臺灣高等法院臺中分院民事判決
112年度上字第389號
上 訴 人 魏妤如 住○○縣○○鎮○○里0鄰○○路00○0
訴訟代理人 龔正文律師
視同上訴人 魏鍵祥
被上訴人 溫玉慧
訴訟代理人 湛址傑律師
上列當事人間請求履行協議事件，上訴人對於中華民國112年6月
14日臺灣苗栗地方法院112年度訴字第85號第一審判決提起上訴
後，減縮上訴聲明，被上訴人並為訴之追加，本院於113年8月21
日言詞辯論終結（關於上訴部分），一部判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付被上訴人自民國111年12月11日起至完成點交第一項房地之日止，按日以新台幣1040元計算之違約金部分廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
第二審（除減縮部分外）訴訟費用，由被上訴人負擔。 事實及理由
壹、程序部分：
一、兩造間就上訴人魏妤如與原審共同被告魏鍵祥(下逕稱姓名 ，合稱上訴人)及訴外人○○○公同共有(潛在應有部分各3分之 1)坐落○○縣○○鄉○○○段000○000地號土地，及其上建物即門牌 號碼○○縣○○鄉○○村0鄰○○○00號房屋(坐落於000地號，下合稱 系爭房地)之不動產買賣契約(下稱系爭契約)，係以單一債 權、債務為約定，為不可分之債，為固有必要共同訴訟（參 照最高法院108年度台上字第661號判決意旨），其訴訟標的 對上訴人必須合一確定，原審判決後，雖僅魏妤如提起上訴 ，依民事訴訟法第56條第1項第1款規定，其效力及於同造之 魏鍵祥，爰併列其為上訴人。
二、被上訴人對於原判決駁回其請求上訴人自民國111年12月起 至完成點交月份止，按月負擔相當於租金之損害賠償新台幣 （下同）2萬4000元，及至清償月份止按年息5%加計遲延利 息部分，提起附帶上訴後，撤回附帶上訴，又再提起附帶上 訴，由本院另行裁定駁回，先此敘明。 三、被上訴人在原審依買賣契約之法律關係，起訴請求被上訴人應移轉登記系爭房地所有權、給付違約金等，嗣於本院準備程序終結後追加起訴聲明：上訴人應同意以兩造於僑馥建經中國信託商業銀行受信託財產專戶專屬帳號00000-00000000-0之履約保證款項作為提存予○○○於本件買賣契約應得價金之用（見本院卷二第109頁）部分，訴訟資料尚有欠缺，另行審結。貳、實體部分：
一、被上訴人主張：伊以總價520萬元向上訴人購買其等與○○○公 同共有之系爭房地，於111年8月30日簽訂系爭契約。然上訴
人未依約於111年10月8日履行系爭契約，迭經伊催告，均未 獲置理。系爭契約既已有效成立，伊自得依民法第348條之 規定請求上訴人移轉登記系爭房地所有權。又上訴人未依約 移轉系爭房地所有權，致未能於依約111年12月10日前完成 點交，應依系爭契約第9條第6項之約定及民法第203條之規 定，依買賣總價金萬分之2按日計付違約金，及按法定利率 計算之遲延利息。另上訴人未能依約點交系爭房地，致伊無 法使用系爭房地，每月受有2萬4000元相當於租金之損害， 亦得依民法第231條之規定請求被告賠償等情。爰依系爭契 約之約定及上開民法規定，求為判命上訴人：㈠將系爭房地 之所有權移轉登記予被上訴人。㈡給付被上訴人自111年12月 11日起至完成點交系爭房地之日止，按日以1040元計算之違 約金，及至清償日止按年息5%計算之利息。㈢自111年12月起 至完成點交月份止，按月負擔相當於租金之損害賠償2萬400 0元，及至清償月份止按年息5%加計遲延利息。㈣就第一項之 請求願供擔保聲請宣告假執行（嗣於本院撤回假執行之聲請 ，參本院卷一第149頁）。
二、魏妤如則辯稱：依系爭契約第6條第4項、第6項約定，被上 訴人應將尾款開立同額本票交付承辦代書李佳芬保管，被上 訴人迄未依約開立本票，且未依約提存○○○應受分配之價金 ，自不得請求移轉登記系爭房地所有權。又依系爭契約第5 條、第6條第2項約定，兩造互負給付義務，被上訴人僅給付 第1、2期款，尾款312萬元尚未給付，伊已行使同時履行抗 辯權，應溯及免除遲延點交之責任，被上訴人不得請求違約 金及遲延利息。又伊於111年10月8日依約赴欣毅泰不動產有 限公司苗栗高鐵加盟店辦理移轉系爭房地所有權事宜，但代 書李佳芬拒絕辦理用印手續，伊並未違約，被上訴人依系爭 契約第9條第6項請求違約金，並無理由，且該違約金之性質 應屬賠償總額預定性違約金，不得更請求遲延利息及賠償損 害。至於被上訴人主張受有相當於租金之損害，要屬無據， 且其依民法第231條請求賠償遲延交屋期間所受賠償相當於 租金之損失，亦屬重複請求等語，資為抗辯。並答辯聲明： ㈠被上訴人之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願 供擔保請准宣告免為假執行。魏鍵祥未於言詞辯論期日到場 ，惟據其此前於準備程序期日到場陳稱上訴聲明及理由同魏 妤如所述。
