臺灣高等法院臺中分院民事判決
113年度重上字第63號
上 訴 人 王金郎
訴訟代理人 蔡亦修律師
王妤方
被 上訴 人 粘智皓
訴訟代理人 趙惠如律師
上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國113年2月
5日臺灣彰化地方法院112年度訴字第1014號第一審判決提起上訴
，本院於113年9月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項 定有明文。本件上訴人於原審對被上訴人提起反訴，並先位 聲明請求確認兩造間之買賣關係不存在；備位聲明請求法院 撤銷伊所為出賣土地之意思表示。嗣於本院審理中撤回反訴 先位聲明之起訴，被上訴人已表同意(見本院卷第203頁筆錄 )，已生撤回起訴之效力，不在本院審理範圍。貳、實體部分：
一、被上訴人主張：伊於民國112年8月27日以每坪新臺幣（下同 ）2萬元、總價392萬0,400元，向上訴人購買坐落彰化縣○○ 鄉○○段0000-0地號土地（面積648平方公尺、權利範圍全部 ，下稱系爭土地），已當場交付面額各100萬元之支票2紙作 為第一期款，兩造嗣於同年月31日簽訂不動產買賣契約書( 下稱系爭買賣契約)，伊再交付面額各50萬元之支票2紙作為 第二期款，僅餘92萬0,400元尾款未給付。上訴人並於同日 提供辦理所有權移轉登記所需文件予伊。詎上訴人竟於同年 9月5日以存證信函撤銷系爭買賣契約，並阻止代書辦理移轉 登記，爰依系爭買賣契約第3條、民法第348條第1項提起本 訴，求為命上訴人應於伊給付92萬0,400元時，辦理系爭土 地所有權移轉登記之判決。
二、上訴人則以：伊已82歲，患有疑似失智症，腦血管疾病且聽 力受損，簽定系爭買賣契約時，係於無意識或精神錯亂時所 為，意思表示應為無效。縱使系爭買賣契約有效，惟伊當時 受協同上訴人到場、與伊有親戚關係之訴外人王何瑞秀之詐 騙，誆稱係王何瑞秀之兒子王志浩欲購買系爭土地，伊誤認
買受人為親戚王志浩，始以低於市價之價格出售，伊因受詐 欺訂立系爭買賣契約，且就交易相對人之資格有錯誤，自得 依民法第92條第1項前段、第88條第2項撤銷意思表示，故兩 造間之系爭買賣契約已不存在。另伊因高齡並罹病，判斷事 理能力較為不足，復無出售不動產之經驗，被上訴人係趁伊 處於急迫、輕率、無經驗之情況下，而簽訂系爭買賣契約， 有顯失公平之虞，依民法第74條規定，亦得請求法院撤銷系 爭買賣契約等語。爰提起反訴，並求為伊所為出賣系爭土地 之意思表示應予撤銷之判決。
三、原審就本訴及反訴，均為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不 服提起上訴，其上訴聲明：
㈠本訴部分：
⒈原判決關於本訴部分廢棄。
⒉被上訴人於第一審之本訴駁回。
㈡反訴部分：
⒈原判決關於反訴部分廢棄。
⒉上訴人所為出賣系爭土地予被上訴人之意思表示應予撤銷 。
㈢被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3 款規定，整理並協議簡化爭點如後：
㈠不爭執事項：
⒈兩造與訴外人即上訴人之弟王銘稽、女兒王郁萱、上訴人 之堂弟媳王何瑞秀（亦為被上訴人配偶之外婆）、被上訴 人父親粘瑞耀及母親等人，於112年8月27日在上訴人之住 處洽談系爭土地買賣事宜。上訴人當日即收取發票人為粘 瑞耀所簽發面額各100萬元之支票2紙作為第一期價款；兩 造嗣於同年月31日在郭錦文地政事務所簽訂系爭買賣契約 ，上訴人交付移轉土地所需文件予地政士，並收受被上訴 人交付面額各50萬元之支票2紙作為第二期款。尚餘尾款9 2萬0,400元未給付。
