨立所有權，業如 前述，且觀諸其他攤位之第一手買受人與中正市場代表人張 全發簽訂之民營中正市場攤位賣渡證書（見原審卷四第393- 399頁，以下簡稱攤位賣渡證書）第1條約定：「.....B-1號 漁類零售攤位壹位雙方議價10萬元賣渡乙方使用.....」、 第2條明訂：「乙方向甲方買受該攤位以後甲方不得再向乙 方請求土地價款及租金，永久由乙方使用權」（見原審卷一 第394頁），可知攤位之第一手買受人當初僅買受取得攤位 之永久使用權，則上訴人經輾轉受讓取得之權利，亦僅為系 爭攤位之永久使用權而已，而非攤位所有權。
⑵據證人陳藝元於本院審理中證述：中正市場一樓攤位是股東 還沒有解散時賣的，中正市場建築快完成時就在賣，攤位賣 渡證書上之賣渡人記載「中正市場代表張全發」，是因為張 全發是代表整個中正市場的全部股東，當初所有股東應該是 有同意賣這些攤位。陳鬧化把其他股東的股份吃下來，是在 中正市場開始營業之後，此前40個攤位已經賣給攤販等語（ 見本院卷一第202-204、198、211、212、216頁），可見陳
鬧化因協議分割合夥財產而取得系爭建物事實上處分權、系 爭土地所有權時，系爭建物內之攤位已出售予攤販。又由陳 藝元另證述：陳鬧化是把股份都買下來經營中正市場，攤販 不用繳攤位使用費給陳鬧化，因為攤位已經賣給他們了，陳 鬧化只有每個攤位收取清潔費、土地使用費，後來6、70年 左右有一段時間是我在收，我們要負責清運垃圾，還要負責 管理，系爭土地是陳鬧化的，要繳地價稅，所以就跟攤販收 取土地使用費，後來攤販以攤位賣渡證書第2條：「乙方向 甲方買受該攤位之後，甲方不得再向乙方請求土地價款及租 金，永久由乙方使用」跟我爭執，我才說不是租金，而是使 用費，之後改為其他人收費時，攤商就以該條約定為據，拒 絕給付使用費，所以使用費後來都沒有收。攤位賣渡證書有 記載要過戶的話，要到中正市場管理處過戶，變成我們也要 管理等語（見本院卷一第200、201-202、203、204頁），亦 可知陳鬧化受讓取得系爭建物事實上處分權、系爭土地所有 權時，乃明知系爭建物內之40個攤位，已出售永久使用權予 攤商，並願受合夥代表人張全發與各攤商簽署之攤位賣渡證 書之條款約束，足見陳鬧化受讓系爭建物事實上處分權、系 爭土地所有權時，應有繼受張全發與攤商間之攤位賣渡證書 、承受攤位出賣人地位之意。陳鬧化並基於前引賣渡證書第 2條，及第3條第1項所揭櫫攤商得自由轉讓攤位予他人，僅 須報備市場管理事務所及負責繳納過戶手續費之約定（見原 審卷四第394頁），因而同意、容任第一手攤商及攤位轉讓 之受讓人占有使用各攤位及坐落之土地，陳鬧化去世後，其 繼承人陳藝元、陳福財亦因繼承而同受攤位賣渡證書之拘束 ，上訴人及其前手始得以長年占用系爭攤位及坐落之土地。 ⑶按買賣契約僅有債之效力，買受人之占有原則上不得對抗契 約當事人以外之第三人，倘第三人因讓與或強制執行拍賣已 取得買賣標的物之所有權，除法律另有規定或其他特別情形 外，買受人不得以其與出賣人間之買賣關係對抗該第三人（ 最高法院110年度台上字第131號民事判決意旨參照）。上訴 人縱有向黃枝財買受系爭攤位之永久使用權，且黃枝財之權 利來源為第一手向張全發購買攤位之謝桔，然該買賣契約僅 有債之效力，依債之相對性及占有連鎖之法律關係，僅得對 抗出賣人黃枝財及陳鬧化、陳藝元、陳福財，而不得對抗因 強制執行拍賣取得系爭建物（含系爭攤位）所有權之被上訴 人，故上訴人即不得執系爭攤位之攤位賣渡證書，對被上訴 人主張為有權占有。
⑷上訴人固又主張謝桔與中正市場代表人張全發間、黃枝財與 上訴人間就系爭攤位成立之契約，均係約定一次預付永久使
用之對價，取得攤位永久使用權，屬不定期租賃契約之性質 ，在中正市場未結束營業或變更使用前，該不定期租賃關係 仍繼續存在，而不得隨時終止，被上訴人取得系爭建物（含 系爭攤位）所有權後，依民法第425條第1項買賣不破租賃原 則，仍應受該不定期租賃關係之拘束，上訴人係有權占有系 爭攤位云云，惟張全發與第一手攤商簽訂之攤位賣渡證書， 核其一次交付之價金係使用權買賣對價，並非租金，而其所 為得永久使用之約定，亦與民法第449條規定最長租賃期間 為20年之意旨有違。再不定期租賃之出租人隨時可依據民法 第450條第2項規定，先期通知承租人後終止契約，且因「不 定期」、出租人無法預知期限為何，故僅能於各期收取租金 ，尚難一次給付，故上訴人「買斷」系爭攤位之永久使用權 ，亦與租賃關係具有繼續性質迥異，核其性質實與租賃有別 ，其契約目的亦與民法租賃章節規範目的不符。況本件倘承 認上訴人基於其與前手、第一手攤商與中正市場代表人張全 發間之債權契約，得於一次預繳全部租金後，永久使用系爭 攤位，日後被上訴人即無從再向上訴人收取系爭攤位租金， 無非變相剝奪被上訴人基於所有權衍生之使用收益權，對被 上訴人亦有失公平，本院因認上訴人一次買斷取得攤位永久 使用權之契約性質，仍與租賃契約有別，而無民法第425條
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