三、原審為被上訴人一部敗訴、一部勝訴之判決，即判命㈠上訴 人應於被上訴人給付312萬元之同時，將系爭房地所有權移 轉登記予被上訴人。㈡上訴人應給付被上訴人自111年12月11 日起至完成點交前項房地之日止，按日以1040元計算之違約
金。另駁回被上訴人其餘之訴。魏妤如就其敗訴部分提起上 訴後，減縮上訴聲明為：㈠原判決關於命上訴人給付被上訴 人自111年12月11日起至完成點交系爭房地之日止，按日以1 040元計算之違約金部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在 第一審之訴駁回（本院卷第355、356頁）。被上訴人則答辯 聲明：上訴駁回（原判決主文第一項判命上訴人應於被上訴 人給付312萬元之同時，將系爭房地所有權移轉登記予被上 訴人部分，業經上訴人減縮〈撤回〉上訴而確定）。四、兩造不爭執事項：
㈠被上訴人向上訴人購買其等與○○○公同共有(潛在應有部分各3 分之1）之系爭房地，並於111年8月30日簽訂系爭契約書， 買賣總價金為520萬元。
㈡被上訴人已將第1期款52萬元、第2期款156萬元匯入履約保證 帳戶，尚有尾款312萬元未給付。
㈢魏妤如於111年9月2日以三重永興郵局000135號存證信函，通 知○○○是否優先承購系爭房地；復於111年9月19日以三重正 義郵局001584號存證信函，通知○○○因其未主張優先承購系 爭房地，應於10日內提出證明文件以供履約，逾期即將其得 分配之價金辦理提存。
㈣系爭契約第三頁就付款方式列有附表，其中第四期款（尾款 ：312萬元）繳款時間及說明欄⑴、⑶分別載明：「若甲方（ 即被上訴人）無需以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾 款，應於給付第三期款之同時一併將尾款存匯入專戶。」、 「甲方未完成前款⑵至⑷之義務，或本款⑴所約定之尾款或差 額未依約存入匯入專戶，雙方特約地政士不辦理繳稅及產權 移轉登記手續」（原審卷23頁）。
㈤系爭契約第9條第1項、第6項前段約定：「除有特別約定以外 ，甲方依約完成價金給付，且本約買賣標的完成產權移轉登 記、點交手續無誤後，即由僑馥建經將乙方應收之買賣價金 餘款結算後匯入乙方指定帳戶。」、「本約買賣標的雙方應 於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等 作業無誤後辦理點交（若因相關作業遲延者，最遲不得逾民 國111年12月10日）同時甲方應履行全部價金之給付(包括貸 款核撥入專戶或完成代清償作業或存入乙方指定之帳戶)。 」(原審卷第25頁)。
五、本院之判斷：
㈠按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農 育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分 合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者， 其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負
擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者， 應公告之。第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償 ，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有 人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者， 應代他共有人申請登記。共有人出賣其應有部分時，他共有 人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定，於公同 共有準用之，土地法第34條之1第1至5項定有明文。