⒉王志浩為王何瑞秀之子、上訴人之堂侄；被上訴人為王何 瑞秀之外孫女婿。
⒊兩造簽訂買賣契約當日，上訴人至彰化縣鹿港戶政事務所 申請印鑑證明2份，申請目的記載為「不動產登記」，上 訴人有在印鑑證明申請書上親自簽名(原審卷第119、121 頁)。
⒋上訴人曾於112年10月2日至臺北市立萬芳醫院就診，依據 病歷記載，上訴人接受生理心理功能檢查，報告呈現MMSE ：23分（正常人30分）、CDR：0.5分（正常人0分），即
輕度認知缺損（疑似失智症）(見原審卷第135頁)。 ⒌上訴人於112年9月5日以鹿港郵局第158號存證信函撤銷出 售系爭土地之意思表示(見原審卷第23-27頁) ，被上訴人 於112年9月7日收受上開存證信函。
㈡本件爭點：
⒈上訴人於簽訂系爭買賣契約時，是否處於無意識或精神錯 亂之狀態，系爭買賣契約依民法第75條規定，是否無效？ ⒉上訴人抗辯主觀上誤認買受土地之人為王志浩，非被上訴 人，其意思表示之內容有錯誤，主張依民法第88條第2項 規定，撤銷買賣之意思表示，是否有據？
⒊上訴人抗辯，被上訴人岳祖母王何瑞秀誆騙伊欲購買系爭 土地者為王志浩，始簽定系爭買賣契約，上訴人係受詐欺 而締結契約，依民法第92條第1項前段規定，撤銷出售系 爭土地之意思表示，有無理由？
⒋上訴人主張被上訴人係乘其急迫、輕率、無經驗而簽訂系 爭買賣契約，依民法第74條規定請求法院撤銷系爭買賣之 意思表示，有無理由？
⒌被上訴人依系爭買賣契約之法律關係，請求上訴人於伊給 付92萬0,400元之同時，辦理系爭土地之所有權移轉登記 ，有無理由？
五、得心證之理由：
㈠上訴人並未證明簽訂系爭買賣契約，係於無意識或精神錯亂 中所為：
⒈民法第75條規定：「無行為能力人之意思表示，無效。雖 非無行為能力人，而其意思表示，係在無意識或精神錯亂 中所為者，亦同」。所謂無意識，係指全然欠缺意思能力 而不能為有效的意思表示而言。又表意人行為時並非全然 欠缺意思能力，縱不具正常之意思能力，亦難謂其意思表 示係在無意識中所為（最高法院107年度台上字第1790號 判決意旨參照）。
⒉證人即上訴人之弟王銘稽證稱：上訴人於112年8月27日講 買賣土地的事情時，伊有在場，精神狀況還算正常，當天 在上訴人家協商1、2個小時（見原審卷第149、150、152 頁）；王金郎時好時壞，但當時是正常的等語(見本院卷 第126頁)。核與證人即上訴人之女王郁萱證稱：我爸平常 看起來正常，但生活方面會忘東忘西，協商當天看起來是 OK的(見本院卷第130頁)等語相符。王銘稽及王郁萱均為 上訴人之至親，其等關於上訴人協商時之精神狀況係屬正 常之證述，自可採憑。
⒊證人王郁萱又證稱：上訴人於112年8月27日打電話給伊，
說要談買賣土地的事，伊到家時，王銘稽、王何瑞秀與被 上訴人、被上訴人的父母都在，上訴人有老花、重聽，記 憶力沒有很好，對事情大部分都瞭解，有時候會健忘，感 覺聽得懂話，但時間久了會忘記，上訴人平時一個人在○○ 居住，伊則住在附近，基本上，上訴人可以自己維持日常 生活，只是行動比較緩慢等語（見原審卷第156、158、15 9頁）。堪認上訴人雖患有重聽，但精神狀態正常，亦明 瞭事理，其於112年8月27日協商系爭買賣契約時，難認有 何無意識或精神錯亂之情形。
⒋兩造於同年月31日簽署系爭買賣契約當日，上訴人先至彰 化縣鹿港戶政事務所申請印鑑證明，其向戶政人員陳明申 請目的為不動產登記，經戶政人員核對後，核發印鑑證明 2份等節，有彰化縣鹿港戶政事務所112年10月26日函及檢 送之印鑑證明申請為憑（見原審卷第119-121頁），堪信 上訴人於簽訂系爭買賣契約當日，係自行向戶政事務所申 請印鑑證明，且明瞭申請印鑑證明之目的係辦理不動產登 記，足認其確有識別法律行為之意思能力。
⒌證人即地政士郭錦文證稱：簽訂系爭契約時，上訴人精神 狀況蠻正常的，沒有發現有什麼異常，有點重聽，但當天 有講到如何點交不動產、如何付款，溝通沒有障礙，最後 簽署洗錢防制法的聲明時，上訴人可以背寫自己的身分證 字號，契約書上的簽名欄也是自己簽的等語（見原審卷第 168-169頁），堪信上訴人簽署系爭買賣契約時，亦無喪 失意思能力之情形。
⒍上訴人雖提出臺北市立萬芳醫院之診斷證明，主張其患有 疑似失智症等語。然查，上訴人係於簽訂系爭契約後之11 2年10月2日始至臺北市立萬芳醫院就診，依據病歷記載， 上訴人接受生理心理功能檢查，報告呈現MMSE：23分（正 常人30分）、CDR：0.5分（正常人0分），即輕度認知缺 損（疑似失智症），病人自述有頭暈症狀等節，有臺北市 立萬芳醫院112年11月17日萬院醫病字第1120010066號函 在卷可參（見原審卷第135頁）。審酌MMSE分數亦受教育 程度而有差異；另CDR分數為0.5分者，其記憶力、定向感 、解決問題能力、社區活動能力僅係稍有困難或障礙，此 有臨床失智評估量表之分期、簡易心智量表簡介可參（見 原審卷第181、213頁），則上訴人雖患有疑似失智症，亦 難認已達喪失意思能力之程度，上訴人抗辯訂約時為無意 識或精神錯亂等節，尚乏憑據。
⒎上訴人於本院言詞辯論期日曾親自到庭，且就審判長詢問 何以112年8月27日收取粘瑞耀簽發面額各100萬元之支票2
張、同年月31日收取粘瑞耀簽發面額各50萬元支票2張， 要將其中1張100萬元、1張50萬元支票交給弟弟王銘稽時 ，上訴人答以：因為土地是兩個人的，雖然登記在我名下 等語(見本院卷第185頁)。可知，其就系爭土地實質上係 伊與王銘稽共有，僅全部借用伊名義登記，此法律關係之 事實及態樣，亦充分瞭解且能如實對外陳述及表達，益證 其所患疑似失智症，對於其進行系爭土地買賣，應無任何 影響。上訴人主張協商及簽訂系爭買賣契約時，係處於無 意識或精神錯亂中所為，其意思表示應為無效，自無可採 。
⒏茲上訴人於訂約時並非處於無意識或精神錯亂中所為，業 經認定如上，則上訴人聲請鑑定其訂約當時之精神狀態， 即無必要，附此敘明。
㈡上訴人依民法第88條第2項撤銷買賣之意思表示，應無理由： ⒈按民法第88條第1項規定，意思表示之內容有錯誤，或表意 人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示 撤銷之。所稱表意人若知其事情即不為意思表示，係指表 意人對其「表示行為」欠缺認識，即表意人在客觀上雖曾 為表示行為，使一般人得依其行為了解為某種意思，但表 意人主觀上並無該效果意思，且不知其所為行為，已構成 某種意思表示之「表示行為」錯誤而言。至於同條第2項 謂當事人資格之錯誤，係指對於相對人之年齡、性別、學 經歷、職業、專長、才能、資格等有所誤認之動機錯誤而 言。所謂交易上認為重要者，應先確認當事人資格或物之 性質是否因當事人合意或為契約內容，而具交易重要性。 如未納入契約內容，則交易重要性應就各該法律行為的典 型交易目的加以認定，並依社會一般觀念決之。而動機錯 誤者，乃意思表示緣由之錯誤，即表意人在其意思形成之 過程中，對於就其決定為某特定內容意思表示具有重要性 之事實，認識不正確。動機存在於內部，非他人所得窺知 ，自不許表意人主張撤銷，而害及交易安全。