被上訴 人主張其以總價520萬元向上訴人購買其等與○○○公同共有之 系爭房地，於111年8月30日簽訂系爭契約，並已將第1期款5 2萬元、第2期款156萬元匯入履約保證帳戶，尚有尾款312萬 元未給付；公同共有人○○○經魏妤如發函通知後，未主張優 先承購系爭房地等情，為魏妤如所不爭執，且魏鍵祥經合法 通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀爭執，依 民事訴訟法第280條第1項、第3項規定視同自認，被上訴人 上開主張堪信實在。上訴人與被上訴人簽訂系爭買賣契約， 出售系爭房地，上訴人之潛在應有部分已達3分之2、共有人 亦達3分之2，符合上開規定，被上訴人主張系爭房地買賣契 約已成立，應屬可採。
㈡按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違 約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償 總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債 務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違 約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害 之賠償總額。民法第250條定有明文。查系爭契約第9條第6 項約定：「本約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦 妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交（若因 相關作業遲延者，最遲不得逾民國111年12月10日）同時甲 方應履行全部價金之給付（包括貸款核撥入專戶或完成代清 償作業或存入乙方指定之帳戶)。如屆最後期限乙方仍不能 點交時，乙方應自最後期限之次日起算，每逾一日按買賣總 價金萬分之二計付違約金賠償甲方，如逾十五日乙方仍不能 點交，再經甲方定期催告仍不履行時，甲方有權解除本約。 」(原審卷第25頁)。依上開約定，辦理點交之前提為產權移 轉登記完畢，且被上訴人應履行全部價金之給付。茲系爭房 地所有權尚未辦理移轉登記，且被上訴人迄仍未給付尾款31 2萬元（參本院卷二第145頁），點交系爭房地之前提要件尚 未完備，自難認上訴人有逾期不能點交之違約情事。 ㈢再按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得 拒絕自己之給付，民法第264條第1項前段定有明文。又債務 人享有同時履行抗辯權者，於未行使其抗辯權前，固可發生
遲延責任，然於其合法提出同時履行之抗辯後，其遲延責任 即溯及免除（參照最高法院110年度台上字第2411號判決意 旨）。魏妤如於原審抗辯上訴人尚未給付尾款312萬元，原 判決並據此為同時履行之判決，即判命上訴人應於被上訴人 給付312萬元之同時，將系爭房地所有權移轉登記予被上訴 人，依上開最高法院判決意旨，縱因可歸責於上訴人之事由 ，未能依約配合辦理備證用印，致未能辦理系爭房地所有權 之移轉登記，上訴人原應負遲延履行之責任，已因此溯及免 除，亦難認上訴人有逾期不能點交之違約，被上訴人請求上 訴人給付違約金及遲延利息，自無理由。
六、綜上所述，被上訴人依買賣契約之法律關係，請求上訴人給 付自111年12月11日起至完成點交系爭房地之日止，按日以 新台幣1040元計算之違約金部分，為無理由，不應准許。原 審判命上訴人如數給付，自有未洽。上訴意旨指摘原判決此 部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄， 改判如主文第二項所示。又上開廢棄部分係依112年11月29 日修正公布前民事訴訟法第77條之2第2項規定為附帶請求( 即違約金)，本不併算其價額以為訴訟費用之負擔，爰不予 廢棄原判決所命訴訟費用之裁判。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。 中 華 民 國 113 年 9 月 4 日 民事第二庭 審判長法 官 謝說容 法 官 陳正禧 法 官 杭起鶴正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 邱曉薇
中 華 民 國 113 年 9 月 4 日