⒉查證人王何瑞秀證稱：上訴人與王銘稽於112年農曆6月27 日他們父親做忌日時有回系爭土地上的公廳祭拜，當時發 現公廳有白蟻蛀食有修繕必要，伊請人估價修繕費約17萬 元，上訴人有同意修繕，但王銘稽認為上訴人與王銘稽都 沒有兒子，早晚要去菜堂，而且伊(王何瑞秀)目前居住的 建物有部分占用到系爭土地，伊才想向上訴人把土地買下 來，伊有跟外孫女、外孫女婿即被上訴人說這件事，希望 被上訴人來買，但沒有跟自己的兒子(指王志浩)說，因為 他們錢不夠。112年8月27日當天伊有向上訴人、王銘稽、
王郁萱介紹被上訴人是伊的外孫女婿、被上訴人的父親( 指粘瑞耀)是伊親家，從頭到尾伊都沒有說是王志浩要買 ，王志浩也沒有要買系爭土地等語（見原審卷第142-148 頁）。
⒊證人王銘稽雖證稱：是王何瑞秀說要買，有說以後王何瑞 秀的兒子王志浩要回來住等語(見原審卷第152-153頁)； 另證人王郁萱亦附和其說詞，證稱：王何瑞秀就說王志浩 退休後要去住等語(見原審卷第157頁)。惟查：協商當天 除王何瑞秀外，王志浩並不在場，反而係被上訴人及其父 母在場參與協商，且條件談妥後，係由被上訴人父親粘瑞 耀當場簽發支票給付定金，客觀上足以認定具購買意願及 購買能力者為被上訴人，並非王志浩，上訴人並無誤認之 虞。故證人王銘稽、王郁萱此部分之證述，違反經驗法則 ，不足採信。
⒋證人郭錦文證稱：112年8月31日粘瑞耀帶兩造跟王何瑞秀 到伊事務所，系爭買賣書面契約是伊打的，當時上訴人有 攜帶權狀、身分證正本、印鑑證明過來，上訴人的精神狀 態正常，有講到如何點交系爭土地、如何付款，契約裡的 特約事項是他們當場討論記載的，主要是粘瑞耀與上訴人 討論，伊做3份契約，打好伊有朗讀一次，兩造各持一份 契約核對，兩造確認後才簽名，本件承買人是被上訴人， 伊有唸出來，當天都沒有講到王志浩，是後來上訴人寄的 存證信函伊才知道有這個人，因為被上訴人是王何瑞秀的 孫女婿、上訴人是王何瑞秀的阿兄，所以契約記載是親友 間交易，整個簽約時間約將近1小時等語（見原審卷第167 -172頁）。益徵簽約當天，確實由證人郭錦文當場宣讀契 約內容，確認上訴人出售意思及出售對象後，始補訂系爭 書面契約，上訴人抗辯主觀上誤認買受土地之人應為王志 浩一事，實難採信。
⒌至於上訴人抗辯伊誤認買受人為王志浩，始同意以低於市 價之行情出售系爭土地等語，惟被上訴人乃王何瑞秀之孫 女婿，與王何瑞秀亦具親屬關係，此為上訴人所明知，參 諸兩造簽訂之書面契約已載明「本件買賣係親友間之特殊 交易」等語（見原審卷第16頁），足信上訴人於締約時已 考量買受人與王何瑞秀間之身分關係始以本件價金出售。 其主張依民法第88條第2項規定，撤銷買賣之意思表示， 即無理由。
㈢上訴人依民法第92條第1項規定撤銷買賣之意思表示，亦無理 由：
⒈按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意
思表示，為民法第92條第1項所明定。所稱詐欺行為，係 指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事 實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持 錯誤者而言。至不真實之事實是否重要而有影響意思之形 成，應以該事實與表意人自由形成意思之過程有無因果關 係為斷（最高法院100年度台上字第858號裁判要旨參照） 。
⒉上訴人抗辯受王何瑞秀誆騙欲購買系爭土地者為王志浩， 且被上訴人亦知悉此事，伊係受詐欺締結系爭買賣契約等 情，固以證人王郁萱證稱：王何瑞秀有說是王志浩要買土 地，說以後王志浩退休要回去住（見原審卷第157頁）， 及證人王銘稽證稱：王何瑞秀有強調系爭土地上的建物， 上訴人可以繼續住，如果是被上訴人要買，上訴人不會同 意，因為祖先牌位還在那裡等語（見原審卷第153頁）為 據。惟查：
⑴證人王何瑞秀證稱：伊沒有向上訴人表示系爭土地係王 志浩要買，當時伊係向上訴人介紹被上訴人是伊外孫女 婿，是「阿嫻」的女婿，希望上訴人把土地賣給他們等 語（見原審卷第142-144頁）。再參照上訴人於原審言 詞辯論時陳稱：公廳已經損壞，祖先牌位已經遷到○○， 因為伊沒有兒子，他們兩兄弟都沒有兒子等語（見原審 卷290頁）；以及公廳之現況確實已經清空，有現場照 片可資佐證(見本院卷第169頁)。堪信上訴人確實已無 繼續使用系爭土地上公廳之需求，始有出售系爭土地之 意願。故上訴人抗辯，因為祖先牌位還在公廳，不可能 將系爭土地出售予被上訴人一情，即無可採。
⑵另本件協商買賣之過程，係由王何瑞秀協同其外孫婿即 被上訴人與被上訴人之父母出面與上訴人協商，且證人 王銘稽及王郁萱均證稱：伊當時並不認識被上訴人及其 父母(見原審卷第150、156頁)，足見，在此之前，被上 訴人及其父母，對上訴人而言形同陌生人。衡情，若是 王何瑞秀之子王志浩要購買系爭土地，實無必要大費周 章協同3位陌生人一起到場協商之理。
⑶此外，倘上訴人主觀上認定買受人為王志浩，為何仍當 場收受由被上訴人父親粘瑞耀所簽發之支票作為定金， 且於補定書面契約時，經地政士郭錦文朗誦契約內容， 且王志浩當天並未到場之情況下，仍未提出質疑，而與 被上訴人簽訂書面契約。故上訴人抗辯王何瑞秀或被上 訴人誆騙買受人為王志浩，其因而陷於錯誤而締結系爭 買賣契約，即難憑採。
⒊基上，上訴人抗辯受王何瑞秀誆騙欲購買系爭土地者為王 志浩，伊係受詐欺締結系爭買賣契約，並不可採，其主張 依民法第92條第1項撤銷買賣之意思表示，亦屬無據。 ㈣按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有 權之義務，民法第348條第1項定有明文。又「尾款92萬400 元正，於產權登記完畢支付」，系爭買賣契約第3條亦有明 定。再因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前， 得拒絕自己之給付，民法第264條第1項前段亦定有明文。承 前所述，兩造已於112年8月27日及31日協商成立系爭買賣契 約，上訴人抗辯系爭買賣契約之意思表示無效，及以意思表 示錯誤、遭詐欺為由，撤銷出賣系爭土地之意思表示，均無 理由，系爭買賣契約之法律關係仍有效存在，從而被上訴人 依系爭買賣契約第3條、民法第348條第1項，請求上訴人於 被上訴人給付尾款92萬0,400元之同時，移轉系爭土地之所 有權與被上訴人，為有理由，應予准許。
㈤上訴人依民法第74條第1項規定，聲請法院撤銷系爭買賣契約 ，應無理由：
⒈按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財 產上之給付，或為給付之約定，依當時情形顯失公平者， 法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為，或減輕其 給付，民法第74條第1項定有明文。又主張有急迫、輕率 、或無經驗之情形者，應就其相對人明知其係在急迫情形 下所為，以及其所為給付或給付之約定依當時情形乃顯失 公平等情，負舉證責任。
⒉本件係因上訴人無使用公廳之需求，始有意出售系爭土地 ，且於簽訂買賣契約後，已將祖先牌位遷移至○○鄉之佛堂 ，已如前述。足見上訴人確實有出售系爭土地之動機，並 非係因現有法益受到緊急危害或陷於立即且迫切之重大困 境，而出售系爭土地，難認有何急迫之情事。
⒊兩造協商系爭買賣契約時，係由上訴人弟弟王銘稽帶著被 上訴人去找上訴人，上訴人表示他不能決定，希望這件事 讓女兒王郁萱知道，因此通知王郁萱到場；且於協商過程 中，王郁萱還有打電話向親友詢問價格等情，業據證人王 銘稽證述明確(見本院卷第127-128頁)。可見上訴人對於 系爭土地買賣相當慎重，並無輕率之情。
⒋上訴人固抗辯伊現齡80餘歲，獨自居住在新北市○○區，並 無買賣不動產之經驗，系爭買賣契約之售價單坪2萬元， 與鄰近土地有明顯價差，主張系爭買賣契約顯失公平一節 。惟查，上訴人固提出同段0000地號土地於111年8月12日 移轉之實價登錄價金為每坪3.6萬元、110年4月15日之價
金為每坪4萬元之實價登錄資料（見原審卷第71-73頁）， 然被上訴人亦提出同段0000-00地號土地於112年5月17日 之實價登錄價金為每坪1萬2,000餘元之資料（見原審卷第 93頁），堪信系爭土地周圍之市價行情隨土地位置、交易 關係而有變動。而兩造就系爭買賣契約已約定為親友間之 特殊交易，有系爭買賣書面契約為據（見原審卷第16頁） ，則本件買賣價金縱與鄰近土地售價有些許落差，亦難認 符合民法第74條暴利行為所定得撤銷之事由。 ⒌此外，上訴人自承，系爭土地雖登記伊一人名下，實為伊 與王銘稽共有，已如前述。足見，協商當時，系爭土地之 實質上所有權人均已全部到場參與協商，上訴人並要求被 上訴人將第一期款200萬元及簽約款100萬元，均各自分別 開立為2張支票，以利上訴人與王銘稽分別受領，顯見系 爭買賣契約之條件，係經上訴人與實質共有人及其最近親 屬討論、磋商後，再與被上訴人相互折衝下之結果，上訴 人自應受其拘束。其主張被上訴人係乘伊急迫、輕率或無 經驗而簽訂系爭買賣契約，依民法第74條第1項請求法院 撤銷之，自無足採。
六、綜上所述，被上訴人依系爭買賣契約第3條、民法第348條第 1項規定，請求上訴人應於被上訴人給付92萬0,400元之同時 ，移轉系爭土地之所有權予被上訴人，核屬正當，應予准許 ；上訴人反訴請求撤銷系爭買賣契約，為無理由，應予駁回 。從而原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘 原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 113 年 9 月 18 日 民事第七庭 審判長法 官 陳得利
法 官 廖欣儀
法 官 高英賓正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀(均須按他造當事人之人數附繕本)。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
書記官 吳伊婷
中 華 民 國 113 年 9 月 18 日